취득세 주택수 기준일 문의드립니다.

그렇다면 저 (자녀)의 취득세는 어떤 기준으로 산정이 될까요? 1주택? 2주택? 3주택? (모두 경기/인천) 분양권완공시점에 아버지 세대분리하시면 아들과 아버지 별도세대로 판다하시면됩니다 아들 1주택입니다

1. 취득세법에서는 계약상 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과된 날이 취득일입니다. 2. 따라서 취득일 이전에 1세대에 해당한다면 1세대 1주택 취득세가 적용됩니다. 참고로 이모와 본인은 동일한 주소지에 전입신고가 되어 있더라도 동일세대로 보지 않습니다. 자세한 사항은 관할 지자체(시/군/구청)에 유선문의를 하시면 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1. 아파트를 서로 교환하는 것도 유상양도로 봅니다. 아파트를 유상으로 취득할 경우, 공시가격 x 유상취득세율(1%~12%)이 적용되는 것입니다. 법무사님으로부터 안내받은 내용은 맞다고 보시면 됩니다. 2. 주택의 양도가격은 일반적으로 양도 당시 양도자와 양수자 간의 실지거래가액에 따릅니다. 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우, 매매사례가액->감정가액->기준시가 순서대로 적용을 합니다. 만약, 감정가액으로 평가한 가액을 실지거래가액으로 할 경우, 해당 가격이 시가와 근접한 금액이라면 인정이 되는 것이므로 실무상 문제는 생기지 않을 것으로 보여집니다. 3. 감정가액이 시가와 너무 동떨어진 금액이거나 기준시가보다 낮다면 해당 양도가격은 세무서에서 부인할 수 있습니다. 부인할 경우, 세무서는 매매사례가액(양도일 전후 3개월 이내 유사자산의 매매가액)을 기준으로 양도소득세를 부과할 수 있으니 참고하시면 됩니다. 유사사례 첨부합니다. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-288, 2006.09.28 「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임. ○ 서면5팀-1330, 2006.12.21 부동산을 양도하면서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 양도시기가 되며, 자산의 양도가액은 「소득세법」 제 96조 제1항에 의거 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이나, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. ○ 서면5팀-226, 2007.01.18 거주자가 소득세법 시행령 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 소득세법 제101조 규정에 의한 부당행위계산을 적용 양도차익을 계산하는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하는 것임. ○ 서면5팀-485, 2006.10.24 특수관계자와의 거래에 있어서 시가에 미달하게 양도하는 행위 등 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정하는 것이며 이 경우 ‘시가’라 함은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것임. *보다 구체적인 상담(양도세 계산, 양도가액 산정 등)을 원하실 경우, 전화상담을 신청해주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

기존 주택의 조정지역 여부와 관계 없이 4번째 주택을 비조정지역에서 취득할 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다. 단, 취득세에서는 공시가격 1억 이하의 주택수는 제외가 됩니다. 따라서 보유하고 계신 주택 중 공시가격 1억 이하의 주택이 있을 경우 주택수 산정시 제외가 되는 것입니다. 공시가격 1억 이하 주택수가 제외될 경우, 비조정지역에서 2번째 주택을 취득한다면 1%~3%, 비조정지역에서 3번째 주택을 취득한다면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 또한, 현재 취득하시려는 주택의 공시가격이 1억 이하라면 주택수와 관계없이 취득세는 중과되지 않고 1%가 적용됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

질의자 분께서 말씀하신 바와 같이, 법인이 주택을 취득하는 경우에는 지방세법 제13조의2 제1항 제1호에 따라 중과세율이 적용되어 취득세가 12%적용됩니다. (표준세율 4% + 중과기준세율2% X 4배) 문의주신바와 같이 멸실을 목적으로 하는 경우에는 중과세(4배)가 적용되지 아니하여 취득세율이 낮아질 수는 있을 것이나, 법에 따른 멸실목적은 아래에 해당되어야 중과세가 적용되지 않는 것으로 보입니다. 8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다. (2021. 4. 27. 단서개정) 가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택 (2020. 8. 12. 신설) 나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다. (2021. 4. 27. 개정) 1) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자 (2021. 4. 27. 개정) 2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자 (2021. 4. 27. 개정) 3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다) (2021. 4. 27. 개정) 4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 (2021. 4. 27. 개정) 5) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 (2021. 4. 27. 개정) 6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자 (2021. 4. 27. 개정) 즉, 일정 주택건설사업자 등이 개발을 위해 멸실하는 경우에 중과세가 적용되지 않는 것으로 보이는데, 질의자분께서 상기 위의 업종과 관련하여 주택을 멸실하고 취득하는지 고려를 해보시길 권고드립니다. 한편, 위와 같이 주택건설사업자 등에 해당하지 않는 경우에는, 취득 전에 주택의 용도를 변경하여 주택이 아닌 상태에서 잔금지급 한 경우 주택의 중과세율이 적용되지 않도록 하는 방법도 있을 것으로 보입니다. 용도변경은 신청 후 실제로 주거용 시설 등이 철거되어야 용도변경 승인이 될 것으로 보이는 바, 철거공사 등을 한 후 용도변경 승인을 받아서 건축물 대장에 주택이 아닌 다른 시설용도로 등재되어야 주택에 해당되지 않을 것이므로 이러한 부분 참고하여 진행하시면 될 것으로 보입니다. P.S 질의자분께서 문의주신 주택멸실과 관련하여서는 법령에 명확하게 있어 해당 법에 관련한 주택개발사업자에 해당한다면 중과세가 되지 않을 것이나, 하단의 의견은 저의 개인적인 사견으로서, 업무를 진행하시는데 참고하시어 주택매입 후 취득세 신고 진행 시에 해당 의견을 세무대리인에게 통보하여 검토하시는 것도 좋을 것으로 보입니다.