일반임대사업자 폐업신고 및 가족간 분양권 명의변경 질문입니다.

오피스텔 분양권이 법에따라 주택을 취득할수 있는 권리에 해당하느냐 문제입니다.​부동산을 취득할 권리와, 소득세법상 분양권의 양도세율이 다른 상황에서 오피스텔분양권이 소득세법상 분양권에 해당하는지, 아니면 부동산취득할 수 있는 권리로 보아야하는지 앞으로도 이러한 사례가 많이 생산될 것으로 보이며 조세심판원에는 일단 부동산을 취득할수 있는 권리로 판단하였습니다.​[ 조심2020인0360 , 2020.05.06]​【재결요지】쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고, 「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨본문전체【관련법령】소득세법 제104조【주문】OOO세무서장이 2019.12.19. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다. 【이유】1. 처분개요가. 청구인은 2016.3.24. OOO(이하 쟁점오피스텔 이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 쟁점분양권 이라 한다)를 취득하고 보유하다가 2018.10.17. 분양권 프리미엄 OOO양도하고「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.나. 처분청은 2019.11.1.부터 2019.11.6.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔이지만 실질이 주택이고 조정대상지역 내에 소재하고 있으므로 「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율(50%)의 적용대상으로 보아, 2019.12.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.2. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장오피스텔을 주택으로 보는 경우에는 실제 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인한 때이고, 이 건에서 쟁점오피스텔은 분양권 상태이므로 주택으로 볼 수 없다.(1) 오피스텔을 취득하여 임대사업자등록을 하고 임대하는 경우 다른 주택의 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로 보고 관계법령을 적용하는 것이다.공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이므로(국세청 서면4팀-285, 2005.2.23.), 오피스텔을 주거용, 비주거용으로 판단할 때에는 임차인이 어떻게 사용했는지를 확인 후 판단하고, 공실이면서 용도 변경이 없는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다.(2) 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 점은 다음과 같다.청구인이 분양받은 쟁점오피스텔의 도면을 보면 욕조와 베란다가 없고, 취득세가 주택이 아닌 오피스텔로 적용되며, 통상이 주택이라면 있는 단지내 초등학교가 없다. 또한 일반적으로 84㎡ 주택을 분양하는 경우 분양면적은 약 114㎡이지만, 쟁점오피스텔은은 84㎡ 오피스텔을 분양하면서 분양면적은 약 165㎡이다.분양받은 오피스텔에는 화장실, 취사시설 등이 있지만, 이는 감독기관의 건축허가를 받은 것이고, 건축업체는 분양계약서대로 청구인에게 오피스텔로 분양한 대로 건축하고 있었다.(3) 쟁점분양권은 주택으로 사실판단을 할 수 있는 상황이 아니다.청구인이 쟁점분양권을 양도한 것은 준공전(입주전)에 매매한 분양권으로 건물 입주가 이루어지지 않아서 어떤 용도로 사용할 것으로 확정되지 않았다. 아직 사용이 확정되지 않았다면 공부상 용도로 판단되어야 하며, 오피스텔을 용도 변경이 없는 경우는 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하는 경우에는 주택으로 볼 수 없다.한편 청구인이 주택임대사업자를 등록하였다가 폐업한 이유는 각종 뉴스에서 주택임대사업을 등록하지 않으면 큰 일이 일어나는 것처럼 보도되어서 세무지식이 부족한 청구인이 국가정책을 신뢰하고 주택임대사업자 등록을 하였고, 이것이 어떤 의미(처분청에서 이를 근거로 주택으로 판단)인 줄도 몰랐다.당초 청구인이 쟁점분양권을 취득한 이유는 청구인이 대표이사로 있는 법인인 OOO의 본점 사무실로 사용할 계획이었으나, 과세관청에서 법인에 대한 세무조사를 하였고 이에 따른 추징세액을 납부하기 위하여 매매하였다. 양도소득세 납부 후 남은 금액은 법인의 가수금으로 회계처리하였다.나. 처분청 의견쟁점오피스텔은 사실상 주택이고, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대등록을 함으로써 주택으로 사용하겠다는 의사를 표방하였으므로 쟁점분양권 양도에 대하여 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 볼 수 있다.(1) 쟁점오피스텔은 사실상 주택이다.「소득세법」 제88조 제7호 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조), 쟁점분양권은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납 공간도 강화하였다고 홍보한 점, 쟁점분양권의 공급계약서를 봤을 때 전용면적으로 표기하는 오피스텔 공급계약서와는 달리 주거전용면적으로 표기한 점, 김치냉장고는 당연히 설치하며 수납가구 형태만(스탠드형, 뚜껑형/와이드형) 선택하도록 한 점, 안방의 내부 슬라이딩 도어를 선택하게 한 점, 욕실에 욕조가 있는 점 등에서 분양계약 당시의 설계구조 및 형태, 시설 등이 용도 변경 없이도 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있음을 알 수 있고, 오피스텔이 주거용에 적합한 상태에 있을 때 아무도 거주하지 않고 비어 있다 하더라도 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다(수원지방법원 2019.4.5. 선고 2018구단8836 판결 참조).양도소득세는「소득세법」규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 취득세 및 지방세와는 별개의 것이므로, 오피스텔에 대한 취득세가 주택이 아닌 용도로 부과되었으므로 주택으로 볼 수 없다는 주장은 맞지 않다(서울행정법원 2019.4.24. 선고 2018구단21821 판결 참조).(2) 청구인은 쟁점분양권을 주택으로 사용하겠다는 의사표방을 하였다.청구인은 2018.3.30. 쟁점분양권을 OOO에게 주택임대 추가신청(기존에 등록된 임대주택 있음) 및 처분청에 주택임대 사업자등록을 하였다.청구인은 준공 전에 매매한 분양권으로 어떤 용도로 사용할 것인지 확정하지 않았다고 주장하나, 쟁점분양권에 대하여 부동산임대업으로 등록하지 아니하고 주택임대등록을 하였기에 이는 청구인이 쟁점분양권을 주택으로 사용할 의사 표시를 한 것으로 보아야 한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도하였다고 보아 소득세율 50% 적용하여 과세한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득 산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산　 제55조 제1항에 따른 세율4. 제94조 제1항 제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 조정대상지역 이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.양도소득 과세표준의 100분의 50(2) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.(3) 주택법 시행령제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.4.「건축법 시행령」별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔다. 사실관계 및 판단(1) 처분청 및 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 쟁점분양권을 2016.3.24. 취득하고 2018.10.17. 프리미엄 OOO받고 양도하였다.(나) 쟁점분양권은 조정대상지역 내 분양권이고, 쟁점오피스텔은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납공간도 강화되었다고 홍보하였고, 분양 공급계약서상에도 일반적인 오피스텔(전용면적으로 표기)과 달리 주거전용면적으로 표기되었으며, 김치냉장고, 수납가구 형태 선택, 안방 내부 슬라이딩 도어 선택 등이 있어 설계구조 및 형태가 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있다.(다) 청구인은 쟁점분양권에 대하여 2018.3.30. OOO처분청에 각각 주택임대사업자등록을 하였고, 쟁점분양권을 양도한 후인 2018.11.30.과 2019.1.29. 폐업처리하였다.(라)「소득세법」상 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 공부상은 오피스텔이지만 분양계약 당시의 설계구조나 형태 등이 주거용으로 보이며 양도인도 주택임대 등록을 하여 주거용 사용의사를 표방하였다고 보이므로 실질에 따라 주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도한 것으로 보아「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율의 적용대상이다.(2) 청구인은 쟁점오피스텔의 시행사 OOO으로부터 수취한 전자세금계산서 4매를 제출하였는바, 이에 따르면 청구인은 부가가치세를 포함하여 대금을 지급한 것으로 나타난다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 분양되었으므로 주택의 입주자로 선정된 지위 에서 쟁점분양권을 양도하였다는 의견이나, 쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고,「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 간이과세자의 경우, 특정한 경우 부가세 납부를 면제하고 있는데 이에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,1년간공급대가가 4,800만원 미만이면 납부의무를 면제합니다개인 일반과세자는 연간 2회(상반기, 하반기) 부가세 신고납부를 해야하나, 간이과세자는 1년이 1번만 부가세 신고납부를 하면됩니다.간이과세자 중에 1년간 공급대가가 4,800만원 미만인 경우에는 납부를 하지 않아도 됩니다.그러나, 신고의무는 없어지는 것이 아니므로부가세 신고는 해야합니다.부가가치세법제69조(간이과세자에 대한 납부의무의 면제)① 간이과세자의 해당 과세기간에 대한 공급대가의 합계액이 4천800만원 미만이면제66조 및 제67조에도 불구하고 제63조제2항에 따른 납부의무를 면제한다. 다만, 제64조에 따라 납부세액에 더하여야 할 세액은 그러하지 아니하다.일반과세자일때 재고, 기계, 건물 등을 매입하고 부가세 공제를 받았는데 7월부터 간이과세로 변경된 경우,변경 당시의 재고등에 대해서는 매입세액을 가산하여 납부해야 합니다.이러한 재고납부세액은 면제대상인 간이과세라도 납부 대상입니다.부가가치세법제64조(간이과세자로 변경되는 경우의 재고품 등 매입세액 가산)일반과세자가 간이과세자로 변경되면 변경 당시의 재고품, 건설 중인 자산 및 감가상각자산(제38조부터 제43조까지의 규정에 따라 공제받은 경우만 해당하되, 제10조제9항제2호에 따른 사업양도에 의하여 사업양수자가 양수한 자산으로서 사업양도자가 매입세액을 공제받은 재화를 포함한다)에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 제63조제2항에 따른 납부세액에 더하여야 한다.신규사업자, 휴·폐업자, 과세유형 전환자 등은12개월로 환산하여 적용합니다1년 기준 4,800만원이므로 신규사업자나 휴·폐업자 또는 일반→간이 or 간이→일반으로 전환된 경우에는 12개월로 환산한 가액을 기준으로 합니다. 그리고 일자가 1개월 미만이면 1개월로 계산합니다.예를 들어, 10월 15일에 신규로 개업을 했고 10.15일부터 12.31일까지 공급대가가 1,500만원인 경우1년 기준 환산 공급대가는 1,500만원 x (12개월/3개월) = 6,000만원이므로 부가세 납부의무 면제대상이 아닙니다.부가가치세법제69조(간이과세자에 대한 납부의무의 면제)③ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 경우에는 같은 호의 공급대가의 합계액을 12개월로 환산한 금액을 기준으로 한다. 이 경우 1개월 미만의 끝수가 있으면 1개월로 한다.1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 시작한 간이과세자는 그 사업 개시일부터 그 과세기간 종료일까지의 공급대가의 합계액2. 휴업자ㆍ폐업자 및 과세기간 중 과세유형을 전환한 간이과세자는 그 과세기간 개시일부터 휴업일ㆍ폐업일 및 과세유형 전환일까지의 공급대가의 합계액3. 제5조제4항 각 호에 따른 과세기간의 적용을 받는 간이과세자는 해당 과세기간의 공급대가의 합계액명의위장등록 가산세는 면제되나,사업자미등록 가산세는 적용됩니다간이과세자로 납부의무 면제대상인 경우, 사업자등록과 관련된 가산세는 적용하지 않습니다. 그러나, 사업자등록을 하지 않은 미등록 가산세는 적용대상입니다.결국, 타인의 명의로 사업자등록을 하는 위장등록 가산세는 적용대상이 아닙니다.사업자등록은 사업개시일로부터 20일이내에 해야하고, 등록을 지연한 경우에는 공급가액 1%를 미등록가산세를 적용하나 간이과세의 경우 0.5%의 가산세를 적용합니다.부가가치세법제69조(간이과세자에 대한 납부의무의 면제)② 제1항에 따라 납부할 의무를 면제하는 경우에 대하여는 제60조제1항을 적용하지 아니한다.다만, 제8조제1항에 따른 기한까지 사업자등록을 신청하지 아니한 경우(대통령령으로 정하는 고정 사업장이 없는 경우는 제외한다)에는 제60조제1항제1호를 적용하되, 제60조제1항제1호 중 “1퍼센트”를 “0.5퍼센트와 5만원 중 큰 금액”으로 한다.제60조(가산세) ① 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 각 호에 따른 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다.1. 제8조제1항 본문에 따른기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1퍼센트2. 대통령령으로 정하는타인의 명의로 제8조에 따른 사업자등록을 하거나그 타인 명의의 제8조에 따른 사업자등록을 이용하여 사업을 하는 것으로 확인되는 경우그 타인 명의의 사업 개시일부터 실제 사업을 하는 것으로 확인되는 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1퍼센트정리하면,이상 간이과세자 중에 부가세 납부의무 면제대상에 알아보았습니다.1년간 공급대가 4,800만원 미만이면,간이과세자는 납부가 면제되나 일반→간이로 변경되어 발생하는 재고납부세액은 납부를 해야합니다.그리고 신규사업자, 휴·폐업, 일반/간이 유형전환자의 경우에는 4,800만원의 적용을 연간으로 환산한 공급대가를 기준으로 적용하게 됩니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

[증여세] 분양권 명의변경에 따른 증여세 과세(실질에 따라 과세)서면-2025-상속증여-0459 [상속증여세과-333]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.05.07.생산일자 : 2026.05.07.요지아파트 분양권에 대한 실제 소유자가 본인인 경우로서 배우자 명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 본인의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 본인 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우 증여세가 과세되지 아니함회신귀 질의의 경우 기존 해석사례(재산세과-365, 2010.6.4.)를 참고하시기 바랍니다.○재산세과-365, 2010.6.4.귀 질의의 경우,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 배우자 명의로 신축아파트 신혼부부 특별공급 청약이 당첨되어 배우자가 분양계약을 체결하였으나,○ 분양대금(계약금)은 질의인의 금전으로 납부 후 시공사의 명의변경 일정에 따라 분양권 명의를 질의인으로 변경함2. 질의내용○ 분양대금을 납부한 질의인으로 분양권 명의를 변경한 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부3. 관련법령○상속세 및 증여세법 제4조【증여세 과세대상】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. <개정 2016.12.20> 1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익 2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다. 3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다. 4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익 5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익 6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익 ② 제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다. ③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 등기등 이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한까지 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9> ④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>4. 관련 해석사례○재산세과-365, 2010.6.4. 귀 질의의 경우, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[종합부동산세]’18.9.13. 부동산 대책발표 이후임대사업자 등록한 오피스텔의 합산배제 가능 여부(가능함)서면-2026-부동산-1771등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.04.30.요지’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 적용이 가능함회신귀 질의의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대사업자를 등록한 후 준공된 오피스텔을 임대 개시한 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다.상세내용1.사실관계-’17.8월 오피스텔 소재지 조정대상지역 지정-’18.6월 오피스텔 분양권 취득-’18.9월 주택시장 안정대책*발표 * (개인) ’18.9.14. 이후 1주택 이상 보유 세대 조정대상지역 내 신규 취득 장기일반매입임대 합산배제 제외-’18.9월 구청 임대사업자 등록-’20.8월 임대 개시2.질의내용-’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 가능 여부3. 관련법령□종합부동산세법시행령제3조【합산배제 임대주택】①법 제8조제2항제1호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 공공주택사업자 라 한다) 또는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.가.적용요건1)다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것가)30호 미만의 주택을 임대하는 경우:해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원가)30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우:9억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우:6억원2)10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.3)임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는｢민간임대주택에 관한 특별법｣제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.나.제외되는 주택1)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택3)2020년 7월 11일 이후 종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4)종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택◆ 부 칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.>제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우4. 관련 해석사례□기획재정부 재산세제과-956, 2024.8.19.귀 질의와 같이 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 ’18.9.14. 이후에 오피스텔 완공 및 주택임대 개시한 경우 해당 오피스텔에 대해 합산배제 적용이 가능한 것입니다.□기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.8.귀 기준자문 신청의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대주택으로 등록한 후 준공된 오피스텔의 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

​상가 등을 임대하는 경우 대부분 보증금+월세 형태로 계약합니다. ​일반적으로 임대료가 미납하는 경우 퇴거시 보증금에서 미납 월세를 차감하고 지급하면서 일시에 세금계산서를 발행합니다. ​그러나 세법상으로는 매월 세금계산서를 발행해야 합니다. ​권리의무확정주의에 따라 상가 등을 임대했으며 그로 인해 임대료를 받을 권리가 확정되었기 때문에 ​임대료의 수령여부와 상관없이 세금계산서는 발행해야하는 것입니다. ​보증금이 없는 경우에도 임대료를 받지 못하였다고 하더라도 세금계산서를 발행해야합니다. ​------------------------------------------(서면3팀-997, 2008.05.19)사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 「부가가치세법」 제9조 제2항 및 같은법 시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.​(부가-4583, 2008.12.03)부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임. 다만, 개인사업자의 경우 예정신고기간의 부가가치세는 직전 과세기간에 대한 납부세액의 2분의 1에 상당하는 금액을 납부하고 확정신고 시 납부할 세액에서 예정고지세액만큼 차감하고 납부하는 것임.폐업신고는 부동산임대업을 더 이상 영위하지 않을 때 하는 것으로, 임대사업장이 일시적으로 공실이어도 부동산임대업을 계속하여 영위하고자 하는 경우에는 폐업신고를 하지 않는 것임.------------------------------------------그렇다면 보증금에 대한 간주임대료는 어떻게 해야할까요?​당사자간에 보증금에서 매월 임대료를 차감하기로 하였다면 보증금 계산시 매월의 임대료를 차감하여 간주임대료를 계산합니다. ​그러나 단순히 임대료가 미납되어 계약 종료시에 보증금에서 차감하고 지급하는 경우에는 ​최초 보증금 전체를 기준으로 간주임대료를 계산해야합니다. ------------------------------------------(부가46015-905, 1998.05.01)1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.​부가46015-2338 (1997.10.15)[제 목]부동산임대용역을 공급하고 전세금을 받은 경우 간주임대료의 계산[요 지]사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 간주임대료를 계산하는 것이며 이 경우 임대료가 연체된 경우에도 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니함[회 신]1. 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는 부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 부가가치세법시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.​​​