증여와 차용이 동시에 진행될 시 문제 발생 가능성 여부

많은 상담자들이 고민하시는 차용증 작성 질의 내용에 대해서 세무적이슈부문을 요약해보겠습니다.많은 분들이 특수관계인으로부터 자금을 조달하는 과정에서 증여를 회피하기 위한 방안으로서 차용증을 작성하시게 됩니다.어째서 증여를 회피하기 위한 방안으로 차용을 주장하게 될까요?[ 증여 ]는 증여자와 수증자의 계약관계로서 어떠한 대가 없이 무상 으로 지급되는 사실을말합니다. 즉 공짜로 지급되는 금전등이라고 할수 있습니다. 그 대가로서 어느 무엇도지급할 이유가 없는 것입니다.[ 차용 ]은 소비대차관계로서 반드시 상환 이라는 과정을 거치게 됩니다. 상환하는과정은 반드시 빌려주는 과정이 필요한 법이기도 합니다.빌려주는 과정과 무상으로 주는 과정에서 형식상 일치되는 점에 착안하여 대부분증여관계를 차용관계로서 주장하기 위함에 차용증 이라는 형식을 갖추어과세관청의과세권을 회피하기 위한 수단으로서 활용하게 됩니다.거래사실의 실질이 차용 이라는 점이 인정된다면, 해당 금전등에 대해서증여세는부과되질 않습니다.하지만, 실질이 차용 이 아닌 증여 로서 확인이 된다면이는 증여로서 계약관계 성립과 동시에증여세를 부담하게 됩니다.[1] 차용증- 민법에서는 돈을 빌려주고 빌려 쓰는 법률관계를 금전소비대차계약이라고 합니다.- 돈을 빌려주고 빌려 쓸대에는 계약서를 필히 작성하는 것이 당연하며, 해당 계약서를금전소비대차 계약서라고 하며 이를 차용증 이라고 부릅니다.[2] 차용증의 민법상 효과 VS 세법상 효과- 금전소비대차계약서는 당사자 사이의 합의로 성립되며, 계약서 작성이 계약성립의 요건은 아니지만, 계약서가 작성되어 있으면 그 계약의 존재, 내용 등을 입증하기가 유리합니다.- 하지만 이는 어디까지나 두 당사자의 특수관계가 아닌 제 3자와의 다툼이 있을때의 이야기입니다.즉 특수관계인간의 차용관계에서의 다툼이 발생하는게 아닌 사실에서는 해당 차용증의 작성 유무는거래의 존재여부를 확인하기 위함이지, 해당 차용증을 반드시 세법상에서 인정할 이유가 되질 않습니다.- 세법은 기본적으로 실질 과세로서 해당 거래의 사실유무에 따라 결과가 달라집니다. 차용증은 어디까지나 형식적인 거래 존재를 판단할 뿐이지, 차용의 효과를 인정하기는 다소 부족합니다. 실질은 금융거래내역을 통해서 상환하는 과정 이 필히 존재하거나 채무자의 상환능력이 필히 가능한지여부등이 중요하게 됩니다. 즉 채무자가 상환할 능력이 없는 미성년자 및 무소득자 이거나, 상환하는 내역이 없이 무기한인경우에는이를 차용 이 아닌 증여 로서 판단할수 밖에 없게 됩니다.[3] 차용증 작성방법- 기본적으로 차용증은 인터넷에 많은 양식이 존재합니다.(1) 채권자와 채무자의 인적사항(2) 채무액(3) 이자에 관한 사항(4) 변제기일 및 변제방법(5) 변제하지 않는 경우의 손해배상(6) 변제위의 사항은 차용증에 기본적으로 기재되는 내용이며, 구체적일수록 해당 차용증의형식적 양식은 퀄리티가 높아집니다. 다만, 실질을 주장하기 위해서는 본 차용에서의금융거래내역이 필히 있으시는 것을 권장드립니다.구체적인 차용증 작성방법을 알기 위해서는생활법령정보에서 운영하고 있는 지침을필독하시는 것을 권장드립니다.[참조] https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=272&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1[4] 무이자 차용관계- 일반적인 차용관계에서는 해당 금전에 대한 사용료, 즉 이자가 발생하게 됩니다. 하지만 이자를 지급하는 사실관계를 주장하기 위해서는 이자지급자 (채무자) 는 지급한 내용을 근거로 원천세 신고 등을 진행하셔야 하는 번거로움이 발생합니다.물론 원천세를 신고하지 아니할시에도 이자지급 사실을 인정받을수 있기는 하나과세관청 입장에서는 인정하기는 쉽지는 않습니다.- 또한 특수관계인간의 차용관계에서 이자지급 사실을 만들기는 관계적 측면에서 다소 부담스러워 하십니다. 그렇기에 대부분 무이자로 정리하고자 하십니다. 무이자의 경우, 해당 금전을 차용하는 상황에서 이자 상당액에 대한 이득을 취한자 즉 채무자에게 증여세를 부과하는 규정이 존재합니다.-현행 세법에서는 금전무상대여에 따른 이익은 연 1천만원까지 비과세를 적용하고 있습니다. 세법상 이자율은 4.6%이며, 대략적으로 2억원 이하까지의무상대출에 대해서무상이자 상당액에 대해서는 증여세를 과세하지 않는다는 것입니다.- 즉 대출원금을 2억이라 가정할시 4.6% 연이자 적용후 무상이자는 920만원으로연 1천만원 이하가 되는 결과가 발생합니다. 즉 차용증에서도 이자율에 관한 부문을무상으로 정리하셔도 증여세는 비과세가 된다는 사실입니다.- 다만,이자상당액이 무상인 것이지, 원금에 대한 상환과정은 필히 있으셔야 합니다. 또한원금의일부를 상환하는 기한과 기한내 이행하지 아니할시 그에 따른 손해배상 방안 및 그 절차 를 엄격하게 이행하시는 것을 권장드립니다. 앞전에서도 설명드린바와 같이 상환 은 필히 차용관계 를 소명하는 결정적 과정입니다. 또한 원금을 분할하는 상환 과정에서 해당 기한은 필히 차용증에서 정해진 날을 기한으로 정리하시는 것을 권장드립니다.즉 차용증의 형식적 사실과 금융거래의 실질적 사실이 일치함으로 차용 사실신뢰성을확보할수 있음을 명심하셔야 합니다.[5] 주의점- 대부분 상담자꼐서는 차용증이 작성되어 있으며, 공증을 통해서 쉽게 차용관계 를 인정받을수 있을거라 생각하십니다 .하지만, 과세관청은 형식요건과 실질요건을 종합적 으로 판단하여 해당 사실관계를 결정하게 됩니다. 그렇기에 남들에게 빌려줄 때와 같은 모든 법률적 행위와 사실 행위를 갖추셔야, 특수관계인간의 차용관계를 입증하기 수월할 것입니다.[6] 마치며차용증 작성에 대해서는 해당 의뢰자의 종합적 사실을 근거로 작성하며, 금융거래내역역시도각 개별적 사정에 따른 종합적 판단이 필요합니다.단순히일괄적인 방법으로서만능책이 아님을 유의하셔야 합니다. 실행하기 앞서세무전문가의 대면상담을 통해서진행하시는 것을 적극 권장드립니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.토지거래허가를 받거나,부동산 계약을 하게 되면자금조달계획서를 작성하라고 안내를 받는데요.증여나 차용이 있는 경우,부부 공동명의로 하는데 보유 금액이 안맞는 경우소득 신고를 안 한 현금이 있는 경우 등다양한 경우에 있어,이 자금조달계획서가단순한 서류 한 장이 아니라실제로 국세청 조사까지 연결되는경우가 상당히 많습니다.자금조달계획에 대한 상담을 하다 보면어떤 부분이 문제가 되고,금액적으로 용인이 가능한 부분과 상황인지를안내드리는데요.오늘은 자금조달계획시주의하셔야 할 사항과,실제 조사 등이 어떻게 진행이 되는지안내 드리도록 하겠습니다.자금조달계획서는 무엇인가요?자금조달계획서란,부동산 매수 시 거래 대금을 마련한 출처와 입주 계획을 신고하는 서류 입니다.규제지역 (투기과열지구, 조정대상지역) 은주택 금액과 상관없이 무조건 제출해야 하며비규제지역은 거래 가액이6억원 이상인 경우 제출합니다.토지거래허가구역의 경우,토지거래허가를 받을 때 1회부동산 계약을 하는 경우,매매계약일로부터 30일 이내 계약 내용에 대해부동산 거래 신고를 진행 합니다.자금조달계획서는 아래와 같은 양식이며,중요한 부분은'자금 조달 계획'에 있습니다.첨부파일[별지 제10호서식] 토지취득자금 조달계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드첨부파일[별지 제1호의3서식] 주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드자금조달계획서를 제출할 때에는나의 자금 성격에 따라 증빙서류가 달라지게 됩니다.증빙서류 제출 여부는 투기과열지구인 경우 제출하셔야 하며비규제지역이더라도 자금출처조사에 대비해 미리 준비하시는 것이 좋습니다.예금의 경우,잔고증명서 또는 예금잔액증명서대출의 경우,부채증명서 또는 금융거래확인서부동산 처분 대금은,기존 매매계약서 또는 임대차계약서증여 및 차용은,증여계약서 또는 차용증, 증여세 신고서 사본을 준비해주시면 됩니다.자금조달계획서를 작성할 때 세법상 유의해야 할 사항은 무엇일까요?자금조달계획서를 작성하면부동산원에 그 내역이 들어가게 됩니다.구청에서 1차적으로 검토 하는 내용은저가거래나 고가거래 등부동산 계약의 실질 등을 검토하게 됩니다.특이사항이 있는 경우국세청으로 해당 서류가 연동이 되게 되는데요.국세청에서는 자기자금과 차입금 각각의 항목에서특이사항이 있는지를 확인하게 됩니다.어떤 부분을 주의깊게 볼까요?크게 두 가지로 볼 수 있습니다.소득 대비 자기자금이 과다한 경우특수관계인 간 차용을 한 경우자기자금이 많은 사람이 참 많습니다.기존 소득이 매우 크거나,주식으로 큰 돈을 벌었거나,기존 부동산을 매각하여 매각한 대금을 통해새로운 부동산을 사는 것은큰 문제가 되지 않습니다.하지만, 사업자이면서 소득 신고는 많지 않았는데자기자금을 갑자기 과다하게 작성하여 쓴다던지직장인이면서 원천신고된 소득 대비자기자금액이 많다면합리적 의심을 할 수 있습니다.가족 간 신고 안한 증여 등이 있었거나,사업 신고시 매출을 누락하거나, 등의 이슈죠.사실상실제 자기 자금이 맞고, 그 자금에 대해증여를 받았으면 증여세상속을 받았으면 상속세소득이 있었으면 소득세부동산, 주식을 팔았으면 양도세 (국내주식 제외)를 낸 기록이 있으면그리고 그 기록 상 실질적 문제가 없으면자금조달계획서로 큰 문제가 발생하지 않습니다.차용 도 마찬가지입니다.실질적인 차용이라면차용증 잘 작성하셔서 채무를 상환하시면 문제 없습니다.문제는 형식은 차용이지만 실질은 증여의 경우세법적으로 문제가 됩니다.이런 아무런 문제가 없더라도,자금조달계획서 작성을 제대로 하지 않았을 때과세관청의 눈에 띄어 불필요한 조사 등을 받을 수 있습니다.그런 부분을 자금조달계획 상담으로바로 잡아 드리고 있습니다.어떤 금액을 어떤 항목에 기재하는 것이 좋은지부부 공동명의 일 때 금액을 어떻게 안분하는 것이 좋은지차용을 불가피하게 해야 할 때 차용 대비는 어떻게 하는 것이 좋은지자금조달계획서를 직접 같이 작성하면서,세법적으로 문제가 안되도록 도와드리고 있습니다.자금조달계획서는가족 간 증여 및 차용,사업자의 매출 및 소득 신고,주식 및 예금, 예탁금, 현금의 차이,부부 공동명의 등에 따른 세제 차이,등을 짚고 넘어가서적정 금액을 적정 란에 기재하여야 합니다.더 나아가 취득세, 보유세, 추후 양도세까지종합 상담이 가능하니취득 관련 상담은 적극 추천 드립니다.이런 부분은다양한 자금조달계획서 작성 경험으로도와드릴 수 있으니,언제든 연락주세요 : )

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는이상웅 세무사입니다.서울지방국세청에서 22.08.08~22.09.26 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.이상웅 세무사 증여세 자금출처조사해당 조사는16년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하여 전세계약체결 및 고가의 다수 상가를 분양 받아 취득하였습니다.전세보증금과 부동산 취득금액은 총 40억을 초과하였으며, 자금출처 부분에 대하여차용 인정여부, 증여세와 소득세 추징 문제가 쟁점이었습니다.사업을 진행하시는 분이라면 자금출처조사를 진행하면서 증여뿐만 아닌 본인의 사업장에 대하여 조사가 함께 진행되므로증여세 뿐만 아니라, 소득세까지 문제가 될 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 사실관계해당 건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중본인 명의로 약 40억을 초과하는 상가 분양 취득(일부는 부모님으로부터 분양권 상태로 전매), 본인 명의 전세계약 체결2. 지인과공동사업장 현금매출누락 및 수익배분 불완전(동업계약서 미작성)3. 본인단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리4.부모님과 지인으로부터 자금을 차용(차용증 미작성)5. 개인 투자에 대한 투자수익 발생(투자약정서 미작성, 투자수익에 대한 세금 미신고)3. 쟁점 사항위 사실관계에 따른 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 지인과공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제2. 지인과공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제3. 본인단독 사업장에 대한 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 등록하여 급여 지급 및 비용처리 문제4. 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)5.투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈이번 조사는 여러 가지 이슈가 복잡하게 얽혀있어 쟁점이 굉장히 많은 건이었습니다.<1> 지인과 공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제지인과 공동사업을 운영하면서현금 매출 중 일부를 누락하여 신고하였으며, 구체적인 동업계약서를 작성하지 않고 수익 배분 역시 명확하게 처리하지 않았습니다.따라서 공동사업장의 출자 비율을 초과하여 배분된 소득에 대한증여세 이슈가 발생하였고, 사업장을 폐업한 이후에도 공동사업자와 꾸준히 자금을 주고받아 공동사업자에 대한 확대조사로 번질 수 있는 상황이었습니다.A :동업자와의 관계, 실제 사업이 진행된 내용, 동업기간 동안 이체된 금액과 폐업 후 이체금액을 맞추어 사실관계를 입증함으로써 확대조사를 막을 수 있었습니다.또한 상호 증여할 의사가 없었으며, 입출금 내역을 입증함으로써 증여가 아닌 사인 간 차용으로 증여세 추징 없이 마무리할 수 있었습니다.<2> 지인과 공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제공동사업 외공동으로 고가의 상가를 취득하였으며, 실제 취득한 부동산 지분과 실제로 부담한 금액이 차이가 있어취득자금에 대한 증여세 이슈가 발생하였으며,담보대출의 경우 공동명의로 취득하더라도 1인의 명의로 받게 되므로,대출 중 일부를 자금출처로 인정받기 위해서 각자가 원리금을 부담하는 등의 사후관리가 필요하지만, 미비한 상황이었습니다.A :상가를 공동취득한 것과 공동사업을 별개로 보지 않고, 연장으로 보아 소득배분 정산차액과 상가대금 정산차액을 함께 처리하여 증여세 이슈를 해결하였습니다.담보대출의 경우 이자 비용 실질 부담 및 필요경비 공제 현황 등을 입증하여 부담액 중 일부를 인정 받을 수 있었습니다.<3> 본인 단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리개인사업을 영위하면서 발생하는 현금매출을 누락하는 경우종합소득세 과소신고에 대한 가산세 뿐만 아니라 현금영수증 의무 발행 업종인 경우 현금영수증 미발행에 대한 가산세가 추가로 발생합니다.현재 미발행가산세는 거래대금의20%로서, 과소신고 가산세는 과소신고한 세액에 대하여 부과하는 것과 다르게 세액이 아닌 대금에 대한 20%이므로 큰 부담이 될 수 있습니다.부모님 등 가족들을 직원으로 등재하여 급여 지급 후 비용으로 처리 하는 경우 실제로 업무를 이행하지 않았다면 비용처리한 급여는 모두 부인되어 과소신고한 세액이 추징되게 됩니다.A :매출누락한 금액은 수익의 귀속시기와 부과체적기간을 잘 판단하여 최대한 추징되는 세액 및 가산세를 줄여나가야 합니다.다만, 자금출처조사가 사업장 조사로 확대된다면 매출누락 뿐만 아니라 필요경비, 세액공제 등 종소세 신고사항에 대해 전반적으로 조사가 진행될 수 있으므로 매출누락 행위는 큰 문제로 붉어질 수 있으므로 조심해야 합니다.<4> 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한 차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)사인 간 대금의 이체가 증여가 아닌차용으로 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고, 공증 등의 행위를 이행하고 원리금을 주기적으로 이체하는 이체내역의 입증 등이 필요합니다.직계존비속간의 소비대차는 원칙적으로 차용으로 인정받지 못하기 때문에 차용으로 인정 받기 위해서는 사전작업이 필요합니다.A :부모님과의 차용증을 작성하지 않았더라도 부모님의 증여 여력, 증여 의사, 차용금액와 차용의 목적 등의 사실관계를 통하여 차용관계로 인정 받을 수 있는 경우가 있습니다.다행히 해당 건은 차용증을 작성하지 않았지만, 부모님과 지인으로부터의 차용한 자금을 인정 받을 수 있었습니다.<5> 투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈개인이 투자를 통하여 수익이 발생한 경우 투자약정서 및 수익에 대하여 소득을 구분하여 세액을 신고 및 납부해야 합니다.또한 부모님이 계약한 분양권을 매매를 원인으로 하여 전매로 취득한 경우 특수관계인간 매매이므로 프리미엄 등의 시가 산정액에 따른 부당행위계산부인의 문제를 검토해야 합니다.A :해당 건은 당초 투자약정서 등을 작성하지 않았으며 투자수익에 대해서도 어떠한 처리를 하지 않았지만, 이체내역 등의 사실관계를 입증하고 투자약정서를 이에 맞게 작성함으로써 다행히 자금출처로 인정 받을 수 있었습니다.분양권을 특수관계인간 매매하는 경우 매매일 현재 프리미엄가액에 대하여 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 다만, 프리미엄의 산정은 세법의 기준에 의해야 하며 세법상 산정할 수 있는 프리미엄이 없는 것으로 마무리할 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 건의 당초 추징예상세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.(조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제를 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액약 300,000,000원약 0원5. 정리이번 건은자금출처 중 증여부분 뿐만 아니라 개인 사업장에 대한 부분까지 이슈가 확대되었으며, 공동사업자와의 관계까지 쟁점이 되어 상당히 어렵고 복잡한 건이었습니다.다행히 쟁점이 됐던 사항들에 대해서 대부분 원하는 방향으로 조사를 종결할 수 있었습니다.조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험과, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.같은 조사건이라고 하더라도 담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222773165621[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트를 취득한 경우)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.com

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224370838904원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요.부동산세금과 자금출처조사를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.오늘은 작년에 작성한 부동산 실거래 소명 글에서 최근 변경된 내용을 반영하여,2026년 버전 부동산 거래신고 소명, 부동산 실거래 조사 소명에 대해 설명드리겠습니다.2025년에 이어 올해에도 한국부동산원과 관할 구청에서 진행한 다양한 부동산 실거래 소명 업무를 대행해드리고 있습니다.최근 국세청이 발표한 자료에 따르면, 지난해 10월 부동산 탈세 혐의자 104명에 대한 동시조사에 착수했고, 이번 조사로 확인된 탈루 규모는 총 731억원, 실제 추징된 세금은 318억원에 달합니다.https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202607071201302081[속보] 부동산 탈세 104명 조사...탈루 규모 731억·세금 추징 318억국세청이 초고가주택 등 부동산 탈세 혐의자 104명 대한 세무조사를 벌여 731억 원의 탈루 규모를 확인하고 318억 원의 세금을 추징했다고 밝혔습니다.조사 결과, 부모로...www.ytn.co.kr주요 대상자는 30대 이하 연소자, 외국인, 신고소득이나 보유재산에 비해 취득금액이 큰 사람뿐만 아니라 고액의 사적채무를 활용한 취득자와 현금 보유자들입니다.국세청은 앞으로도 부동산 취득·보유·양도 전 과정에서 발생하는 탈세 위험요인을 조기에 포착해서 세무조사로 연결하겠다고 밝혔고, 부모 자녀 간 저가양도나 위장매매 같은 편법거래도 꼼꼼히 들여다보겠다고 예고했습니다.정부의 부동산 전담팀 신설, 자금출처 전수조사 방침 발표에 이어, 대규모 세무조사 결과까지 발표되면서 이제는 자금출처가 불분명한 모든 거래가 잠재적인 조사 대상이라고 인식하고, 철저하게 자금출처 소명을 해야합니다. 실제로 저희가 대응해드린 사례 중에서 10억원 이하의 건도 많고, 심지어 취득가액이6천만원인 부동산도 소명 요청이 나왔습니다.부동산 실거래 소명 요청을 받았다고 해서 반드시 세무조사로 이어지는 것은 아니지만, 소명 내용이 부정확하거나 자금 형성 흐름이 충분히 설명되지 않으면, 실거래 조사에서 마무리될 수 있었던 사안이 국세청 자금출처조사로 확대될 수 있습니다.반대로 자금의 조성 과정과 지급 흐름을 적절하게 소명한다면, 오히려 문제의 소지가 있는 건이라도 실거래 조사에서 잘 처리될 수 있습니다.그동안 자금조달계획서, 부동산 실거래 소명, 자금출처조사를 수백 건 이상 대응하면서 가장 많이 볼 수 있으면서 조사의 위험성이 높은 사례를 5가지 정리해봤습니다.1. 취득 당시에는 대출이 있었지만,취득 후 단기간에 큰 금액을 상환한 경우2.개인 또는 법인으로부터 자금을 차용해 부동산을 취득한 경우3. 사업자가신고 누락, 현금 매출로 부동산을 취득한 경우4.가족 간 매매에서매매대금을 지급하지 않거나 차용으로 처리한 경우5.코인 투자수익으로 부동산을 취득한 경우주요 사례별로 어떤 내용과 방식으로 자금출처를 소명하는 것이 적절한지, 그리고 조사 가능성을 낮추기 위해 어떤 자료와 논리를 준비해야 하는지 구체적으로 설명드리겠습니다.1. 부동산 실거래 소명, 자금출처 소명의 핵심소명에 핵심이 되어야 하는 내용은‘돈의 이동 과정’이 아니라‘돈의 출처’를 입증하는 것입니다. 소명에서 가장 중요한 것은 자금이 어느 은행에서 이체됐는지를 나열하는 것이 아닙니다. 해당 자금을 언제, 어떤 소득이나 재산으로 형성했는지 근본적인 출처를 입증하는 것이 핵심입니다.상담하면서 가장 많이 오해하시는 것이‘어느 은행에서 얼마를 가져왔는지만 설명하면 충분하다’고 생각하고 해당 내용에만 집중하는 것입니다.[사례1]20대 중반의 사회초년생이 8억원 부동산을 취득했다고 가정해보겠습니다. 5억원은 기존에 거주하던 보증금 반환받은 것이고, 나머지 3억원은 10개의 통장에 3천만원씩 들었던 적금을 해지해서 마련했습니다.그런데 전세보증금 5억원과 적금 중에서 2억원은 과거에 부모님으로부터 증여 신고 없이 받은 자금으로 형성됐다면 어떻게 될까요?많은 분이 소명서에 기존 보증금 5억원, 예금 3억원이라고 기재하고, 임대차계약서, 10개 은행 적금해지내역과 이체내역을 준비하는 것에 집중합니다. 그런데신고된 소득이 거의 없는 사회초년생이 임대차계약서와 금융자료를 제출한다고 해서 정상적인 자금출처로 인정될까요?동일한 상황에서 취득자가 40대 개인사업자고 실제로 8억원을 다 벌었지만 세금신고는 1억원만 했다고 가정해보겠습니다. 이 개인사업자가 똑같이 자료를 제출했을 때,담당자는 신고된 소득이 1억원인데 보증금 5억원과 적금 3억원이 어떻게 있을 수 있는지가 당연히 궁금하겠죠.소명 내용은‘그 돈이 어디에 보관돼 있었는지’가 아니라‘그 돈이 어떻게 마련될 수 있었는지’가 드러나야 합니다.[사례2]10년 전에 증여세를 신고하고 받은 10억원으로 전세를 살다가 부동산 취득에 사용했을 때증여사실을 소명하지 않고 보증금이었다고만 단순하게 소명한다면 보증금의 출처에 의문을 가질 수 밖에 없는 부적절한 소명내용이 될 수 있습니다. 탈세한 사실이 없더라도 소명 내용이 적절하지 못하다면 억울하게 세무조사로 이어질 수도 있는 것입니다.[사례3]과거 증여 신고한 2억원으로 주식에 투자해 3억원을 벌고, 합계 5억원으로 취득한 주택을 10억원에 매도했다면해당 자금 10억원으로 새로운 부동산을 취득했을 때 역시 단순히 부동산 처분대금 10억원이라고 소명할 것이 아니라, 자산이 형성된 과정을 구체적으로 연결해야 직관적으로 이해할 수 있는 소명이 될 것입니다.2. 실거래 소명이 자금출처조사로 번지는 이유한국부동산원과 구청의 부동산 실거래 조사 소명 요청을 받았다는 사실만으로 지나치게 불안해할 필요는 없습니다. 다만, 소명 절차는 세무조사 대상자를 선별하기 위한 절차기 때문에소명 내용이 불충분하거나 부정확하면 국세청 자금출처조사로 확대될 수 있습니다.실거래 소명 단계에서는 취득한 부동산 자금에 대해서 확인하지만, 세무조사는보유하고 있는 모든 재산과 카드 사용액, 통장 이체내역을 포함한 모든 내용을 전수조사하기 때문에 이번 취득과 무관한 부분까지 함께 추징될 수 있습니다.사업자의 경우 매출누락, 가공경비 또는 사업 자금의 사적 사용 여부들도 조사의 대상이 될 수 있기 때문에 피해가 훨씬 커질 수 있습니다.취득자의 연령, 차용여부, 부동산 규모, 소득 수준, 매도인과의 관계 등 다양한 요소가 소명의 원인이 될 수 있습니다. 따라서 담당 기관이나의 케이스에 대해서 가장 궁금해하는 것이 무엇인지 정확히 파악하고, 그것을 집중적으로 소명한다면 문제 없이 마무리 될 수 있습니다.반대로정작 소명해야 할 주요 내용은 빠지고, 불필요한 설명만 나열하는 소명서가 되지 않도록, 쟁점을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 아래에서는 사례별로 어떤 것들이 주요 쟁점인지 설명드리겠습니다.3. 세무조사로 이어지기 쉬운주요 소명유형 Top5저희가 그동안 대응해온 사례를 종합해보면, 실거래 소명에서 특히 주의해야 할 유형은 다음과 같습니다.1. 취득 당시에는 대출이 있었지만,취득 후 단기간에 큰 금액을 상환한 경우2.개인 또는 법인으로부터 자금을 차용해 부동산을 취득한 경우3. 사업자가신고 누락, 현금 매출로 부동산을 취득한 경우4.가족 간 매매에서매매대금을 지급하지 않거나 차용으로 처리한 경우5.코인 투자수익으로 부동산을 취득한 경우<1> 취득 당시에는 대출이 있었지만, 취득 후 단기간에 큰 금액을 상환한 경우세무조사를 피하기 위해 부동산 취득 당시 사업자대출이나 제2금융, 대부업체까지 활용해서 잔금을 치루는 분들이 있습니다. 그러고 잔금 이후 이자부담을 줄이기 위해 신고 없이 증여받은 재산이나 신고 누락한 사업소득들로 상환합니다.[사례]대부업체에서 10억을 빌려 20억원의 부동산을 취득하고, 몇 달 뒤에 전액을 상환하고 세무조사를 받게된 사업자를 상담한 적이 있습니다. 실제 연간 수입은 2억원 정도지만, 신고소득은 훨씬 적었습니다.모아온 자금을 직접적으로 부동산 취득에 사용하는 것은 위험하다고 판단해서, 대출을 우선 활용하고 취득 직후에 상환한 것입니다.자금출처 소명은취득 당시 대출금액뿐만 아니라 소명일 현재 잔액에 대해서도 소명해야하고,상환액이 비정상적으로 크다면 상환자금의 출처까지 같이 소명해야합니다.신고된 소득에 비해 단기간 상환액이 매우 크고,상환 자금의 출처가 충분하지 않다면 추가 자료 요구나 자금출처조사로 이어질 수 있는 것입니다.따라서 정상적인 자금으로 상환한 경우에는자금의 원천을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 자료로 반드시 입증해주셔야 적절한 소명이 됩니다. 반면 출처가 비정상적인 경로라면사실관계에 따라 증여 또는 사업소득의 기한 후 신고를 검토하거나 차용증과 상환자료를 적절히 준비해서 정상적인 자금출처로 설명할 수 있어야 합니다.<2> 개인 또는 법인으로부터 자금을 차용해 부동산을 취득한 경우두 번째는 부동산을 취득할 때 가장 많이 볼 수 있는 사례입니다.가족 간 금전거래라고 해서 무조건 증여가 되는 것은 아닙니다. 실제 금전소비대차가 객관적으로 확인되고 정상적으로 상환되고 있다면'가족 간 차용거래'로 인정받을 수 있습니다.그러나 차용증을 작성하고 이자를 몇 차례 지급했다는 사실만으로 차용이 인정되는 것은 아닙니다. 차용금액, 차용기간, 이자율, 원금 상환계획, 실제 상환내역, 채무자의 소득 등을 종합적으로 검토합니다.[사례]예를 들어 연 소득이 3천만 원인 사람이 금융기관 대출과 별도로 부모님에게 수억 원을 빌렸다면,실제로 이자를 지급 하고 있더라도 차용금액에 비해 상환능력이 부족하다고 판단되어 정상적인 차용으로 인정받기 어려울 수있습니다.반대로 소득이 안정적이고 원금과 이자를 지속적으로 상환하고 있으며, 상환 계획이 적절하다고 판단된다면 차용 인정 가능성이 높아질 수 있습니다.적절한 차용 계획은 개별 사안마다 달라져야 하는 것이며, 일반적인 차용기간은5~10년정도로 추천 드립니다. 간혹특약에 ‘당사자 간 합의에 따라 상환기간은 연장할 수 있다’고 기재하시는 경우가 있는데 추천드리지 않습니다. 상환 방식은 이자뿐만 아니라 원금을 함께 상환하는 것이 좋고, 기간을 특정해서 주기적으로 꾸준히 상환하는 것이 더 좋습니다.사안에 따라서 이자 지급 여부나 이자율이 미치는 영향이 크지 않은 경우도 있습니다. 이런 경우에는 무리하게 이자를 지급하기보다 무이자로 설계하시는 것이 오히려 이자소득세나 상환부담을 줄이는 측면에서 유리함을 가져갈 수 있습니다.차용증이 없거나 기존 차용증이 미비한 경우적정한 차용으로 보일 수 있도록 내용을 보완하여 제출하고, 지금까지원리금을 상환한 내역과 남은 차용액을 상환할 능력이 있음을 구체적으로 설명하는 것이 중요합니다.보다 더 자세한 차용증 작성 및 적정한 차용거래 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com<3> 사업자가 신고 누락, 현금 매출로 부동산을 취득한 경우부동산 취득을 원인으로 자금출처조사가 시작됐을 때,사업체에 대한 세무조사도 함께 이루어지기 때문에 사업체를 운영하는 분들은 자금출처 소명에 각별히 유의해야 합니다.많은 분들이 종합소득세의 부담을 줄이기 위해 실제 수익보다 적게 세금을 신고합니다. 당장 종합소득세 부담이 줄어 좋을 수 있지만, 적게 신고한 소득은 결국 부동산 취득에 사용하지 못합니다.국세청은 취득한 자산 대비 신고한 소득이 적다면 자금출처조사를 진행합니다. 따라서 부동산 취득 계획이 있다면 부동산 취득 규모와 자금조달 상황에 맞게 적절한 규모의 신고가 필요합니다.[사례]10억원을 벌고 10억원 모두 신고한 분과 5억원만 신고한 분이 있다면 당연히 5억원을 신고한 분은 세무조사의 가능성이 높습니다. 하지만, 5억원을 신고한 분이라도 신고한 5억원만 부동산 취득에 사용한다면 조사의 가능성이 줄어들 수도 있겠죠.부동산을 취득하기 전이라면 부동산취득시기를 1~2년만 늦추거나, 기존에 신고했던 소득의 일부만 수정신고하는 방식으로 충분히 조사의 가능성을 낮출 수도 있습니다.이미 자금출처 소명을 받은 상황이라면 자금출처조사의 가능성이 얼마나 높은지와 조사를 받았을때 예상 세액을 객관적으로 판단해봐야 합니다.위험성이 높은 사안일수록기존에 신고했던 내용을 적절하게 수정신고 해야하고, 그래도 부족하다면 필요에 따라 통장에 현금이 입금된 내역을 활용하거나 혼인 여부와 같은 사실관계를 활용해서 사례에 맞는 적절한 소명 전략을 수립해야 합니다.<4> 가족 간 매매에서 매매대금을 지급하지 않거나 차용으로 처리한 경우일시적 2주택 기간이 도래했거나 증여세와 종부세 절세목적이거나 여러 이유로 가족간 부동산 매매를 진행합니다.매매계약서를 쓰고 접수만 하면 누구나 쉽게 소유권 이전이 가능하기 때문에 가족 간 거래는 절차를 간소화하는 경우가 많습니다. 쉽게 탈세나 조작이 가능하기 때문에세법에서 가족 간 매매는 특수한 상황으로 보고 별도 규정을 두고 있습니다.① 매매가격의 적정성첫 번째로 매매가격이 적정해야 합니다. 10억원 아파트를 자녀에게 저렴하게 팔거나, 자녀가 부모님에게 오히려 비싼 가격으로 팔 수도 있기 때문에 세법은 기준을 정하고 있습니다.해당 물건의 최근 시세, 감정평가액, 공시가와 같이법에서 정한 기준에 부합하지 않는 매매가격은 인정받지 못하고 기준에 따라 다시 세금이 추징됩니다.② 증여추정세법은 배우자나 직계존비속에게 매매한 부동산은 매매가 아닌 증여한 것으로 추정합니다. 매매대금을 주고 받지 않더라도 이전 등기를 할 수 있기 때문입니다.매매거래로 인정받기 위해서는 매매대금이 실제로 지급되었다는 사실뿐만 아니라, 자금의 출처가 매수자인 점과 거래내용이 통상적인 매매거래에 부합한다는 점까지 객관적인 자료로 입증해야 합니다.만약매매대금을 실제로 지급하지 않았거나 일부 대금을 차용으로 처리한 경우에는 증여로 보아 큰 불이익을 받을 수 있습니다.③ 부동산 명의신탁가족 간 명의 이전의 목적이 잠깐 타인 명의로 옮겨 재산적 이득을 취하기 위함인 경우가 있습니다. 부동산의 실소유자와 명의자가 다르다고 판단되는 경우 부동산 실명법에 따른 부동산 명의신탁 문제가 발생할 수 있습니다.명의신탁으로 판단되면받았던 혜택이 모두 추징되고, 실명법에 따른 무거운 과징금과 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다. 다만, 소유권 이전의 과정이 적절하다면 명의를 이전했다가 다시 가지고 오더라도 정상적인 거래로 인정받을 수 있습니다.가족 간 부동산 거래는위 내용 중에서 어떤 쟁점이 문제될 수 있는지 사례에 맞게 정확히 파악하고, 그 부분을 중심으로 소명해야 세무조사 가능성을 낮출 수 있습니다.<5> 코인 투자수익으로 부동산을 취득한 경우코인소득은 자금출처조사로 이어질 가능성이 특히 높습니다. 투자자 연령대가 젊은 반면 수익 규모는 크고, 신고 제외 소득이 많으며, 관련 규정도 복잡하기 때문입니다.코인 수익은 설명드릴 내용이 매우 많은 주제기 때문에, 이번에는 소명과 직접 관련된 핵심만 간략하게만 설명드리겠습니다. 보다 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210코인전문세무사가 알려드리는 - 실제 코인세무조사 완벽히 대응하기안녕하세요, 가상자산세금&자금출처조사를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로움은 코...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/223515584281코인소득으로 구매한 부동산 세무조사 나왔다면? – 가상자산전문세무사의 실제 자금출처조사 대응사례안녕하세요, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 지난 1편에서 주요 자금출처조사 사례 10가지 중에서 탈세 ...blog.naver.com① 소득의 종류먼저 구분해야 할 것은 소득의 종류입니다. 코인 매매 수익은 비과세지만,레퍼럴 수익, 에어드랍 수익, 스테이킹 수익, 디파이 수익, 이벤트 보상 수익과 같이 다른 방식으로 얻은 코인 수익은 모두 과세대상입니다.매매 수익의 경우 수익 발생 과정을 입증만 하면 문제 없지만, 이외의 수익이라면 과세 대상에 해당하기 때문에 추징세액을 줄일 수 있는 전략을 별도로 검토해야 합니다.② 수익의 입증세법은 수익 과정을 납세자가 직접 입증하도록 규정하고 있습니다.매매 수익이라도 수익과정을 입증할 수 있는 객관적인 자료가 없다면 세금을 부과할 수 있습니다.중앙화 거래소에서 단순 매매만 했다면 기본자료로 충분히 소명 가능하지만,아비트라지 거래, mev 거래, ICO, 스왑거래와 같이 복잡한 전략 매매라면 입증의 난이도가 훨씬 높고, 필요한 서류도 매우 방대합니다.준비된 자료를 바탕으로 투자금의 유입부터 운용 및 회수에 이르는전체적인 투자 흐름을 설명하고, 실제 매매 방식과 거래 내역에 따라 수익금액의 산정 근거를 논리적으로 소명한다면 추가적인 자료 요구나 세무조사로 이어질 가능성을 낮출 수있습니다.[코인 수익 소명자료 예시]4. 마무리앞으로 얼마나 더 한국부동산원 부동산 실거래 소명과 국세청 부동산 자금출처조사 소명의 범위가 확대될지는 예측하기 어렵습니다.다만 분명한 것은 앞선 단계에서 적절하게 대응할수록 적은 비용과 노력으로 큰 피해를 막을 수 있다는 것입니다. 세무조사보다는 소명에서 막기가 쉽고, 소명보다는 자금조달계획서, 조달계획서보다는 부동산을 계약하기 전에 미리 점검한다면 훨씬 쉽고 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 이어질 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산 세금&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 보면 좋은 블로그 글내용링크세무조사 안나오는자금조달계획서 작성법https://blog.naver.com/highyes_tax/223399238678부동산 실거래조사소명사례별 제출해야 하는 서류https://blog.naver.com/highyes_tax/22378709292950.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

이번 포스팅에서는 자금조달계획서 관련하여실제 상담을 진행했던 사례를 공유드리려 합니다.자금조달계획 중 '그 밖의 차입금'의 경우 많은 분들이 해당하는 사항이 있기에 해당 상담사례도 살펴보시면 도움이 될 듯합니다.Q. 두 명의 가족에게 돈을 빌릴 경우 무이자가 가능한 금액?출처 : 택슬리대략 2억 1700만 원까지는 무이자로 차용이 가능하다고 알고 있습니다. 그런데 두 명에게 돈을 빌릴 경우 이 금액을 각각 적용받을 수 있는 건가요? 아니면 총합으로 하는 건가요?두 명에게 총 2억 1700만 원이 넘는 금액을 빌릴 경우 무이자로는 안되는 것인지요?A. 고유빈 세무사 답변출처 : 택슬리부 또는 모로부터 자녀가 현금 등을 증여받는 경우 부·모를 동일인으로 봐 증여세를 계산하는데, 이와 다르게 금전소비대차 거래에서 증여세 과세여부를 판단하는 때에는채권자와 채무자별로 구분해 판단합니다.정리하자면, 규정 자체로만 볼 때 채권 채무관계에 따라 판단하는 것이기에두 명의 가족으로부터 돈을 빌린다면 각각 2억 이상 무이자로 하여도 증여세가 발생되지 않는 것으로 판단하는 것이 맞습니다.다만, 실제 각 채권자로부터 자금을 빌린 것임을 입증해야 하고, 해당 거래가 증여가 아닌 차입임을 주장하는 것은 주의를 하셔야 합니다.2.17억 원 이하의 차용관계에 무이자로 하여도 증여세가 발생하지 않는 것이지, 차용관계 자체를 인정해준다는 것은 아니기 때문입니다.제3자와 동일한 차용관계로서편법증여가 아님을 입증하는 것은 납세자의 책임입니다.원리금의 상환, 적정한 차용증 형식 등 실질과 형식을 모두 갖춰야 추후 해당 거래 자체에 대해 차입관계임을 인정받기 수월하니 이 부분은 꼭 유의하셔야 합니다.정리!증여세법에 부모를 동일인으로 보아, 부모의 증여를 합산하는 규정이 있습니다. 다만 이는 금전소비대차 거래의 채권자와 채무자를 판단하는 규정과는 별개의 규정이기에 채권자의 구분은 별개로 하는 것이 타당하다고 판단됩니다.다만, 대여금액이 각각 실제 채권자로부터 온 것임이 입증되어야 하고, 이에 대해 차용관계임을 인정받을 수 있는 요건은 당연히 충족되어야 할 것으로 생각됩니다.자금조달계획서에 작성되는 '그 밖의 차입금' 중 특히 가족 간 차입금의 경우 편법증여로 보아 문제가 될 여지가 많으니 반드시 주의하여 관리하셔야 합니다.