양도소득세 매수인이 대납하기로 약정한 경우 양도가액 문의드립니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 포스팅에 다룰 주제는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 매매를 하는 경우 세법은 어떻게 보는지 알아보겠습니다.최근 부동산 가격 급등으로 이러한 거래가 종종 발생하고, 이웃님 중에 해당 주제에 대한 포스팅 요청이 있어 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,매수자 양도세 대납은 세법에서 인정되는 거래 방식이며,대납세액은 양도가액에 가산됩니다.매수자가 양도세를 대납하는 조건의 거래는 불법은 아닌 정상적인 거래이며, 이에 대해 세법에서는 대납세액을 양도가액에 포함하여 보도록 하고 있습니다.양도, 부동산거래관리과-1047 , 2010.08.12[ 제 목 ]매수자가 양도소득세를 부담하는 경우 양도가액[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임[ 회 신 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2005년 6월 토지 양도 계약- 계약시 소유권이전 지연으로 발생되는 양도소득세는 매수자가 부담하기로 약정함- 2006년 12월 잔금 및 양도소득세 차액을 수령하고 소유권이전함○ 질의내용- 매수자로부터 수령한 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부대납액의 양도가액 가산은1회에 한하고, 해당 양도금액에 따라 계산된 양도세 금액이 최종 납부액입니다.그렇다면, 양도세를 다시 양도가액에 더한다는 것인데 이 경우 양도차익은 다시 산정되고 더 올라간 양도세를 내게 됩니다.이러한 것을무한 반복해야 하는지, 1회만 양도가액에 가산하고 나온 양도세로 종료되는지 여부인데 1회만 가산하여 재계산된 양도세를 최종 납부해야 합니다.양도세 대납 조건의 양도세를 계산 예시를 보면,1차 양도세 계산)취득가: 6억양도가: 16억 (계약서상)양도차익 = 10억세율 60% 가정시, 양도세는 6억인데 이를 다시 양도가에 1회 가산합니다.1회 대납액 가산)취득가: 6억양도가: 16억 + 6억 = 22억 (대납 합산)양도차익 = 16억세율 60%를 적용한 9.6억원이 최종 양도세액 입니다.이 경우, 매매 계약 조건에 따라 매도자, 매수자가 부담할 양도세는 달라집니다.① '1회 양도세만 대납하기로 한다': 매수자 6억부담, 매도자 3.6억부담② 특별한 언급 없이, '양도세는 매수자가 대납한다': 분쟁이 있을수 있지만, 9.6억 전액 매수자 부담이라고 보는게 합리적일 것입니다.③ '전액 양도세 매수자 대납한다': 매수자 9.6억 부담이라고 봐야겠죠중요한 것은 6억 대납으로 끝난게 아니라는 것이고, 무한반복 가산/재계산하지는 않지만 1회가산 후 증액된 양도가액으로 양도세를 다시 계산한다는 것입니다.○ 재일46014-3077, 1994.12.01【제목】매수자가 양도소득세를 부담키로 한 부동산매매에 있어 양도가액은 매도자가 받는 가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함한 가액임【질의】매도자가 16억원을 수령하고, 매도자 부담 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정한 부동산매매 계약에 있어서 취득가액 6억 세율 60％인 경우의 양도소득세 산출 계산방법(필요 경비 등은 무시함)갑설: 양도가액을 16억원으로 하고 취득가액 6억원과의 차액인 10억원을 양도소득으로 하여 세율 60％ 적용하여 양도소득세 6억원을 계산한 후, 다시 6억원을 당초양도가액에 합산하여 (양도가액 22억 - 취득가액 6억) 60％로 계산하여 양도소득세 9억 6천만원으로 과세함.을설: 양도가액에는 납부해야 할 양도소득세 상당액(x)이 포함되어야 함으로 양도가액에 양도소득세 상당액(x)을 포함한 16억 + x를 양도가 액으로 하고 이에 취득가액 6억원을 차감후 세율 60％를 적용하여 양도소득세를 계산함. 즉[ (16억 + x) - 6억] 60％ = x로 계산하여 양도소득세 상당 x는 15억원으로 계산함.【회신】귀 문의 경우 갑설 에 의하는 것임.○ 국심90서101, 1990.03.23【요약】양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.【판결이유】이는 이미 청구인이 스스로 실지양도가액에 양도소득세등 726,906,165원을(1회) 산입하여 예정신고 및 자진납부한데 대하여 또다시 양도소득세등 346,073,975원을(2회) 산입과세한 것이 된다. 그러나 전시한 당청예규에서 “자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 경우에 매입자가 대신 부담한 양도소득세는 양도가액에 산입한다”라고 하는 것은 양도소득세 등을 예측할 수 있는 1회만을 산입하는 것으로 보아야 한다. 왜냐하면, 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키는 것은 예컨대, 이 건과 같이 어떤 부동산을 17억원에 양도한 경우 세금이 7억원인바, 이를 매수자가 부담할 때는 매도자에게 24억원에 양도한 결과가 되어 국가가 받을 세금이 10억원이 됨에도 만약 매수자가 부담한 7억원을 양도가액에 포함시키지 않으면 3억원의 탈세를 추징할 수 없기 때문임.따라서 제1회의 양도소득세만이 양도가액에 포함됨.또 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 계산되어 양도시기 및 양도가액이 불분명하게 되는 결과로 인하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 없게 될 것임.계약서에 양도세 대납약정이 없는 경우, 증여로 봅니다.양도세를 대납하는 조건도, 매매 계약서에 명시해야 합니다.명시하지 않은 경우, 매수자가 대가 없이 매도자에게 양도세를 대신 부담한 것으로 봅니다. 이 경우, 매수자가 매도자에게 증여한 것으로 보아 결국 매도자에게 증여세가 나오게 됩니다.따라서, 반드시 약정 내용을 명시해야 하는점 주의해야합니다.양도, 재산세과-1918 , 2008.07.25[ 제 목 ]매수자가 부담한 양도소득세의 증여세 해당 여부[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임○ 서면4팀-2093, 2007.07.09.양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임매수자의 양도세 대납액은 추후 양도차익 계산시차감되는 필요경비로 인정됩니다.당연한 애기이겠습니다만, 매수자가 대신 부담한 양도세는 추후 매수자가 양도할 때 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다.소득세 기본통칙97-0…4 【 매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에매수자가 대납 약정을 하였으나, 신고납부 기한까지 이행하지 못하고 추후 대납하는 경우 가산세는 적용됩니다.간혹 발생할 수 있겠지만, 매수자가 양도세 대납해주기로 계약서에 명시적으로 약정까지 해놓고, 신고/납부 기한까지 약속을 안지키면 우선 실거래가로 세액을 납부하고, 추후 매수자에게서 돈을 받아 수정신고를 하는 경우 가산세는 발생합니다.○ 서면4팀-3404, 2006.10.10(질의요지(쟁점))매수자가 양도소득세를 부담하기로 계약하였으나 부담하지 아니하여 동세액 상당액을 제외하고 양도소득세 확정신고를 한 후, 동 양도소득세를 지급받은 경우 수정신고시 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세의 적용여부【회신】양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하고 양도하였으나, 양수인이 부담하기로 한 세액을 양도소득세확정 신고 기한까지 지급받지 못하여 동 세액을 제외한 금액으로 양도소득세 과세표준을 계산하여 신고ㆍ납부한 후, 양수자로부터 동 세액을 지급받은 시점에 양도소득세 과세표준을「국세기본법」제45조의 규정에 의하여 수정 신고하는 경우에는「소득세법」제115조 제1항 및 제2항의 가산세가 적용되는 것임.정리하면,매수자가 매도자의 양도세를 대납하는 조건의 거래도 가능하나, 1차 계산 양도세 대납액은 양도가액에 가산하여 양도세를 재차 계산하게 됩니다.최종 부담 양도세는 무한 반복하는 식의 계산은 아닌, 1회 대납세액을 양도가액에 가산한 방식으로 계산하게 됩니다.반드시, 계약상의 약정이 있어야 위의 방식이 인정이 되며, 약정이 없다고 보는 경우 매수자가 매도자에게 증여를 한 것으로 보아 매도자에게 증여세가 발생할 수 있으니 주의해야합니다.그리고, 해당 대납세액은 추후 양도차익 계산시 필요경비로 차감되는 항목입니다.이상 양도세 대납 방식의 양도세 계산과 주의점에 대해 살펴보았습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

매수자가 부담한 양도소득세의 증여세 해당 여부양도, 재산세과-1918 , 2008.07.25[ 제 목 ]매수자가 부담한 양도소득세의 증여세 해당 여부[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임[ 회 신 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다[ 관련법령 ]소득세법 제96조【양도가액】1. 질의내용 요약○ 사실관계- 골프장부지로 편입된 토지의 매매계약시 1차로 양도소득세를 대납하여 주고 대납한 세액만큼을 다시 증여세로 납부○ 질의내용- 최초 양도세 대납분이 증여세에 해당하는지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○ 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)② 이하 생략○ 소득세법 기본통칙 97-6【매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입】주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)○ 서면4팀-1954, 2006.06.23【질의】실지거래가액으로 양도소득세를 신고시 양수자가 양도소득세를 부담할 경우 양도소득세도 매도가액에 포함한다는 것은 알고 있는데 포함하는 양도소득세의 범위는 어디까지인지. 무한대로 추가되는 양도소득세를 부담하여야 하는데 몇회까지 포함해서 양도가액으로 결정하는지.【회신】양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임.○ 재산01254-1748, 1987.06.30【요약】양도자가 부담할 양도소득세액을 양수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결한 후 양수자가 이를 이행한 때에는 대신 납부한 양도소득세액을 양도자의 양도소득세 계산에 있어 양도가액에 산입함.【회신】양도자와 양수자가 매매계약을 체결함에 있어서 당사자간의 매매약정에 의하여 양도자가 부담할 양도소득세액을 양수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결한 후 양수자가 이를 이행한 때에는 대신 납부한 양도소득세액을 양도자의 양도소득세 계산에 있어 양도가액에 산입하는 것이나, 양도소득세 대신 납부를 이행하지 아니한 때에는 양도가액에 포함하지 아니하는 것이며, 또매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것임.○ 재일46014-3077, 1994.12.01【제목】매수자가 양도소득세를 부담키로 한 부동산매매에 있어 양도가액은 매도자가 받는 가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함한 가액임

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

1. 개요, 유튜브 영상고령화 사회가 심화되면서 상속세에 대한 관심이 높아지고 있으며, 여러 가지 절세 방안들이 새롭게 제시되고 있습니다.'상속세 신고인원'은 2019년 9천 555명, 2020년 1만1천521명, 2021년 1만4천961명으로매년 증가하고 있으며,'상속재산 가액'은 66조원으로 전년(27조 4천억원) 대비약 140%가 증가했습니다.오늘은'상속세 기본구조와 자주 묻는 질문'에 대해서 살펴보겠습니다.https://www.youtube.com/watch?v=sgRNPHFxgKA2. 상속세 기본구조상속세는 사망을 원인으로 하여 피상속인 재산에 대해서 과세하는 세금으로서 피상속인의상속개시일 현재 모든 재산을 합하여 전체 상속세를 산출한 후, 상속인들 각자가 받는 재산에 비례하여 상속세를 안분하는 구조입니다.증여세는 각자가 받는 재산에 대하여 세금을 따로 계산하는 하므로 계산구조에서 큰 차이가 있습니다.[상속세 계산구조]상속재산은 피상속인의 예금, 부동산, 보험금 등 모든 재산에서 채무를 공제한 금액에추정상속재산과 사전증여재산을 합하여 산정합니다.1. 추정상속재산상속개시일 전 재산을 처분하거나 예금을 인출 또는 채무를 부담한 금액이 1년 이내 2억, 2년 이내 5억원이상이 경우 해당 금액 중 사용처가 명백하지 않은 금액을 말합니다. 즉, 상속 직전 1년 이내 2억 이상의 부동산을 양도하고 그 돈을 현금으로 인출해 숨기더라도 그사용처를 입증하지 못하는 경우 상속세에 합산됩니다.2. 사전증여재산상속개시일 전 10년 이내 상속인에게 증여하거나 5년 이내 상속인 외의 자에게 증여한 경우 증여한 재산은 상속재산에합산하여 상속세를 계산합니다.3. 상속세 신고·납부 기한 및 세무조사<1> 신고·납부 기한상속인은상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 피상속인의 주소지 관할세무서에 상속세 신고서를 제출하고, 상속세를 납부해야 합니다. 상속세는 전액을 일시에 납부하는 것이 원칙이지만,예외적으로 상속세를 일정 기간 분할하여 납부할 수 있는 제도가 두 가지있습니다.1. 분납제도분납은 상속세를 2회에 나누어 내는 제도로서 납부할 상속세가 1천만원을 초과하는 경우 납부할 금액의 일부를 납부기한이 지난 후2개월 이내에 분할하여 납부할 수 있습니다.2. 연부연납제도연부연납은 상속세를 장기간에 나누어 내는 제도로서 상속세납부세액이 2천만원을 초과하고, 납세담보를 제공하는 경우에는 세무서장의 허가를 받아최대 10년간 상속세를 분할하여 납부할 수 있습니다.<2> 세무조사상속세는 납세의무자의신고 여부에 불구하고 정부의 세무조사를 통해 과세표준과 세액이 결정됩니다. 따라서, 문제 없이 상속세를 신고한 경우에도 세무조사의 대상이 될 수 있으며, 통상 상속세 세무조사는 상속세 신고기한부터 9개월 이내에 이루어집니다.세무조사를 통해 피상속인, 상속인들의계좌를 조회하여 미신고된 사전증여재산, 추정상속재산 등을 파악하여과소신고된 상속세과 추가되는 가산세를 추징하게 됩니다.4. 자주 묻는 질문<1> 부모님의 상속세가 걱정되는데 어떻게 해야 하나요 ?부모님이 현재 자산을 많이 보유하고 있다면, 계획에 맞춰 사전증여하는 것이 필요합니다. 상속세와 증여세의 세율은 동일하지만 누진세율이므로 한번의 높은 상속세를 적용받기 보다는 증여와 상속을 나눈다면 낮을 세율이 적용됨으로써 절세 효과를 얻을 수 있습니다.사전증여를 활용한 절세방안은 다음 상속세 절세방안편에서 자세하게 다뤄보겠습니다.<2> 부모님이 돌아가셨는데 무엇을 해야하나요 ?사망신고는 사망은 안 날로부터 1개월 이내 신고하시면 되고, 사망신고 후 주민센터 또는 정부24에서 피상속인의 재산 조회를 신청할 수 있습니다. 상속세 신고기한은 상속개시일로부터 약 6개월으로서 양도세의 3배, 증여세의 2배의 기간을 부여하므로 조급해 하지 마시고사망신고 후 천천히 세무사에게 연락주시면 충분히 정상적인 신고가 가능합니다.<3> 상속세는 상속재산 얼마부터 나오나요 ?피상속인의 배우자가 있는 경우에는 배우자상속공제로 인해 통상 상속재산가액이 10억원을 초과하는 경우부터 납부세액이 발생합니다. 피상속인의 배우자가 없는 경우에는 상속재산가액이 5억원을 초과하는 경우부터 납부세액이 발생합니다.<4> 상속비율은 어떻게 상속되고, 상속비율에 따라 세금이 달라지나요 ?법정 상속순위가 동일한 순서의 사람이 다수인 때에는 동등한 비율로 재산분할이 이루어지며, 피상속인의 배우자는 1.5배를 할증하여 상속비율이 정해집니다. 다만, 상속인들 간의 협의로 상속비율을 임의로 정할 수 있으며, 재산의 분할 방법에 따라 배우자상속공제액이 변동하여 상속세가 달라진다는 점 주의하셔야 합니다.<5> 상속세는 일시에 납부해야 하나요?상속세는 전액을 일시에 납부하는 것이 원칙이지만, 앞서 말씀드린 분납, 연부연납 제도를 통해 일정기간 분할하여 납부할 수도 있습니다.<6> 상속세는 누가 납부하나요 ?상속세 납부는 연대납세의무로서 상속인 중 누가 내든 상관없는 세금입니다. 증여세는 증여받은 자가 내야 하며, 증여세를 대납하면 추가 증여로 보지만, 상속세는 본인의 상속받은 재산을 한도로 대납하는 세금은 증여로 보지 않습니다. 따라서 아버지가 돌아가시는 경우 어머니가 자녀의 상속세를 대납한다면 증여세가 추가로 부과되지 않으므로 상속세 대납을 고려한 상속비율 설정이 필요합니다.<7> 상속부동산의 등기는 언제까지 해야 하나요 ?상속은 계약과 같은 법률행위가 아니므로 별도의 등기기한에 제한을 두고 있지 않습니다. 다만, 등기를 하지 않더라도 취득세는 신고·납부기한이 존재하며, 상속받은 부동산을 등기하지 않고 양도한다면 77%의 높은 양도세와와 비과세혜택을 받지 못하게 되니 반드시 확인이 필요합니다. 그리고 배우자상속공제를 계획하고 있다면 요건에 맞게 기한 내 등기가 필요합니다.다음 편에는사전증여, 배우자 상속공제, 감정평가 활용, 동거주택상속공제 등상속세 절세방안에 대해서 자세하게 안내해 드리겠습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222574713592[상속전문세무사] 상속받기 전 부동산 처분, 현금 인출해서 상속세 줄일 수 있을까요?(추정상속재산)상속세는 다음 항목들의 재산에 대하여 과세됩니다. 상속세는 정부부과세목에 해당하므로 납세자가 상속세...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222541688118[상속전문세무사] 30억까지 상속세 내지 않는 방법(배우자상속공제)1. 개요 거주자가 사망하여 상속세를 계산할 때, 배우자에게 상속되는 재산에 대해서는 상속세를 과세하지 ...blog.naver.com

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다.권리금이란?임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하려는 신규 임차인이 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에 대한 유, 무형의 재산적 가치로서 기존 임차인에게 지급하기로 한 금액을 말합니다. 이러한 권리금에는영업 권리금(영업시설 및 고객 명단, 노하우 등을 인정받은 경우),시설 권리금(인테리어 등 시설 비용을 인정받은 경우),바닥 권리금(유동인구가 많거나 역세권 등 입지가 좋은 경우)이 있습니다.권리금 세금 정리(원천징수 여부 포함)1. 권리금을 받는 양도자부가가치세권리금을 받는 자가 개인사업자든 법인이든양도가액의 10%를 부가가치세 명목으로 양수인에게 받으시고 이 금액을 납부하셔야 합니다. 이때 신고하게 되는 금액은 부가가치세 신고 시 수입 금액 제외분으로 신고해야 합니다.법인세권리금을 받는 법인은 권리금으로 받은 금액에 대해 영업 외 수익으로 법인세를 9% 또는 19% 납부하셔야 합니다.이 경우 원천징수 의무가 없습니다.종합소득세권리금을 받는 개인사업자는 권리금으로 받은 금액에 대해 기타소득으로 과세됩니다. 이때인정되는 필요경비는 60%입니다. 따라서 경비를 차감한 기타소득금액은 권리금의 40%가 되겠습니다. 이 기타소득금액이 300만 원 이하의 경우라면 분리과세로 과세 종결을 할 수 있으나 일반적인 권리금의 액수는 그 이상이기 때문에다음 연도 5월에 종합소득세 신고에 합산해야 합니다.예를 들면, 포괄 양수도 조건으로 부가가치세 없이 1억 원의 권리금의 계약을 하게 된다면 필요경비는 60%인 6천만 원, 기타소득금액은 4천만 원이 되고 이 금액이 내년 종합소득세 신고 때 합산됩니다.이때, 그러면 실제 양도인이 받게 되는 영업권 대가는 1억 원이 아닙니다. 지급하는 자가 원천징수를 해야 되기 때문에 원천징수를 한 세후 금액을 받게 될 것입니다.원천징수세율은 기타소득금액의 22%(지방세 포함)입니다. 따라서, 위 예시에는 1억 원 - 1억 원 * (1-60%) * 22% = 91,200,000원을 받게 될 것입니다.2. 권리금을 지급하는 양수자부가가치세권리금을 지급하는 자가 개인사업자든 법인이든양도가액의 10%를 부가가치세 명목으로 양도인에게 지급하시고 이 금액을 전액 환급받으셔야 합니다. 하지만 간이과세자인 경우에는 부가가치세를 포함한 공급대가에 0.5%만큼만 공제되기 되고, 매출세액이 없더라도 환급은 불가능하기 때문에 이 부분을 고려하여 권리금을 산정해야겠습니다.법인세 및 종합소득세의 필요경비 계상권리금 지급 분에 대해서는 사업상 비용으로 인정받아 감가상각비를 계상할 수 있습니다.기준내용연수는 5년이고 정액법으로 분할하여 비용처리하셔야 합니다.기타소득 지급명세서 제출권리금을 지급한 부분에 대해서는 지급한 날이 속하는다음 해의 2월 말까지기타소득 지급명세서를 관할세무서에서 제출할 의무가 있습니다.기타소득 원천징수세액 신고 및 납부위의 사례를 다시 가져와서 보겠습니다.원천징수세율은 기타소득금액의 22% 즉, 1억 * (1-60%) * 22% = 8,800,000원입니다. 이 금액을 제외한 91,200,000원을 양도자에게 지급하고, 세무서와 지자체에 8백만 원과 80만 원을지급한 날의 다음 달 10일까지 신고하고 납부하셔야 합니다.권리금 계약서우선, 권리금 계약서 샘플을 첨부 드리고, 작성 시 유의사항에 대해 간단히 살펴보겠습니다.첨부파일권리양도계약서.hwp파일 다운로드현재 임차인의 임대차 계약서를 보시고 정확하게 작성하셔야 합니다.협의가 완료된 권리금에 대해 어떤 품목이 포함이 되어있는 건지 별지를 이용해서 최대한 자세하게 기록해야 합니다. 세부 품목, 개수까지 정리해서 최대한 자세히 적으신 후 계약 후 변동되면 권리금의 조정을 요구하실 수 있으셔야 합니다.전 임차인 상가에 계약되어 있는 약정, 렌털 상품 등을 확인하셔야 합니다. 인터넷, 포스기, 세콤, 정수기 등 양수인의 필요한 내용이면 괜찮지만 필요가 없는 부분이라면 이 부분을 확인하셔서 계약 이전에 협의를 보셔야 합니다.특약사항 문구를 이용해서 건물주와의 임대차계약에 대한 부분을 자세하게 명시해놓는 것이 좋습니다. 건물주와의 임대차계약에 문제가 생기면 권리금 지급의 의미가 사라지기 때문입니다. 따라서 ' 임대차 계약이 성립되지 않는다면 위 권리금 계약은 무효이고, 양도인은 양수인에게 계약금을 지체 없이 반환한다. ' 등의 문구 등을 기재해놓는 것을 말씀드립니다.권리금 세금계산서원칙원칙은 부가가치세를 포함한 권리금을 지급하고 그 금액에 대해 양도인이 양수인에게 세금계산서를 발행하고 양도인은 부가가치세 납부, 양수인은 부가가치세 환급을 받으시면 됩니다. 세금계산서 발행 방법은 아래에 있는 제 블로그를 참고하시면 되겠습니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com포괄 양수도 조건하지만 권리금에 대해 포괄 양수도 계약이 이루어진다면 양도인의 부가가치세 납부, 양수인의 부가가치세 환급은 의무가 아닙니다. 또한 이를 사업의 양도로 보아 세금계산서 발행 의무도 면제됩니다.*** 하지만, 포괄 양수도 계약의 조건은 굉장히 복잡하니 세무대리인의 검토를 받으시고 진행하시길 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.