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(F4비자) 임대사업자 및 건보료 관련

안녕하세요, F4 비자(재외동포), 지역가입자(매월(143,640워), 프리랜서(연 소득 1,200~1,300만원) 질문 1. 주택임대사업자로 빌라(매매 3.5억, 전세 1.4억, 실투 2.1억) 구매시 전세도 소득으로 간주 되나요? 질문 2. 전세가 소득이면 혹시 건보료는 상승이 되나요? 된다면 얼마나 될까요? 질문 3. 내년 세법개정이 2주택부터 전세 간주소득으로 계산한다는 말이 있던데 이 경우 2주택 합산 전세금액이 3억원 미만일 경우 소득으로 간주 안되어 건보료 상승은 없는걸까요?
5개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 바른 세무회계 박수형 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 현재 질문자께서는 주택임대사업자로서 관련 궁금증이 있는 것으로 생각됩니다. 현 주택임대사업소득의 경우에는 일반적으로 월임대료소득과 간주임대료로 구성됩니다. 그중에서 월 임대료소득은 모든 일반인분들이 쉽게 아는 월세를 받는 소득에 대한 세금을 부담하게 됩니다. 다만, 대부분 "간주임대료"규정을 명확히 이해하시는 분들은 드문것으로 생각됩니다. 실무상 업무를 하다보면, 주택임대사업자의 경우 "월세"보다는 "전세보증금"으로 대부분 운영을 하십니다. "전세보증금"의 경우 보증금 전액을 소득으로 구성하는것이 아닌 법정 이자율 (현 2.9%)로 계산된 금액을 소득으로 간주하게 됩니다. 하지만, 모든 주택보증금이 전부 위 법정 이자율을 계산한 소득으로 구성하는 것이 아닌 ""주택의 수""와 ""주택의 보증금 과다"" 여부를 판단하여 위 규정을 적용한 소득을 구성하게 됩니다. 즉 질문자께선느 본 빌라 구입을 통해서 현재 보유하고 있는 주택수와 보증금을 얼마까지 산정하는지 여부에 따라 위 "간주임대료"규정이 적용되는지 여부가 달리합니다. 개정세법에서도 기존에는 3주택이상을 보유한 거주자를 대상으로 하였지만, 이제 2주택 이상 보유한 거주자도 적용된다는 개정편(2026년 1.1부터 시행) 을 내놓은 것으로 알고 있습니다. 위 질문에 대해서 답변드리겠습니다. 질문1 : 빌라를 구입을 통해서 현재 질문자께서 소유하고 있는 주택 수를 통해서 판단해보아야 하며, 단순히 전세를 소득으로 간주된다는 질문은 즉각적인 판단이 어려울것으로 보여집니다. 다만, 위 질문자께서 현재 다른 주택이 없이 3주택 미만인 경우에는 위 전세보증금 1.4억에 대한 간주임대료는 없을 것으로 판단됩니다. 질문2 : 설령 3주택이상자로서 간주임대료가 발생할지라도 위 전세금전 1.4억 전체가 소득으로 계산되는게 아닌 법정이자율 (2.9%) 로 계산된 간주임대료에서 관련 경비를 차감한 금액이 소득으로 계산된다는 점에서 소득의 상승분은 크지 않을 것으로 판단됩니다. - 다만, 건강보험료의 경우 질문자께서 지역가입자라는 점에서 단순히 위 전세보증금에 따른 간주임대료"가 아닌 위 빌라 물건가액에 상당하는 재산가액의 점수산정으로 인하여 건보료가 상승될것으로 판단됩니다. 답변을 요약하자면, 전세보증금에 대한 "간주임대료"수익이 산정된다할지라도 그 효과는 미비하거나 없는 경우라 건강보험료 상승효과에 크게 기여하지 않을지라도 재산가액 점수에서 위 빌라를 취득함으로서 "재산가액"의 점수 상승으로 인하여 건강보험료가 상승될것으로 판단됩니다. 질문3 : 내년 세법개정으로 안은 나와 있지만, 실제적으로 시행은 2026년 1월1일부터 시행시기를 두고 있습니다. 현재 질문자께서 질문을 주신 시기 (2023 또는 2024)에 대한 귀속에 대해서는 위 개정안이 적용되진 않습니다. 또한 설령 2026년 개정세법이 적용될때에도 위 전세보증금이 3억 미만하게 될경우에는 간주임대료(법정이자율 상당액)이 계산될수 없다는 점에서 건강보험료 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 건강보험료는 사실상 세무전문가의 역량이 미칠수 있는 부분이 한계적입니다. 물론 건강보험료 산정에 있어서 "소득"에 대해서는 충분히 간섭할 여지는 있습니다. 다만, 정확한 건강보험료 상승 원인을 파악하기 위해서는 질문자의 개인적 소유재산 및 정확한 현황을 파악하여야 합니다. 즉 전문가와의 직접 대면 상담을 통해서 본인의 사항을 명확히 진단할 필요가 있음을 다시한번 알려드리며 답변 마치겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. a1) 3주택 이하인 경우에는 전세는 소득에 영향을 주지 않습니다. a2) 전세가 영향을 주지는 않으나 주택가액이 건보료 산정기준에 들어가기에 건보료가 올라갈수 있습니다. a3) 전체 주택의 전세보증금이 3억이 넘지 않으면 과세 소득이 발생하지 않습니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 주택 전세금의 경우, 3주택 이상 + 받은 보증금의 합계가 3억을 초과할 때에만 소득에 해당하여 세금이 부과됩니다. 따라서 이에 해당하지 않는다면 비과세 소득에 해당하여 세금이 부과되지 않습니다. 2. 3주택 이하 또는 보증금 3억 이하에 해당한다면 주택임대보증금은 비과세 소득이므로 세금 및 지역가입자의 건강보험료는 부과되지 않습니다. 3. 2주택자이더라도 동일하게 보증금이 3억 미만이라면 세금 및 건강보험료는 부과되지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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안녕하세요? 제이지 세무회계 조성호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 1주택자가 전세를 주면 소득으로 간주되지 않습니다. 2. 소득이 아니라 재산으로 평가되어 건보료가 상승됩니다. - 건보료가 얼마상승될지는 건강보험공단 사이트에서 조회하시거나, 문의하셔야합니다. (세금이 아닙니다.) 3. 지역가입자는 소득으로 평가되지 않아도 재산으로 평가되어 건보료 상승이될 수 있습니다. 감사합니다. 조성호 세무사 올림
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안녕하세요? 위드유세무회계 추창민 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 답변 1) 해당 빌라 주택 이외에 다른 주택이 없으시면 전세에 대한 소득은 과세 되지 않습니다. 답변2) 소득으로 잡히지 않기 때문에 건보료 상승 되지 않을 것입니다. 답변3) 3주택 이상 소유자에 대해서 전세보증금에 대해 세금이 나오기 때문에 건보료에 영향이 없습니다 !
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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