갭투자 양도차익 양도세 질문

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.​​■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.​​■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.​■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음​※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)​​■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.​2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.​​오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.​따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.​

안녕하세요.이상웅세무사입니다.​[주택임대사업자]「소득세법」에 따른 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을한 주택으로서 일정 요건들을 갖춘 경우에는 취득세·재산세 감면, 종합부동산세합사냅제, 양도소득세중과배제, 거주주택비과세 혜택 등을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 민특법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔 등의 일부 준주택만 가능합니다. 따라서 건축물대장상 근린생활시설(상가)는 실제로 주택으로 사용한다고 하더라도 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다.​4. 양도소득세1. 상가로 보유하다 양도하는 경우상가로 보유하다가 양도하는 경우에 양도소득세 계산은 간단합니다.양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 공제 후의 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.​상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제는주택 보유 현황에 관계 없이 1년에 2%씩 30%를 한도로 하여 공제받을 수 있습니다.​양도소득세율 역시 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌일반양도소득세율 (6~45%)가 적용됩니다. 다만, 취득 후1년 이내 양도시 55%, 1년~2년 이내 양도시 44%의 단일세율이 적용되므로 유의해야 합니다.​​​(1) 부가세상가를 매매하는 경우상가의 건물부분에 대해서는 부가가치세가 발생하게 되며, 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다.상가 매입시 부담한 건물부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다. 다만, 환급받은 부가가치세는 이후 양도시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.​부가가치세를 매도자가 부담하는 경우에는 양도가액에 부가가치세를 포함하여 양도소득세를 산출하게 되므로 상가 매매시 매매가액과 건물부분에 대한 부가가치세를 구분기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.​부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않은 경우로서 불분명한 경우에는 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단합니다.​상가를포괄양수도로 매매하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서 발급 등복잡한 절차를 거칠 필요가 없으므로 편리합니다.​​​(2) 감가상각비소득세법 제97조 제2항에 따른 필요경비 계산시 보유기간에사업소득금액의 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.​따라서 상가 임대소득에 대하여 매년 종합소득세 신고시 감가상각비를 산입한 경우에는 이후 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하므로양도소득세가 증가하게 됩니다. 사업소득금액에서 결손금이 발생한 경우에도 동일하게적용합니다.​취득가액을환산취득가액으로 산정하는 경우에도 취득가액은감가상각비를 공제한 금액으로 산정하지만, 취득가액기준시가로 계산한 경우에는취득가액에서 공제하지 않습니다.​​​2. 상가에서 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 소득세법 제154조에 따라 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.​이때 상가로 취득하였지만 보유 중 주택으로 사용하다가 양도하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있지만, 비과세 적용시 보유기간 판정과 장기보유특별공제 기간 판단에 유의해야 합니다.​​(1) 보유기간 및 거주기간 판정주택 외 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 최초 상가 취득일이 아닌주택으로 용도변경한 날부터 2년 보유 및 거주기간을 판단하여 2년 보유 및 거주기간 요건 충족 여부를 판단하므로 유의해야 합니다.​​(2) 장기보유특별공제 기간 판정소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉘어 집니다.① 표1: 보유기간에 따라1년에 2%씩 공제(최대30% 한도)② 표2: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우 보유기간1년 4% + 거주기간 1년 4%씩 공제(보유기간 40%, 거주기간 40%로 최대 80% 한도)​상가로 양도한다면 표1을 적용받을 수 밖에 없지만,상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 양도하는 경우 표2를 적용받을 수 있습니다.​이때, 주택으로 보유 및 거주한 기간이 짧다면 표2를 적용 받더라도 상가로서 표1을 적용받는 경우보다 공제율이 적을 수 있는데, 이 경우건물의 보유기간에 따른 표1과 주택으로서의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용 받을 수 있습니다.​​감사합니다.

3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택​신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.​이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.​그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.​신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. ​서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.​신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.​​​4. 전입 후 거주기간​법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.​양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06​[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부​[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임​[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부​[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 6.21 대책에서 발표되어 8.2일에 시행령 개정이 확정된 상생임대주택에 대해 개정된 조문 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,임대개시 시점에다주택자, 9억원 초과 주택을 보유한 경우에도2년 거주요건을 인정함이 핵심입니다당초 상생임대차계약 조건은, 임대 개시시점에 1주택자이고 9억원 이하주택인 경우에만 적용되며 실거주도 1년만 인정을 해주었는데, 이를 폐지 개정함이 핵심입니다.개정 요약은 아래 6.21 대책 발표자료 참고바랍니다.이는 시행령 개정사항이라 국회의 동의가 필요없기 때문에, 대책 발표 이후 지난 8.2일에 확정 공표되었습니다.개정된소득세법 시행령 155조의3의 조문 위주로 살펴보면,거주요건을 적용하지 않고, 그 대상은 1세대 1주택 비과세와 등록임대주택의 거주주택 및 장특공에도 적용이 됩니다.종전에는 1년의 거주를 인정하고 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등 포함)에만 적용을 하였는데, 개정으로① 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등도 포함)②등록임대주택의 거주주택 비과세③ 1세대 1주택 장기보유특별공제로 확대 적용됩니다.21.12.20 ~ 24.12.31기간 중 체결된 상생임대차계약이어야 하고,임대인 지위를 승계한 경우는 직전임대차 계약에서 제외됩니다.당초 22년까지의 기한을 24년까지로 2년 연장하였습니다. 이때 직전임대차계약기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 상생임대주택 적용을 위한 직전임대차계약은 1년 6개월 이상이 되어야 하므로, 늦어도 23년 7월 이전에 체결되고 24년말까지 갱신계약이 되어야 합니다. 상생임대차 계약은 잔금일이 아닌, 계약일이 24.12.31일 이전이면 됩니다.시작일은 21.12.20일 이후 체결된 것으로 소급적용이 됩니다.부 칙제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(상생임대주택에 관한 적용례) 제155조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행일 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용한다.중요한 것은,직전임대차계약은 임대인지위를 승계한 갭투자계약은 인정하지 않습니다.물론, 종전 갭투자 임대차 종료후 새롭게 임대차계약을 맺은 것은 인정이 되겠습니다.종전에 있던, 임대개시일에 1세대 1주택과 9억이하 조항은 삭제되었습니다.직전임대차계약, 임대차기간 관련된 사항은 10문 10답의 자료를 참고바랍니다□직전임대차 계약이 갭투자로 임대인 지위를 승계한 경우는 불인정□ 임대인은 동일해야 하나, 임차인은 달라도 무방함□ 직전임대차계약은 1년6개월 이상 + 상생임대차계약은 2년 이상으로 실제 임대기간으로 판단전월세 전환시는 민특법의 전환율을 따르고,임대기간 1월 미만은 1월로 봅니다그 외, 갱신이나 종전의 임대차계약 기간이 1개월 미만이면 1개월로 적용하는 것으로 개정되었습니다.개정된 내용은 아니지만,갱신 계약시에 전월세를 전환시는 인상율 5% 준수여부는 주택임대차 보호법을 따릅니다.① ②둘 중에 낮은 비율①대통령령으로 정한 비율 (현재 10%)②기준금리 + 대통령령으로 정한 이자율(현재 2%)주택임대차 보호법제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율7.13일 이후 기준금리가 2.25%로 유지되고 있으므로,10%와 4.25%(2.25%+2%) 중 낮은 4.25%가 적용됩니다.예시) 보증금 2천 + 월세 50 ⇒ 2천만원 + (50만원x12개월)/4.25% = 161,176,471원이므로 5% 인상으로 전세 전환시 169,235,294원 이내로 해야합니다.정리하면,이상 8.2일 공포된 소득세법 시행령 개정사항인 상생임대차계약에 대해 개정된 조문과 함께 살펴보았습니다.21.12.20 ~ 24.12.31일 기간에 직전임대차 계약 대비 5%이내 임대료를 인상하는 경우에 1세대 1주택 비과세, 등록임대주택의 거주주택, 1세대 1주택 장특공에 거주요건을 면제하니 해당하시는 경우 잘 활용하시길 바랍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy양도세신고/양도세상담/김해,양산,부산세무사