공동명의 오피스텔 지분관련, 자금소명관련 질문

7억 4천에 오피스텔을 어머니와 공동명의(5:5)로 매매예정입니다. 자금부족으로 반전세로 3억에 100만원 정도로 세입자를 구하려고 합니다. (어머니는 3억7천 현금, 본인 가용자금 : 7천만원) 1. 전세보금증은 무조 반반해야 하나? 2. 저의 절반 지분 3억 7천에 대해서 자금소명 시 가진 현금 7천을 제외하고 3억에 대해 전세보증금 모두를 제 자금출처로 소명 가능할까요? 3. 안된다면 제가 보증금 만, 어머니가 월세 만를 받는 방식으로 하면 소명 사유가 될 수 있을까요? 가능하게 할 방법은 없을까요?

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 아닙니다. 전세계약에 따라 보증금의 출처가 달라집니다. 예를 들어 본인이 임대인으로 3억 전세계약을 체결했다면 3억은 본인 자금으로 인정이 됩니다. 아래 세법해석을 참고하시면 됩니다. [ 제 목 ] 공동임대보증금의 자금출처 인정 여부 [ 요 지 ] 공동으로 취득하는 토지와 건물을 임대하고 수령한 임대보증금의 귀속은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것임 [ 회 신 ] 「상속세 및 증여세법」제45조(재산취득자금 등의 증여추정)의 규정을 적용할 때, 본인의 소득금액이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액 등「같은법 시행령」제34조 제1항 각호의 규정에 의하여 입증되는 금액은 자금출처로 인정받을 수 있는 것입니다. 귀 질의의 경우 공동으로 취득하는 토지와 건물을 임대하고 수령한 임대보증금으로 당해 재산의 취득자금으로 사용한 경우 자금출처로서 인정되는 임대보증금의 귀속은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것이며, 공동취득자 중 1인만이 임대차계약을 체결한 경우 당해 임대보증금은 임대차계약의 당사자에게 귀속되는 것으로 하는 것입니다. 2. 가능합니다. 임대차계약서 작성시 임대인을 본인 단독명의로 하시면 됩니다. 참고로 임대인을 본인 단독으로 할 경우, 부모님의 지분을 본인이 임대를 하는 것이므로 본인이 부모님의 지분을 무상으로 사용하는 것으로 보아 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 다만, 이에 해당하려면 무상으로 사용하는 건물의 시가가 약 13억 1,800만원을 초과해야 하므로 증여세 문제도 발생하지 않습니다. 위의 내용들에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다. https://blog.naver.com/cta_moonyh/222042951360 3. 임대차계약서를 본인 단독명의로 한다면 보증금 3억은 본인 자금으로 인정이 되고, 월세 100만원도 본인의 소득이 됩니다. 1세대 1주택자에 해당한다면 주택임대소득은 비과세 소득에 해당하여 세금을 납부하지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.