재개발 관리처분인가 전, 후 매매계약 기준

매매 계약일 이후 잔금일 4일전에 관리처분인가가 났습니다. 이 경우 기준일이 계약일, 잔금일중 어느날인가요? 관리처분 인가 이후 이주 및 공사 기간을 보유기간으로 인정받고 싶었는데 위 내용이 궁금합니다.

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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 관리처분인가일 이전 취득은 부동산의 취득이고 이후 취득은 입주권의 취득이 됩니다. 취득일은 잔금일과 소유권이전 등기일중 빠른날을 취득일로 봅니다. 님의 경우 관처일 이후에 잔금을 지급하였다면 입주권을 취득한 것이 되어 공사기간을 보유기간으로 포함시킬수가 없습니다.

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안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )요즘 재건축, 재개발 정비사업 교육을 듣고 있는데요.용어에 대해 익숙해지고, 얼핏 알고 있던 상식들을 확장할 수 있어서 만족하고 있습니다.틈틈히 재건축, 재개발시 논란이 되는 세법 이슈에 대한 내용도 공부해서 남기려고 합니다.오늘은 재건축, 재개발 단계를 살펴보고,각 단계별로 취득세 / 양도세 / 재산세 및 종부세 / 상증세 는 어떻게 되는지 확인해보도록 하겠습니다.일단 재건축, 재개발 즉 정비사업 단계는 크게 아래와 같이 진행됩니다.이중 세법상 중요한 날은'관리처분계획 인가일'인데요.이 시점을 기준으로 그 부동산은주택 등에서조합원입주권으로 전환되기 때문입니다.각 세목 별로 어떤 차이가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.양도소득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택의 양도기본세율, 1세대1주택 비과세 가능, 다주택자 중과 (26.5 이후)관리처분계획인가고시일 후조합원입주권의 양도단기 세율 주의취득 후 1년 미만 보유시 70%취득 후 2년 미만 보유시 60%장기 보유시 기본세율1세대 다주택자로서 보유기간이 2년 이상 된 조정대상지역 주택의 경우,관리처분계획인가 고시 후 조합원입주권으로 양도하는 것이 중과세를 회피할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.(26년 5월 중과 이후)단, 종전부동산평가액이 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아장특공 측면에서 불리한 경우도 있으니 반드시 검토를 통해 진행하셔야 합니다.취득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)관리처분 고시 후 멸실 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)주택 건물 멸실 후토지4% (다주택자 등도 4%)취득세는 양도세와 달리 관처일 보다 멸실일이 더 중요합니다.건물이 멸실된 이후 조합원입주권을 유상승계 취득한 경우,취득가액이 ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 + ③분담금 납부액 이라면,취득세 과세표준은( ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 ) 만 적용됩니다.취득세는 과세표준에 X 4.6% (부가세 포함 세율) 를 납부하게 됩니다.이때 분담금 기 납부액은 토지의 취득세 과세표준에서는 제외되나,향후 건물 준공시 건물의 취득세 과세표준에는 포함되게 됩니다.재산세, 종부세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과관리처분 고시 후 멸실 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과주택 건물 멸실 후토지정비사업조합 멸실 토지는분리과세 토지로 재산세 낮은 세율 부과종부세는 부과 X재산세 및 종부세 또한 취득세와 마찬가지로멸실 전까지 주택으로 간주되어 재산세 및 종부세 주택분으로 과세됩니다.멸실 이후 분리과세 토지로 보아 재산세는 낮은 세율이 부과되며종부세는 부과되지 않습니다.멸실신고가 되지 않은 경우에도 멸실목적으로 조합에서 취득한 주택의 경우취득 후 3년 이내 주택은 종합부동산세가 과세대상에서 제외됩니다.상속세, 증여세시점구분시가관리처분계획인가고시일 전주택주택에 대한 상증세법상 평가액1) 시가증여: 전 6개월 후3 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액상속: 전 6개월 후6 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액(유사매매사례가액)2) 주택의 보충적평가액 : 기준시가관리처분계획인가고시일 후조합원입주권조합원입주권의 상증세법상 평가액1) 시가 : 주택과 상동2) 조합원입주권의 보충적평가액 : 종전부동산의권리가액 + 청산금 납부액 + 프리미엄주택의 경우 특히 아파트는 기준시가보다 시가가 높은 경우가 대다수이기에유사매매사례가액으로 산정하는 것이 안전합니다.조합원입주권의 보충적 평가액은 객관적인 프리미엄 가액을 알아야 산정할 수 있으나,프리미엄 가액은 보통 유사매매가액이나 감정가액 등을 통해 확인할 수 있게 됩니다.따라서 시가인 유사매매가액을 확보하거나 감정평가를 받아 신고하는 것이 가장 합리적입니다.

3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. 서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.4. 전입 후 거주기간법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.