이상웅 세무사





도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게 됩니다.

따라서 투자자분들은 보유주택 수 등 상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계에 물건을 매매해야 합니다.


사업진행 절차에 따라 다음 4개의 단계로 나누어 단계별 발생되는 세금에 대해서 비교해보겠습니다.


<1편 >

1. 관리처분계획인가 전 단계

2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계

<2편>

3. 멸실 후, 준공 전 단계

4. 준공 후 단계







1. 관리처분계획인가 전 단계


소득세법에서 종전주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는 '도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일'입니다. 따라서 양도소득세에서 관리처분계획인가 전에 취득하는 재개발·재건축 물건은 입주권 취득이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.


반면 지방세법에서는 권리변환의 시기를 '사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날'이며 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날로 봅니다.



도정법상 재개발·재건축사업의 절차는 관리처분계획인가 난 뒤, 이주 후 멸실됩니다.

따라서 관리처분계획인가를 받은 물건이라도 종전주택이 멸실되지 않으면 소득세법상 입주권이지만 지방세법상 주택에 해당하므로 서로 다름을 유의해야 합니다.




<1> 취득세

관리처분계획인가 전의 단계에서 취득세는 주택과 주택 외의 물건에 따라 달라집니다.

종류

매매 취득세율

주택

            무주택자 또는 1주택자가 비조정지역주택 취득 : 기본세율 1~3%

            1주택자가 조정지역주택 취득 또는 2주택자 : 중과세율  8%

            2주택자가 조정지역주택 취득 또는 3주택자 : 중과세율 12%

주택 외

4%



따라서, 다주택자 분들은 보유주택 수에 따라서 취득세가 중과될 수 있으니 유의해야 합니다.

또한 매수하는 주택이 공시가격이 1억원 이하의 주택이더라도 재개발 등 정비구역으로 지정된 경우에는 중과배제 물건에서 제외됩니다.


다만, 주택 외 상가 및 토지물건은 다주택자라고 하더라도 중과세가 적용되지 않습니다.




주택 취득세는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.




<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과되는 세금입니다. 따라서 관리처분계획인가 전 주택을 취득하는 경우 6월 1일 전에 취득한다면 그해 재산세와 종부세가 과세되며, 6월 1일 후에 취득한다면 다음해부터 재산세과 종부세가 과세됩니다.



[절세방안]

따라서 주택을 소유하신 분이라면 6월 1일 후에 취득하여 당해연도의 재산세와 종부세를 피하는 것이 유리합니다.


만약, 6월 1일 후에 주택을 취득을 하고 다음 해 6월 1일 전에 주택건물이 멸실된다면 준공되는날까지 계속해서 재산세와 종부세는 과세되지 않습니다.



<3> 양도소득세

소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가 전 단계에서 주택을 양도한다면 입주권이 아닌 주택을 양도하는 것입니다.


[절세방안]

주택 비과세 대상인 경우에는 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다주택자분의 경우에는 중과세율이 적용되므로 입주권은 중과세율이 적용되지 않기 때문에 입주권으로 변환된 후에 양도하시는 것이 유리합니다.


다만, 투기과열지구의 물건은 도정법상 전매제한 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.




<4> 증여 및 상속세

관리처분계획인가 전에 증여 및 상속하는 경우 평가액은 다음과 같습니다.

시가

증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등

기준시가

증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등

다만, 기준시가로 평가하여 신고하는 경우 평가심의위원회 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.



평가심의위원회는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.






2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계

<1> 취득세

관리처분계획인가 전 이라도 멸실이 되지 않은 경우 취득세는 조합원입주권이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.


[절세방안]

1. 무주택자 : 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 무주택자는 멸실 전 주택 취득시 매매취득세율이 1~3%가 적용됩니다. 

따라서 무주택자의 경우 멸실 전 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.


2. 다주택자 : 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 다주택자는 멸실 전 주택 취득시 중과된 취득세율 8~12%가 적용됩니다.

따라서 다주택자의 경우 멸실 후 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.

주택 외 부동산은 멸실 전과 후가 동일하게 4% 세율이 적용됩니다.




<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)

관리처분계획인가 후라도 멸실이 되지 않은 경우 보유세는 주택으로 보아 과세됩니다.

다만, 주택으로 취득했더라도 취득한 주택이 6월 1일 전에 멸실되는 경우에는 당해의 보유세는 과세되지 않습니다.




<3> 양도소득세

소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로 멸실 전이라도 관리처분계획인가 후 단계는 입주권의 양도에 해당합니다.



① 비과세

입주권을 양도하는 경우 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제4호로서 주택 비과세와 요건이 다름을 유의해야 합니다.

1. 관리처분계획 인가일 현재 2년 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.

2. 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 1주택을 보유해야 합니다.

3. 입주권 보유자가 1주택을 취득한 경우 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.


주택은 양도일까지 보유 및 거주기간을 충족하면 되지만, 입주권은 관리처분계획인가일 후에 양도하였더라도 관리처분계획인가일을 기준으로 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.

따라서 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주하지 않은 주택이라면 관리처분인가일 후 양도일에 2년 보유기간을 충족하였더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.


다만, 관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 해당 기간을 보유기간 및 거주기간에 합산하여 판단합니다.



② 다주택자 중과세율

다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만, 입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.


따라서 다주택자분들은 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.




<4> 증여 및 상속세

관리처분계획인가 후 증여 및 상속하는 경우 해당 물건은 입주권으로 판단합니다.


입주권 역시 증여(상속)일 전 6개월 ~ 후 3개월(상속은 후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 및 유사매매사례가를 인정하고 있습니다.

시가가 없는 경우로서 보충적 평가방법은 다음과 같습니다.

= 권리가액 + 증여일 현재 불입액 + 프리미엄가액


다만, 실무적으로 입주권은 매매사례가액 및 프리미엄가액 산정이 어려울 수 있습니다. 권리가액과 적정 시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.








평가액 산정방법은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.