재건축, 재개발 단계별 주택 세금 총정리 (관리처분계획 인가일 기준)

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )

요즘 재건축, 재개발 정비사업 교육을 듣고 있는데요.

용어에 대해 익숙해지고, 얼핏 알고 있던 상식들을 확장할 수 있어서 만족하고 있습니다.

틈틈히 재건축, 재개발시 논란이 되는 세법 이슈에 대한 내용도 공부해서 남기려고 합니다.

오늘은 재건축, 재개발 단계를 살펴보고,

각 단계별로 취득세 / 양도세 / 재산세 및 종부세 / 상증세 는 어떻게 되는지 확인해보도록 하겠습니다.

일단 재건축, 재개발 즉 정비사업 단계는 크게 아래와 같이 진행됩니다.

이중 세법상 중요한 날은 '관리처분계획 인가일' 인데요.

이 시점을 기준으로 그 부동산은 주택 등 에서 조합원입주권으로 전환되기 때문입니다.

각 세목 별로 어떤 차이가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.

양도소득세

시점	구분	세율
관리처분계획인가고시일 전	주택의 양도	기본세율, 1세대1주택 비과세 가능, 다주택자 중과 (26.5 이후)
관리처분계획인가고시일 후	조합원입주권의 양도	단기 세율 주의 취득 후 1년 미만 보유시 70% 취득 후 2년 미만 보유시 60% 장기 보유시 기본세율

1세대 다주택자로서 보유기간이 2년 이상 된 조정대상지역 주택의 경우,

관리처분계획인가 고시 후 조합원입주권으로 양도하는 것이 중과세를 회피할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.

(26년 5월 중과 이후)

단, 종전부동산평가액이 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아

장특공 측면에서 불리한 경우도 있으니 반드시 검토를 통해 진행하셔야 합니다.

취득세

취득세는 양도세와 달리 관처일 보다 멸실일이 더 중요합니다.

건물이 멸실된 이후 조합원입주권을 유상승계 취득한 경우,

취득가액이 ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 + ③분담금 납부액 이라면,

취득세 과세표준은 ( ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 ) 만 적용됩니다.

취득세는 과세표준에 X 4.6% (부가세 포함 세율) 를 납부하게 됩니다.

이때 분담금 기 납부액은 토지의 취득세 과세표준에서는 제외되나,

향후 건물 준공시 건물의 취득세 과세표준에는 포함되게 됩니다.

재산세, 종부세

시점	구분	세율
관리처분계획인가고시일 전	주택	6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과
관리처분 고시 후 멸실 전	주택	6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과
주택 건물 멸실 후	토지	정비사업조합 멸실 토지는 분리과세 토지로 재산세 낮은 세율 부과 종부세는 부과 X

재산세 및 종부세 또한 취득세와 마찬가지로

멸실 전까지 주택으로 간주되어 재산세 및 종부세 주택분으로 과세됩니다.

멸실 이후 분리과세 토지로 보아 재산세는 낮은 세율이 부과되며

종부세는 부과되지 않습니다.

멸실신고가 되지 않은 경우에도 멸실목적으로 조합에서 취득한 주택의 경우

취득 후 3년 이내 주택은 종합부동산세가 과세대상에서 제외됩니다.

상속세, 증여세

시점	구분	시가
관리처분계획인가고시일 전	주택	주택에 대한 상증세법상 평가액 1) 시가 증여: 전 6개월 후3 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액 상속: 전 6개월 후6 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액 (유사매매사례가액) 2) 주택의 보충적평가액 : 기준시가
관리처분계획인가고시일 후	조합원입주권	조합원입주권의 상증세법상 평가액 1) 시가 : 주택과 상동 2) 조합원입주권의 보충적평가액 : 종전부동산의권리가액 + 청산금 납부액 + 프리미엄

주택의 경우 특히 아파트는 기준시가보다 시가가 높은 경우가 대다수이기에

유사매매사례가액으로 산정하는 것이 안전합니다.

조합원입주권의 보충적 평가액은 객관적인 프리미엄 가액을 알아야 산정할 수 있으나,

프리미엄 가액은 보통 유사매매가액이나 감정가액 등을 통해 확인할 수 있게 됩니다.

따라서 시가인 유사매매가액을 확보하거나 감정평가를 받아 신고하는 것이 가장 합리적입니다.