대통령령으로 정하는 1세대 1주택 양도세 관련질문

1. [주택 + 주택]​신규 주택을 취득하는 방법은 크게 보아 2가지가 있습니다. ①[완공되어 있던 주택을 상대방에게 매수]하는 방법입니다. ②[신축될 주택을 분양 받아 취득]하는 방법입니다. 이것은 다시 [청약에 당첨된 경우]와 [분양권을 전매받는 경우]로 나뉩니다.​이때 ①의 경우 신규 주택의 취득일은 원칙적으로 대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 됩니다. ②의 경우 신규 주택의 취득일은 대금청산일과 사용승인일(임시사용승인, 사실상의 사용일) 중 빠른 날이 됩니다.​종전 주택을 취득한지 1년이 지나 신규 주택을 취득했다면, 종전 주택이 일시적 2주택 상태가 됩니다. 이때 신규 주택 취득일로부터 일정 기간(1년 ~ 3년) 내에 종전 주택을 파는 경우에는 1주택인 것으로 보고 비과세 요건을 검토합니다. [소득세법 시행령 제155조 제1항]의 내용입니다. 2021년 이전까지 ①, ②의 경우 모두 [소득세법 시행령 제155조 제1항]에 따라 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.​소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (생략)​소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. (생략)가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​2. [주택 + 분양권]​그런데 2021년부터는 소득세법에 분양권이라는 개념이 들어왔습니다. 분양권이란 주택을 공급받을 수 있는 지위를 의미하며, 여기에는 일반적인 아파트 분양은 물론 재개발/재건축 구역의 일반분양 물건, 지역주택조합의 조합원 지위도 포함됩니다.​그래서 주택을 보유한 상태에서 2021년 이후에 취득한 분양권이 있으면 더 이상 1세대 1주택 상태가 아니게 됩니다. 또한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 때에 2021년 이후 취득한 분양권이 있는 경우에는 주택 수에 가산되어 다주택자 중과세의 부담을 주게 됩니다.​한편, [주택 + 주택]일 때에 일시적 2주택 비과세 특례가 있는 것처럼, [주택 + 분양권]일 때에도 일시적으로 1주택으로 봐주는 특례(소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)를 신설하였습니다. 기존에 조합원입주권에 적용되던 것을 그대로 벤치마킹하였습니다. 종전 주택을 취득한지 1년 이상이 지나 분양권을 취득하고, 분양권 취득부터 일정 요건을 갖춰 종전 주택을 파는 경우에 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 이때 분양권의 취득일이란, 최초 당첨의 경우 청약당첨일을 의미하고, 분양권을 매입한 경우 대금청산일입니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.​소득세법 시행령 제152조의4(분양권의 범위)법 제88조제10호에서 “「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다.1. 「건축물의 분양에 관한 법률」2. 「공공주택 특별법」3. 「도시개발법」4. 「도시 및 주거환경정비법」5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」7. 「주택법」8. 「택지개발촉진법」​소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것​기획재정부재산-85(2022.01.14)[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일 (제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.​​3. 궁금증​그러면 이런 궁금증이 생깁니다. 2021년 이후, 종전 주택을 취득하다가, 신규 주택을 분양받거나 신규 주택을 분양받을 수 있는 분양권을 취득한 경우,① [주택 + 주택]으로 본 뒤, 신규 주택을 취득하고 있는 과정으로 보고, 신규 주택의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 기한 내에 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제155조 제1항)② [주택 + 분양권]으로 보고 분양권의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)​이것은 주택 매도전략에 큰 차이를 가져옵니다.​①이라고 한다면, 일단 건설 중인 신규 주택이 완성되기 전까지 느긋하게 종전 주택을 보유해도 되고, 신규 주택 분양계약 및 계약금 납입일에 따라 [1년 내 종전주택 처분 및 신규주택 전입 ~ 3년 내 종전주택 처분]하여야 합니다. 그래서 어떨 때는 건설까지 기다렸다가 최대 3년의 기간이 주어지면서 종전 주택의 시세 차익을 넉넉하게 누리는 시나리오도 가능합니다. 만약 종전 주택을 1년 이내 팔고 신규 주택에 전입한다 하더라도(조정대상지역) 전입 이후 몇 년 이상 거주하라는 말은 없습니다.​②이라고 한다면, 신규 주택이 건설되는 것이 중요한 것이 아니라, 분양권 취득일이 중요합니다. 건설이 됐든지 안 됐든지 분양권 취득일부터 3년이 카운트됩니다. 만약 분양권 취득일부터 3년 안에 팔 수 없다면, 신규 주택 건설이 되기를 기다릴 수 있는데, 신규 주택 건설부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 하고, 신규 주택에 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.​무엇이 더 낫다고 할 수는 없지만, 전략이 달라지기 때문에 조심해야 합니다. 현재로서 무엇이 우선이다라는 명확한 내용은 없지만, 분양권이 세법 체계로 들어온 이상 분양권의 일시적 2주택을 우선하여 판단해야 할 것으로 생각됩니다.​​4. 지역주택조합원 지위​이 와중에 재미난 해석이 등장했습니다. 지역주택조합의 조합원 지위에 관한 판정입니다. 해석에 따르면, 지역주택조합의 지위는 사업계획승인일을 기하여 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 [신규주택을 취득할 수 있는 권리]라고 합니다.​이 질문은 왜 했을까요? [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리가 나오는 부분을 잘 살펴보면, 조정대상지역 공고일 전에 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하면, 종전 주택 처분 유예기간이 1년이 아닌 3년으로 늘어나는데, 그것을 노리고 질문을 한 것입니다. 해석에서는 조정대상지역 지정 전에 지역주택조합의 사업계획승인이 났다면, 넉넉하게 기한을 부여하고자 한 것입니다.​기획재정부재산-40(2022.01.07)[제목] 지역주택조합의 조합원 지위가 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호의 ‘신규주택을 취득할 수 있는 권리’인지 여부[요약] 「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리임[회신] 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.​그런데, 여기에 대해서 이상한 부분이 있습니다. 지역주택조합의 조합원의 지위는 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리라고 했지, 분양권이라고는 안 했습니다. 그러면 지역주택조합의 조합원 지위는 분양권이 아닌걸까요? 그건 아무래도 분양권이 맞는 것 같습니다. 분양권은 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하는데, 지역주택조합의 조합원이라면 주택법에 따라 주택을 공급받을 수 있습니다.​그러면 종전주택을 보유한 자가 있는데, 지역주택조합의 조합원으로서 그 조합이 사업계획승인에 돌입했고, 이후 조정대상지역으로 지정되면, ​① 그는 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이 될까요? 그래서 [소득세법 시행령 제155조 제1항] 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?② 그는 분양권을 취득한 걸까요? 그래서 [소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항]에 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?​이것이 아직 풀리지 않은 숙제라고 하겠습니다.

1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​법령에 따로 나와있지 않지만 기존 질의회신등을 통해 알아볼 수 있는 내용이었는데3월에 다시 문서가 나와서 한번 더 소개드립니다.​세대분리가 1세대1주택 보유기간 기산에 영향을 주는지? > 영향 없음​쉬운예)1주택 어머니와 1주택 자녀가 같은 세대인 경우 양도시 > 1세대2주택 세대분리 즉시 양도할 경우(보유2년이상 거주요건없는 주택이라 가정) > 1세대1주택 비과세​[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 판정은 양도일 현재의 1세대를 기준으로 하는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ’21.1.1. 현재 3주택(A, B, C)을 보유하고 있는 1세대가 1주택(B)을 보유하고 있는 일부 세대원이 별도 세대로 분리된 후 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택(A, C) 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우, 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간의 기산일은 당해 주택의 취득일로 하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 제89조 【비과세 양도소득】​​1. 사실관계​○ ‘88.XX.XX. 질의자가 AAA 소재(비조정) A주택 취득 및 거주 시작- ‘16.XX.XX. 질의자의 딸과 사위(무주택자)가 A주택으로 전입○ ‘18.XX.XX. 딸과 사위가 공동명의로 B주택 취득○ ‘19.XX.XX. 질의자의 배우자가 CCC소재 (비조정) 소재 C주택 취득- ‘20.XX.XX. CCC가 조정대상지역으로 지정·공고○ ‘21.XX.XX. A주택 매도 계약- ‘21.XX.XX. 딸과 사위가 질의자와 세대를 분리함- ‘22.XX.XX. A주택 양도2. 질의내용○ 1세대 3주택(A, B, C)을 보유하다 그 중 1주택(B) 소유자와 세대를 분리한 뒤 다른 1주택(A) 양도 시, A주택의 보유기간 계산방법( 1안 : 당초 A주택의 취득일, 2안 : 세대분리 시점 )3. 관련법령 및 관련사례□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제31442호, 2021.2.17.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제9조(1세대 1주택의 범위에 관한 적용례) 제154조제5항 단서의 개정규정은 이 영 시행 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용한다.□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제29523호, 2019.2.12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 요건1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우에는 비과세가 되는데요. 이 때, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만일 17.8.3 이후 취득하는 주택으로서 취득 당시 조정대상지역에 위치한 경우라면 2년 이상 보유 뿐만 아니라 거주도 해야 합니다. 다만, 거주자가 무주택 상태에서 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면 거주요건은 충족하지 않아도 됩니다.용도변경과 비과세 요건주택과 주택외부분으로 이루어진 겸용주택, 업무용으로 사용하던 오피스텔 등의 건물을 흔히 찾아볼 수 있는데요. 만일 이런 상가를 주택으로 용도변경하게 된다면 1세대 1주택 거주요건을 어떻게 적용될까요? 국세청 유권해석을 통해서 몇가지 알아보도록 하겠습니다.조정대상지역의 오피스텔을 취득하여 근린생활시설으로 사용하다 조정대상지역에서 해제된 이후 주택으로 용도변경하는 경우양도, 서면-2020-부동산-5098 [부동산납세과-1247] , 2021.09.08사실관계는 다음과 같습니다.- ’15.12. 9. 고양 일산서구 대화동 소재A오피스텔 분양권 취득(취득당시 무주택)* ’15.12.24. 사업자등록(비주거용건물임대) 후 부가세 환급받음- ’17. 8. 3.A 소재지 조정대상지역 지정- ’19. 7월 A오피스텔 취득(완공) 후 2개월(’19.8∼9월) 사무실로 임대- ’19.11. 8.A 소재지 조정대상지역 지정해제- ’19.12.17.A오피스텔 상가에서 주택으로 용도변경 후 사업자등록 폐업 및 환급받은 부가세 자진신고납부- ’19.12.28. 인천 서구 원당동 B아파트 분양권 취득- ’20. 6.19. A·B 소재지 조정대상지역 지정​A오피스텔이 취득당시에는 조정대상지역이었지만 용도변경 당시에는 조정대상지역에서 해제된 상황에서 추후 A주택을 비과세 받기 위해서 거주요건이 적용되는지 안되는지가 질의내용이었는데요. 이에 대해 국세청은 다음과 같은 답변을 내놓았습니다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 이는 주택에 포함되지 않는 것이며 해당 오피스텔을 주거용으로 용도변경하는 시점에 새로운 주택을 취득하는 것이므로 용도변경 당시 조정대상지역이 아니라면 2년의 거주요건이 적용되지 않는다는 것입니다.​사실 A오피스텔을 계약하고 계약금을 지급할 당시에 무주택 세대로서 A오피스텔 소재지가 조정대상지역에 위치하지 않았기 때문에 처음부터 거주요건이 적용되지 않는 것이 당연했는데요. 국세청 해석은 이보다는 오피스텔을 업무용으로 사용했다면 주택이 아니라는 것에 주목했던 것 같습니다.조정대상지역 소재 겸용주택 취득 이후 용도변경시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부양도, 서면-2020-법령해석재산-3906 [법령해석과-2950] , 2021.08.26사실관계는 다음과 같습니다.○ ’14.1월 甲은 부산 기장군 소재 A토지 취득- ’17.9월 부산 기장군조정대상지역 지정○ ’18.2월 A토지 위B겸용주택 신축(1층 단독주택 90㎡, 1층근린생활시설 50㎡)- ’18.12.31. 부산기장군조정대상지역 해제○ ’20년 주택부분을 근린생활시설(상가)로 용도변경 후 사용하다가 상가로 사용하는 임차인이 퇴거할 경우 다시 전체를 주택으로 용도변경 예정​조정대상지역 소재한 겸용주택 전체를 상가로 용도변경하고 이후 조정대상지역에서 해제된 후 전체를 주택으로 용도변경하는 경우 거주요건이 적용되느냐가 질의내용이었습니다. 국세청 답변은 아래와 같습니다.취득 당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택은 이후 주택으로 용도변경하더라도 거주요건은 적용됩니다. 해당 겸용주택은 오피스텔과는 달리 주택과 주택외부분으로 이루어져 있기 때문에 취득 당시 조정대상지역이면 무조건 거주요건을 적용한다는 것입니다. 만일 1층이 근린생활시설로만 이루어져 있었다면 용도변경 당시에는 조정대상지역이 아니었기 때문에 거주요건이 적용되지 않았을 것입니다.​이상으로 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대하여 알아보았습니다.감사합니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 충족되어야 합니다. ​그리고 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자 에 대해 적용되므로, 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 예외적으로 세대 전원의 해외이주 등에 따라 거주자가 비거주자로 되는 경우 특례 (보유기간 등 특례)가 적용될 수 있습니다. ​또한, 해외에 이민을 가시거나 주재원으로 출국하신 분들이 자주하시는 질문 중 하나는 현재는 해외에서 거주중이지만, 예전에 한국에서 거주할 때 취득한 주택이며 1세대 1주택 비과세 요건 (보유요건)을 충족하였습니다. 예전에 1세대 1주택 요건은 충족한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있지 않을까요? 라는 질문입니다. ​대법원에서는 거주자의 지위에서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 비거주자가 된 경우라도 비과세 여부는 양도 당시 를 기준으로 판단한다고 판시하였습니다. 따라서 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 없습니다.