부모님께 빌려드린 돈을 받을 때, 증여세 대상 여부가 궁금합니다.

출처 :https://blog.naver.com/highyes_tax/223558355471가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com안녕하세요,양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은세무조사 없이 가족간 차용증이 인정되는 내용을 총정리 해드리겠습니다.이번 글 내용은 모두 그동안 실제로 가족간 차용에 대한 수 많은 세무조사를 진행해오면서 성공적으로 대응했던 내용을 기반으로 하는 것입니다.[가족간 차용 주요 세무조사 대응사례]대응했던 주요 사례 중 하나는부모님이'18살' 미성년자 고등학생 명의로 아파트를'5채'이상을 취득하고,‘전부 차용’으로 처리했습니다.그래서 서울지방국세청에서 가족간차용이 아니고 증여다, 부동산명의신탁이다로 세무조사가 시작됐습니다.해당 건은 차용인이 미성년자 이면서, 차용규모도 굉장히 컸기 때문에 난이도가 매우 높은 건이었습니다. 따라서 기존의 일반적인 대응논리로는 부족했고, 차용으로 주장하는 것보다는 법문과 취지에 따라 증여로 볼 수 없다는 것에 초점을 두고 논거를 만들어 나갔습니다.세법 뿐만 아니라 민법과 대법원의 입장을 종합하여 녹여냄으로써결국 차용으로 인정 받을 수 있었습니다.해당 조사건에 대해 자세히 작성한 글이니 가족간 차용증을 작성하실 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com우리가 가족간 차용증을 쓰고, 이자를 주고 하는 행위는 결국 증여로 볼 수 없다는 주장을 뒷받침하기 위한 것입니다. 따라서 차용 내용과 방식은 각 사례에 적절하도록 달라져야 합니다.유튜브나 블로그에서 볼 수 있는 가족간 차용에 대한 잘못된 정보와 오해들을 이번 글 하나로 해결하실 수 있도록 꼼꼼히 담았습니다.1. 차용증이 필요한 이유?2. 차용거래와 증여의 구분3. 세법에서 바라보는 차용거래4. 차용을 문제없이 인정받는 방법5. 자주 묻는 질문1. 차용증이 필요한 이유?가족간 차용을 하는 대부분의 이유는 부동산 취득자금입니다. 부동산을 사고싶지만 은행 대출을 끼더라도 자금이 부족할때 부모님에게 세금 없이 증여받을 수 있는 금액은 5천만원 입니다.24년부터는 혼인 예정이거나 혼인, 출산한지 2년이 지나지 않았다면 1억을 추가로 받을 수 있게 바꼈지만, 해당되지 않는 분들이 훨씬 많습니다.예를 들어서 3억이 필요해서 증여받는다면세금이 5천만원입니다.그리고 이 5천만원은 받는 자녀가 내야하기 때문에 쓸 수 있는 돈은2.5억원으로 줄어들고 더 증여를 받아야합니다.이런 세금을 내지 않기 위해, 은행 대출이자를 줄이기 위해 가족간 차용(금전소비대차)가 필요한 것입니다.적정한 차용거래로 인정받는다면세금은 '0원'입니다.2. 차용거래와 증여의 구분돈을 빌려주고 갚는 행위를 금전소비대차라고 부르는데, 금전소비대차 계약을 입증하기 위해 서면으로 작성한 계약서를 흔히 차용증이라고 부릅니다.집을 살때 빌린자금을자금조달계획서에 차용이라고 써서 제출하더라도, 이후 적절한자금소명을 하지 못하거나세무조사에서 인정받지 못한다면 증여가 되어증여세와 가산세가 부과됩니다.3억을 빌려서 집을 샀을 때 정상적인 차용으로 인정된다면0원이지만,3년뒤 세무조사에서 증여로 추징되면 증여세와 가산세는7천만원이 넘습니다.여기서 많이 오해하시는 부분이 자금조달계획서를 안쓰면 차용이 안걸린다. 그러니 6억미만 주택이나 상가를 사야한다. 고 알고 있습니다.아닙니다.자금조달계획서를 안써도, 대상이 아니라도 부동산거래 자금소명과 세무조사는 나옵니다.해당 내용은 다음 글에서 자세히 설명하고 있으니, 궁금하신 분들은 참고해주세요.자금조달계획서, 자금출처전문세무사가 알려드리는 정확한 작성방법(자금소명 및 자금출처조사 대비)'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라 입주권과 분양권 역시 ...blog.naver.com자금조달계획서를 어떻게 쓰고, 최초에 차용에 대한 입증서류를 어떻게 준비해서 제출하냐에 따라 조사가 나올 것도 안나올 수 있습니다. 그렇기 때문에자금조달계획서 단계부터 차용으로 인정 받을 수 있도록 적절히 계획하는 것이 가장 중요합니다.3. 세법에서 바라보는 차용거래세법에서 배우자,직계존비속 간 금전소비대차(가족 간 돈거래)는증여로 추정하고 있습니다. 추정이란 애초에 차용은 증여로 보고있고, 납세자가 적정한 차용거래임을 객관적으로 입증할때만 예외적으로 인정해준다는 것입니다.이 글을 보시는 분들 중에서 2.17억원까지는 무이자차용도 다 인정된다더라고 아시는 분들이 많으시겠지만,기본적으로 차용 인정 여부에 대해 불리한 입장에 놓여 있습니다.따라서 실제 세무조사에서 국세청이 차용을 바라보는 시각은 부정적이지만, 사례에 맞는 적절한 차용내용으로 세무조사에서도 당당히 주장할 수 있는 논거를 만들어야하겠습니다.4. 차용을 문제없이 인정받는 방법국세청의 차용증 증여세에 대한 문제에 대한 공통적인 입장은객관적인 상황을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항으로 판단하고 있습니다.가족 간 차용에 대한 구체적인 인정기준을 법에서는 제시하지 않고 있기 때문입니다. 따라서 가장 객관적인 기준은 세무조사에서 실제로 인정 받았던 세무사님의 대응방안일 것입니다.국세청으로부터 차용을 인정받기 위해서는 아래의 형식과 실질 2가지가 충족돼야 합니다.<1> 형식실제 세무조사에서 대응했던 방식을 토대로 정리해보면 다음과 같습니다.① 차용증 작성② 상환기간③ 이자율과 원금상환 방식④ 차용금액⑤ 차용인과 대여인의 관계① 차용증 작성(차용증 쓰는법)법에서 규정하는 차용증 양식은 따로 없습니다. 차용증을 적절히 쓰는 법은 있습니다.- 우선 금액, 이자 및 원금 상환방식, 상환기간은 필수 기재사항입니다.- 차용증 작성시기는 실제로 돈을 빌린날에 작성해야하는 것은 아니고, 가까운 시일에 작성하면 괜찮습니다.- 차용증을 작성하셨다면 반드시 공증을 받을 필요는 없습니다.작성 날짜를 입증하기 위한 것으로 내용증명이나 확정일자의 방식으로도 충분할 수 있습니다.가장 손쉽고 적절한 방법은 확정일자를 추천드립니다. 다만,차용금액의 규모나 사실관계의 위험성에 따라 공증이 꼭 필요한 경우도 있으니이부분은 적절한 검토가 필요합니다.② 상환기간상환기간이 길면 길수록 인정가능성이 낮아집니다.부모님한테 3억 빌려고 30년 만기로 이자만 수년째 지급하고 있다면 증여로 추징될 가능성이 매우 높습니다.적절한 상환기간은 사례마다 달라지겠지만,최소한 10년은 넘지 않으시는 것을 추천드립니다.상환기간을 길게 가져갈 수 밖에 없는 상황이라면담보권 설정을 고려하는 것도 방법이 될 수 있습니다.③ 이자율과 원금상환방식법정 이자율은 4.6%로 규정하고 있습니다. 하지만법정이자율을 주면 무조건 인정되고, 덜주면 부인되는 것은 아닙니다.이자를 주면 이자소득에27.5%의 세금을 받는사람이 추가로 내야하고, 빌린분 입장에선 원금이 줄어들지 않으니자금부담은 더욱 커집니다.부모님에게 돈을 빌려서 이자를 지급했다면 부모님이 다른소득에합쳐서 세금을 신고해야하는데 이를 놓치고 나중에가산세와 함께 세무서에서 연락오는 경우가 많습니다.[절세방안]따라서 이자를 지급하지 않고 무이자 차용의 경우에도원금 상환방식을 적절히 계획한다면 차용으로 인정 받을 수 있습니다.사례별로 유불리와 위험성을 고려하여 적절한 이자율과 상환방식을 정하는 것이 필요합니다.④ 차용금액차용금액은 차용인의 상환능력에 맞게 산정돼야 합니다. 소득수준을 고려했을때너무 높은 규모의 차용금액이라면 증여로 추징될 가능성이 높아집니다.연봉이 3천만원인데 5억을 빌리고, 우린 차용이에요 주장하면 안되겠죠. 따라서 나이가 어릴수록, 소득이 적을수록 위험성은 더 클수밖에 없습니다.차용인의근로소득, 사업소득, 임대소득과 재산상황을 고려하여 상환기간 내 적절히 상환할 수 있는 금액을 산정해야 합니다.⑤ 차용인과 대여인의 관계차용인과 대여인의 관계도 중요한 기준입니다. 1억을 빌린다고 했을때 부모님에게 빌리는 것과 형제에게 빌리는 것은 인정가능성이 크게 달라집니다.실제로 세무조사를 대응할때 부모님이 아닌 형제나 지인에게 빌린 사례는 대응할 논리가 훨씬 많아집니다.따라서자금여력이 있다면 형제나 친척들로부터 차용하는 금액의 비중을 최대한 높히는 것이 유리합니다.그렇다고 부모님이 형제한테 돈을 보내고 그돈으로 빌렸다고 주장하는건 더 큰 문제가 되니 조심해야합니다.<2> 실질① 원리금 실제 상환여부② 차용인의 실제 상환능력① 원리금 실제 상환여부반드시 형식과 실질이 모두 충족돼야만 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.실제로 차용증 자체를 작성하지 않았음에도 차용거래로 인정받아드린 조사사례도 있었습니다.둘중 하나를 꼽으라면 실질이, 실질중에서도 차용증 이자보다원금상환 여부가 가장 중요합니다. 최초 차용증 작성했던 내용과 동일하게 상환해주시는 것이 가장 좋습니다. 그리고 원금이나 이자 상환시기는 주기적으로 반복적이면 인정가능성을 더 높힐 수 있습니다.그렇다고 실질만 충족되면 무조건 인정되는 것은 아니고, 보통 세무조사는 원금상환 전에 나오는 점이 큰 문제입니다.따라서 만기에 일시상환하는 것은 절대 추천드리지 않습니다.② 차용인의 실제 상환능력국세청이 한가지더 확인하는 것은 차용인의 상환능력입니다. 예를들어1억의 원금을 상환했다고 했을 때 그동안 신고된 소득이 1억이 안된다면 차용이 인정안될 뿐만 아니라 추가 조사가 시행될 수 있습니다.또한 부모님한테 돈을 갚고 다시 돌려받는 식의 계획은 걸릴 가능성이 높습니다.따라서소득이 충분하지 않다면 잠깐 은행 대출을 활용하는 방식으로도 인정가능성을 높힐 수 있습니다.5. 자주 묻는 질문가족간 차용증에서 가장 많이 물어보시는 질문입니다.Q1미성년자도 차용이 가능한가요?A현실적으로 어렵습니다.기본적으로 상환능력이 없기 때문에 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 없습니다.다만, 위에서 안내드린 저희 조사사례처럼충분히 계획하고 논거를 만든다면 정말 예외적으로 인정되는 경우도 있습니다.Q22.17억원까지는 무이자로해도 인정되나요?A2.17억원까지 괜찮다는 말은 이자를 법정 이자율 4.6%보다 적게 줬을때 추가증여세가 안나온다는 규정에서 나온 말인데,무이자 차용이라도 차용거래 자체가 인정되는 것으로 많이들 오해하는 것입니다.예를들어 2억을 무이자로 빌리고 원금을 안갚은 상황에서 2년 뒤에 세무조사가 나온다면 2억 전체가 증여로 추징됩니다.다만, 무이자 차용이라도 원금 상환계획을 적절히 수립한다면 차용 인정 가능성을 높힐 수 있습니다.Q3상환한 돈을 돌려받아도 되나요?A일단 국세청에서는 알게됩니다.하지만 금액이 작다면 굳이 추가조사를 안하고 넘어갈 수는 있습니다. 돈을 돌려받을 때 이체내역이나 출금내역이 남을 수 밖에 없고, 돌려받은 돈을 쓸 때 국세청에 사용액이 잡힙니다.신고된 소득보다 사용액이 많으니 그 금액이 커진다면 조사가 나오는 것입니다.이 내부 프로세스를 충분히 이해하는 사람이 작정하고 탈세한다면 쉽게 안걸리 수는 있겠으나, 보통의 분들은 쉽지 않습니다. 이런 탈세행위가 세무조사로 이어지는 과정이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사 전문세무사] 카드 사용, 자녀 전세금지원 등 각종 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유와 자금출처조사 대응 방법22년 2월 3일 국세청은 '부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 ...blog.naver.comQ4차용계약을 계속 갱신하면서 연장해도 되나요?A5년 정도로 차용증 쓰고 이자만 주다가 만기가 도래했을때 갱신하여 원금 상환을 연장할 수 있을까요?쉽지 않습니다.처음에 이자 지급내역으로 차용으로 인정 받았어도 국세청은 부채에 대해 다음과 같이 사후관리를 합니다.차용 내용을 기록해놓고 만기가 도래했을 때 원금 상환여부에 대해 이체내역 등 관련 자료를 통한 소명요청을 받게됩니다. 다시 확인하는데만약 갚지 않고 연장했다면 다시 증여로 추징될 수 있는 것입니다.Q5초기에는 이자를 주고 차용으로 인정받은 뒤에 안갚아도 되나요?A4번 질문과 동일한 내용입니다.최초에 차용으로 인정받고 넘어갔다고 해서 끝난 것이 아닙니다.부채사후관리를 통해 안갚은 것이 발각된다면 증여세와 가산세가 추징됩니다.Q6부모님 대신 형제나 친척이 빌려주면 더 좋은가요?A네, 더 좋습니다.형제나 친척의 경우 차용거래임을 주장할 수 있는 법적 논거가 훨씬 많습니다. 그렇다고 부모님 돈을 형제에게 이체하고 형제가 빌려주는 식으로 처리하면 안됩니다. 형제가 그만큼 빌려줄 자금이 있었는지를 함께 살펴보고 조사가 진행될 수 있습니다.6. 정리하며많은 분들이 가족간 차용에 대해 관심을 가지는 이유는 가장 쉽게 돈을 융통하는 방법이기 때문입니다. 그만큼 국세청과 세법은 부정적으로 보고 있습니다.우리가 차용을 걱정하는 것은 딱 하나입니다. 증여로 보지 않는 것, 증여세와 가산세가 추징되지 않는 것입니다.그러기 위해서근거규정을 먼저 충분히 이해하고 주장을 뒷받침할 수 있는 자료를 준비하기 위해 사례별로 가장 적절한 차용증 내용과 원리금 상환계획을 찾는 것이 필요합니다.세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며, 각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가와 세금신고, 사후간리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든 상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은 [0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크축의금, 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다- 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

1. 개요​상속세 및 증여세법의 증여란, 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말합니다. 증여 정의상 ‘타인에게’라는 표현이 등장하면서 증여자와 수증자의 존재가 요구됩니다.​그렇다면 갑자기 도저히 그 사람의 능력으로는 불가능하다고 생각하는데 재산이 불어나 있다면, 어떻게 생각해야 할까요? 증여자가 누군지 모르니, 법률 요건을 충족하지 않아 증여로 볼 수 없는 걸까요? 증여자를 밝히지 않아 증여가 아니게 되면, 증여자를 밝힐 사람이 아무도 없을 것이고, 증여세는 무용지물이 됩니다. 하지만 달리 생각해보면 꼭 증여 받은 게 아니더라도 그 사람이 갑자기 사업상 대박을 터뜨리거나, 이제까지는 없었던 가상화폐와 같은 수단으로 큰 돈을 벌었을 수도 있기 때문에 함부로 증여로 보기도 어렵습니다.​그래서 우선은 증여로 하고, 수증자에게 입증책임을 떠넘겨서 증여가 아니라는 것을 증명해보라고 말하게 됩니다. 이럴 때, 증여로 ‘추정’하고, ‘반증을 허용’한다고 표현합니다. 원래 증여자와 수증자의 존재를 과세관청이 밝히도록 되어 있어 입증책임이 과세관청에 있었지만, 입증책임을 수증자에게 넘깁니다. 수증자는 증여받은 것으로 추정되는 자금과는 별도의 재산취득자금의 출처를 밝히면, 증여로 보지 않고 넘어갈 수 있습니다. 그러면 조사 대상자는 증여받은 것이 아니라는 걸 증명하면 됩니다. 증여받은 것이 맞다면 증여세를 내게 됩니다.​​2. 요건​1) 재산의 취득, 채무의 상환 사실​수증자가 아무 행동을 하지 않았는데도 증여세를 부과할 수는 없습니다. 재산취득자금의 증여추정 규정을 적용하기 위해서는 원칙적으로는 재산의 취득사실이 있어야 합니다. 이때 재산이라는 것은 부동산, 동산, 미술품, 현금 모든 물건이 포함됩니다. 증여추정은 재산 취득 또는 채무 상환이 있을 때마다 해당 여부를 판단하기 때문에, 기간을 통틀어 판단하지 않고 매번 주의해야 합니다.​그렇다면 수증자는 머리를 써서, 재산은 마치 정당하게 빚을 내서 취득한 것처럼 보이게 하고, 증여받은 돈으로 빚을 갚도록 한 단계 꼬아 볼 수도 있습니다. 이런 조세회피를 방지하기 위해 능력이 없는 자가 갑자기 거액의 채무를 갚는 경우도 증여 추정으로 보고 있습니다.​한편 수증자 입장에서 이런 변명도 가능합니다. “내가 계좌에 현금을 갖게 되었는데 스스로 능력이 없는 것은 인정한다. 하지만 나는 증여자에게 명의만 빌려줬을 뿐이다. 차명계좌에 협조했을 뿐이지 내 재산이 아니다. 그러므로 증여세는 부당하다.” 이런 경우 명의자의 딱한 사정을 생각해서 넘어가야 할까요? 그렇다면 세상 사람 모두, 자기 재산은 실은 어떤 부자의 재산을 차명으로 소유하는 것 뿐이라고 둘러댈 것입니다. 사정 불문하고 명의자가 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과합니다.​​2) 재산 취득자, 채무 상환자 무자력​수증자가 재산을 취득하거나, 채무를 갚았는데, 그게 그 사람의 능력으로 얼마든지 가능한 일이라면 문제가 없습니다. 재산취득 당시 일정한 직업과 상당한 재력이 있고, 또 그로 인하여 실제로도 상당한 소득이 있었던 자라면, 그 재산을 취득하는 데 소요된 자금을 일일이 제시하지 못한다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 재산의 취득자금 중 출처를 명확히 제시하지 못한 부분을 다른 사람으로부터 증여받은 것이라고 인정할 수 없습니다.그러나 일정한 직업 또는 소득이 없는 사람이 당해 재산에 관하여 납득할 만한 자금출처를 대지 못하고, 그 직계존속이나 배우자 등이 증여할 만한 재력이 있는 경우에는 그 재력있는 자로부터 증여받았다고 추정함이 옳습니다.​​3) 증여받은 금액​증여받은 금액은 얼마일까요? 금전인 경우에는 그 가액이고, 재산의 시가가 원칙입니다. 하지만 재산 취득당시 증빙불비로 취득자금을 확인할 수 없는 경우에는 취득당시 시가 또는 보충적 평가액을 취득자금으로 합니다. 가령 부동산이 갑자기 생겨나서 증여받은 것으로 추정한다면, 부동산을 시가 또는 공시가격으로 측정하여 증여재산가액을 확정합니다. 재산취득자금이란 재산을 취득하기 위하여 실제로 소요된 총 취득자금을 말하는 것으로 취득세 등 취득부수비용도 포함하여 계산합니다.​​3. 소명​1) 출처 소명​추정은 입증책임을 누가 지느냐 문제이기 때문에, 반증이 있으면 허용합니다. 따라서 재산취득자금, 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 증여로 추정하지 않습니다. 이때 소명이란, 자금의 출처를 밝히는 것을 말합니다. 자금이 나올 수 있는 원천에는 다음과 같은 것들이 있습니다.​① 본인 소유재산의 처분금액으로 소명할 수 있습니다. 아파트, 주식, 미술품, 무엇이든지 재산을 팔아 자금을 마련했다면 인정됩니다. 처분금액이 불분명한 경우에는 보충적평가방법으로 적용하여 소명액을 결정합니다. 단, 양도소득세 등 공과금을 낸 금액은 뺍니다.​② 소득세를 낸 소득, 증여세나 상속세를 낸 금액은 이미 한 차례 과세가 되었고, 국세청도 인지하고 있기 때문에 출처로 인정됩니다. 역시 소득세 등 공과금 상당액은 뺍니다.​③ ‘재산취득일 이전에’ 대출을 받았다면 자금출처로 인정됩니다. 내 명의가 아니라 타인 명의로 대출받았으나 이자지급, 원금상환 및 담보제공 등에 비추어 사실상의 채무자로 인정되는 경우에도 괜찮습니다. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속 사이의 금전거래는 인정하지 않습니다. 가족 사이에 유상거래가 있는 경우 자체가 드물고, 또 가족간 부채를 허용하게 되면 모두가 가족에게 빌린 돈이라고 소명할 것이기 때문입니다. 하지만 가족 사이라도 정말로 빌린 돈이 맞고, 또 갚았거나 갚을 것이 확실하다면 출처로 인정되는 경우도 있습니다. 비슷한 내용인데 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금도 인정됩니다. 즉, 아파트에 전세 세입자가 입주할 때 전세보증금을 받았다면, 이것도 빌린 돈이나 마찬가지라서 자금출처로 인정됩니다.​④ 그 밖에도 자금출처가 명백하게 확인되는 금액이 있다면 출처로 인정받을 수 있습니다.​​2) 증여추정 배제​사람이 항상 자기가 어떻게 돈을 버는지, 어떻게 돈을 쓰는지 모두 기억하면서 사는 것이 아니기 때문에, 막상 이런 소명을 하려고 보면 기억이 나지 않을 때도 있고 도저히 파악이 안 되는 경우도 있습니다. 그러니 100% 모두 소명하지 못했다고 해서, 부당한 증여가 있었던 것으로 보고 증여세를 부과하는 것은 불합리합니다. 따라서 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여로 추정하지 않습니다.​쉽게 말하면, 전체의 80% 이상을 소명하고, 20%보다 적은 비중을 소명하지 못하면 그냥 넘어가되, 그 금액이 2억원을 넘으면 안 된다는 뜻입니다. 그러면 생각하기에 따라서는 재산취득자금/채무상환자금 전체의 75%를 소명한 경우, 25%에서 20%를 빼고 5%만 증여로 추정하는 것인지 궁금할 수 있는데, 75%를 소명하면 25%를 전부 증여로 추정합니다. 이렇게 증여추정을 배제해주는 것은 납세자에게 유리한 조항입니다. 무제한으로 허용해주지는 않고, 10년치 재산취득누적금액 또는 상환누적금액에 대해서 20% 또는 2억원을 적용합니다.​​3) 증여추정 배제기준​재산취득자금, 채무상환자금이 증여받은 것으로 추정될 때에는 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다. 하지만 오늘도 세상에는 수도 없이 많은 현금이 대가 없이 오갑니다. 가족끼리, 친구끼리, 회사 동료끼리, 서로 돕기 위해서 금전을 빌려주고 갚습니다. 만약 이 조항을 원칙대로만 적용한다면, 국세청 공무원이 전부 이 업무에만 투입된다고 해도 모든 증여를 적발하지 못할 것입니다.​따라서 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 일정금액 이하인 경우에는 이 조항을 적용하지 않습니다. 이것을 증여추정배제기준이라고 합니다. 그 금액은 최소 5천만원이며, 구체적으로는 다음과 같습니다. 주의하셔야 할 점은, 5천만원 밑으로는 증여를 해도 증여세를 면제한다는 뜻이 아닙니다. 일정금액이 오가는 것을 증여로 ‘추정하지 않는다’는 것 뿐입니다. 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 됩니다.​또 잘못 알려진 점 중에 하나는, 40세 이상인 자가 취득한 주택의 경우 3억원 이하인 경우에 증여로 추정하지 않는데, 이는 3억원 이하짜리 주택을 샀을 때 증여로 추정하지 않는다는 의미이지, 15억짜리 주택 중에 12억만 밝히면 된다는 뜻이 아닙니다.​​4) 자금출처조사​이 조항에서 세무조사란 자금출처조사를 의미합니다. 그러나 곧바로 세무조사가 나오는 것은 아니고, 경중에 따라서, 해명요구, 간편조사, 일반조사로 나뉩니다.​해명요구란, 납세자에게 서면으로 해명자료 제출만 요구하고, 납세자가 해명자료제출 및 수정신고를 하는 경우 종결되는 절차입니다. 납세자를 직접 찾아가서 부담을 주지 않고, 간접적인 방법으로 끝냅니다. 해명요구를 했는데 시원치 않으면 간편조사가 실시될 수 있습니다. 간편조사란 단기간 동안 필요 최소한의 범위내에서 상담 위주로 실시하는 조사를 말합니다. 간편조사 과정에서 중대·명백한 탈루혐의가 발견되는 등 추가적인 사실확인이 필요한 경우 일반조사로 전환됩니다. 이 경우 1개월 ~ 2개월에 걸쳐 조사가 진행됩니다.​일정한 직업 또는 소득이 없는 사람이 자금출처를 대지 못하고, 그 직계존속이나 배우자 등이 증여할 만한 재력이 있는 경우에는 그 재력있는 자로부터 증여받았다고 추정하기 때문에, 가족까지 동시에 세무조사 대상자가 될 수도 있습니다.​​만약 자금출처조사 대상자로 선정이 되는 경우에는 반드시 세무사의 도움을 받으시기 바랍니다. 이후에는 자금출처조사의 기초자료가 되는 주택취득자금조달계획서에 관한 내용을 말씀드리겠습니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하는 경우가 늘고 있습니다.단순히 주택을 증여하는 방식도 있겠으나, 이 경우 상당한 증여세를 납부해야합니다.이를 피하기 위해 증여가 아닌 주택의 취득 자금을부모가 자녀에게 대여해주는 방식으로 진행하는 경우도 많은데, 본 포스팅에서는 이를 살펴 보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,1. 세법은부모 자녀의 대여는 증여라고 추정합니다.여기서 '추정'이라는 것이 법률 용어인데, 일단 증여로 보이지만명백한 반증이 있으면 증여로 보지 않겠다는 의미입니다.일반적으로 부모 자식간에는 돈을 빌려주고 받지는 않기 때문이죠단,증여가 아니라면 이에 대해서는 부모 자식이 입증해야 합니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)①배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 배우자등 이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.2. 차용증 작성증여가 아니라 실제로 부모님에게 돈을 빌린 것이라는반증의기본이 차용증의 작성입니다.차용증의 양식의 매우 다양하나, 아래 서울중앙지법에서 가장 기본적인 차용증의 양식을 예시로 들고 있으니 참조하시길 바랍니다. (가장 필수 요소만 있는거 같으니, 부수적인 차입 조건은 여기에다 추가하면 되겠습니다 - 불필요하게 많은 조건을 넣는 것도 좋지 않습니다)https://seoul.scourt.go.kr/contract/new/DocListAction.work법문화 강좌 | 서울중앙지방법원소통 법원에 바란다 부조리 신고센터 청소년 법원견학 및 모의재판 재판방청 프로그램 찾아가는 법률강의 생생 법원체험기 증인지원관 제도 정보공개 생활속의 계약서 페이지에서는 매매, 임대차, 금전대차 와 관련된 계약서 양식을 제공하고 있으며, 각 항목은 계약서 양식, 작성방법 및 해설, 예시문 등 세 부분으로 구성되어 있습니다. 본 페이지에서 제공하고 있는 계약서 양식은 하나의 예시에 불과하여, 실제 체결하고자 하는 계약과는 그 내용이 다를 수 있으므로 ...seoul.scourt.go.kr그리고 법제처에서 운영하는 사이트에도 차용증 작성시 기본 요소 등에 대한 설명이 있으니 읽으보시면 도움이 되실 겁니다.https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=272&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1금전거래 > 금전거래 계약체결 > 차용증 작성하기 > 차용증 작성하기 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보차용증의 작성, 차용증의 작성방법, 금전소비대차계약서easylaw.go.kr3. 차용증 공증 여부가장 많이 궁금하신 사항이 차용증을 공증을 받아야 하냐 하는 것입니다.이를 위해서는 우선에 왜? 공증을 받는지 알아야 합니다.왜냐하면,국세청은 부모 자식간의 차용증은 허위로 작성된 것이거나 당초 증여였는데 세무조사 나온다고 하니 사후적으로 작성된 것으로 보기 때문입니다.따라서 공증을 받으면, 이 문서는 몇년도 몇월 몇일에 작성이 된 것을 인증하는 효력이 있으므로 사후적으로 작성된 것도 아니고, 허위도 아니라는 것은 입증된 셈입니다.*공증사무소 찾기와 방문하지 않고 공증받는 법은 아래법무부 전자공증 사이트를 방문해보시면 됩니다.https://enotary.moj.go.kr/법무부 전자공증시스템공증의미와 기능 전자공증안내 전자공증 이용방법 공증사무소 방문 시 지참서류 촉탁신청 (화상공증) 화상공증 참가신청 동일정보 제공신청 촉탁내역 화상공증 참가내역 동일정보 신청내역enotary.moj.go.kr그렇다면, 공증만 받으면 증여로 안 볼까요?그렇지 않습니다.공증만 받아 놓고 실제로는 이자를 지급하거나 원금을 상환한 내역이 없거나, 이자를 지급하기로 해놓고 장기간 연체함에도 아무런 조치가 없다면 증여라고 보게 됩니다.부모 자식간이 아니라면, 몇억을 빌려주고 이자를 지급하지 않거나 연체함에도 아무런 조치를 취하지 않을 사람은 없을 것입니다.그리고 실제로 차용증을 작성하였으나,돈을 빌려간 자식이 직업이 없거나 학생이거나 소득이 없는 경우, 공증을 받았더라도 증여를 볼 수 있습니다.아래는 최근에 국세청에서 보도자료로 배포한 허위 차용증으로 본 경우 입니다.이와 반대로,차용증 조차 작성하지 않아도, 증여가 아닌 금전 대여로 인정한 경우가 있습니다. 물른 이 경우는 상환이 실제 이루어진 경우에 인정된 것입니다. (아래 조세심판원 사례)※ 조심2011서252, 2011.08.09차용증서없이 금전소비대차한 경우라도 실제로 상환하였다면금융거래를 통하여 변제된 객관적 사실만큼 구체적인 것은 없다고 할 것이므로, 이 건도 청구인이 母 박oo에게 상환한 것이 금융증빙으로 확인되는 252백만원은금전소비대차로 인정함이 타당함.하지만,굳이 차용증도 작성하지 않아 의심을 살 필요도 없으며, 필수적이지 않지만 공증/내용증명 등을 받지 않아 허위로 작성된 것으로 의심받을 일도 줄이는 것이 좋겠습니다.증여 추정의 경우에 증여가 아니라는 입증 책임은 과세 당국이 아닌 금전 거래한 부모 자식이 입증을 해야하기 떄문에 미리 준비를 해두는 것이 좋습니다.4. 증여세 안내는 방법차용증도 작성하고, 공증/내용증명 등으로 허위가 아닌 것이 증명되고 이자도 차용증 조건대로 정상적으로 지급하고 있다면,이제 이자를 얼마나 받아야 증여로 보지 않는지 살펴보겠습니다.세법에서는 금전 대여시에,적정 이자율 보다 낮거나 무상인 경우에 이를 이익의 증여로 봅니다. 이자를 적게 받은 금액이 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여로 보지 않습니다.여기서 말하는 적정 이자율은 현재 4.6%(기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율)입니다.결국, 빌려준 금액에 대한 이자가 연 4.6%에 미달하는 금액이 1천만원 이상인 경우에만 증여로 보고 미만이면 증여로 보지 않겠다는 것이고무상대여의 경우, 1천만원 / 4.6% = 217,391,304 원이므로 이 금액 이하로는 무상으로 대여해도 증여세를 물지 않습니다.사례로 살펴보면,<무상 대여>1) 2억 1천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 9,660,000원으로증여세 없음2) 2억 2천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 10,120,000원으로증여세 대상<저리 대여>1) 6억원 3%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 3%)= 저리 이자 9,600,000원이므로증여세 없음2) 6억원 2.8%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 2.8%) = 저리 이자 10,800,000원이므로증여세 대상상증세법제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)①타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우:대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다5. 이자소득 원천징수자녀에게 이자를 받기로 한 경우, 이는 비영업대금의 이익(소위, 사채 이자)에 해당함.① 자녀는 지급액의 27.5%(주민세 포함)을 차감하여 부모에게 지급하고, 원천징수한 27.5%는 다음달 10일까지 신고납부하여야함.② 부모는 여타 금융소득(이자/배당)의 합계액이 2천만원을 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득 신고를 해야하고, 2천만원 이하인 경우에는 원천징수로 종료됨.6. 증여추정 배제추가적으로,10년간 재산취득 금액 등이 일정 금액 이하인 경우에는 증여 추정을 배제하는 것이 있는데 (국세청이 증여임을 입증해야함)아래 사무처리 규정 38조를 살펴보면 나와있으며, 예를 들어, 40세 이상인 경우 주택 취득가액이 3억원이면 취득 자금에 대한 증여인지 여부를 국세청이 입증해야합니다.해당 기준 금액은 2020.7.20일 자로 강화된 것 (기준 금액 하향 조정)입니다.과거에는 아래와 같이 40세 이상인 경우, 주택 취득 자금이 세대주가 아니면 2억 ~ 세대주면 4억원에 대해서는 증여추정을 배제하는 것이었습니다.[과거 기준]정리하면,부모 자식간의 금전대여는원칙적으로 증여로 추정합니다.다만,①차용증이 작성되고② 차용증이허위가 아님이 입증되고(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환하고 있다면(은행 송금 방식)실제로 부모 자식간이지간 증여가 아닌 금전대여가 이루어졌다고 보고금전대여의 경우에도,무이자나 저리 대출의 경우 해당 이자만큼을 증여로 보기도 하는데적게 받은 이자 금액이연간 1천만원에 미달하는 경우에는증여로도 보지 않겠다는 것입니다.즉, 세법상의 정상이자율인 4.6%보다 적게 이자를 받는 경우, 그 금액이 1천만원 미만인 경우에는 해당 이자분을 증여로도 보지 않습니다. 무이자 대출인 경우는 2억1천7백만원입니다.이를 이용한 간단한 절세 방안은 자녀 내외가 6억 주택을 산다면, 2억은 자녀내외가 조달하고 2억은 자녀, 2억은 자녀의 배우자에게 무이자 대출하면 증여세가 없습니다. (물른 자녀와 배우자 모두 이자낼 소득은 있어야겠지만)※ 단, 무이자 대여의 경우, 원금을 분할 상환하는 조건으로 하고 실제로 분할 상환 내역이 있어야 합니다. 이자도 원금도 상환한 내역이 없다면 증여로 보게됩니다.따라서, 가급적 이자율이 1%정도라도 받는 조건으로 하고 실제로 이자를 정기적으로 받고 원천징수하여 납부까지 한다면, 증여로 볼 여지는 줄어들게 됩니다.그리고 이자를 받는다면, 빌려줄수 있는 금액은 더 올라갈 수 있는 장점도 있습니다.단, 귀찮겠지만 자녀는 원친징수의무가 있고 부모는 소득세 납부의무가 있습니다.(분리과세 or 종합과세)※ 무이자로 대여가 가능한지에 대해서는 아래 포스팅 참고 바랍니다.[부모 자식간 차용증] 무이자 대출 가능한가들어가며,지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습...blog.naver.comby 부동산세무상담/부동산세금책

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 요즘 많이들 문의하시는 가족간에 부동산 거래에 대한 것입니다. 심판사례를 보고 주의할 점을 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는원칙적으로 증여로 추정합니다상증세법에는 배우자와 직계존비속과 양도 거래는 원칙적으로 양도로 인정하지 않고, 증여로 추정합니다. 즉, 증여세를 안내기 위해서 양도거래로 위장한 것이라고 봅니다.다시 말해, 부동산을 무상으로 이전한 것을 사고 판것으로 계약서만 쓴 거라고 보고 이에 따라 증여세 과세 대상으로 보는 것입니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우단, 실제로 명백히 매매 대금을 주고 받은 것이 확인된다면 증여로 보지 않습니다.구체적으로 시행령을 살펴보면,①등기, 등록을 요하는 재산을 교환②신고한 소득금액, 증여, 상속받은 재산③본인의 소유 재산 처분으로 정하고 있습니다. 즉, 그 매매를 위한 자금출처가 명백히 확인되어야 합니다.상증세법 시행령제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우세금 신고된 자금 출처로매매 대금을 줘도, 증여로 볼 수 있습니다이번에 살펴볼 사례가, 가족간 매매로 건물을 사고 매매대금을 수수했지만 거래의 실질이 증여라고 보고 증여세를 과세한 경우입니다.상증, 조심-2019-부-2374 , 2019.12.18 , 기각[전심번호][ 제 목 ]청구인과 조부간의 쟁점부동산 매매거래에 대해 상속세및증여세법 제44조 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점부동산의 매매계약은 손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위해 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식을 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점등으로 보아 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨본 사건은 증여세 세무조사 후, 가족간 매매를 증여로 보아 증여세를 추징하였고 이에 불복하였으나 결국 대법원까지 갔음에도 패소한 것으로 나타납니다.가족간 매매 대금을 주고 받았음에도, 왜 증여로 봤는지 확인해보겠습니다.부친이 자녀에게 증여하고, 조부는 손자에게 차용증 작성하고 돈을 빌려주고 그 대금으로 조부와 건물을 매매함사실관계를 보면,[상황]①만 1세의 자녀에게 부친이 6,500만원을 증여② 조부는 본인 건물을 손자에게 4.9억에 매도③ 건물은 전세금 1억 + 월세 600만원으로,차액 3.9억원을 지급④ 조부는 손자에게 3.5억원을 대여하고 70개월에 걸쳐 상환 (이자율 1.64%)⑤ 매매대금 중 나머지 4,100만원은 계약금으로 지급⑥ 해당 건물의 시가는 7억원임약간 복잡해 보일수도 있으나 요약하면, 1살짜리 손자는 부친이 증여한 돈과 조부가 빌려준 돈만으로 조부가 소유하던 7억짜리 건물을 매입하게 된 셈입니다.심지어, 조부가 빌려준 돈은 1.64%의 이자로 70개월간 상환하는데 이 돈은 건물 월세가 600만원이니 월세받아 조부에게 주면 채무도 없어집니다.뭔가 세법을 잘 몰라도, 이건 아니다 싶을 것입니다.우선, 7억원짜리 건물을 4.9억에 저가매매하였으나 이것 자체는 문제가 없습니다. 문제는 해당 거래 자체를 증여로 판단하게 된 것입니다.조세를 부당하게 회피하는 거래로실질과세의 원칙에 따라, 증여로 봄조세심판원 뿐만아니라, 1심 2심 대법원에서도 실질과세의 원칙에 따라 해당 거래는 양도가 아닌 증여라고 판단하였습니다.증여추정 배제 조건에 『대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우』가 있으나, 본 건의 경우에는 계약금 4,100만원만 주고 추가 지급해야할 매매대금 3.5억원을 매도자인 조부가 빌려주고 다시 매매대금으로 조부가 받았고, 특히 그 이자와 원금도 월세로 70개월간 상환하게 해주어 월세로 원리금 상환이 가능하게 한점 등으로 볼때이는 타인에게도 적용해줄만한통상적인 조건을 아니므로 실질과세의 원칙에 따라 증여로 본다는 것입니다.[조세심판원 사실관계 및 판단]이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제44조에서 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 둔 취지는 양도를 가장한 근친 사이의 증여 은폐행위를 방지하고자 함에 있고, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수가 있으므로, 당해 양도행위가 증여 추정 배제 사유에 해당하는지 여부의 판단에는 그 거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지가 중요한 판단기준이 될 것인데,청구인은 쟁점부동산 임대차계약에 따른 월임대료로 차입금 원리금을 상환할 수 있게 되어 추가적인 자금부담 없이 쟁점부동산을 취득하게 되었는바, 쟁점부동산 매매계약은일반적인 거래당사자들 사이에서 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 보기 어려운 점, 청구인이 부친으로부터 증여받은 자금과 금전소비대차에 따른 차입금으로 쟁점부동산을 양도하면서 그 매매가액은 청구인이 상속세및증여세법 제35조 규정에 따라 증여세를 부담하지 않게 되는 거래가액보다 불과 OOO높은 금액으로 결정하는 등 위와 같은일련의 거래의 실질은 OOO손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위한 것으로 그 거래목적을 이루기 위한과정에서 OOO등은 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식(매매가액, 금전소비대차계약 등)을 임의로 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 매매계약상 70개월에 걸쳐 분할상환하는 조건으로 정한 것은 쟁점부동산에서 발생되는 임대료 등을 감안한 것으로 보여지는바, 이는 상속세및증여세법 제44조 제3항 제5호에서 규정하고 있는 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점,상속세및증여세법 제44조 적용시 이 건 쟁점부동산 매매대가 중 청구인이 임차보증금 승계 및 현금지급액 상당액은 그 대가지급 사실이 명백하므로 이에 상당하는 금액은 증여추정 적용을 배제하되, 나머지에 대해서만 증여추정 규정에 따라 증여세를 과세하는 것이 합리적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,이상 거족간의 거래에 매매대금을 주고 받았음에도 증여로 추징된 경우로 보았습니다.손자가 만 1세의 아기라는 점, 매매대금을 매도자인 조부가 빌려주고 상환도 월세로 가능하도록 장기 대여한 점 등을 고려 실질과세 원칙에 따라, 건물 전체 가액을 증여한 것으로 본 것입니다.가족간의 거래는 국세청에서도 주의깊게 보기 때문에 유의햐야합니다.가족간 거래를 할때는 사례와 같이 거래 자체를 증여로 볼수도 있으므로 매우 주의해야 하며, 반드시 전문가의 자문을 거친 후에 진행함이 좋습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/증여세상담/부산세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습니다.[부모 자식간 차용증] - 증여세 안내는 방법들어가며,최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하...blog.naver.com이와 관련하여, 무이자 조건으로 차용증을 작성해도 괜찮은지에 대한 질문들이 많이 있어 정리를 해보고자 합니다.세부적으로 살펴보면,원칙적으로 부모 자식간의 대여는 증여라고 추정한다고 했습니다.이에 대해 실제로 빌린 것이라는 반증으로,①차용증이 작성② 차용증이허위가 아님이 입증(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환(은행 송금 방식)에 대한 증빙을 준비해야 한다고 하였는데문제는 무이자 조건도 괜찮은지 입니다.최근 질의회신 결과를 보면 국세청의 입장을 알수 있습니다.질의 내용이,무이자로 3억원을 10년 상환 조건으로 해도 증여로 안보느냐는 것인데국세청 회신은,증여다 아니다 답변은 주지 않고구체적인 사실을 종합적으로 판단하겠다는 모호한 답변입니다.즉, 사안별로 다르게 결론을 내릴 수 있으므로, 단순히 3억을 10년 무이자 조건이라는 것만으로는 판단을 내릴 수 없다는 것이지요.서면-2018-상속증여-34931. 사실관계○ 甲은 시누이 乙로부터무이자로 10년 분할상환조건으로 현금 3억원을 차입하여 乙 소유의 아파트를 매입하려고 함2. 질의내용○위와 같은 경우 증여로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는당사자간 계약, 이자지급사실, 차입및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임하지만, 구체적으로 언급하고 있는 조건을 보면어떤 것을 중요하게 보는지 알수 있습니다.① 당사자간 계약: 차용증이 허위가 아니어야 한다는 것이고 차용증에 구체적인 계약 조건 등이 있어야 한다는 의미입니다.② 이자지급사실: 말 그대로 차용증 대로 이자를 지급한 사실이 확인되느냐는 것③ 차입/상환 내역: 차입/상환이 은행 거래내역으로 확인이 되어야 한다는 것④ 자금출처 및 사용처 등: 빌린 자녀가 차용증 대로 이자와 원금을 상환할 능력이 있어야 한다는 것(본인 생활비 등 제하고도 대출, 이자 상환 능력이 있어야함)여기서, 이자지급사실이 고려사항에 있다고 하여무조건 이자를 받아야 한다는 의미는 아닙니다. 무이자 조건은 안된다면 회신을 안된다고 답을 주었겠지요.그러면, 위 사례의 경우 (무이자 3억 대여 - 10년간 분할 상환)증여로 보지 않도록 할려면 어떻게 해야 할까요.일단,무이자 조건이면 일단분할 상환 조건은 들어가야합니다.상환이력이 없다면, 차용으로 인정이 안됩니다.나중에 집 팔면 일시에 갚겠다 이런 조건은 증여로 봅니다.위 사례의 경우, 증여로 보지 않을려면우선, 필수 사항이 포함된 차용증 작성하고, 공증/내용증명 받고,차용증 대로 은행을 통해 3억원을 송금을 합니다. (여기는 돈 빌려준 시누이가 근저당까지 잡아두면 더 좋겠죠)이후, 매년 3천만원씩 (또는 계약조건에 따라 매달 250만원씩) 은행을 통해 송금으로 상환을 하면 된다는 것입니다.단, 여기서 중요한 것이원금을 갚고 있는 사람이 소득이 있어야 한다는 겁니다.본인 생활비 등을 제하고도 갚을 수 있는 능력이니,상환액이 연간 3천만원이면 가족이 있다고 보면 연간 세후 소득이 7-8천만원은 되어야(부양 가족 수에 따라 다르겠지만) 실제로 자기 돈으로 상환하는 것으로 국세청은 볼 겁니다.차용증 등 서류 잘 챙기고, 아무리 돈을 잘 갚은 기록이 있어도, 그 돈이 어디서 나왔는지 설명이 안되면 증여로 볼 겁니다.아래 사례는 허위 차용증으로 판단받아 증여로 처분된 경우입니다.차용증도 공증 등을 안 받았고, 무이자 조건에다 상환일도 없고, 상환 내역도 없고 상환 조건을 부동산 매도시라고 일반적이지 않게 작성된 점을 들어사후적으로 작성된 허위 차용증으로 판정하였습니다.조심-2015-서-5852[ 제 목 ]부동산 취득자금 중 쟁점금액은 청구인의 어머니가 청구인에게 증여한 것이라고 본 처분의 당부 등[ 요 지 ]청구인은 쟁점금액이 OOO으로부터 차입한 것이라고 주장하나, 청구인은 처분청의 금전소비대차 계약서 원본 제출 요구에차용증 원본을 제시하지 못하고 있는 점, 차용증의 기재내용을 보면 이자지급 조건이무이자이고 상환 시점 또한 부동산 양도시로되어 있을 뿐특정되지 않는 등 일반적인 차용증으로 보기 어렵고,차용금상환내역 또한 객관적으로 확인되지 않는 점,청구인의 부동산 취득 당시 발생한 부동산임대소득을 원천으로 한 자금이 부동산 취득자금에 사용되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 OOO으로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.이전 포스팅에서 말씀드린 바 같이,가급적이면 무이자 보다는 1-2% 저리 이자로 진행하는 것이 좋겠다는 것이지만, 이자 원천징수와 소득신고 등이 번거러워무이자로 진행할려는 경우, 다음은 꼭 지키는 것이 안전하겠습니다.① 원금 분할 상환 기간: 실제 상환 내역이 입증 되어야 증여로 안봅니다. 만기 일시는 절대로 안되고, 상환 기간은 3-5년 정도가 좋을 듯하고 길어도 10년은 안넘는게 좋겠습니다.★증여세 세무조사는 10년, 무신고시 15년이내에도 가능합니다만, 일반적으로 3-5년내로 국세청에서 통지 오는 경우가 많습니다.5년정도 상환으로 하면 3년뒤에 소명이 와도 이미 상당 부분이 상환된 상태임이 금융거래로 입증되는 상태입니다. 이러면, 증여로 보기 어렵습니다.★ 그래도 무이자 일시 상환으로 하고 싶은 경우는 1년 정도 단기만 가능할 수 있겠네요. 왜냐하면, 국세청에서 소명 요청할때쯤이면 원금 전액이 상환 완료된 상태일테니까요.② 대여자의 상환 능력: 자녀가 본인생활비 다 쓰고 원금을 분할 상환할 능력이 있어야 합니다. 그렇지 않으면, 원금 상환액도 부모가 지원(부모가 현금으로 자녀에 준 후 자녀가 부모 통장에 입금)한 것으로 봐서 증여로 보게 됩니다.개인적 생각으로, 무이자의 경우 비교적 덜 위험한 조건이라면- 2억을 빌린다면, 5년 원금 분할 상환 - 매년 4천만원 상환, 자녀 연소득 세후 7-8천- 1억을 빌린다면, 3년 원금 분할 상환 - 매년 3천3백만원 상환, 자녀 연소득 세후 6-7천정도라고 봅니다. (자녀의 부양가족이나 씀씀이에 따라 요구되는 소득은 달라짐)1-2억을 빌리는데, 매년 3-4백만원(매월 30만원수준)으로 갚는다면, 증여로 봅니다. 부모에게 송금한 30만원의 성격을 용돈이라고 보는게 일반 상식에 부합하니깐요.정리하면,부모 자식간의 대여시에 무이자 조건이 불가능한 것은 아니나, 추천 방식은 아니며 굳이 무이자 방식으로 진행하고자 할 경우에는 기본적인 차용증 작성,공증,은행 송금 등 이외에① 원금 분할 상환은 필수이며 (가급적 매월 상환)② 상환하는 기간이 3-5년 이내가 좋으며 (조사 통지시 이미 상당부분 상환 완료 증명)③ 자녀가 생활비 제하고도 원금 상환을 충분히 감당할 수입이 있어야 한다는 것입니다.위의 조건을 준수할 경우,그나마 증여로 보지 않을 가능성이 높고, 설령 증여로 과세하더라도 조세불복의 절차를 통해 충분히 승소가능 하다는 것이지, 세무서 조사관에 따라 일단 부과하는 경우도 있으니 무조건 안전하다는 건 아닙니다.따라서, 무이자 대여는 매우 제한적인 조건에만 가능하다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.