간주임대료 부가세 및 환급받지 못한 부가가치세의 종합소득세 신고시 필요경비 산입여부 문의드립니다.

기타 절세컨설팅[주택임대사업자 종합소득세신고] 주택임대사업자는 종소세신고 어떻게 해야할까요 : V유형 이상웅 세무사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요세무컨설팅 세로움입니다.오늘은 세법개정으로연 2,000만원 이하인 주택임대사업자도 종합소득세 신고의무가 생김에 따라2020년 이후 새로 개편된 종합소득세 신고유형, V 유형 에 대해서 알아보겠습니다.납세자유형대상장부작성의무추계신고시 경비율사업자S성실신고대상자복식부기의무자기준경비율A외부조정대상자B자기조정대상자C추계신고했던 복식부기의무자D간편장부대상자간편장부대상자E다른 소득이 있는 단순경비율 대상자단순경비율F사업소득만 있고 납부할 세금이 있는 자G사업소득만 있고 납부할 세금이 없는 자I성실신고사전안내자복식/간편기준/단순V주택임대소득분리과세 대상자해당없음(분리과세선택가능)종교인Q납부할 세금이 있는 종교인해당없음R납부할 세금이 없는 종교인비사업자T금융, 연금, 근로, 기타소득이 있는 비사업자 V 유형 도F,G 유형과 마찬가지로 국세청에서 모두채움신고 를 보내주는 유형으로 간단하게 신고할 수 있는 유형입니다.이 유형은 모두채움신고서를 보내주는 F,G 유형과 다른 주의사항이 있습니다.참고) F,G 유형설명https://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.comV 유형은,과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이하인 사업자로 분리과세와 종합과세를선택할 수 있는 유형입니다.분리과세: 주택임대소득따로분리과세(14%단일세율) + 다른소득따로종합과세(종합소득세 6%~45%누진세율)종합과세: 주택임대소득+다른소득합쳐종합과세 (종합소득세 6%~45%누진세율)이렇게 V유형은 두가지 중 한가지를 선택할 수 있기때문에 납세자분들은둘중 어떤 방법을 쓰는 게 더 유리한지 비교하여 신고하시는 것이 좋겠습니다.대체로 다른소득이 있는 분들은 분리과세를 선택하는 것이 유리하지만, 정확한 유불리의 비교는 납세자의 상황에 따라 다르기 때문에 끝까지 계산해봐야만 알 수 있습니다.일단 올해는 V유형 받았는데.. 내년에도 같은 유형 받을까?과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이 넘으면 V유형아닌 다른 유형을 받게 됩니다.이때부터는 무조건 종합과세되기 때문에추계신고하거나 장부작성을 해야하고경비처리에 신경을 쓰셔야합니다.과세대상주택임대수입, 어떻게 계산할까?과세대상 주택임대소득은부부합산 주택수에 따라계산방법이 다릅니다.부부합산보유주택수과세대상 주택임대수입금액1주택주택기준시가 9억이하 : 비과세(과세대상수입금액 없음)주택기준시가 9억초과 : 월세액2주택월세액3주택이상(*1)월세액+간주임대료(*2)*1 간주임대료 계산 여부를 판단하기 위한 주택에는 전용면적 40㎡이하 & 기준시가2억이하인 주택은 제외함*2 간주임대료= (보증금 -3억) 적수 *60%*정기예금이자율*(1/365)-보증금에서 발생한 금융수입임대수입이 늘어서 내년부터는 다른 유형 받을 텐데, 미리 준비할 점 없을까?경비를 현명하게 , 잘 처리할 것!다른 유형으로 넘어가게되면 무조건 종합과세됨에 따라 주택임대소득에 대해추계신고 또는 장부를 작성하여 신고해야합니다.특히 올해 과세대상주택임대수입이 크게 늘 것(7,500만원이상)으로 예측되는 분은경비처리에 더욱 신경을 쓰셔야합니다.V유형일때 경비에 신경쓰지 않아도 세금이 얼마 안나왔던 좋은 기억을 가지고,같은 방식으로 신고하려고 하게 된다면예상치 못한 금액의 세금을 납부하게될 상황에 처할 수 있습니다.주택임대사업자의 필요경비 항목은 다음과 같습니다.V유형을 받았더라도 올해 수입금액이 큰 사업자분들은 아래 경비를 잘 챙기시기바랍니다.1. 재산세2. 종합부동산세3. 주택관리 인건비4. 중개수수료5. 주택관련 보험료6. 수도광열비7. 감가상각비8. 통신비9. 이자비용10. 수리비11. 이외 기부금 등주의해야하는 경비?감가상각비는 이후 주택을 팔게될 경우양도소득세에 영향을 미치므로 경비처리하기 전에 신중한 검토가 필요함종합부동산세는 모든 과세대상 부동산을 합산하여 고지하므로,안분하여해당 주택임대사업장에 관련된 금액만경비처리해야함이상으로 종소세 신고유형 V유형에 대해서 알아봤습니다.종합소득세 안내문을 받는 5월이 작년 소득에 대한 신고를 마무리하는 시기와 동시에내년을 대비하는 시기였으면 좋겠습니다.주택임대사업은 매입 매출 구조가 단순하고, 부가가치세신고의무가 없고, 규모가 작다면 신고도 간단히 끝나는 업종입니다.그렇지만 자세히 들여다보면주택수 또는 과세대상 주택임대소득금액 파악, 간주임대료의 금융소득공제, 경비처리, 각종 보유세, 건강보험료, 향후 양도세에 대한 대비까지신경써서 공부하셔야할게 꽤나 많은 업종입니다. 혹시 지금단계에서 놓치고 있는 것들이 있는 지 확인해보시기 바랍니다.포스팅 내용에 대해 궁금하신 점이 있으면 전화 / 카톡 / 방문 상담 예약 주시기 바랍니다. 세로움 종합소득세 신고대리 신청 방법** 세무컨설팅 세로움은세무사가 직접 자료요청부터 최종신고까지 납세자와 함께하고 있습니다. 세무사와의 충분한 소통을 약속드립니다.** 신고 진행 중에 자료요청이 많을 수 있습니다. 1년 동안의 소득을 합산한 최종신고이니 만큼, 안전한 절세에 정성을 다하기 위함이니 혜량으로 협조 부탁드립니다.[ 관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223084862485[세로움 종소세 안내] 2023년 종합소득세 신고가 시작됩니다. 종합소득세 절세와 신고대리 안내안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. 2023년 종합소득세 신고시기 (2023.5.1~2023.5.31)가 다가...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 임대사업자의 부가세 신고시, 추가적으로 고려해야할 보증금에 대한 간주임대료 부가가치세 계산에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,부동산임대용역의 경우,보증금을 받은 경우에 간주임대료를 계산하여 공급가액에 가산합니다부동산임대용역의 제공시 보증금의 이자상당액을 부가가치세 공급가액에 더하게 되는데 이를 간주임대료라고 합니다.부동산을 임대하는 경우에만 적용이 되는 것이고, 기계나 차량 또는 저장탱크 등을 임대하는 경우에는 보증금을 받았다해도 부동산임대가 아니므로 계산대상이 아닙니다. 그리고 전·답·과수원·목장·염전을 임대하는 경우 부가가치세 비과세 대상이므로 간주임대료도 없습니다.추가적으로, 주택을 임대하는 경우에는 주택임대용역 자체가 부가세 면세이기 때문에 간주임대료에 대한 부가세는 있을 수 없습니다. 물론 주택임대 소득에 대한 간주임대료는 계산대상입니다(3주택 이상인 경우)부가가치세법 시행령제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)①법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.구체적인 계산식은 아래와 같습니다.부가가치세법 시행규칙제47조(정기예금 이자율) 영 제65조제1항의 계산식에 따른 계약기간 1년의 정기예금이자율은 1.2퍼센트로 한다.예를 들어, 상가를 임대하고 보증금 3억원에 월세 100만원을 받는다면 (임대기간은 1.1~12.31)간주임대료는 3억원 x 365 x 1.2% x (1/365) = 3,600,000원으로 계산됩니다.부가가치세의 간주임대료 계산식은 소득세법이나 법인세법의 계산식과 차이가 있습니다.간주임대료에 대한 부가가치세는임대인이나 임차인 아무나 부담해도 되나, 세금계산서 발급은 안됩니다간주임대료는 보증금의 이자상당액을 임대료로 환산한 것으로 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이지만, 임대차 계약에 따라 간주임대료의 부가가치세를 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있습니다.하지만, 간주임대료는 누가 부담하던지 세금계산서는 발급 대상이 아닙니다.부가, 부가46015-3637 , 2000.10.26[ 제 목 ]간주임대료에 대한 부가가치세의 임차인 부담 가능 여부[ 요 지 ]부가가치세가 과세되는 부동산을 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(간주임대료)에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있는 것임.기본통칙(부가가치세법)16-57-1 【 간주임대료에 대한 세금계산서 발급 면제 】 부동산임대에 따른 간주임대료에 대한 부가가치세를 임대인・임차인중 어느 편이 부담하는지에 관계없이 영 제57조에 따라세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 없다.월세가 연체된 경우라도, 간주임대료 계산시 보증금에서 차감하지 않습니다임차인이 월세를 미지급하고 있어 임대계약이 종료되면 미지급 월세분을 보증금에서 차감하더라도 간주임대료 계산시의 못받은 월세를 보증금에서 차감하지는 않습니다.다만, 중도에 임대차 계약을 변경하여 월세를 미지급하고 남은 기간 동안 보증금에서 차감하는 것으로 약정을 한다면 간주임대료 계산시에도 미지급된 월세를 보증금에서 차감할 수 있습니다.부가, 부가46015-905 , 1998.05.01[ 제 목 ]간주임대료 계산시 연체임대료의 차감 여부[ 요 지 ]임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는지급받지 못한 동임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.[ 회 신 ]부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 붙임 기 질의회신문(부가46015-2338, ‘97. 10. 15) 을 참조하시기 바랍니다.정리하면,이상 부동산임대용역의 경우, 보증금에 대한 간주임대료 계산 대상과 방식에 대해 알아보았습니다.소득세와 법인세 계산시 간주임대료와 차이가 있으며, 단순히『보증금 적수 x 1.2%(22년말 기준) x 1/365』로 계산됩니다.그리고 간주임대료에 대한 부가세 부담은 약정에 따라 임차인이 할 수도 있는 것이나 세금계산서 발급대상은 아닙니다. 또한, 연체된 임대료가 있더라도 임의로 간주임대료 계산시 임의로 보증금에서 차감할 수 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고/부가가치세신고대행/김해,양산,부산세무사

안녕하세요.이상웅세무사입니다.​[주택임대사업자]「소득세법」에 따른 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을한 주택으로서 일정 요건들을 갖춘 경우에는 취득세·재산세 감면, 종합부동산세합사냅제, 양도소득세중과배제, 거주주택비과세 혜택 등을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 민특법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔 등의 일부 준주택만 가능합니다. 따라서 건축물대장상 근린생활시설(상가)는 실제로 주택으로 사용한다고 하더라도 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다.​4. 양도소득세1. 상가로 보유하다 양도하는 경우상가로 보유하다가 양도하는 경우에 양도소득세 계산은 간단합니다.양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 공제 후의 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.​상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제는주택 보유 현황에 관계 없이 1년에 2%씩 30%를 한도로 하여 공제받을 수 있습니다.​양도소득세율 역시 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌일반양도소득세율 (6~45%)가 적용됩니다. 다만, 취득 후1년 이내 양도시 55%, 1년~2년 이내 양도시 44%의 단일세율이 적용되므로 유의해야 합니다.​​​(1) 부가세상가를 매매하는 경우상가의 건물부분에 대해서는 부가가치세가 발생하게 되며, 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다.상가 매입시 부담한 건물부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다. 다만, 환급받은 부가가치세는 이후 양도시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.​부가가치세를 매도자가 부담하는 경우에는 양도가액에 부가가치세를 포함하여 양도소득세를 산출하게 되므로 상가 매매시 매매가액과 건물부분에 대한 부가가치세를 구분기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.​부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않은 경우로서 불분명한 경우에는 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단합니다.​상가를포괄양수도로 매매하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서 발급 등복잡한 절차를 거칠 필요가 없으므로 편리합니다.​​​(2) 감가상각비소득세법 제97조 제2항에 따른 필요경비 계산시 보유기간에사업소득금액의 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.​따라서 상가 임대소득에 대하여 매년 종합소득세 신고시 감가상각비를 산입한 경우에는 이후 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하므로양도소득세가 증가하게 됩니다. 사업소득금액에서 결손금이 발생한 경우에도 동일하게적용합니다.​취득가액을환산취득가액으로 산정하는 경우에도 취득가액은감가상각비를 공제한 금액으로 산정하지만, 취득가액기준시가로 계산한 경우에는취득가액에서 공제하지 않습니다.​​​2. 상가에서 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 소득세법 제154조에 따라 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.​이때 상가로 취득하였지만 보유 중 주택으로 사용하다가 양도하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있지만, 비과세 적용시 보유기간 판정과 장기보유특별공제 기간 판단에 유의해야 합니다.​​(1) 보유기간 및 거주기간 판정주택 외 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 최초 상가 취득일이 아닌주택으로 용도변경한 날부터 2년 보유 및 거주기간을 판단하여 2년 보유 및 거주기간 요건 충족 여부를 판단하므로 유의해야 합니다.​​(2) 장기보유특별공제 기간 판정소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉘어 집니다.① 표1: 보유기간에 따라1년에 2%씩 공제(최대30% 한도)② 표2: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우 보유기간1년 4% + 거주기간 1년 4%씩 공제(보유기간 40%, 거주기간 40%로 최대 80% 한도)​상가로 양도한다면 표1을 적용받을 수 밖에 없지만,상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 양도하는 경우 표2를 적용받을 수 있습니다.​이때, 주택으로 보유 및 거주한 기간이 짧다면 표2를 적용 받더라도 상가로서 표1을 적용받는 경우보다 공제율이 적을 수 있는데, 이 경우건물의 보유기간에 따른 표1과 주택으로서의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용 받을 수 있습니다.​​감사합니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.주택임대소득이란?주택임대소득이란 부동산 임대업 중 주택을 임대해서 발생하는 소득으로 사업소득에 해당합니다.여기서의 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로서, 주택이 설치돼있거나 주거생활공간으로 인정되는 주택 부수토지를 포함합니다.국세청에서 열거하고 있는 주택임대소득의 종류는 고가주택임대(기준시가 12억을 초과하는 주택), 일반주택임대(아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택), 장기임대주택 등으로 구분됩니다.과세대상 임대소득1. 기준시가 12억을 초과하는 주택 또는 국외 주택을 소유한 1주택자의 월세 소득2. 2주택 이상을 소유한 자의 월세 소득3. 3주택 이상 소유한 자의 보증금에 대한 이자소득(간주임대료)*** 주택 수 계산다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각 주택으로 봅니다.공동소유의 경우에는 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.(지분이 동일한 경우, 합의하에 한 명의 주택으로 볼 수 있도록 할 수 있습니다.)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택은 모두 합산해서 계산합니다.임차 또는 전세로 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 주택은 소유자 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.단독 명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독 명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산합니다.(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)주택임대소득의 수입금액(매출) 계산은?주택임대소득의 총수입금액은 과세기간 동안의 월세와 간주임대료의 합계입니다.1. 월세는 계약에 따라 받는 월마다의 소득의 합계입니다.이를 먼저 수령하는 선세금의 경우에는 해당 연도의 임대 기간의 월수로만 안분해서 계산하면 됩니다.2. 간주임대료간주임대료라는 개념이 생소하실 것으로 예상되는데요.보증금의 경우에는 임대차 기간이 끝날 때까지 임대인이 확보하게 되는 금액입니다. 이 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 임대수익으로 보고 과세하게 됩니다.하지만 소형 주택으로 보는 40m2 이하이고, 기준시가 2억 원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 판단 시 제외됩니다.간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.(임대보증금의 합계 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 *정기예금이자율(2.9%)- 해당 보증금에서 실제 발생한 금융수익따라서, 소형 주택이 아닌 주택을 부부 합산 3주택을 전세주면서 임대보증금의 합계가 3억 원이 넘는 경우에만 발생하는 소득으로 보시면 되겠습니다.주택임대소득의 선택적 분리과세원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로서 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득과 합산해서 6 ~ 45%의 종합소득세율로 과세됩니다. 하지만 주택임대소득은 연 2천만 원이 넘는 경우에만 합산신고를 의무로 둡니다.연 2천만 원 이하의 주택임대소득자는 종합소득과세와 분리과세 중 유리한 것으로 선택해서 신고, 납부하실 수 있습니다.① 분리과세 : 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른 소득 * 누진세율(6~45%)② 종합소득과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) * 누진세율(6~45%)주택임대소득의 필요경비 계산은?분리과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비 : 수입금액의 50%과세표준 : (수입금액 - 필요경비 - 2백만 원)산출세액 : 과세표준 * 14%*** 하지만 일정 요건을 갖춘 분리과세 대상자는 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제액을 적용시켜줍니다.이때의 일정 요건은 다음과 같습니다.세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록매년 임대료를 5%를 초과하는 증가율을 보이면 안 됨2. 종합과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비(가장 보편적인 주거용 건물 임대업을 가정)1) 단순경비율 대상자 : 42.6%이때의 단순경비율 대상자는 당해 연도 처음으로 주택임대소득이 발생하여 신고하는 경우 또는 작년 주택임대소득이 2400만 원 미만인 경우를 말합니다.2) 기준경비율 대상자 : 17.2%이때의 기준경비율 대상자는 단순경비율 대상자가 아닌 자가 장부 작성을 하지 않은 경우를 말합니다.3) 간편장부 대상자 : 변동실제 주택임대소득에 들어간 비용(이자비용, 재산세 등)을 장부 작성한 경우를 말합니다.과세표준 : 수입금액 - 필요경비산출세액 : (주택임대소득 과세표준 + 타종합소득) * 누진세율(6%~15%)분리과세 vs 종합과세 절세 tip분리과세가 유리한 경우단순경비율 적용 대상자 & 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우2. 종합과세가 유리한 경우주택임대 총수입금액 1천만 원 이하 & 주택임대소득 제외한 타 종합소득의 합계액이 2천만 원 이하& 주택임대 사업자등록 등의 요건을 만족해서 필요경비를 우대해서 받는 경우하지만, 위 내용에 따른 세금계산은 굉장히 복잡하기 때문에 세무대리인의 도움을 받으셔서 더 유리하게 신고, 납부하시기 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.재생0좋아요000:0000:06주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.

안녕하세요, 포르코 세무사입니다.​주택임대사업자의 혜택은 [취득 – 보유와 수익 – 양도] 전 과정에 걸쳐서 마련되어 있습니다. 그 중에서 특히 [거주주택 비과세 특례]나, [8년 임대 50% 장기보유특별공제 적용] 등 양도소득세와 관련된 혜택은 그 여부에 따라 세액 차이가 크기 때문에, 여러 납세자들께서 아주 깊이 있게 알고 계십니다. [임대주택 종합부동산세 합산배제] 등의 혜택도 잘 알려져 있습니다. 그러나 상대적으로 종합소득세와 관련된 내용은 잘 알려져있지 않습니다. 오늘 말씀드릴 내용은 주택임대사업자의 종합소득세 혜택 중 반드시 주의하셔야 하는 내용을 말씀드립니다.​​​1. 소형주택 임대사업자 세액감면​주택임대소득의 종합소득세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 1단계로, 부부합산 주택 수에 따라, 비과세할 것인지, 월세만 과세할 것인지, 보증금의 이자상당액(간주임대료)도 과세할 것인지를 정하고요, 2단계로 2천만원이 넘으면 합산과세, 넘지 않으면 분리과세의 셈법(원하면 합산과세도 가능)으로 세액을 계산합니다. 분리과세 제도는 2019년 귀속 종합소득세 신고부터 적용되어 이제 2년째입니다. 이미 익숙하신 분들도 계십니다. 비과세보다는 별로지만, 상당히 유리한 셈법입니다.​이때 (구청에 등록한) 주택임대사업자로서 등록임대주택에서 발생한 임대소득이 있으면, 합산과세/분리과세를 불문하고 그 임대소득에 해당하는 세액이 감면됩니다. 4년 단기임대주택의 경우 30%, 8년/10년 장기임대임대주택의 경우 75%를 감면합니다. 주택임대를 통해 별로 버는 돈도 없는데, 전세보증금 때문에 세금을 내는 분들께는 작지만 알찬 혜택입니다. 그런데, 이 좋아 보이는 제도에는 치명적인 함정이 있습니다.​조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면)① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 “임대주택”이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액​​​2. 필요경비​10억에 산 주택을 15억에 팔았을 때, 우리는 보통 5억의 차익이 났다고 표현합니다. 좀 더 정확히는 15억 (현금)총수입을 올리며, 10억의 (현물)경비를 치렀다고 표현할 수도 있습니다. 그래서 양도소득세에서는 15억을 [양도가액], 10억의 주택을 [필요경비]라고 표현합니다.​그런데 10억의 주택 중에 1억원을, 양도가 이루어지기 전에, 먼저 경비 적용받았다면 어떨까요? 예를 들어 양도 전 어느 해에 임대소득 3억을 벌었는데, 사업소득 세금을 줄여보려고 1억원을 감가상각비로 처리하면 어떻게 될까요? 우선 그 해에는 3억원의 임대소득 총수입금액에 1억원의 필요경비를 빼고, 나머지 2억원에 대해서만 종합소득세가 발생합니다. 당장 세금을 잘 줄인 것처럼 느껴집니다.​하지만 1억원이 이미 감가상각되고 9억원어치만큼 남은 주택을 나중에 15억에 팔면 어떻게 될까요? 이때도 [필요경비]가 10억이라고 말할 수 있을까요? 뭔가 이상하시죠? 10억 중에 1억원은 이미 양도 전에 비용으로 실현이 되어버렸기 때문에, 9억만이 필요경비가 되고, 양도차익은 6억으로 늘어납니다. 그러면 양도소득세도 대폭 증가합니다.​다시 말하면, 10억원의 경비가 언제 실현되냐는 것입니다. 보유 중에 1억을 감가상각비로 하여 종합소득세를 줄이는 것이 좋을까요, 양도할 때 1억을 필요경비로 하여 양도소득세를 줄이는 것이 좋을까요? 항상 그렇다고 할 수는 없지만 양도소득세에서 비용을 늘리는 것이 더 좋을 때가 많습니다. 양도소득세는 일거에 실현되기 때문에 높은 누진율이 적용될 가능성이 높고요, 다주택자 중과세도 있기 때문입니다. 1세대 1주택으로서 양도소득세를 확실히 줄일 수 있는 자신이 있는 분들께서는 종합소득세를 줄이는 것이 좋을 때도 있으니, 각자 판단해보시기 바랍니다. 저는 고객들께 종합소득세보다 양도소득세를 생각하라고 권하는 편입니다. 그래서 주택 임대소득이 좀 많아 보인다고 감가상각비를 넣지는 말자고 말리는 편입니다. 우선 여기까지 이해되셨나요? 다음으로 또 조금 다른 이야기를 해봅니다.​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.​​​3. 감가상각의제​만약 어떤 사람이 X1년에는 세금감면을 받을 것이 확실하고, X2년에는 세금감면을 받지 못한다고 합시다. 그런데 이 사람이 X1과 X2년 중 비용을 어느 한 해에 반영하는 것을 선택할 수 있다고 합시다. 그러면 당연히 그 사람은 X1년의 세금감면 효과를 극대화하기 위해 X1년의 비용을 최대한 줄이고, X2년에 최대한 비용을 반영하려 할 것입니다. 세금이 클수록 세금감면도 커지니까요.​감가상각비가 X1년과 X2년 중 어디에 반영할 지 선택할 수 있는 대표적인 손비 항목입니다. 어려운 말로는 결산조정사항이라고도 합니다.​좋은 취지로 세금을 감면해줬더니, 고무줄처럼 비용을 밀고 당기며 세금을 더 줄이려고 하는게 보기 좋지 않았나 봅니다. 그래서 세법에서는 이런 행위를 방지하고 있습니다. 소득세가 면제되거나 감면되는 해에는, 감가상각비를 무조건 반영해야만 합니다. 이것을 감가상각의제라고 합니다. ​소득세법 시행령 제68조(감가상각의 의제)① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다.​​​4. 결론​이제 두 내용을 결합해보겠습니다. 만약 여러분이 2020년 등록임대주택을 통해 소득을 벌었는데요, 이때 30% 또는 75%의 감면 제도를 적용하여 세금을 줄였다고 합시다. 그러면 2020년에 여러분의 주택은 1/20이 감가상각된 것으로 의제됩니다.​예를 들어 볼까요? 2주택자이면서 2천만원 이상의 본업이 있는 A가 있다고 합시다. 10억짜리 8년 장기등록임대주택이 있고, 이 주택으로부터 월세로 10,000,000원 소득이 발생했다고 합시다. 그러면 주택임대소득에 60%의 경비(등록임대주택)를 적용하고 15.4%의 세금을 곱해 616,000원을 부담합니다. 거기에 어디서 전해들은 조세특례제한법 제96조 75% 감면제도를 적용하여 462,000원의 세금을 줄이고 나니, 154,000원만 남아서 아주 기분이 좋습니다.​그런데 이 사람은 2020년에 세액감면을 적용받은 바, 1/20(내용연수 20년)의 감가상각비를 반드시 적용하여야 합니다. 즉, 50,000,000원을 경비처리 해야 합니다. 그런데, 50,000,000원 경비는 온데간데 없습니다. 분리과세를 선택하여 수입의 50%(60%)를 경비로 하는 방법을 선택했기 때문입니다. (합산과세를 해도 감가상각의제는 마찬가지지만, 장부에 비용이 기록되므로, 다른 소득과 비용이 상계처리되거나 결손금이 이월되기는 한다) 결국 겨우 세금 몇 십만원 줄이자고 나중에 양도차익이 50,000,000원 높아지는 효과를 가져오게 됩니다. 이 사람은 다주택자니까 나중에 50,000,000원 양도차익이 얼마의 세금으로 돌아올까요? 생각만 해도 아주 끔찍합니다.​그러니 여러분이 주택임대소득에 대하여 세액감면을 적용하실 때에는, 반드시 주택이 감가상각되어 추후 양도소득세에 영향을 미친다는 사실을 기억하시고 판단하시기 바랍니다.​사전법령해석소득2020-269(2021.03.09)귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」 제68조제1항이 적용되는 것입니다.