가족간 저가양수후 매도시 비과세여부

공동상속주택의 소수지분자가 나머지 지분 재상속 후일반주택 양도시 비과세 여부(비과세 가능함)서면-2019-법령해석재산-3032 [법령해석과-3028]생산일자 : 2021.08.31요 지무주택자인 상속인이 주택의 소수지분을 상속받은 후 그 주택의 나머지 지분을 재상속받은 경우 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유하고 있는 일반주택을 양도시 소득령§155②을 적용회 신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 무주택자인 상속인이 별도세대원인 피상속인으로부터 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고, 다른 상속인의 공동상속주택 나머지 지분을 재상속받아 단독소유하게 된 경우로써, 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유하고 있는 그 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 적용여부를 판단하는 것입니다.상세내용○ ’09.8월 병(丙)은 피상속인 갑(父)으로부터 A주택(서울소재)을 병(丙)의 어머니(乙)와 공동상속＊ ＊ 상속인 병(丙) , 병(丙)의 어머니(乙) (다수지분자) ⇒ 상속개시 당시 피상속인 甲과 乙은 동일세대, 丙은 별도세대 -’14.8월丙은 ‘경기 성남’ 소재 B주택 취득 -’17.3월丙은 어머니 乙이 사망하여 A주택의 지분(1/2)을 재상속 ⇒상속개시 당시 피상속인 乙과 별도세대2. 질의내용○ 공동상속주택의 소수지분자가 다른 공동상속인의 상속지분을 재상속 후 보유하고 있던 일반주택을 양도시 1세대1주택 비과세 여부★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.

농어촌주택과 일반주택을 상속받은 후일반주택 양도시 비과세 여부양도, 서면-2022-법규재산-1668 [법규과-1356] , 2023.05.24[ 제 목 ]농어촌주택과 일반주택을 상속받은 후 일반주택 양도시 소득령§155⑦ 적용 여부[ 요 지 ]소득령§155⑦ 농어촌주택 특례규정은 일반주택의 취득순서가 규정되어 있지 않으므로, 별도세대원으로부터 농어촌주택과 일반주택을 동시에 상속받고 그 일반주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑦ 농어촌주택 특례가 적용되는 것임[ 회 신 ]무주택자인 1세대가 별도세대를 구성하는 피상속인이 보유한 1개의 농어촌주택(A)과 1개의 일반주택(B)을 상속받은 후 1개의 일반주택(B)를 양도하는 경우로서 농어촌주택(A)이「소득세법 시행령」 제155조제7항 제1호 요건을 충족하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택 특례】1. 사실관계2. 질의내용○별도세대인 부(父)로부터 2주택(A,B주택)을 상속받은 무주택 1세대가 일반 상속주택(B)를 양도하는 경우 소득령§155⑦(농어촌상속주택 특례)을 적용할 수 있는지 여부3. 관련법령 및 관련 사례□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 농어촌주택 이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택상속주택과 관련된 포스팅이니 함께 참고하시면 도움이 될 것입니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com동거주택 상속공제(10년 동거할 경우, 6억을 한도로 100% 공제)동거주택 상속공제 (10년 동거할 경우, 6억을 한도로 100% 공제) 안녕하세요. <세무회계 文> 문용현 ...blog.naver.com상속, 증여받은 주택의 평가 방법(시가, 보충적 평가, 임대차계약, 저당권 설정된 경우 등)상속, 증여받은 주택의 평가 방법 (시가, 보충적 평가,임대차계약, 저당권 설정된 경우 등) 안녕하세요. &l...blog.naver.com

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 고가양도를 통한 절세에 대해 알아보겠습니다.1. 고가양도 절세(1) 개 념(2) 내 용 1) 부동산 재산평가 2) 주택 비과세 여부 3) 증여세 여부 4) 사 례1. 고가양도 절세(1) 개 념블로그에 저가양수도에 관하여 자세하게 글을 작성한 적이 있습니다.해당 글에는 고저가양수도의 개념에 대해 알려드리고, 저가양수도를 중점적으로 설명드렸습니다.대체로 자녀들이 부모님 보유 부동산을 저가로 양수하는 경우가 많아 저가양수도를 중점적으로 설명드렸으나,오늘은 고가로 양도하는 경우에 대해 알아보겠습니다.고가양도 또한, 저가양수도 거래와 판단하는 조건은 같습니다.다만, (시가 - 대가) 즉, 시가보다 주는 대가가 적은 것을 전제로 한 저가양수도와 다르게,(대가 - 시가)를 기준으로 판단하게 된다는 것이 차이점입니다.고가양도는, 자녀가 보유한 부동산을 부모님에게 시세보다 고가로 양도하여 증여세 이슈가 걸리지 않고, 현금을 더 받기를 원할 때 고려해볼 수 있는 좋은 방법입니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223683958709?[증여] 저가양수도 거래(증여세, 양도소득세 절세)안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 저가양수도 거래와 관련하여 알아보겠습니다. 1. 증...blog.naver.com(2) 내 용고가양도를 통해서 절세하는 방법은, 자녀가 부모에게 본인 소유의 부동산을 넘길 때입니다.이때 중요한 포인트는, 크게 세 가지입니다.1) 부동산 재산평가특수관계인 간 거래에 있어서 시가 산정이 중요합니다. 해당 시가를 기준으로 30%를 가산하여 거래를 하기 때문에, 시가 산정에 조금이라도 문제가 생기면, 바로 증여세 이슈가 개입됩니다.따라서, 감정평가를 받아서 진행하는 것을 권장드립니다.2) 주택 비과세 여부고가로 양도하게 될 경우, 저가양수도에 비해 양도소득세 부당행위부인 규정이 적용되지 않습니다.즉, 비싸게 판 만큼 더 늘어난 차액에 대해 양도소득세를 부과하겠다는 것입니다.이때, 고가로 양도하는 부동산이 12억 이하의 주택으로서, 1세대 1주택 비과세 대상이 된다면,시가보다 고가로 양도해도 양도소득세는 똑같이 0원입니다.따라서, 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 주택일수록 고가양도의 실익이 커집니다.3) 증여세 여부시가 대비 30% 또는 3억원을 벗어난 거래가 아니어야 증여세 이슈 없이, 부동산의 시가보다 더 많은 현금을 줄 수 있습니다.위 1)에서도 말씀드렸듯이, 시가자체에 문제가 있지 않는 이상 증여세 이슈는 사전에 충분히 검토하여 피할 수 있습니다.4) 사 례최근 진행한 사례는, 남편 1주택 보유, 아내 1주택 보유 상태로서 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 경우입니다.이때, 남편주택을 시부모에게 고가로 양도하여 자금확보를 하는 컨설팅이었습니다.최종적으로양도소득세는 0원, 증여세 0원, 부모님의 유상취득세만 일부 발생되게 세팅하여 진행한 건입니다.해당 납세자께서는 지방의 본인 소유주택을 정리하고, 서울로 옮기는 과정에서 부족한 자금 마련에 증여를 고민하시다가 고가양도로 진행한 사례였습니다.어떤 누군가는 저가양수도 혹은 고가양수도로 진행하는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.저희 세무회계 장성은납세자별로 맞춤형 절세포인트를 제시합니다.단순히, 증여 혹은 양도시점의 세금으로만 판단하지 않습니다.추후 발생할 상속까지 고려하여종국적으로 절세가 되는 최종 절세액에 집중합니다.친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 저가양수도 거래와 관련하여 알아보겠습니다.https://blog.naver.com/jang-sung/2236839587091. 증여세(1) 저가양수 및 고가양도2. 양도소득세(1) 부당행위계산부인(2) 저가양수자의 취득가액3. 정 리1. 증 여 세자산을 시가에 비해 저가로 양수하거나, 고가로 양도할 경우에 해당 자산의 시가와 대가의 차액만큼 무상으로 경제적 이익을 얻게 됩니다.따라서, 상속세 및 증여세법에서는 증여의 형식을 가지고 있지 않지만, 경제적 실질이 증여로 보아 일정 요건에 해당될 경우, 증여세 대상으로 규정하고 있습니다.고저가양수도의 증여이슈에 대해서검토할 때는 크게 두 가지로 나누어서 단계별로 생각해야합니다.첫째, 증여세 과세요건둘째, 증여재산가액의 계산아래에서 저가양수와 고가양도에 대해 자세히 알아보겠습니다.여기서 저가양수는 (시가 - 대가)이고, 고가양도는 (대가 - 시가)로 판단하시면 됩니다.즉, 실제 시세와 주고 받은 금액과의 차이를 중점으로 판단하시면 됩니다.아래의 글에서는 저가양수를 가정하여 (시가 - 대가)로 서술하겠습니다.(1) 저가양수 및 고가양도 1) 특수관계인 간 거래 ①증여세 과세요건(시가 - 대가) ≥ Min(시가 x 30% , 3억원)여기서시가는 해당 자산의 시가로서통상적으로 거래되는 가격을 의미합니다.시가평가에 관한 것은 별도로 세법에서 규정하고 있습니다. 이와 관련하여 작성한 블로그 글은 아래에 따로 공유드리겠습니다.또한,대가는 실제 거래에서 지불한 금액을 말합니다.예를 들면, 시가가 12억원인 자산을 10억원에 거래하였다면, 시가는 12억원 , 대가는 10억원이 됩니다.예시에서 말한 것과 같이 거래하였다면, 시가와 대가의 차이가 증여세 과세요건에 부합하지 않으므로, 증여세는 없습니다.반대로, 시가가 12억원인 자산을 8억원에 거래하였다면, 증여세 과세요건에 부합합니다.따라서, 다음 단계인 증여재산가액 검토를 하여야 합니다. ②증여재산가액(시가 - 대가) - Min(시가 x 30% , 3억원)시가와 대가의 차이에서 위 언급한 금액을 차감한 것이 증여재산가액이 됩니다.위에서 예시로 들었던 것을 토대로 보면, 시가 12억원인 자산을 8억원에 거래한 경우에증여재산가액은 1억원이 됩니다. --▶ [ (12억원 - 8억원) - 3억원 = 1억원 ]여기서 직계존속에게 저가양수한 경우로서, 5천만원 증여재산공제를 적용하면 시세 대비 4억원의 이득일 본 것이지만, 5천만원에 대해서만 증여세를 부담하게 됩니다.저가양수도를 합법적인 테두리안에서 잘 이용한다면절세포인트를 만들 수 있습니다.해당 자산을일반증여로 자녀에게 물려줄 경우, 자녀가 부담하여야할세액은 2억9천만원가량입니다.물론, 취득과 관련한 부대비용은 별도입니다.저가양수도를 고려하여 진행할 경우로서 증여자(직계존속)가 비과세 대상에 해당된다면, 저가양수도 실행 시 발생되는세액은 5백만원도 되지 않습니다.또한, 직계존속에게 지급한 8억원의 매수대금이 결국 언젠가상속으로 받게될 텐데, 그것까지 고려한다해도총부담세액은 약 5천 3백만원수준입니다.직계존비속 간 부의 이전 의사결정에서어떤 선택을 하느냐에 따라세액차이가5.4배이상 발생하게 됩니다.저가양수도는 실행 당시, 증여여부 , 양도자의 비과세 여부, 추후 발생할 상속세 및 취득세까지 모든 세목을 꼼꼼하게 검토하여 진행하여야 합니다.어떤 누군가는 저가양수도로 진행하는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.저희 세무회계 장성은납세자별로 맞춤형 절세포인트를 제시합니다.단순히,증여시점의 세금으로만 판단하지 않습니다.추후 발생할 상속까지 고려하여종국적으로 절세가 되는 최종금액에 집중합니다. 2) 특수관계인 이외의 자 간 거래 ①증여세 과세요건(시가 - 대가) ≥ 시가 x 30%특수관계인이 아닌 자 간의 거래일 경우,거래의 관행상 정당한 사유가 없이저가로거래한 것이 입증된 경우로서 그 시가와 대가의 차액이 위와 같을 경우에, 증여세 과세요건을 충족한 것으로 봅니다.달리 말하면,거래의 관행상정당한 사유가 있다는 것이 입증되면, 아무리 저가 혹은 고가로 거래하더라도증여세 이슈는 없습니다.대법원에서는 시가대비 저가 혹은 고가로 이루어진 양수도거래에서 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 점은 과세관청이 증명하여야 한다고 판시하였습니다(대법 2011두22075_2011.12.22.)그렇다하더라도,납세자는 본인의 거래가 정당항 사유가 있다는 것을입증할 자료를 충분히 준비하여 보관하고 있어야 할 것입니다. ②증여재산가액(시가 - 대가) - 3억원시가와 대가의 차이에서 시가대비 30%와 3억원 중 작은 금액을 제외하는 것이 아닌, 3억원단일금액을 제외합니다.따라서,특수관계인 간 거래에서 5억원의 재산을 3억원에 매수하였다면,5천만원의 증여재산가액이 산정되지만, --▶ [ (5억원 - 3억원) - 1억5천만원 = 5천만원 ]특수관계인 외의 자 간의 거래에서는증여재산가액이 0원이 됩니다. --▶ [ (5억원 - 3억원) - 3억원 = 0 ]특수관계인이란, 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등의 관계에 있는 자를 말하는 것으로, 본인도 특수관계인의 특수관계인으로 봅니다.특수관계인해당되는 지여부는매매계약일을 기준으로 판단합니다.즉, 실제 양수도거래가 이루어지는 잔금일이 아닙니다.특수관계인 해당 여부는 전문가에게 꼼꼼하게 상담받으셔서 절세전략을 구상해야합니다.2. 양도소득세위에서는 시가와 대가의 차이에 대해서 경제적 이익을 얻은 자(저가양수자, 고가양도자)에 대하여 알아보았습니다.이번엔, 손해를 본 입장 즉, 저가양도자의 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.(1) 부당행위계산부인소득세법에서도 특수관계인에게 시가보다 저가양도할 경우, 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 산정합니다.그 기준은 아래와 같습니다.(시가 - 대가) ≥ Min [시가 x 5% , 3억원]저가양수도로 절세전략을 짜는 것의 주된 목적은,증여세 없이 자산을 저가로 양수하기 위함입니다.즉, 양도소득세는 해당 전략에서 주된 포인트가 아닙니다.저가로 자산을 양도해도, 양도자는 시가대로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 책정하게 되어 일부 불리할 수 있는 것은 사실입니다.그러나, 12억원 이하의 주택인 경우로서 저가양수도로 진행하여 양도소득세 비과세를 받게 될 경우, 소득세법상 부당행위계산부인의 불리한 효과는 없어집니다.따라서, 1세대 1주택 비과세 대상자가 저가양수도 거래를 할 때가 가장 효과가 극대화 됩니다.(2) 저가양수자의 취득가액위 사례에서 저가양수한 자가 추후에 해당 자산을 양도할 때 취득가액 산정이 어떻게 될 지에 대해 알아보겠습니다.12억원의 자산을 8억에 매수한 직계비속에 대해서 1억원의 증여재산가액이 잡혔고, 여기서 5천만원의 공제를 받았습니다.이때,증여재산가액은 필요경비로 인정되어, 추후 자산양도 시, 취득가액은 9억원이 됩니다.3. 정 리오늘은 고저가양수도를 통한 절세방법에 대해 알아보았습니다.아래의 표로 간단하게 요약하여 정리하겠습니다.세상에 모든 약이 나에게 이롭지 않습니다.어떨 때 내 몸에 좋은 약이, 어떨 땐 독이 됩니다.무작정 남들이 절세된다고 따라하다간, 세금폭탄을 맞고 후회할 수 있습니다.약은 약사에게, 진료는 의사에게절세는 신윤권 세무사입니다.저가양수도는 실행 당시, 증여여부 , 양도자의 비과세 여부, 추후 발생할 상속세 및 취득세까지모든 세목을 꼼꼼하게 검토하여 진행하여야 합니다.어떤 누군가는 저가양수도로 진행하는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.저희 세무회계 장성은납세자별로 맞춤형 절세포인트를 제시합니다.단순히, 증여시점의 세금으로만 판단하지 않습니다.추후 발생할 상속까지 고려하여종국적으로 절세가 되는 최종 절세액에 집중합니다.