법인 상가 양도시 부가세 환급 관련해서 질문드립니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 상가 양도 시 부가가치세 정리와 포괄 양수도의 개념 및 적용 방법에 대해서 정리해 드리겠습니다.양도인 부가가치세 정리1. 일반과세자(원칙)사업에 사용하던 건물은 부가가치세법상 재화에 해당하기 때문에 부가가치세가 과세됩니다.양도인은 전체 양도가액 중 건물가액과 토지가액을 안분 계산하여건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.이는 토지분에 대해서는 부가가치세 면세 대상에 포함되기 때문에 과세되지 않습니다.이때 매도 잔금을 수령하실 때 세금계산서를 건물가액의 10%에 대해서세금계산서를 발행하셔야 합니다.되도록이면 그 금액에 대해 계약서에 명시를 해놓게 되면 거래가 명확해지고 세무서에서도 파악이 쉬워질 것입니다. 그렇게 해야 추후 양수인이 부가가치세를 환급받을 때 논란의 여지가 없을 겁니다.*** 세금계산서를 발행하는 방법은 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고하시기 바랍니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com2. 간이과세자(예외)간이과세자는 업종별로 일정 매출 규모 이하일 때 국가에서 부가가치세법상 혜택을 주는 소규모 사업자를 말합니다. 현행 부가가치세법상에서는 8,000만 원 이하의 경우에는 간이과세자로 보게 되는데, 부동산임대업은 더 엄격합니다.부동산임대업은 직전 연도의 공급대가의 합계액이 4,800만 원 이하이면서 지역별 기준 면적 및 공시지가 요건을 초과하지 않는 경우에만 간이과세자로 봅니다.이때의 기준은 아래 별표 2와 같습니다.첨부파일[별표 2] 부동산임대업기준(간이과세배제기준).pdf파일 다운로드이렇게 적용된 부동산임대업을 영위하는 간이과세자는 연 임대료 4,800만 원 이하의 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만, 양도할 때에는 얘기가 달라집니다. 건물분 공급대가가 4,800만 원을 초과하게 된다면 간이과세자이지만 부가가치세를 납부해야 합니다.하지만 일반과세자와 같이 건물분의 10%가 과세되지 않습니다. 간이과세자는 혜택을 주는 소규모 사업자이기 때문에 업종별 부가가치율은 곱해서 과세합니다. 참고로 임대업의 부가가치율은 40%입니다.실제 부가가치세로 납부하는 금액은 건물분의 4%가 과세된다고 보시면 됩니다.간이과세자의 경우에는 세금계산서를 발급하면 안 됩니다.양수인 부가가치세 정리양수인이 일반과세자인 경우에는 건물분의 10%를 부가가치세로 지급한 경우에는 양도인으로부터 세금계산서 발급받아야 합니다. 상가를 최초 구입한 시기에는 매출보다는 매입이 클 수밖에 없기 때문에 부가가치세 환급이 발생하고 이를 국가로부터 받을 수 있습니다.하지만 양수인이 간이과세자인 경우에는 이와 다릅니다. 간이과세자는 부가가치세법상 국가의 혜택을 주는 사업자이기 때문에 환급을 해주지 않습니다. 따라서 양도인의 요구에 따라 부가가치세를 지급했어도간이과세자로 사업자를 낸 경우라면 환급이 불가한 점 꼭 인지하시길 바랍니다.권리금을 지급하는 경우에는 그 금액의 10%의 부가가치세를 지급하신 후 건물분과 동일하게 세금계산서를 발급받으신 후 동일하게 환급을 받으시면 되겠습니다. 권리금 관련한 세금, 원천징수는 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고 바랍니다.권리금 세금 원천징수 계약서 세금계산서 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다. 권...blog.naver.com상가 양수도 계약서 작성 시 유의사항밑에서 언급 드릴 포괄 양수도에 해당하지 않은 일반적인 상가 양수도의 경우에는 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 환급이 되지 않는 경우도 있고, 환급되더라도 최장 6개월 이후에 되기도 하기 때문에 양수인의 경우에 자금 압박이 되는 경우가 있습니다. 따라서 정리해 드리는 유의사항에 맞게 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.되도록이면 양수도로 인한 부가가치세액을 줄이는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 전체 양도가액에서 건물가액이 차지하는 비율을 줄이는 작업을 해야 합니다. 따라서 감정평가를 통해 시가로 적용받되 건물가액을 최대한 낮추는 쪽으로 요청을 하셔야 합니다.시가로 산정한 안분 비율이 실무상 기준 시가에 따라 계산한 안분 비율과 30% 이상 차이가 나지 않는 선에서 건물가액을 최대한 낮춰준 후 그에 해당하는 비율, 금액을 계약서에 작성합니다. 세무상 리스크를 줄일 수 있도록 30%보다는 낮춰주는 것이 좋습니다.부가가치세는 원칙적으로 계약서에 건물분과 토지분을 적고, 건물분의 10%를 명확히 적은 후 양도인이 양수인으로부터 받아 국가에 납부해야 합니다. 따라서, 이러한 부분을 명확하게 계약서에 적는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있는 방법입니다.포괄 양수도 정리포괄 양수도란 기존 사업에 대해 양도인이 양수인에게 모든 권리와 의무를 넘기는 것으로, 상호 간의 사업의 동질성이 있는 경우에 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 개념입니다.이에 해당하는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 않아서 부가가치세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 대상도 아닙니다.포괄 양수도의 조건은 아래와 같습니다.1. 사업장 별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 양도되어야 합니다.2개 이상의 사업 부문을 영위하는 법인사업자가 일부의 사업 부문을 넘겨서 새로운 법인을 신설하는 경우는 이에 해당하지 않습니다.겸업 사업자(부동산임대업 및 기타 업종)이 부동산임대업 부문만을 양도하는 경우에도 사업장 전체가 넘어가는 것이 아니기 때문에 포괄 양수도로 볼 수 없습니다.사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜야 하지만 예외는 있습니다. 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지, 건물은 모든 권리와 의무에서 제외를 시켜줍니다.2. 매매 당사자 모두 과세사업자이어야 합니다. 아래 예시는 1~3 요건이 모두 만족했을 때를 가정하여 정리했습니다.양도인양수인부가세 발생 여부일반 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제일반 임대 사업자간이 임대 사업자부가세 과세간이 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제간이 임대 사업자간이 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 같은 임대업 외 사업자업종이 같은 임대업 외 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 다른 사업자업종이 다른 사업자부가세 과세3. 포괄 양수도 전후 상황이 변하지 않아야 합니다.개념에서도 말씀드렸듯이 사업은 그대로 유지되면서 경영 주체만 변경되어야 합니다.직원이 변경되거나 거래처가 변경되면 안 됩니다.실무적으로 가장 중요한 부분은임대차계약에 대한 조건이 변경되면 포괄 양수도는 성립되지 않습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)재생0좋아요000:0000:06상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는'상가주택 (겸용주택)'일반적으로 1층 상가 + 2,3 층 주택으로 되어있는상가 + 다가구주택으로 많이 구성되어 있습니다.상가주택은특성상 상가의 부분과주택의 부분으로 나뉘기 때문에양도하실 때나 취득하실 때계산법이 복잡해질수 밖에 없습니다.특히 상가주택에 대한 과세 방법이계속 개정이 되고 있어서더더욱 상가주택 양도시 주의하셔야 할 부분이 많습니다.오늘은 상가주택 양도시반드시 확인해야 하는 부분에 대해다뤄보도록 하겠습니다.대표사진 삭제1차적으로 면적을 따져보아야 합니다.주택면적 > 상가면적 : 전부 주택으로 봅니다.주택면적 < 상가면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.단, 22.1.1 이후 양도하는 분부터12억원을 초과하는 고가 겸용주택에 대해서는주택면적이 > 상가면적, 즉 주택면적이 더 크더라도주택 부분만 비과세하고 상가 부분은 일반 과세됩니다.구분주택면적 ＞ 상가면적주택면적 ≤ 상가면적일반주택 (12억 이하)주택으로 과세(1세대1주택이라면 비과세)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세고가주택 (12억 초과)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세이때 12억원은 전체 겸용주택을 매도하는 대가로 받은 금액을 말합니다.상가 주택 양도세 계산 방법주택과 상가로 나눈 경우주택분과 상가분에 대해 각각의 양도소득을 계산해야 합니다.이때는 거래가액이 중요합니다.일괄 양도하는 경우<전체 일괄 양도가액> 이 있기 때문에주택분 / 상가건물분 / 상가토지분 을 어떤 금액으로 산정할지가 중요합니다.만약 계약서상 실지거래가액이 작성되었다면실지거래가액으로 나누어서 양도세를 계산하게 됩니다.하지만 실지거래가액이시가를 기준으로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우세법은 실지거래가액을 인정하지 않고,기준시가 등으로 안분한 금액을 임의로 양도차익을 계산합니다.이때 시가란감정가액이 모두 있다면, 감정가액을 기준으로 안분계산하며기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산하게 됩니다.각각의 거래가액이 정해졌다면주택 / 상가건물 / 상가토지로 나누어서주택은 주택대로 1세대 1주택 비과세 or 일반과세 or 중과세 를 적용하고상가 건물과 상가 토지는 개별적으로 일반과세를 적용합니다.양도가액 - 취득가액 = 양도차익 을 계산하고각각의 양도소득금액을 합산하여전체 납부해야 할 양도소득세를 계산하게 됩니다.양도시 부가세도 꼭 챙기셔야 합니다.상가주택을 양도하게 되면상가 건물분은 양도시 부가세가 과세되는과세대상에 해당되는데요.상가 건물분으로 나뉜 금액에 10%는계약서 상 명시하시고부가세에 대한 부분을 정리하셔야 합니다.세법상 10% 에 대한 부가세는양도자의 매출세액으로부가세 신고시점에도 10%에 대한 부가세를납부하셔야 합니다.반대로 양수자는 해당 부가세에 대해매입세액 공제를 받으실 수 있겠죠.이 경우 매수자와 잘 협의하셔서부가세에 대한 내용을 계약서상 기재하시고부가세 세금계산서 발행 및 부가세 신고를 놓치시지 않길 바랍니다.만약 계약 - 잔금이 길어지는 경우중간지급조건부가 된다면 이 부분도 꼭 체크해주셔야 합니다.양도 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트 5가지일반 상가나, 주택을 매도하셨을 때는많이들 셀프 양도세 신고를 하시고,아마 큰 부담은 없으실텐데요.그런데 상가주택은 개인이 양도세를 신고하기에는너무나 복잡한 영역이라고 판단됩니다.상가주택에 대해서는 양도신고가 들어와도과세관청에서 주의깊게 보는 신고내역이기도 합니다.아무래도 세금 자체가 클 수 있고,또 신고 내용도 복잡하기 때문입니다.그럼 상가주택을 양도하면서 납세자가 준비해야 할 것은무엇이 있을까요?<1>상가주택은 유사매매사례가액이 없는 경우가 많아절세나 정확한 세금 신고를 위해서는감정평가가 우선되는 경우가 많습니다.감정평가를 받는게 더 유리한지 한번 검토해보시고진행하시는 걸 추천드립니다.<2>상가주택의 건축물대장을 보시면용도 변경 내역이 있는지 확인이 필요합니다.용도가 중간에 변경되었고,변경된 시점에 따라주택 과 상가 에 대한 판단 내용이 달라질 수 있고세액이 변동될 수 있습니다<3>상가주택은 실질 사용 용도가 무척 중요합니다.건축물대장과 실질 현황이 다르다면,어떤 것이 더 세법상 유리하고어떤 증빙을 갖춰놓는것이향후 문제가 없는지 미리 체크하셔서 준비해둔 다음매도를 준비하시는 것이 좋습니다<4>자본적 지출 증빙 및 취득 가액을 준비하셔야 합니다.상가주택은 신축하여 오래 보유하신 경우가 많습니다.이에 따른 내용을 잘 보관하셔서추후 신고 진행시 절세가 되는 부분을 확인해야 합니다.<5>양도세와 부가세 둘 다 챙기셔야 합니다.특히 상가주택을 매도하시며 사업자도 폐업하셔야 하는 경우끝까지 마무리가 중요합니다.상가주택은안분가액 계산,주택 수 산정,거주 요건 충족 여부,다세대 VS 다가구주택 이슈,부수 토지의 범위,취득가액이 없다면 환산취득가액 계산 등양도세 신고시 변수가 무척 많습니다.특히 부부 공동명의이거나증축 /개축 이력이 있거나취득가액이 없는 오래된 주택인 경우계산은 더더욱 복잡해집니다.절세의 시작은 정확한 분석입니다.상가주택 양도 신고를 진행할 땐반드시 전문가와 상담하여가장 유리한 양도 시기와 방법을 찾으시길 권장드립니다.상가주택 양도세와 관련해 고민이 있으시다면,언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요.이상웅세무사입니다.​[주택임대사업자]「소득세법」에 따른 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을한 주택으로서 일정 요건들을 갖춘 경우에는 취득세·재산세 감면, 종합부동산세합사냅제, 양도소득세중과배제, 거주주택비과세 혜택 등을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 민특법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔 등의 일부 준주택만 가능합니다. 따라서 건축물대장상 근린생활시설(상가)는 실제로 주택으로 사용한다고 하더라도 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다.​4. 양도소득세1. 상가로 보유하다 양도하는 경우상가로 보유하다가 양도하는 경우에 양도소득세 계산은 간단합니다.양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 공제 후의 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.​상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제는주택 보유 현황에 관계 없이 1년에 2%씩 30%를 한도로 하여 공제받을 수 있습니다.​양도소득세율 역시 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌일반양도소득세율 (6~45%)가 적용됩니다. 다만, 취득 후1년 이내 양도시 55%, 1년~2년 이내 양도시 44%의 단일세율이 적용되므로 유의해야 합니다.​​​(1) 부가세상가를 매매하는 경우상가의 건물부분에 대해서는 부가가치세가 발생하게 되며, 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다.상가 매입시 부담한 건물부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다. 다만, 환급받은 부가가치세는 이후 양도시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.​부가가치세를 매도자가 부담하는 경우에는 양도가액에 부가가치세를 포함하여 양도소득세를 산출하게 되므로 상가 매매시 매매가액과 건물부분에 대한 부가가치세를 구분기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.​부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않은 경우로서 불분명한 경우에는 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단합니다.​상가를포괄양수도로 매매하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서 발급 등복잡한 절차를 거칠 필요가 없으므로 편리합니다.​​​(2) 감가상각비소득세법 제97조 제2항에 따른 필요경비 계산시 보유기간에사업소득금액의 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.​따라서 상가 임대소득에 대하여 매년 종합소득세 신고시 감가상각비를 산입한 경우에는 이후 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하므로양도소득세가 증가하게 됩니다. 사업소득금액에서 결손금이 발생한 경우에도 동일하게적용합니다.​취득가액을환산취득가액으로 산정하는 경우에도 취득가액은감가상각비를 공제한 금액으로 산정하지만, 취득가액기준시가로 계산한 경우에는취득가액에서 공제하지 않습니다.​​​2. 상가에서 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 소득세법 제154조에 따라 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.​이때 상가로 취득하였지만 보유 중 주택으로 사용하다가 양도하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있지만, 비과세 적용시 보유기간 판정과 장기보유특별공제 기간 판단에 유의해야 합니다.​​(1) 보유기간 및 거주기간 판정주택 외 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 최초 상가 취득일이 아닌주택으로 용도변경한 날부터 2년 보유 및 거주기간을 판단하여 2년 보유 및 거주기간 요건 충족 여부를 판단하므로 유의해야 합니다.​​(2) 장기보유특별공제 기간 판정소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉘어 집니다.① 표1: 보유기간에 따라1년에 2%씩 공제(최대30% 한도)② 표2: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우 보유기간1년 4% + 거주기간 1년 4%씩 공제(보유기간 40%, 거주기간 40%로 최대 80% 한도)​상가로 양도한다면 표1을 적용받을 수 밖에 없지만,상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 양도하는 경우 표2를 적용받을 수 있습니다.​이때, 주택으로 보유 및 거주한 기간이 짧다면 표2를 적용 받더라도 상가로서 표1을 적용받는 경우보다 공제율이 적을 수 있는데, 이 경우건물의 보유기간에 따른 표1과 주택으로서의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용 받을 수 있습니다.​​감사합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다 : )이전에 한참 인기를 끌었던,생활형 숙박시설 (생숙, 레지던스) .만약 '생활형 숙박시설' 을 가지고 계신 분이주택을 하나 취득하면 어떻게 될까요?<주택> 이면 주택이던지<상가> 면 상가던지 성격이 드러나면미리 대비도 할 수 있고 명확한 내용이라 크게 문제가 안되는데준주거용 오피스텔이라던지, 생활형 숙박시설 등이어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있는 여지가 있는 부동산은꼭 사전에 정확히 세법적으로 체크를 하셔야 합니다.오늘은 생활형 숙박시설이 세금상 어떻게 취급되는지핵심만 정확하게 정리해드리겠습니다!AI 활용생활형 숙박시설 이란?생활형 숙박시설이란법적으로는 숙박시설(호텔) 입니다.호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔의 형태로취사가 가능한 숙박시설입니다.건축법상 '숙박시설'에 해당하며,주택법의 적용을 받지 않습니다.주거용 임대는 원칙적으로 불법입니다.따라서 실거주 목적이나 전입신고시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며주택임대사업자 가 아닌 일반임대사업자를 내셔야 합니다.일반적인 경우 -<생활형숙박시설> 자체를 취득, 보유, 양도할 때세금이 어떻게 산정되는지 알아보도록 하겠습니다.취득세일반세율 4.6%주택 수 관계 없음부가가치세사업자 등록시 매입세액 환급 가능주거용 사용시 반환 이슈양도소득세(원칙)일반 건축물 양도1세대 1주택 비과세 (X)다주택자 중과 (X)(실질) 주거용 사용시주택 수에 포함될 수 있음실거주용이나 주택 임대용으로 사용이 안되는 것이 원칙이니세법에서도 원칙적으로주택이 아닌 일반건축물,부가세가 과세되는 숙박시설로 보게 됩니다.이 경우 양도세나 종부세, 취득세 등에서주택 수로 잡혀서 문제가 되지 않습니다.다만, 국세의 가장 큰 틀은 <실질과세> 입니다.아래 각각의 예규를 통해실질적인 사용에 따라 국세청에서 생활형 숙박시설을어떻게 바라보는지 확인해보도록 하겠습니다.생활형 숙박시설 관련 국세청 예규 해석서면 2017-부가-2910 (2018.9.30)생활형 숙박시설을 주거용으로 임대시 부가세 면제 여부실제 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우, 해당 임대용역은 그 건물면적에 관계없이「부가가치세법」제26조제1항제12호에 따라부가가치세가 면제되며 해당 건물의 신축공사비 관련 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것임생활형 숙박시설은 숙박업으로'과세사업자' 에 해당합니다.그렇기에 처음 숙박시설을 분양 / 매매하셨을 때부가세도 환급받을 수 있는 것입니다.하지만 실질과세원칙에 따라생활형 숙박시설을 주거용으로 임대시'주택'으로 보아 과세가 아닌 면세로 보겠다는 취지입니다.해당 예규 때문에생활형 숙박시설도 오피스텔과 같이'실질' 사용 용도가 중요하다는 것을 알 수 있습니다.서면-2021-법규재산-5635 (2022.03.02.)비과세 및 중과세율 판정 시 ‘21.1.1. 이후 취득한 생활형 숙박시설 분양권의 주택 수 포함여부｢건축법 시행령｣ 별표1 제15호가목에 따른 생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위는｢소득세법｣ 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것임생활형 숙박시설을 분양권으로 가지고 있는 경우일반 주택 분양권 및 조합원입주권과 같이계약일을 기점으로 주택 수에 포함되는지질의하는 예규입니다.회신 내용을 보면, 생활형숙박시설의 분양권은소득세법 88조 10호, 즉 주택법에 따른 분양권으로 보지 않기 때문에주택 수에 포함되지 않는다고 합니다.생활형 숙박시설이 문제가 되는 것은실질 사용에 따른 이슈이기 때문에분양권이나 취득세를 낼 때 용도를 판단하는 것은형식상 원칙적인 용도를 기준으로 보게 됩니다.따라서 분양권이 주택 수에 들어가지 않는다는예규도 이 일환으로 참고해주시면 됩니다.취득세 또한 주택에 대한 취득세를 내는 것이 아닌일반 건축물에 대한 4.6% (중과 X) 취득세를 납부하게 됩니다.조심-2018-서-3892 (2019.01.23.)숙박업의 사업장으로이용되고 있는 쟁점부동산을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부쟁점부동산은 청구인의배우자가 숙박업(여관업이나 생활형 숙박시설)을 영위하여 온 사실이 구체적으로 확인되는 점, 심리일 현재에도 정상적인 숙박업 영업을 하고 있음이 인터넷 검색으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 남편이 쟁점부동산을 숙박업의 사업장으로 이용하고 있다고 봄이 타당하므로 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단됨생활형 숙박시설이 가장 큰 문제가 되는 부분은기존 주택에 대한 양도시 1세대 1주택 비과세에문제가 생기는 경우입니다.생활형 숙박시설을 실제 어떤 목적으로 운영하였는지에 따라주택 수 포함 여부가 달라지게 되며,불특정다수가 일시적으로 숙박할 목적인 경우 비주거용 건물특정 임차인이 상시거주할 목적으로 임차한 경우 주택으로 판단될 수 있습니다.위의 조심 사례는 일반적인 생활형 숙박시설 보다는 숙박업에 가까운 상황이나,청구인이 해당 건물을 '주택' 이 아닌 '숙박업' 으로 적용받기 위해여러 자료를 제출하고 그에 따른 실질을 인정해주었습니다.장기투숙객이 있었고, 이에 따른 전입신고도 되어 있었으나일반적인 임대차계약과 달리 임대차기간에 관한 약정이 없으며이용자들이 별도의 관리비를 부담하지 않고,장기거주를 목적으로 하는 경우 전입자가 있는 것 자체로 주택으로 볼 수 없다는 취지로서 '숙박업'을 영위한 것이 보다 실질에 더 가깝다고 판단하였습니다.숙박업이냐, 주거용이냐의 문제는전입신고 하나의 여부로만 결정되는 것이 아니라일관적인 실질과 이를 뒷받침해줄 수 있는 구체적인 증빙이가장 중요할 것으로 보입니다.생활형 숙박시설을 보유하고 계시다면 -생활형 숙박시설을 보유하고 계시다면,'숙박업' 관련 사업자등록증을 보유하여일반 과세사업자로 부가세 신고를 성실히 진행하며관련 숙박 비용 및 임대차계약에 대해세무대리인과 의논하여 진행하시는 것이 좋습니다.특히나 해당 건물이 있는 상태에서새로운 주택을 취득하시거나기존 주택을 양도하시는 경우에는실질 자료를 더욱더 갖춰놓고과세관청의 질의에 대응할 수 있도록사전적으로 세팅 후 진행하시는 것을 추천드립니다.전입신고 여부, 실제 거주 여부,임대 형태, 관리 운영 방식,부가세 신고 내역 등 종합적으로 판단해서안전하게 진행하시길 추천드립니다.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 사전에 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]