분양권 구매후 기존주택증여시 문의드립니다

동일세대 분양권 명의 변경시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.분양권으로 취득한 주택의 취득세율은 분양권 취득당시 세대별 주택수를 산정하여 취득세율이 적용됩니다.예를 들어 1세대 2주택 보유중에 분양권을 취득했다면, 해당 분양권의 취득세율은 3주택 취득세율이 적용됩니다. 분양권 취득 이후 기존에 보유 중인 주택을 모두 처분하고 분양권 주택 등기를 치더라도 3주택 취득세율이 적용됩니다.주택의 취득세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 예를 들어 조정지역에서 3번째 주택을 취득하면 12%가 적용됩니다. 기존 보유중인 주택의 지역은 관계 없습니다. 취득하는 주택의 조정지역 여부에 따라 취득세율이 적용됩니다.만약, 분양권 취득당시 남편명의 분양권이었는데, 기존 주택을 모두 처분한 상태에서 아내에게 분양권을 증여하면 취득세율은 어떻게 적용될까요?남편이 분양권 취득당시에는 3주택 취득세율이 적용되었는데, 기존 주택을 모두 처분 후 아내에게 분양권을 증여하면 아내는 무주택 상태에서 새로 취득했으니 1주택 취득세율이 적용될까요? 이게 가능하다면 취득세가 상당히 절세가 될 수 있겠습니다.결론은 해당 분양권 최초 취득일(위의 경우 남편 기준)이 24.12.31까지라면 위에 설명드린 방식처럼 세대간 명의변경을 통해 취득세 절세가 가능하며 분양권 취득일이 25.01.01 이후라면 최초 남편 기준 주택수를 기준으로 3주택 취득세율이 적용되어 분양권을 아내명의로 변경하더라도 취득세 절세는 불가능합니다.지방세법 시행령28조의4【주택 수의 산정방법】①~ 이 경우 조합원입주권 또는주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고,주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.<24.12.31 개정>24.12.31의 개정된 빨간 글씨를 보면 세대 내에서 분양권 취득일이 여러 번이라면 최초 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다고 되어 있습니다. 즉, 주택을 모두 처분하고 남편이 취득한 분양권을 무주택인 상태에서 아내에게 증여를 하더라도 최초 남편 분양권 취득당시 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다는 의미입니다이 점을 참고하셔서 의사결정을 잘 해주시면 됩니다. 경험상 취득세는 지자체 공무원도 모르는 경우가 상당히 많습니다. 일단 의사결정 전에 지자체 공무원에게 귀찮을 정도로 여러번 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )최근 국세청 관련 보도를 살펴보면자금조달계획서를 통해 개인 간 채무 등 부모찬스를 이용한 것으로 의심되는 거래에 대해탈세를 철저히 검증하겠다고 하는데요.어떤 식으로 자금조달계획서가 자금출처조사로 되는지,어떤 사례가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.자금조달계획서 ▶ 자금 출처 조사자금조달계획서는 국토교통부 주관으로관할 시군구에 부동산 실거래 신고시 제출하는 서류입니다.자금조달계획서에는 부동산 취득자금은 어떤 경로로 마련했는지가 기재되며,이는 자금출처의 적정성을 검증할 수 있는 기초자료로 활용되는데요.국세청은 국토교통부로부터 자금조달계획서를 실시간 공유하여국세청이 보유한 재산, 소득 등 다양한 과세자료와 연계하여탈루여부를 정밀 분석하고 있습니다.재산, 소득이 생기면 이를 통해 세금을 납부하게 되고 (소득세, 재산세, 종부세 등)이를 통한 재원으로 부동산을 매입했다는 기준을 정립해둔 뒤,납세자가 번 재산, 소득 대비 그 이상의 금액으로 부동산을 매입한 경우더 철저히 검증하고자 조사에 착수하는 형태입니다.이와 관련하여 국세청에서는 부동산 탈세 신고센터 등을 구축하여부동산 거래 과정에서 발생하는 탈세행위등에 대한 제보를 받고 있습니다.이뿐 아니라, 지난 10월 경에는 한강벨트 초고가주택에 전수 검증하여세무조사에 착수한다는 내용도 지속적으로 보도되고 있습니다.주요 탈세 유형①고가주택 취득자금을 부모로부터 증여 받고 증여세를 신고하지 않은 행위② 분양권을 전매하면서 매매계약서를 거짓으로 작성하여 양도세를 회피한 행위③시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 주택을 매매하거나 증여하여 세금을 탈루한 행위④ 주택을 자녀에게 부담부증여 후 담보대출금과 전세금을 대리 상환하여 탈루한 행위⑤ 세대분리·위장전입 등 1세대1주택 비과세 혜택을 부당하게 받은 행위⑥ 거래취소, 허위매물 등 시장교란 행위를 통해 불법수익을 얻고 세금을 탈루한 행위사회초년생 甲은 서울 소재 아파트 A를 구매하고 그 자금 원천으로 기존 아파트 처분대금을 썼는데요.이 부분에서는 문제가 없었으나, 기존 아파트 취득시 갑은 소득, 재산이 없었던 20대로서 자금출처가 불분명하다 하여 조사가 선정된 케이스입니다.이를 보아 기존 아파트 보유시 편법 증여 받은 내역에 대해서도 조사가 들어간다는 것을 알 수 있습니다.개인병원을 운영하는 의사 甲은 예금 등을 자금원천으로 자금조달계획서를 제출했는데요.신고소득에 비해 예금이 많아서 조사가 선정되었고조사결과, 비급여 진료비를 현금 결제하여 개인 계좌에 입금해서수입금액 누락을 했으며 탈루한 자금으로 고가 아파트를 취득한 사실이 확인되었습니다.이 경우 매출누락에 대한 소득세가 가산세와 더불어 추징되게 됩니다.이 건은 대학생 甲이 아파트를 취득하고 취득자금으로 임대보증금을 낸 케이스인데요.즉, 갭투자를 한거죠. 그런데 임대보증금을 준 임차인이 부모에요.세입자는 부모인데, 대학생 甲 또한 부모님과 같은 아파트에 거주하고 있는것이죠.조사 결과, 부모로부터 증여받은 아파트 취득자금을 숨기기 위해부모와 허위로 전세계약을 체결하였고허위 전세보증금을 편법 증여 받은 것으로 보아 증여세가 추징되었습니다.이 뿐 아니라 고가주택 취득 규제를 피하기 위해 전월세 하는 경우도 예외는 아닙니다.고액 전세금을 편법 증여받은 혐의자와고액 월세를 지급하며 호화주택에서 거주하는 자도자금출처를 면밀히 살핀다고 하니 이 부분도 주의하셔야 합니다.자금 조달 시 주의사항자금 조달 시 국세청에서 바라보는 시각은적절한 소득과 자산이 있는 자가적정 규모의 자산을 취득하는 지가 적정한지 판단합니다.사실상 부동산을 취득하는 자 입장에서더 좋은 자산을 사기 위해 늘 나의 현금 자산은 부족한 법이죠.현금 자산을 늘리기 위해 소득을 더 벌게 된다면 소득세를 납부한 소득은 OK,자산 등을 증여상속받게 된다면 이에 따른 상증세를 납부한 소득은 OK 지만어떤 세금도 내지 않는 보이지 않은 소득이나 자산에 대해서는철저히 조사, 검증을 하겠다는 것입니다.부모에게 차용하거나 현금 수입 등으로 세금 부담 없이현금 자산을 늘리고 이에 대해 부동산을 취득하고자 한다면자금 출처 조사에 철저히 대비해야 합니다.부동산은 양도 전, 취득 전 세무전문가와 면밀히 검토해야지만절세 방안이 강구되고 계획이 정립됩니다.상담 원하시면 언제든지 연락 주시길 바랍니다.감사합니다!!

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 요즘 많은 사업자분이 영위하고 계시는 온라인 쇼핑몰 사업자등록절차에 대해서 설명드리겠습니다.1단계: 온라인 쇼핑몰 사업자등록시 업종 코드 및 준비물은?1. 사업 형태별 업종코드쇼핑몰 운영형태업태종목업종코드사입소매업전자상거래업525101위탁소매업전자상거래업525101국내 OEM 및 제조제조업제조 분류에 따라xxxxx해외OEM소매업전자상거래업525101구매대행소매업해외직구대행업525105SNS마켓소매업SNS마켓5251042.사업자등록시 준비물???? 개인사업자의 경우①본인신분증②사업자등록신청서(세무서에 있음)③임대차계약서, 자가라면 부동산등기부등본???? 법인사업자의 경우①사업자등록신청서(세무서에 있음)②임대차계약서, 자가라면 부동산등기부등본③법인등기부등본④주주명부⑤본인신분증⑥법인인감증명서⑥정관사본3. 온라인 쇼핑몰 사업자등록관련 자주묻는 질문Q : 국내OEM업체나 제조업영위 업체는 전자상거래로 판매하기 위해서는 사업자등록증상에 전자상거래업종으로 등록해야 하나요?A : 등록안해도 됩니다. 사업자등록증상에 제조업이라고 등록후 통신판매업신고만 해주시면됩니다. 별도로 도소매업종을 사업자등록증에 등록하지 않아도 됩니다.Q : 음식점업으로 사업자등록이 되어있는 상태에서, 밀키트를 만들어서 온라인으로 소비자에게 판매하고자 할때음식점업 그대로 통신판매업 신고가 가능한가요?A : 안됩니다. 실무적으로 음식점과 밀키트 조리공간을 분리해야하며, 즉석식품제조가공업으로 영업허가를 받고 영업허가증 수령하여 해당 밀키트 관련업종(식료품 소매업 522096)을 사업자등록증에 추가하여 통신판매업을 신고해야합니다 .Q : 국내 OEM의 경우 어떤조건이 성립되어야 제조업으로 등록해도 되나요?A : 다음의 조건이 성립되어야합니다조특법 집행기준6-2-3①자기가 제품을 직접 제조하지 않고 제조업체(사업장이 국내또는 개성공업지구에 소재하는 업체에 한한다)에 의뢰하여 제조하는 사업으로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우 제조업으로 봅니다1. 생산할 제품을 직접 기획(고안·디자인및 견본제작등을 말합니다)할것2. 해당제품을 자기명의로 제조할것3. 해당 제품을 인수하여 자기책임하에 직접 판매할것2단계: 사업자등록시 구매안전서비스는?1. 구매안전서비스의 개념[전자상거래등에서의 소비자 보호에 관한법률]13조 2창 10호-제 3자의 중개를 통해서 소비자가 안전하게 금전 또는 물품거래를 할수 있게 만드는 보호장치로서, 소비자가 구매대금을 물건을 받을때까지 제 3자에게 결제대금을 예치할수 있다는것과 소비자 피해 보상 보험계약등의 체결을 할수있다는것등을 명시해놓은 확인증을 의미합니다.2.구매안전서비스이용 확인증 발급 방법- 방법1: 네이버등 구매안전서비스 이용확인증을 발급해주는 플랫폼에 쇼핑몰 개설하는 방법- 방법2: 농협은행 등 에스크로서비스 가입 가능한 은행에 통장개설 및 가입하는 방법구매안전서비스 이용확인증3.구매안전서비스 확인증관련 자주묻는 질문은?Q : 은행에서 발급받는 방법과 오픈마켓에서 발급하는것과 차이가 나나요?A : 확인증에는 차이가 없으며, 다만 은행에서 발급시 은행의 통장을 개설해야합니다.Q : 자사몰만 운영할경우 은행을 통해서만 발급가능한가요?A : 원칙적으로 그러합니다. 그러나 은행통장을 만들어야하는 불편함과 시간이 많이 소요되므로 차라리 통신판매업 신고를 위해서 발급하기 위함이라면네이버등 오픈마켓에서 쇼핑몰만 개설하여 구매안전서비스 이용 확인증만 발급받고 실제로는 운영하지 않아도 되기때문에 이방법을 사용하시는것이 좋습니다.Q : 구매안전서비스 이용확인증은 꼭 플랫폼마다 발급받아야하나요?A : 사업자 기준으로 한번만 발급 받으면됩니다.3단계: 통신판매업 신고는?1.통신판매업 신고의무- 모든 통신판매업자는 통신판매업을 신고해야합니다 [전자상거래등에서의 소비자 보호에관한 법률 제 12조]2. 통신판매업신고 방법① 오프라인의 경우 : 관할 구청 온라인의 경우 : 정부24 홈페이지② 필수 제출서류[전자상거래 등에서의 소비자 보호에 관한 법률 시행령 13항]a. 사업자등록증(세무서에 사업자등록증을 먼저 해야 함)b. 구매안전서비스 이용 확인증c. 신분증d.(법인)인 감, 인감증명서, 법인등기부등본3. 통신판매업 미신고 시 제재① 통신 판매업 최초 미 신고 시 -3천만 원 이하의 벌금② 통신판매업 다음의 사항 변경 신고 불행이시a.신고한사항(상호, 소재지,대표자등)이 변경된 경우b.폐업또는 휴업후 영업을 재개하는경우-5백만원이하의 과태료4. 통신판매업 신고 면제 기준① 직년년도 동안 통신판매의 거래횟수가 50회 미만인경우② 간이과세자의 경우⭐️ 통신판매업 신고시 주의사항⭐️-간이과세자의경우 일반과세자로 언제 바뀔지 모르므로 처음 사업자등록시에 간이과세자라도 통신판매업을등록하시는것이 좋습니다.-통신판매업 신고는 상점별로 하는것이 아니라 사업자로 한번만 진행하시면됩니다.-등록면허세는 지역마다 다르나 일반적으로 매년 초에 45,000원 납부하시면 됩니다.온라인쇼핑몰 현금영수증 가맹점 가입은?◆통신판매업(전자상거래 소매업,전자상거래소매 중개업, 기타 통신판매업)은 현금영수증 가맹점 의무가입대상에 해 당합니다 [소득세법 제 162조의 3][법인세법 117조의 2]◆ 현금영수증 가맹점 의무가입기간→ 개업일,업종추가일로부터 60일 이내 하셔야 합니다◆ 현금영수증 가맹점 가입방법①신용카드단말기에 의한 가입②홈택스를 통해서 가입→홈택스로그인- 조회/발급 - 현금영수증 -현금영수증발급 -현금영수증 가맹점가입③전화를 통해서 가입하는방법★실무적으로 ②번 인터넷 홈택스를 이용해서 하시는것이 가장편리합니다★◆현금영수증 가맹점의무 불이행에 대한 제재①가입하지 아니한 기간의 소비자상대업종 수입금액*1%②단순경비율 적용배제③창업 세액감면 및 중소기업특별세액감면 적용배제온라인쇼핑몰 사업용계좌 설치는?1.개념◆ 복식부기의무자의경우 사업용계좌와 가계용 계좌를 구분하여 사업을 위한 용도로 사용하는 계좌를 관할 세무서에 계좌를 신고해야합니다◆ 간편장부대상자는 사업용계좌를 설치할의무가 없으마, 언제 복식부기의무자로 바뀔지 알수 없으므로 반드시사업자등록증 나오시면 바로 사업용계좌 등록하시는것이 좋습니다.2.사업용계좌 등록방법→홈택스-신청/제출-사업용(공익법인용)계좌 개설관리3.사업용계좌의 미개설시 제재① 미사용 수입금액*미신고일수/365*0.2% or 미사용거래금액*0.2%중 큰 금액② 세무조사 사유에 해당합니다.③ 창업세액감면칭 중소기업특별세액감면 적용배제됩니다.이상입니다!온라인쇼핑몰,아마존등 관련 기장문의사항은 아래 엑스퍼트로 상담주의면 친절히 상담드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=1000417292022년 상반기 (2022.07.25)부가가치세 신고대리 수행합니다 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 친절하고 꼼꼼한 세무사, 풍부한 경험으로 대안 제시 자연세무회계컨설팅 대표 김주성세무사입니다. 수많은 세무 상담을 하다 보면 합법적인 절세 방법이 있음에도 방법을...m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.양도세에서 일시적 2주택 비과세가 있듯이,취득세에서도 유사한 제도가 있습니다.기존 주택을 일정 기간 안에 처분한다면취득세 중과 없이 일반세율을 적용받을 수 있는'일시적 2주택에 대한 취득세 중과배제' 규정 입니다.취득세 일시적 2주택 적용 요건취득세에서 일시적 2주택이란조정대상지역에 소재한 신규주택을 취득한 날부터3년 이내 종전주택을 처분하는 것을 의미합니다.조정지역인 이유는,조정지역에 한해 2주택부터 중과가 되기 때문입니다.1~3% 세율이 아닌8%의 세율을 적용하여 취득세를 내야 하면몇 천만원의 세금 차이가 날 수 있습니다.그런데 기존주택을 정해진 기간 내 처분하면2주택이라 할지라도 8%가 아닌1~3% 의 세율을 적용할 수 있습니다.양도세 처럼 1년 경과 후 취득, 2년 보유 등의 요건은 없습니다.단지'신규주택 취득일' 부터 3년 이내종전 주택을 팔면 됩니다.AI 나 블로그 글을 보시다보면조정지역은 1년 이내, 2년 이내라는 글을 접할 수 있습니다.2020~2023년 부동산 정책 때문에일시적 2주택 취득세 규정이 여러번 바뀌었습니다.23년 해당 세법이 개정되며현재 시점을 기준으로는조정 / 비조정 관계 없이 일괄적으로취득 후 3년 이내로진행되고 있습니다.* 취득일이란 잔금지급일, 등기이전일 중 빠른 날을 의미합니다.이때 매매, 증여, 그리고 멸실로 인해종전주택을 소유하지 않으면 처분한 것으로 보지만세대분리나용도변경은 처분한 것으로 보지 않습니다.* 세대분리단순히 각각 1주택을 가지고 있는 세대가세대 분리를 통해 1주택을 처분했다고 하는 부분은 인정되지 않습니다.그런데 이런 경우는 어떨까요?* 별도세대 요건을 갖춘 자녀에게 세대분리 후 종전주택을 증여한 경우신축주택 취득일에 부모와 자녀가 동일세대에 해당하였지만취득일 이후 세대를 분리한 별도세대 요건을 충족한 자녀에게종전주택을 증여하면 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분한 것으로 봅니다.다만, 자녀는 주택을 증여로 취득했기 때문에증여 취득세율이 적용됩니다.자녀가 증여받은 주택이 조정대상지역에 소재하고 있고주택공시가격이 3억원 이상인 경우 중과세율이 적용되게 됩니다.입주권 및 분양권의 경우 일시적 2주택 특례신규주택이 분양권이나 입주권으로 완공된 주택의 경우미완성 주택에 대한 납세자의 선택을 보장하기 위해꼭 '종전 주택'을 팔지 않아도 되는데요.완공된 신축주택의 취득일 (완공일) 을 기준으로3년 이내 종전주택 or 신축주택 둘 중에하나를 처분하면 신축주택 취득세에 대해중과를 하지 않겠다고 하는 내용입니다.주택과 분양권 중 어느것을 먼저 취득하는지는 중요하지 않습니다.종전주택 A → 주택 분양권 B→ 신축주택 B' 완공 → 3년 뒤 A or B' 매도 (O)주택 분양권 A → 신축주택 B → 신축주택 A' 완공 → 3년 뒤 A' or B 매도 (O)일시적 2주택에 대한 사후관리신규 주택 취득일부터3년 이내 종전주택을 처분하지 못하면경감받은 취득세는 추징당합니다.추징금액은 어떻게 산정될까요?8%를 적용하여 계산한 납부세액에서기존 1~3% 신고납부세액을 차감하고여기에 과소신고가산세 10%납부지연가산세 1일당 100,000분의 22 를 가산하여취득세를 추징하게 됩니다.일시적 2주택 Q&AQ. 신규주택 취득 당시 취득일은 조정대상 고시 이후이나계약일은 조정고시 이전에 발생했다면 일시적 2주택 적용 해야 하나요?A. 부동산 실거래신고 접수일이 조정지역고시 이전이었으면 중과 배제됩니다.Q. 일시적 2주택 종전 주택 처분이 관리처분계획인가가 되는 경우33년 이내 종전주택이 멸실되어 조합원입주권으로 전환된다면첩누한 것으로 볼 수 있을까요?A. 일시적 2주택 조문 적용시 처분이란 멸실도 해당합니다.입주권 전환 여부와 관계없이취득 후 3년 이내 종전 주택이 멸실되었다면중과 적용이 배제됩니다.Q. 처분유예기간 내 협의이혼하여 종전주택은 아내가, 유예주택은 남편이 소유하기로 한 경우종전주택을 처분한 것으로 볼 수 있을까요?A. 일시적 2주택으로 취득 후 이혼으로별도의 세대를 구성하게 되어각각 1주택을 소유하게 된 경우 종전주택을 '처분'한 것으로 볼 수 있습니다.(지자체별로 다툼이 있을 수 있음. 조심2022지0871, 2023.5.17. 참조)일시적 2주택 취득세 중과는비과세 규정보다는 간단하지만생각 외로 이 부분을 잘 인지하지 못하거나3년 내 종전 주택을 처분하지 못할 줄 알고 중과세율로 납부 후3년 내 처분하게 되는 경우도 있습니다.과다 납부한 취득세는 환급받을 수 있고,또한 3년 내 처분하지 못하는 경우수정신고를 통해 납부지연가산세를 줄이는 방법이 있을 수 있습니다.주택 취득 전 세무 검토를 진행하시고 전략을 짜신다면불필요한 취득세 중과를 줄일 수 있습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.