입주권 증여받은 후 주택 양도소득세 계산

안녕하세요 증여받은 조합원입주권이 신축 아파트로 완공된 후 양도할 때의 양도소득세에 대해 질문드립니다. 1. 기본 정보 - 관리처분인가 후 조합원입주권 증여 - 증여일: 2021. 9. 3. - 사용승인일: 2023. 1. 3. - 조정대상지역: 2020. 2. 21. ~ 2022. 11. 14 - 1세대 1주택, 거주요건 미충족 2. 질문내용 - 2025. 1. 3. 이후 해당 주택의 양도시, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금합니다.

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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 증여 시점에 조정대상지역이기 때문에 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 거주 요건이 필요합니다. 현재 정보로는 안될 것으로 보입니다. 이때 양도를 하신다면 증여일 시점의 5년 이내에 양도 시 증여하신 분의 취득가액으로 보기 때문에 양도소득세도 과도하게 나올 수 있습니다. 따라서 2년 거주를 통해 비과세를 받으시거나 그게 안된다면 2026년 9월 3일 이후에 양도를 하셔서 취득가액을 높게 인정받으시는 것이 절세로 가능합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 취득시기는 2023.01.03일로 보아 취득당시 조정대상지역이 아니었으므로 2년거주 하지 않아도 2년 보유만 했어도 비과세 가능할것 보입니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 7.21 세제개편안 중에 양도세 절세팁으로 소개되는 증여 후 양도에 대한 개정안을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,배우자, 직계존비속에게 증여 후 5년 이내 양도하면이월과세가 적용됩니다증여로 취득한 자산의 취득가액은 증여재산평가액이 됩니다.따라서, 6억원인 부동산을 배우자에게 증여하고 6억원에 양도하면 양도차익이 없으므로 양도세가 없습니다.이를 막기위한 것이 이월과세 규정인데요.현재 이월과세 규정은,1) 배우자와 직계존비속에게2) 증여 후 5년 이내3) 아래의 자산을 양도하는 경우① 토지, 건물② 이용권, 회원권, 그 밖의 시설물 이용권③ 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 입주권 등) - 2019.2.12일 이후 양도분양도시에,당초 증여자의 취득가액, 취득시기를 적용하는 것입니다.이월과세 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222714391910[양도세 - 이월과세] 증여 후 5년 이내 양도세 비과세 (by 양도세세무사/양도세상담)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 주택의 증여받고 5년이내 양도시 비과세 적용...blog.naver.com특수관계자에게 증여 후 5년 이내 양도하면,부당행위계산(우회양도)가 적용될 수 있습니다이월과세와 유사한 규정이지만, 그 대상자산과 적용범위가 더 넓은 것이 우회양도 부당행위계산부인 규정입니다.현재 우회양도 규정은,1)특수관계자에게2) 증여 후 5년 이내3)양도세 과세대상 자산을 양도하는 경우4) 세부담이 감소하는 경우 즉, 증여세+양도세 < 당초 증여자 양도시의 양도세5)양도소득이 당초 증여자에게 귀속되는 경우, 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.우회양도와 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222404924439[양도세 - 우회양도] 증여 후 5년이내 양도 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 지난번에 다룬 이월과세와 유사한 개념이나 차...blog.naver.com이월과세와 우회양도 규정을 표로 비교해보면, 아래와 같습니다.증여 후 5년 이내를10년 이내로 기간을 연장하는 것이 개정안 내용입니다7.21 세제개편안 중 조세회피 관리 강화 부분에 있는 내용입니다.증여를 통한 양도세 회피를 방지하겠다는 것이 목적이고, 이를 위해 기존 5년의 기간을 10년으로 대폭 연장한다는 것입니다.적용은 2023년 이후 증여하는 분부터 적용이 됩니다. 따라서, 올해안에 증여를 하면 5년이 적용됩니다.내년부터 적용되는, 증여 취득세의 시가인정액 적용으로 증여로 인한 취득세 부담이 증가되는데 증여 후 양도도 기간이 연장되니 올해안에 증여가 많이 발생할 것으로 보이네요.이월과세와 부당행위계산부인(우회양도) 개정안 내용입니다.정리하면,배우자 등에 증여 5년 후 양도하여, 양도세를 절감하는 합법적인 절세 방안이 세법 개정안에 따르면23년 이후 증여분 부터 10년으로 기간이 연장됩니다.고객들에게 장기 보유할 계획이면 배우자에 증여 후 양도하는 방안을 추천드리고 있는데, 앞으로 10년으로 늘어나면 유인이 많이 줄어들 듯합니다.내년 증여분 부터 적용이니, 5년은 가져갈 여유가 있는 다주택자는 올해안에 배우자에 증여하는 것을 고려해보는 것이 좋은 방법입니다. 5년과 10년은 심적 부담이 다르게 느껴지네요.by 부동산세무상담/부동산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 낡은 주택이나 건물을 매입하여 철거하여 토지 상태로 처분하거나 신규주택이나 건물을 짓는 경우에 대한 세법 내용입니다.세부적으로 살펴보면,철거되는 기존 건물의 필요경비 산입여부는,취득 목적에 따라 달라집니다기존 건물 취득 목적이 무엇이냐에 따라 필요경비로 산입할 수 있는지가 달라집니다.①취득 이후, 즉시 철거를 하는 경우⇒이는 신규토지를 취득하기 위한 과정에서 발생한 비용으로 보기 때문에, 기존 건물취득가액과 철거비용을 토지의필요경비에 산입합니다.②기존 건물을 장기간 사용한 경우⇒만약, 기존 건물을 취득하여바로 철거하지 않고 장기간 사용하다가 철거하여 나대지 또는 건물을 신축하여 처분하는 경우에는필요경비로 보지 않습니다.따라서, 낡은 건물을 사서 즉시 허물지 않고 장기간 직접 사용이나 임대를 하다가 철거하면 필요경비로 보지 않습니다.즉시 멸실하고 신축한 경우,신축주택의 취득은 기존주택의 취득일로 봅니다기존 주택을 매입하여 철거하고 신축공사를 한 경우, 신축된 주택의 취득일을 언제로 볼지에 대해서는 주택을 신축할 목적이었는지 여부에 따라 달라집니다.즉, 취득 후 즉시 기존주택을 멸실하고 공사하여 신축한 경우에는 신축 주택의 취득일은 신축일(사용검사필증교부일)이 아니라 기존 주택의 취득일이 됩니다. 여기서 중요한 건 즉시 멸실 하였는지 여부입니다.따라서, 기존 주택을 장기간 사용하다가 멸실한 경우에는 사용승인일이 취득일입니다.부동산거래관리과-0160, 2012.03.15.주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 즉시 멸실하고 신축하였을 경우 신축으로 새로 취득하는 주택의 취득시기는 기존주택의 연장으로 보아 기존주택의 취득일로 보는 것입니다.(질의내용) B주택의 취득시기에 대해 질의2008.11. 甲, 서울 서대문구 소재 A주택 취득2010.05.서울 서대문구 소재 B다가구주택을 신축목적으로 취득2010.06. B다가구주택 멸실2011.01. B다중주택 보존등기 완료1세대 1주택 비과세 판단시,멸실 전에 보유한 주택의 보유, 거주기간을 통산 합니다원칙적으로 주택의 보유, 거주기간은 해당 주택의 보유, 거주기간만을 계산하지만 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 달리 적용됩니다.1세대 1주택 비과세 판단시, 거주 또는 보유하던 주택을 멸실하고 주택을 신축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 보유 거주 기간을 통산합니다.이는 2년 이상 보유, 거주한 1세대 1주택을 멸실하여 신축주택을 단기간에 처분하였다고 비과세를 해주지 않으면 국민 주거생활 안정이라는 당초 목적을 달성하기 어렵다고 본 것입니다.제154조(1세대1주택의 범위)⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간원조합원입주권으로 신축한 아파트의 보유기간은 당초 주택의 취득일로부터 계산합니다보유하던 주택이 도시정비법에 따라, 재개발 재건축되어 신축된 아파트의 보유기간, 거주기간을 살펴보면원조합원의 경우, 기존 주택의 취득일로부터 보유기간을 계산합니다.이때 기존 주택이 멸실되어 공사중인 기간도 보유기간으로 인정이 됩니다. 따라서, 원조합원이라면 신축 후에 2년 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 될 수 있습니다.이때, 원조합원의 거주기간은 기존 주택의 거주기간과 신축 아파트의 거주기간을 통산합니다. 단, 공사기간은 제외됩니다.양도, 사전-2021-법령해석재산-1152, 2021.11.29[ 요 지 ]원 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세 세율 적용시 보유기간은 종전토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산[ 답변내용 ]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”)를 양도함에 있어 「소득세법」제104조제2항의 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것이며, 해당 조합원입주권의 양도소득세 세율을 적용함에 있어 그 보유기간이 같은 법 같은 조 제1항제2호,제3호에 해당하지 않는 경우 같은 항 제1호의 일반세율을 적용하는 것입니다.그러나,승계조합원의 경우에는 사용검사필증 교부일등이 신축 아파트의 취득일이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-1193 , 2006.12.12[ 제 목 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일[ 요 지 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일은 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.[ 회 신 ]「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5. 30.이전) 또는 관리처분계획인가일 (2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계하여 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.정리하면,이상 건물이나 주택을 멸실하고 신축한 경우의 기존 건물의 취득가액이 필요경비로 인정 여부와 비과세 적용시 보유, 거주기간 계산과 추가적으로 재개발,재건축은 경우에는 어떻게 되는지 확인해보았습니다.기존 주택의 필요경비 인정여부는 당초 취득 목적이 멸실이 목적이냐에 따라 달라집니다.그리고 1세대 1주택 비과세 판단시는 멸실전의 주택 보유기간, 거주기간을 통산한다는 것과 원조합원입주권의 경우에는 통산이 아닌 기존 주택의 취득일 부터 보유기간을 인정하므로 공사기간도 보유기간으로 인정이 되는 점 등에 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사