증여 받은 후 양도소득세 TAXLY.KR (택슬리)

Question

아버지께서 35년 넘게 보유한 작은 1층짜리 단독주택이 있습니다. 아마 그 당시 취득가액은 3천만원도 안되는 것 같습니다. 10년전쯤부터 1억으로 올라서 현재 까지도 1억 정도입니다. 해당 부동산을 증여받을 계획에 있습니다. 아버지는 해당부동산포함 3주택이며 저는 무주택입니다. 질문입니다. 1. 증여받게된다면 저는 3천만원(아버지 취득가액)으로 신고하는건가요? 2. 부동산은 35년을 들고 있어도 취득가액이 3천만원으로 고정되는건가요? 2. 제가 증여받은 이후 10년이 안된 4년뒤 3억에 판매하게 되면 양도세가얼마나올까요?

김명선 · Accepted Answer

안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 답변1) 증여받는 경우 증여재산가액은 증여당시의 개별주택가액이 됩니다. 따라서 그 가액이 수증자의 취득가액이 됩니다. 답변2) 아버님의 취득가액은 3천만원이 되는게 맞습니다. 답변3) 증여받은 후 10년 안에 매각하는 경우 이월과세 적용대상이 됩니다. 이월과세 적용되는 경우 양도세 계산을 위한 취득가액과 취득시기를 아버님의 취득가액과 취득시기를 적용하여 산정합니다. 양도차익은 3억-3천만원이 되고 여기에 장특공제 30%를 차감하여 계산하면 양도소득금액은 1.89억원이 되고 산출세액은 (1.89억-2.5백만원)* 38%-1.994천만원 하면 5.6천만원(주민세 포함)정도가 될 것으로 보입니다.

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Answer

안녕하세요? 세무회계 장성 신윤권 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 아닙니다. 증여 받을 당시의 시가로 증여재산가액이 평가됩니다. 단독주택의 경우 아파트와 달리 시가가 형성되기 어렵기 때문에 기준시가로 진행하는 경우가 많습니다. 특히 저가인 경우 그렇습니다. 다만, 과세관청에서 언제든 국세평가심의위원회를 열어 감정평가를 할 수 있기에, 리스크가 있습니다. 2. 부동산을 몇 년을 가지고 있더라도, 단어 그대로 '취득'가액이므로 아버님의 취득가액은 3천만원 그대로 고정입니다. 3. 올해부터 법이 이월과세 규정이 개정되어 증여 받고 나서 10년 이내에 양도할 경우, 양도소득세 계산 시 아버지의 취득가액으로 계산됩니다. 또한, 선생님이 증여 받을 때 부담한 증여세액이 필요경비로 차감됩니다. 추가로, 증여받을 때 직계존속이 다주택자인 경우로 조정대상지역 등에 위치한 주택을 가지고 있을 때에는 무상취득에 대한 중과세율 이슈도 있습니다. 따라서, 증여재산가액, 취득세 중과, 이월과세 등 이슈가 있으므로 전문가와 상의 후 진행하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다. 세무회계 장성 세무사 신윤권 드림.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 아닙니다 증여받을 당시의 시가(시가가 없다면 공시가격)으로 신고합니다. 단독주택이라면 사실상 유사매매사례가격이 없을 것이므로, 증여받을 당시의 공시가격 또는 감정평가를 받아 증여세 신고를 하시면 됩니다. 성년이 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지는 공제가 됩니다. 따라서 증여재산 1억, 증여재산공제 5천만원을 가정한다면 납부해야할 증여세는 약 500만원입니다. 2. 아버지께서는 부동산을 양도하는 것이 아닌, 증여하는 것이기 때문에 취득가액은 사용될 일은 없습니다. 질문자님이 나중에 증여받은 부동산을 양도할 때 취득가격은 질문자님이 증여받을 당시의 가격이 되는 것입니다. 다만, 증여받은 날로부터 10년 이내 양도할 경우 취득가액은 아버지가 취득하신 취득가액 약 3천 만원이 됩니다. 참고로 아버지가 주택을 증여하는 것이 아닌 양도할 경우, 양도가액에서 과거 취득가격인 3천만원과의 차액에 대해서 양도세를 납부하는 것입니다. 3. 무주택자인 상태에서 받을 경우, 1세대 1주택자가 됩니다. 1세대 1주택자의 경우, 주택을 2년이상 보유하고 양도한다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 따라서 4년뒤 3억에 양도하게 될 경우, 양도세는 비과세가 되어 납부할 양도소득세는 없는 것입니다. 부모님으로부터 증여받은 주택을 10년 이내 양도하더라도 해당 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세에 해당한다면 양도세는 없습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 문의를 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 세무회계 율 김진률 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. Q1. 증여받게된다면 저는 3천만원으로 신고하는 건가요? A1. 증여가액이 시가와 MAX[대가와 시가의 차액이 30%, 3억] 이상 차이가 나면 증여세가 과세가 됩니다. 이에 시가가 1억이라면 최소 7천만원 이상을 증여가액으로 신고하여야합니다. Q2. 부동산은 35년 들고 있어도 취득가액이 3천만원 고정되는건가요? A2. 취득가액은 3천만원 고정입니다. 관련해서 자본적비용지출한 것이 입증된다면 취득가액은 증가할 수 있습니다. Q3.제가 증여받은 이후 10년이 안된 4년뒤 3억에 판매하게 되면 양도세가얼마나올까요? A3. 이와 같은 경우에는 해당 증여받은 주택의 위치 등이 수반되야 계산을 할 수 있으며, 부당행위계산부인을 적용 받아 2억7천의 양도차익에 과세될 것으로 확인됩니다.

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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 증여받게 된다면 현재 시세에 맞춰서 신고하게 됩니다. 따라서 1억원이 시세라면 1억으로 신고해야 합니다. 저가 증여등을 활용한다면 30% 정도는 싸게 이전할 수도 있습니다. 2. 취득시점에 3천만원이었기 때문에 아버님의 취득가액은 3천만원으로 고정됩니다. 3. 특수관계인에게 받은 증여이기 때문에 10년이 안되어 매각한다면 아버님의 취득가액이 질의자의 취득가액으로 인정될 가능성이 높습니다(증여 후 양도 이월과세). 그럴 경우 약 2억7천만원의 양도가액이 예상되므로 지방세까지 약 9천만원의 양도소득세가 예상됩니다. 취득가액을 1억원으로 상승시킨 효과를 보기 위해서는 증여를 받은 후 10년 후 매각하시기를 권유드립니다.

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안녕하세요? 회계법인혜안 이상규 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 증여를 받는 경우 증여일 현재의 시가를 확인하여 신고해야 합니다. 2. 아버님 입장에서 해당 주택의 취득가액은 35년 전 취득가액입니다. 취득가액을 모르는 경우 환산하는 절차를 거칠수도 있습니다. 3. 이월과세가 적용되는 상황에서는 양도가액 3억원 - 취득가액3천만원을 기준으로 양도세 계산을 시작합니다. 아버지께 증여받은 주택을 10년 이내에 팔게되면 아버지의 취득가액을 기준으로 계산합니다. 감사합니다. 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

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안녕하세요? 한진화세무회계 한진화 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 대표님 증여는 증여시점에 시가를 재산가액으로 합니다 2. 취득가액은 최초 취득금액이므로 변동되지 않습니다 3. 직계존비속으로 증여받은후 10년이내 매도시 최초취득가액을 기준으로 양도세를 계산하게 되며 당초 증여세는 차감되는 구조입니다

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안녕하세요? 세무사전영석 전영석 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 증여세 시세매매가격으로 신고하여야 하므로 1억3천만원(시세가격)으로 평가하여 증여세 신고합니다. 2. 취득가액 역시 시세가격(1억3천만원)으로 평가됩니다. 3. 증여 후 10년 이내 양도시 이월과세 규정이 적용되어 증여는 부인되고 아버지가 직접 양도한 것으로 추정하여 취득가액이 다시 3천만원으로 책정되어 양도차액은 2억7천만원 정도되며 양도세는 대략 8천만원 내외입니다.

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안녕하세요? 일비 세무그룹 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 말씀하시는 신고가 증여받은 후 매매로 양도할 때의 신고라면, 증여일부터 10년내 양도의 경우는 취득가액을 3천만원으로 하여 신고해야 합니다. 2. 네. 증여일부터 10년 내 양도하는 경우라면, 이월과세가 배제되는 특별한 사유가 없는 한 그렇습니다. 3. 1세대 1주택자이시고 증여재산의 소재지가 증여일 당시에 비규제지역이라면 비과세로서 양도소득세가 발생하지 않습니다. 증여재산 소재지가 증여일 당시에 조정대상지역이고 양도 당시에 2년이상 거주하지 않아서 과세된다면 5천만원~6천만원 가량 나올 것으로 판단됩니다. * 증여세 등이 명확하지 않아서 현재 정보로는 정확한 세액은 알 수 없습니다.

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안녕하세요? 세무사·행정사 허훈 사무소 허훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 증여받게된다면 저는 3천만원(아버지 취득가액)으로 신고하는건가요? 아닙니다. 증여세 신고는 수증자가 해당 증여재산을 증여받은 시점의 '시가'로 신고해야 합니다. 현재 시세가 1억 정도라면 1억원 내외에서 증여세 신고를 하셔야 할 것 같고, 감정평가를 받는 방법 등등 실제 증여세 신고시에는 여러 기술적, 세무적 이슈가 있을 수 있으므로 가급적이면 전문가에게 의뢰 또는 정식 상담을 한번 받아보시는것도 나쁘지 않을 것 같습니다. 2. 부동산은 35년을 들고 있어도 취득가액이 3천만원으로 고정되는건가요? 네 그렇습니다. 3. 제가 증여받은 이후 10년이 안된 4년뒤 3억에 판매하게 되면 양도세가얼마나올까요? 양도세는 양도시점의 실제 세법, 양도시점의 여러가지 변수(필요경비 등등)가 다 나와야 정확한 세액계산이 가능합니다. 그러므로.. 지금은 정확한 세액을 알긴 어렵습니다. 만약, 양도 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다고 가정하면 양도세는 0원 입니다.