전세자금 자금출처조사 여부 문의드립니다

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

이상웅 세무사22년 2월 3일국세청은'부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 주택을 취득하는 등 편법증여 혐의자 227명에 대해서 세무조사에 착수'했다고 보도하였습니다.또한 부모의 사업장에 직원으로 등재하여 가공급여를 지급하는 등의 탈루 혐의에 대해서도 세무조사에 착수하였습니다.상담을 진행하다보면자녀가 부모의 카드로 생활비를 부담하거나, 부모가 현금으로 인출하여 자녀에게 주는 형식의 편법증여에 대해서 문의하시는 경우가 많습니다.그렇다면위 같은 경우'탈루 혐의를 포착하여 세무조사 대상자로 선정되는 이유'와'자금출처조사 대응방안'에 대해서 알아보겠습니다.1. 소득·지출 분석시스템(PCI시스템)과세관청이 부모의 카드사용 및 현금 지급 등의 탈루 혐의에 대해서 과세하기란 쉽지 않습니다.과세관청은 증여자와 수증자, 증여시기, 증여액 등의 사실관계를 입증하여야 하는데 현금으로 지급하는 등의 경우 입증하기란 불가능하기 때문입니다.따라서 국세청은2009년 12월부터 「소득·지출 분석시스템」 PCI(Property Consumption and Incom Analysis System)을 개발하여 업무에 활용하고 있습니다.「소득·지출 분석시스템」이란 국세청에서 보유하고 있는 과세 정보자료를 체계적으로 통합관리해서 일정 기간 신고소득(Income), 재산증가(Porperty), 소비지출액(Consumption)을 비교·분석하여개인에 대한 자금출처 및 세무신고의 적정성을 검토하고, 특이사항이 확인 되는 경우 세무조사 대상자를 선정하는데 활용하고 있습니다.[활용사례]국세청은개인의 부동산 등 자산취득액, 부채상환내역, 해외여행경비 및 카드 사용액 등을 파악하여신고된 자금출처인 종합소득 신고액, 증여 및 상속재산 신고액, 은행 채무내역보다과다한 경우 자금출처조사 대상자로 선정하여 증여세를 추징할 수 있습니다.따라서소액의 생활비를 부담하거나 소액의 현금을 받아 소비에 사용하는 경우는 탈루 혐의가 포착되지 않을 수 있으나,해당 행위들이 축적되어 유의미한 자금이 된다면 언제든지 세무조사 대상자로 선정될 수 있습니다.2. 금융정보분석원(FIU)특정금융거래보고법에 의하여금융기관은 현금을 인출하거나 예금, 송금하는 경우 금융정보분석원에 보고해야 합니다.금융정보분석원은 금융기관 등으로부터 자금세탁, 불법거래 등 혐의거래를 수집 및 분석하여국세청 등의 기관에 제공하고 있으며,세무당국은 금융정보분석원으로부터'고액현금거래보고 제도(CTR)'또는'혐의거래보고 제도(STR)'을 통해 탈루 혐의를 포착하고 있습니다.<1> 고액현금거래보고 제도(CTR)1일 거래일 동안 1천만원 이상의 현금을 입금하거나 출금한 경우거래자의 신원과 거래일시, 거래금액 등 객관적 사실을 전산으로 자동 보고토록 하고 있습니다.이때1천만원이란 동일인 명의로 1거래일 동안 금융거래에 따라 입출금한 금액을 합산한 금액을 기준으로 합니다. 따라서다른 은행에서 입출금한 금액은 제외됩니다.만약,위에 해당하는 사실을 피하기 위해 금액을 분할하여 1천만원 이하의 금액을 여러번 나누어서 입금하거나 출금하는 경우에도 보고하도록 하고 있습니다.<2> 의심거래보고제도(STR)금융거래와 관련하여 수수한 재산이 불법재산이라고 의심되는 합당한 근거가 있거나 금융거래의 상대방이 자금세탁행위를 하고 있다고 의심되는 합당한 근거가 있는 경우 이를 금융정보분석원장에게 보고토록 한 제도입니다.[사례]자녀가 주택을 취득하면서 발생한 대출을 부모가 현금으로 일부를 대신 상환하는 경우(1) 고액현금거래보고 제도에 의하여 현금인출시FIU에 보고(2) 자녀의대출 감소액은 과세당국에서 파악이 가능(3) 부모의현금 출금일자와 금액 및 시기 비교(4) PCI시스템을 통하여자녀의 소득과 대출 감소액 비교3. 증여세가 추징될 수 있는 사례내용생활비 등을 부모의카드로 부담 및 부모로부터현금을 받아 부담부모에게신혼집 전세보증금을 지원받아 계약부모에게자금을 빌려주택 등 부동산을 취득부모의사업체에 직원으로 등록하여 급여를 수령경제적으로 독립한 자녀에게용돈, 축의금, 혼수용품등을 지급부모의 재산을 담보로 대출을 받아 자녀에게 차용부모가자녀의 채무를 대신하여 상환자녀명의의 증권계좌를 통하여 주식 등 투자수익 창출자녀명의의 부동산을 임차하여고가의 임대료를 지급부모명의의부동산을 자녀에게 시세보다 낮은 가액으로 증여 및 양도이외에도자녀에게 수억의 전세보증금을 지원해주는 경우에도 전·월세 신고를 의무화하여 소득대비 고액의 전세임차인에 대해서 기획조사 등으로 탈루혐의에 대해 증여세를 추징하고 있습니다.국세청은 위와 같이일반적으로 생각할 수 있는 탈세행위에 대해 각종 행정기관과의 협력 및 시스템 도입으로 탈세혐의자를 선정하여 증여세를 추징하고 있습니다.자금출처조사 중에 배우자 또한 직계존비속으로부터 증여받은 혐의가 포착되는 경우로서그 배우자나 직계존비속도 조사대상자로 선정해 조사할 수 있습니다. 만약 증여자인 부모가 사업체를 운영하고 있다면, 자녀뿐만 아니라 증여자인 부모의 사업체에 대한 매출누락 등의 조사로 확장될 수 있으니 각별히 유의해야 합니다.4. 단계에 따른 자금출처조사 대응방안최근 아파트 등의 부동산 가격이 치솟아 아파트를 취득한 사람 또는 전세입자 등을 대상으로 하는 조사가 빈번하게 이루어지고 있습니다.자금출처를 조사하여 자금흐름을 찾다 보면 증여행위 뿐만 아니라 사업소득 또는 기타소득 등의 누락까지 파악할 수 있기 때문에 자금출처조사는 중요한 세무조사입니다.따라서 단계별로 자금출처조사에 대한 리스크를 미리 준비하는 것이 중요합니다.<1> 매매, 증여 등 처리 전인 상황편법증여가 아닌 상황에 따른 적법한 절세방안이 반드시 있으니 전문가의 상담을 통해 방안을 마련하여 진행해야 합니다.예를 들어 카드사용, 현금인출 등의 경우 세무당국은 카드사용장소, 카드사용내용, 자금을 사용할 만한 상황 등에 대해 충분히 합리적 의심을 가지고 판단하기 때문에 일반적으로 예상하는 것과 실제 출처조사시 완전히 다른 결과가 발생될 수 있음을 유의해야 합니다.<2> 세무상담 없이 편법 증여 등이 진행된 상황사례별로 소명요청 및 세무조사로 붉어질 수 있는중요 포인트들이 있습니다.세무조사를 대비하여현재 상황에 대한 리스크 파악 및 리스크 제거가 중요합니다. 중요 포인트들에 대하여 미리 대응 및 증빙자료 등을 미리 갖추어 놓음으로써 이후 추징세액을 줄이거나, 세무조사 대상자에서 벗어날 수 있습니다.<3> 편법 증여 등으로 세무조사가 착수된 경우자금출처조사에서 가장 중요한 부분은자금의 원천 입증입니다.부족한 금액에 대하여논리적인 사실관계를 구상하여 해당 사실관계를 뒷받침할 수 있는 증빙자료들을 수집하여 대응할 수 있습니다.쟁점사항을 파악하여발생 가능한 상황을 예측하여 주장하려는 내용에 맞게 계획을 세워 대응하는 것이 중요합니다.같은 서류라도 주장하는 논리에 따라 유리하다고 생각한 서류가 오히려 불리한 서류로 인정될 수 있습니다. 누가 어떤 스토리와 논리를 만들어 어떤 자료로 대응하냐에 따라 추징세액은 크게 달라질 수 있습니다.실제 자금출처조사 대응과정1. 조사대상 기간 중증감된 부동산, 예금 등 자산 및 대출 등의 채무 파악2. 조사관이 제시한 자금출처 부족금액 대비유리한 부분 파악3.과세관청의 입장에서 추징할 세액 및 근거 파악4. 과세관청의 주장에 대응할스토리와 논리를 구상5. 발생 가능한 상황에 대하여세액비교 및 최선의 대응계획 선정6. 근거를 뒷받침할증빙서류 추가 수집 및 작성7. 조사관과의협의를 통한 최선의 결과 도출[같이 읽으면 좋은 글]결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075[증여세 전문세무사] 결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비최근 자금출처 세무조사, 소명대응건들이 많이 들어오고 있습니다. 국세청의 전산화, 코로나 시국에 따른 ...blog.naver.com부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222635350162[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.com가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사)https://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라입주권과 분양권 역시 대상이므로 분양권을 취득하신 분들도 자금조달계획서제출이 의무입니다.과거에 비해 규제가 강화되고 부동산의 금액이 크게 상승하면서 자금조달계획서의제출대상의 범위가 넓어졌으며, 자금조달계획서를부동산 거래 소명 및 자금출처조사의 근거자료로 활용되고 있기 때문에출처금액 산정과 분류에 따른 정확한 작성이 중요합니다.이번 글은 자금조달계획서제출 의무를 위한자금조달계획서대상, 자금조달계획서작성방법과 유의사항 등에 대한 내용이며, 세로움에서 집필한책 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기」의 내용을 일부 발췌한 글입니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluc457r4%7Cci%3D373b71e062d1be1e3cefcf340799a0810787fa3f%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D8dc58aa6a4d927abc8026a18f61ae362d8320fe1코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 자금조달계획서 제출대상 및 작성방법다음의 거래를 하는 경우 부동산 취득자금 조달 내용을 구체적으로 기재하는‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성하여 제출해야 합니다.분양권·입주권의 공급계약 및 전매계약도 자금조달계획서 제출 대상에 포함됩니다.구분내용1투기과열지구 모든 주택 거래2조정대상지역 모든 주택 거래3비규제지역 6억 원 이상 주택 거래4모든 법인 주택 거래현재 투기과열지구와 조정대상지역은 전국 4개 지역만 남아있습니다.서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4개 지역만 해당하는 것으로 해당 지역에 소재하는 주택을 취득할때 1,2에 따라 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 4개 지역 외 지역에서 주택을 취득할때는 3에 따라 6억원이 넘는 주택을 취득할때 자금조달계획서를 제출해야 합니다자금조달계획서는 실제로 자금출처조사에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 지자체에서는 자금조달계획서와 거래증빙 내용을 검증하며, 검증 과정에서 자료 제출 요구 및 소명을 요구할 수 있도록 「부동산거래신고법」에서 규정하고 있습니다.자금조달계획서와 관련 증빙자료를 통해 재산을 취득할 능력 또는 부채를 상환할 능력이 있는지를 판단하며,자금조달계획서 및 증빙자료가 실제와 다른 경우 취득자는 소명요청을 받을 수 있습니다. 따라서 중요한 것은 자금조달계획서 제출 단계에서 각 취득자금의 출처를 정리하고 명확하게 기재하여 추가 소명의 대상이 되지 않도록 하는 것입니다. 또한 자금출처조사공동명의의 경우 각각 출처금액에 대한 작성이 이루어져야 하는데 이부분은 아래에서 설명드리고 있습니다.사례1) 주식 또는 코인 매매수익예를 들어 주식 또는 코인 투자로 5억 원을 벌어 부동산을 취득하는 경우,부동산 거래 직전 주식 또는 코인을 매도하여 통장에 원화로 가지고 있다고 하더라도 해당 금액을 자금조달계획서 금융기관 예금액에 기재하는 것은 적절한 작성이 아닐 수있습니다.관련 행정기관에서 5억 원의 자금이 발생된 출처를 이해할 수 있도록최초 투자자금과 투자수익을 구분하여 해당하는 곳에 기재하고 투자수익에 대한 자료 및 매매내역에 대한 자료를 함께 제출한다면 보다 명확한 자금조달계획서가 될 수 있습니다.취득자 본인의 사실관계에 맞게 자금조달계획서를 작성한다면 불필요한 소명요청에서 벗어날 수 있을 것입니다.사례2) 부모님과의 차용거래자금조달계획서 작성 및 부동산원의 소명에 대한 대응을 할때 가장 많이 보이는 사례가부모님으로부터의 차용한 사례입니다. 해당 부동산 취득자금을 위한 차용 이외에도부동산을 취득하기 몇년 전 전세계약을 할때 차용하거나 부모님이 임대인에게 대신 보증금을 이체한 경우가 정말 많습니다.이와 같은 사례에서당초 전세보증금은 이번 부동산 자금조달과는 무관하니 모두 본인의 자금으로 기재하여 자금조달계획서를 작성하는 것은 부적절할 수 있습니다.우선 부동산 취득자금을 차용한 경우차용증 등의 입증자료와 원금 및 이자에 대한 상환내역을 함께 제출하여 입증해야하며, 취득자금 외 기존 전세보증금 등의 목적으로 부모님으로부터 차용한 경우차용시기와 금액에 따라 최초 차용거래에 대한 입증을 하는 것에 대한 유불리를 판단하여 적절하게 대응하는 것이 필요합니다.◎ 자금조달 증빙서류종류항목증빙자료자기자금금융기관 예금액예금잔액증명서주식·채권 매각대금주식거래내역서,잔고증명서증여·상속증여·상속세 신고서,납세증명서현금 등 그 밖의 자금소득금액증명원,근로소득원천징수영수증 등부동산 처분대금 등부동산매매계약서,임대차계약서차입금 등금융기관 대출액 합계금융거래확인서,부채증명서, 대출신청서임대보증금임대차계약서회사지원금·사채·그 밖의 차입금금전 차용을 증빙할 수 있는 서류2. 정확한 작성이 중요한 이유「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면 국토교통부장관은부동산 거래신고 내용과 부동산의 가격정보를 활용하여 거래가격에 대한 적정성을 판단하고 검증 결과를 세무관서의 장에게 통보합니다.통보받은 세무관서의 장은 자금출처조사 대상자 선정의 자료로 활용할 것이며 이러한 흐름으로 보아자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사는 밀접한 관계가 있음을 알 수 있습니다. 따라서자금출처조사가 나오기 전 자금조달계획서 작성 단계 또는 자금소명요청 단계에서 미리 세무전문가와 함께 사실관계에 맞는 적절한 대응을 한다면 조사의 가능성을 줄일 수 있을 것입니다.◎ 현금 등 그밖의 자금위에서 말씀드린 것처럼 자금조달계획서는 자금출처에 대한 정확한 작성이 중요합니다. 예를 들어 예전에 증여 받은 금액이 예금에 있는 경우 증여시기에 따라 예금란에 기재하고 증여세신고서를 함께 제출하거나, 증여받은 금액에 기재하여 제출할 수 있습니다. 주식, 채권 매각 대금 역시 매각시기에 따라 예금란에 기재하고 매도를 입증하는 관련자료를 함께 제출할 수도 있습니다.다만, '현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재할때는 유의해야합니다. 부동산을 취득하기 위한 큰 금액들은 예금에 넣어 놓는 것이 일반적이지만,현금으로 큰 금액을 가지고 있는 경우 탈세 또는 불법적인 자금으로 형성된 것이라는 의심을 살 수 있기 때문입니다.현금은 예금과 다르게 자금의 출처를 국세청에서 확인하기 어렵습니다. 예를 들어부모님이 예전부터 가지고 있던 현금을 자녀에게 증여하거나, 사업체를 운영하고 있으면서 현금매출에 대하여 신고를 누락한 경우들이 있을 수 있는데 해당 자금의 출처를 국세청에서 한눈에 파악할 수 없습니다. 따라서 자금조달계획서에서'현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재한다면 소명요청 및 조사의 대상이 될 가능성이 높을 수 있으므로 유의해야 합니다.한국부동산원 및 구청의 “부동산 거래신고 소명, 자금소명에 대한 내용 및 대응방법(대응사례)에 대한 것은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com3. 자금조달계획서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)Q. 자금조달계획서를 제출한 뒤 실제 계획이 달라지면 문제가 되나요?A. 자금조달계획서는 말 그대로 주택의 취득자금을 조달하기 위한 계획서입니다. 계획서에 불과한 것으로 최초 기재한 내용과 제출 후 계획은 충분히 달라질 수 있으며, 다르다고 해서 무조건 문제를 삼는 것은 아닙니다.당초 계획과 달라지더라도 자금출처가 명백하고 입증이 가능한 경우라면 소명 요구가 오는 것을 기다렸다가 소명해도 무방하며, 필요에 따라 소명 요구가 오기 전에 정정신고를 할 수도 있습니다.Q. 부동산을 부부 공동명의로 취득하면 2장써야하나요?A. 매수자가 여러명이면 각각 자금조달계획서를 작성해야하며, 부부라고 하더라도 동일합니다. 원칙적으로 각각의 지분에 해당하는 금액에 대한 자금조달계획서를 작성해서 제출해야 하며, 자금출처금액 합계가 부동산 매매대금과 일치해야 합니다.만약 각자의 지분과 자금출처금액 비율이 차이가 있다면 부부 간 증여로 처리해야하는데, 부부 간 증여공제는 10년간 6억원까지 적용되므로 해당 금액 이내의 증여재산가액이라면 별도의 증여세가 발생하지 않습니다.Q. 자금조달계획서는 어떻게 내는 건가요?A. 공인중개사를 통한 중개거래의 경우 공인중개사가 신고하는 것이 원칙이며, 실거래 신고서를 제출할 때 자금조달계획서 및 증빙자료를 함께 제출합니다.직거래 계약의 경우 매수인이 직접 신고·제출하거나 대리인을 통한 제출도 가능합니다. 또한 공인중개사를 통한 거래의 경우에도 개인정보 노출 등의 사유로 직접 제출하고자 한다면 별도 제출이 가능합니다.Q. 자금조달계획서 제출일 현재 대출 등이 실행되지 않았다면?A. 부동산 거래 잔금일까지 기간이 오래 남은 거래는 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 항목들이 많을 수 있습니다. 대출을 받을 계획이지만 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 경우 자금조달계획에서는 기재하되 증빙자료를 제출하지 않아도 됩니다. 다만, 미제출 사유서에 내용을 기재하여 제출해야 하고 거래가 완료된 이후 추가 증빙자료를 요청하는 경우 보충하여 제출해야 합니다.Q. 자금조달계획서 제출 직전에 부동산 또는 주식을 매각한 경우 기재방법은?A. 자금조달계획서는 각 자금의 출처 내용을 파악하기 위한 자료입니다. 자금조달계획서 제출 시에는 부동산 또는 주식 매각 대금이 통장에 있지만, 사안에 따라서는 해당 금액을 금융기관 예금액에 적는 것이 적절하지 않은 내용일 수 있습니다. 적정한 자금조달 여부를 검열하는 공무원은 해당 자금이 통장에 들어오게 된 현금흐름이 궁금할 수 있기 때문입니다.이 경우 자금조달계획서 제출 이후 추가 자료 요청이 올 때 대응할 수도 있지만, 필요에 따라서는 최초 제출 시 보충 자료를 만들어 함께 제출할 수도 있습니다.[코인 투자수익 자금조달계획서]코인 투자수익은 최초 투자 단계부터 매매 단계까지의 자금흐름이 드러나지 않는 경우가 많습니다. 또한 관련 행정기관에서도 해당 수익을 파악하지 못하는 경우가 대부분입니다.따라서 코인 투자수익의 경우 최초 자금조달계획서 제출 시 투자수익이 발생한 흐름을 파악할 수 있는 자료를 만들어 함께 제출하는 것이 좋을 수 있습니다.만약 보충자료가 미제출되는 경우 사안에 따라 즉시 세무조사로 이어질 가능성도 있으므로 코인 투자수익의 경우 반드시 해당 분야 세무전문가와 함께 자료를 준비하는 것을 추천드립니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서상담시 실제로 진행한 컨설팅, 세무조사대응사례와 절세방안을 함께 안내 드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크한국부동산원 부동산 거래신고 소명대응사례- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/223368646164서울청 차용증 자금출처조사 성공사례- 중학셩 자녀명의 다수의 부동산취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273자녀에게 현명하게 증여하고 싶다면 ? 저가양도 를 활용한 부동산 증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830

안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.현재 서울지방국세청에서 실시하는 자금출처조사 2건을 동시에 진행하고 있으며,오늘은 2건 중 1건에 대한 내용과 종결까지의 과정을 안내드리려고 합니다.최근 자금출처조사 용역이 증가하고 있습니다. 통계에 따르면 자금출처조사 건수는 매해 꾸준히 증가하고 있으며,2020년 기준 건수는 2017년 대비 4.3배 이상 증가하였습니다.실무를 하다보면 과거 몇 년 전만 하더라도 조사가 진행되지 않던 건들에 대해서도 소명요청 및 조사가 개시되고 있습니다. 이전에 조사가 진행되지 않았던 우회증여 등의 사례를지인으로부터 전해 듣고 ‘나도 괜찮겠지’ 라고 생각하고 마음 놓고 있다가 조사가 개시되어 당황해 하시는 분들이 많습니다.1. 개요자금출처조사는국세청에 신고된, 국세청에서 파악 가능한 소득 등에 대비하여 취득한 부동산 등 자산이 증가된 금액이 과다한 경우입니다.따라서 일반적으로 부모님으로부터우회증여를 받거나 부모님으로부터 카드비용 등 생활비를 지원 받는 경우, 사업소득 등 발생소득에 대하여 신고 누락을 하는 경우에 자금출처조사 대상자로 선정됩니다.이외에도 가족간 차용증, 코인투자 등 일반적이지 않은 방식으로 자금출처를 마련하여 부동산을 취득하는 경우 국세청에서 파악이 어렵기 때문에 자금출처조사가 나오게 됩니다.이렇게 자금출처조사가 개시되어 자금출처 등을 파악하던 과정에서개인명의의 사업소득 또는 법인소득 그리고 부모님 등 증여자가 운영하는 사업체까지 확대하여 조사가 될 수 있습니다.자금출처의 내용이 증여 미신고의 경우라면 비교적 추징세액이 크지 않지만,매출누락 등 사업과 연관된다면 가산세 등의 합계 세액이 매출누락한 금액보다 오히려 더 큰 경우들이 발생하며 조사 종결 후 추징세액에 대하여 큰 충격을 받고 거주하고 있는 집을 팔아서 납부하시는 경우도 있습니다.부동산 취득시 주의를 요하는 것은 바로 위와 같은 점 때문입니다. 보통 주변에서 ‘이정도는 신고 하지 않아도 문제 없다’는 이야기를 듣고 ‘오히려 나 정도면 남들보다 더 성실하게 세금내고 있다’고 생각하시는분들이 대부분입니다.자금출처조사는 일반적으로주소지 관할 '일선세무서'진행하지만, 일정 규모 이상의 조사에 해당하거나 사안이 복잡한 경우'지방청'에서 진행하고 있습니다.따라서 세무조사 사전통지서를 받으셨을 때 청에서 통지서를 받으셨다면 예상하던 세액보다 더 많은 세액이 추징될 수 있음을 유의하셔야 합니다.2. 세무조사 내용<1> 사전통지 및 조사대상기간이번 조사건은 지난달인 3월 28일에 개시되었으며, 조사대상기간은 16.1.1~19.12.31으로 4개년으로 시작하였습니다. 다만, 사실관계 및 담당조사관과의 조사 진행과정에서 2020년까지 확대되었습니다.조사 종결일은 5월 중순이지만 조속히 종결되었으며, 다행히 원하는 결과물도 얻을 수 있었습니다.<2> 사실관계자금출처 부분과 자금운용 부분이 복잡하게 얽혀있었지만 대략적인 내용은 다음과 같았습니다.1. 해당 조사기간 중4~5개의 부동산을 취득 및 양도, 전세2. 가족간지속적인 우회증여3. 사업소득에 대한매출누락 및 현금영수증 미발행4. 가족간타인 명의의 신용카드 사용종합소득 및 증여로 신고한 소득에 비하여 부동산 취득금액, 신용카드 사용 등자금운용금액 과다한 것이 자금출처조사의 가장 큰 이유였습니다.증여 부분 중 ATM 및 CD로 증여한 현금부분은 증여자와 수증자를 파악하기 어려운 상황이었으며, 증여를 지속적으로 받아왔기 때문에 사용처에 대해서도 특정하기 어려운 상황이었습니다.특히 자금출처부족부분보다 계좌로 입금 확인된 금액의 내역이 훨씬 크고 복잡하였기 때문에 해당 부분을 증여와 사업소득으로 발라내어 보다 유리한 방향으로 끌고 가는 것이 중요했습니다.<3> 쟁점사항위 사실관계를 기반으로 하여 조사를 진행하는 과정에서 크게 쟁점이 됐던 부분은 다음과 같습니다.1. 수증자, 증여자 특정 및증여금액, 증여시기 확정2.매출누락 금액 산정, 현금영수증미발행 가산세 대상여부 및 제척기간 종속성 판단3. 자금출처 부족액 및 입금액 중증여금액과 사업소득 금액 안분 및 귀속시기 문제4. 2020년 이후 부분조사범위 확대 여부(1) 증여세증여는 합산과세 되는 세목임에 따라 수증자, 증여자, 증여시기, 증여금액에 따라서 세율 및 증여세액, 가산세 추징세액이 크게 달라지게 됩니다.관련 판례 및 법적 근거에 따라수증자, 증여자, 증여시기, 증여금액을 조정하였으며 추징세액을 크게 감소시킬 수 있었습니다.(2) 종합소득세(사업소득)사업소득의 경우 현금영수증 의무발행업종 여부가 중요합니다.상황에 따라 매출누락 금액보다 추징되는 세액이 더 큰 경우들이 있습니다.[사례]2016년 귀속 매출 3억원 누락한 경우(현금영수증 의무발행 업종)원칙적으로 신고시 발생세액 :약 1억원(필요경비 미고려)자금출처조사로서 추징세액 : :약 3.2억원(필요경비 미고려)위와 같이 귀속시기, 매출누락 금액에 따라가산세를 포함한 세액이 매출액보다 커지게 되어 과다한 세금이 추징되는 경우가 발생할 수 있습니다.종합소득세 역시 귀속시기, 금액에 따라서 미발행 가산세를 비롯한 세액이 크게 달라지게 되므로 자금운용 금액과 자금원천 금액을 어떻게 짜맞추느냐에 따라 세액이 크게 달라지게 됩니다.(3) 조사범위 확대세금탈루 혐의 증거가 확인되어 조사가 필요한 경우, 명백한 세금탈루 혐의 등이 존재하는 경우당초 조사대상이 아니었던 범위로 조사를 확대할 수 있습니다.최근 5년간 세무조사 범위 확대 현황 자료에 따르면'100건 중 17건' 정도의 비율로 조사 범위가 확대되어 이루어지고 있습니다.조사범위 확대의 여부는대상 기간의 탈루 내역들을 파악하고 조사관과의 협의를 통하여 잘 마무리 하였습니다.(4) 추징세액 비교위 내용에 따라 추징세액은 약 5억원 정도로 마무리 하였으며,당초 적법하게 신고한 경우 발생했을 세액과 유사한 규모로 조사를 종결할 수 있었습니다.구분당초 사실관계에 따른 세액조사대응으로 조정된 세액추징세액약 950,000,000원약 500,000,000원<4> 정리자금출처조사 대응업무는담당조사관의 재량과 세무대리인의 조사경험, 역량이 결과에 많은 영향을 미칩니다.동일한 내용이라도 국세청조사 시스템을 잘 파악하고 조사관 재량으로 넘어갈 수 있는 부분과 감사지적사항이 될 수 있는 부분들을 고려하여 추징세액을 최소화하는 것이 중요합니다.많이 활용하는 차용증을 예로 들었을 때, 차용증을 주장하여 유리한 결과를 이끌어 낼 수 있는 건이 있는 반면 오히려 불리해지는 결과를 초래하는 건도 존재합니다.전체적인 큰 틀을 먼저 파악하고 대응 가능한 부분에 대하여 세부적인 대응전략을 수립하는 것이 중요합니다.사전통지서를 받게 되면 당황하지 마시고차분히 전문 세무사와 함께 대응해나가신다면 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.추징세액 최소화를 위해 노력하고 있으며 결과로 보여드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222646644764[자금출처조사 전문세무사] 카드 사용, 자녀 전세금지원 등 각종 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유와 자금출처조사 대응 방법22년 2월 3일 국세청은 '부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222635350162[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075[증여세 전문세무사] 결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비최근 자금출처 세무조사, 소명대응건들이 많이 들어오고 있습니다. 국세청의 전산화, 코로나 시국에 따른 ...blog.naver.com

안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.​현재 서울지방국세청에서 실시하는 자금출처조사 2건을 동시에 진행하고 있으며,오늘은 2건 중 1건에 대한 내용과 종결까지의 과정을 안내드리려고 합니다.​최근 자금출처조사 용역이 증가하고 있습니다. 통계에 따르면 자금출처조사 건수는 매해 꾸준히 증가하고 있으며,2020년 기준 건수는 2017년 대비 4.3배 이상 증가하였습니다.​실무를 하다보면 과거 몇 년 전만 하더라도 조사가 진행되지 않던 건들에 대해서도 소명요청 및 조사가 개시되고 있습니다. 이전에 조사가 진행되지 않았던 우회증여 등의 사례를지인으로부터 전해 듣고 ‘나도 괜찮겠지’ 라고 생각하고 마음 놓고 있다가 조사가 개시되어 당황해 하시는 분들이 많습니다.​​​​​1. 개요자금출처조사는국세청에 신고된, 국세청에서 파악 가능한 소득 등에 대비하여 취득한 부동산 등 자산이 증가된 금액이 과다한 경우입니다.​따라서 일반적으로 부모님으로부터우회증여를 받거나 부모님으로부터 카드비용 등 생활비를 지원 받는 경우, 사업소득 등 발생소득에 대하여 신고 누락을 하는 경우에 자금출처조사 대상자로 선정됩니다.​이외에도 가족간 차용증, 코인투자 등 일반적이지 않은 방식으로 자금출처를 마련하여 부동산을 취득하는 경우 국세청에서 파악이 어렵기 때문에 자금출처조사가 나오게 됩니다.​이렇게 자금출처조사가 개시되어 자금출처 등을 파악하던 과정에서개인명의의 사업소득 또는 법인소득 그리고 부모님 등 증여자가 운영하는 사업체까지 확대하여 조사가 될 수 있습니다.​자금출처의 내용이 증여 미신고의 경우라면 비교적 추징세액이 크지 않지만,매출누락 등 사업과 연관된다면 가산세 등의 합계 세액이 매출누락한 금액보다 오히려 더 큰 경우들이 발생하며 조사 종결 후 추징세액에 대하여 큰 충격을 받고 거주하고 있는 집을 팔아서 납부하시는 경우도 있습니다.​부동산 취득시 주의를 요하는 것은 바로 위와 같은 점 때문입니다. 보통 주변에서 ‘이정도는 신고 하지 않아도 문제 없다’는 이야기를 듣고 ‘오히려 나 정도면 남들보다 더 성실하게 세금내고 있다’고 생각하시는분들이 대부분입니다.​자금출처조사는 일반적으로주소지 관할 '일선세무서'진행하지만, 일정 규모 이상의 조사에 해당하거나 사안이 복잡한 경우'지방청'에서 진행하고 있습니다.​따라서 세무조사 사전통지서를 받으셨을 때 청에서 통지서를 받으셨다면 예상하던 세액보다 더 많은 세액이 추징될 수 있음을 유의하셔야 합니다.​​​​​​​2. 세무조사 내용<1> 사전통지 및 조사대상기간​이번 조사건은 지난달인 3월 28일에 개시되었으며, 조사대상기간은 16.1.1~19.12.31으로 4개년으로 시작하였습니다. 다만, 사실관계 및 담당조사관과의 조사 진행과정에서 2020년까지 확대되었습니다.조사 종결일은 5월 중순이지만 조속히 종결되었으며, 다행히 원하는 결과물도 얻을 수 있었습니다.​​​<2> 사실관계자금출처 부분과 자금운용 부분이 복잡하게 얽혀있었지만 대략적인 내용은 다음과 같았습니다.1. 해당 조사기간 중 4~5개의 부동산을 취득 및 양도, 전세2. 가족간지속적인 우회증여3. 사업소득에 대한매출누락 및 현금영수증 미발행4. 가족간 타인 명의의 신용카드 사용​종합소득 및 증여로 신고한 소득에 비하여 부동산 취득금액, 신용카드 사용 등자금운용금액 과다한 것이 자금출처조사의 가장 큰 이유였습니다.​증여 부분 중 ATM 및 CD로 증여한 현금부분은 증여자와 수증자를 파악하기 어려운 상황이었으며, 증여를 지속적으로 받아왔기 때문에 사용처에 대해서도 특정하기 어려운 상황이었습니다.​특히 자금출처부족부분보다 계좌로 입금 확인된 금액의 내역이 훨씬 크고 복잡하였기 때문에 해당 부분을 증여와 사업소득으로 발라내어 보다 유리한 방향으로 끌고 가는 것이 중요했습니다.​​<3> 쟁점사항위 사실관계를 기반으로 하여 조사를 진행하는 과정에서 크게 쟁점이 됐던 부분은 다음과 같습니다.1. 수증자, 증여자 특정 및 증여금액, 증여시기 확정2.매출누락 금액 산정, 현금영수증미발행 가산세 대상여부 및 제척기간 종속성 판단3. 자금출처 부족액 및 입금액 중증여금액과 사업소득 금액 안분 및 귀속시기 문제4. 2020년 이후 부분 조사범위 확대 여부​​(1) 증여세증여는 합산과세 되는 세목임에 따라 수증자, 증여자, 증여시기, 증여금액에 따라서 세율 및 증여세액, 가산세 추징세액이 크게 달라지게 됩니다.​관련 판례 및 법적 근거에 따라수증자, 증여자, 증여시기, 증여금액을 조정하였으며 추징세액을 크게 감소시킬 수 있었습니다.​​​(2) 종합소득세(사업소득)사업소득의 경우 현금영수증 의무발행업종 여부가 중요합니다.상황에 따라 매출누락 금액보다 추징되는 세액이 더 큰 경우들이 있습니다.​[사례]2016년 귀속 매출 3억원 누락한 경우(현금영수증 의무발행 업종)원칙적으로 신고시 발생세액 : 약 1억원(필요경비 미고려)자금출처조사로서 추징세액 : : 약 3.2억원(필요경비 미고려) 위와 같이 귀속시기, 매출누락 금액에 따라 가산세를 포함한 세액이 매출액보다 커지게 되어 과다한 세금이 추징되는 경우가 발생할 수 있습니다. 종합소득세 역시 귀속시기, 금액에 따라서 미발행 가산세를 비롯한 세액이 크게 달라지게 되므로 자금운용 금액과 자금원천 금액을 어떻게 짜맞추느냐에 따라 세액이 크게 달라지게 됩니다.​​(3) 조사범위 확대세금탈루 혐의 증거가 확인되어 조사가 필요한 경우, 명백한 세금탈루 혐의 등이 존재하는 경우당초 조사대상이 아니었던 범위로 조사를 확대할 수 있습니다.​최근 5년간 세무조사 범위 확대 현황 자료에 따르면'100건 중 17건' 정도의 비율로 조사 범위가 확대되어 이루어지고 있습니다.​조사범위 확대의 여부는대상 기간의 탈루 내역들을 파악하고 조사관과의 협의를 통하여 잘 마무리 하였습니다.​​​(4) 추징세액 비교위 내용에 따라 추징세액은 약 5억원 정도로 마무리 하였으며,당초 적법하게 신고한 경우 발생했을 세액과 유사한 규모로 조사를 종결할 수 있었습니다.​​​<4> 정리자금출처조사 대응업무는​담당조사관의 재량과 세무대리인의 조사경험, 역량이 결과에 많은 영향​을 미칩니다.​동일한 내용이라도 국세청조사 시스템을 잘 파악하고 조사관 재량으로 넘어갈 수 있는 부분과 감사지적사항이 될 수 있는 부분들을 고려하여 추징세액을 최소화하는 것이 중요합니다.​많이 활용하는 차용증을 예로 들었을 때, 차용증을 주장하여 유리한 결과를 이끌어 낼 수 있는 건이 있는 반면 오히려 불리해지는 결과를 초래하는 건도 존재합니다.​전체적인 큰 틀을 먼저 파악하고 대응 가능한 부분에 대하여 세부적인 대응전략을 수립하는 것이 중요합니다.​사전통지서를 받게 되면 당황하지 마시고차분히 전문 세무사와 함께 대응해나가신다면 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.추징세액 최소화를 위해 노력하고 있으며 결과로 보여드리고 있습니다.