증여 받은 상가 매도시 양도소득세 계산

도시정비법에 따른 재건축사업으로 조합원이 조합으로부터청산금을 교부받은 경우 양도시기(소유권 이전 고시의 다음날)AI 활용사전-2021-법령해석재산-0280 [법령해석과-1431]등록일자 : 2021.10.07.생산일자 : 2021.04.21.요지지급받은 청산금은 소득법§88(1)에 따른 양도에 해당하며, 양도시기는소유권이전 고시일의 다음 날임답변내용귀 사전답변 신청의 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 조합원이 소유한 기존 상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고재건축조합으로부터 청산금을 교부받은 부분의 양도시기는 당해 상가의소유권이전 고시일의 다음날이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의자는 ’18.12월 준공된 재건축아파트단지(서울시 송파구 소재)의 상가조합원임 - 이 단지는 당초에 아파트와 상가의 이전고시가 동시에 진행될 예정이었으나, 조합원과 조합사이의 분쟁으로 인한 소송으로’21.1.28. 현재 상가를 제외하고 아파트만 이전고시가 시행됨 - 상가에 대하여는 권리가액 대비 분양금액이 낮은 조합원에게 조합에서 청산환급금을 지급한바, 질의자는 ’21.2.2. 청산환급금을 수령함2. 질의내용○ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 권리가액 대비 분양금액이 낮은 상가를 소유한 조합원이 조합으로부터 청산금을 교부받은 경우 양도시기3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다. 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. 9.「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.□도시 및 주거환경정비법제86조【이전고시 등】① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.□도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 환지처분을 하는 때 는 사업시행계획인가를 하는 때 로 본다.□도시 및 주거환경정비법제89조【청산금 등】① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 청산금 이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.□도시 및 주거환경정비법 제90조【청산금의 징수방법 등】③ 청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제86조제2항에 따른 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다.□도시개발법 제40조【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.□도시개발법 제41조【청산금】① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.□도시개발법 제42조【환지처분의 효과】① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 7.21 세제개편안 중에 양도세 절세팁으로 소개되는 증여 후 양도에 대한 개정안을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,배우자, 직계존비속에게 증여 후 5년 이내 양도하면이월과세가 적용됩니다증여로 취득한 자산의 취득가액은 증여재산평가액이 됩니다.따라서, 6억원인 부동산을 배우자에게 증여하고 6억원에 양도하면 양도차익이 없으므로 양도세가 없습니다.이를 막기위한 것이 이월과세 규정인데요.현재 이월과세 규정은,1) 배우자와 직계존비속에게2) 증여 후 5년 이내3) 아래의 자산을 양도하는 경우① 토지, 건물② 이용권, 회원권, 그 밖의 시설물 이용권③ 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 입주권 등) - 2019.2.12일 이후 양도분양도시에,당초 증여자의 취득가액, 취득시기를 적용하는 것입니다.이월과세 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222714391910[양도세 - 이월과세] 증여 후 5년 이내 양도세 비과세 (by 양도세세무사/양도세상담)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 주택의 증여받고 5년이내 양도시 비과세 적용...blog.naver.com특수관계자에게 증여 후 5년 이내 양도하면,부당행위계산(우회양도)가 적용될 수 있습니다이월과세와 유사한 규정이지만, 그 대상자산과 적용범위가 더 넓은 것이 우회양도 부당행위계산부인 규정입니다.현재 우회양도 규정은,1)특수관계자에게2) 증여 후 5년 이내3)양도세 과세대상 자산을 양도하는 경우4) 세부담이 감소하는 경우 즉, 증여세+양도세 < 당초 증여자 양도시의 양도세5)양도소득이 당초 증여자에게 귀속되는 경우, 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.우회양도와 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222404924439[양도세 - 우회양도] 증여 후 5년이내 양도 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 지난번에 다룬 이월과세와 유사한 개념이나 차...blog.naver.com이월과세와 우회양도 규정을 표로 비교해보면, 아래와 같습니다.증여 후 5년 이내를10년 이내로 기간을 연장하는 것이 개정안 내용입니다7.21 세제개편안 중 조세회피 관리 강화 부분에 있는 내용입니다.증여를 통한 양도세 회피를 방지하겠다는 것이 목적이고, 이를 위해 기존 5년의 기간을 10년으로 대폭 연장한다는 것입니다.적용은 2023년 이후 증여하는 분부터 적용이 됩니다. 따라서, 올해안에 증여를 하면 5년이 적용됩니다.내년부터 적용되는, 증여 취득세의 시가인정액 적용으로 증여로 인한 취득세 부담이 증가되는데 증여 후 양도도 기간이 연장되니 올해안에 증여가 많이 발생할 것으로 보이네요.이월과세와 부당행위계산부인(우회양도) 개정안 내용입니다.정리하면,배우자 등에 증여 5년 후 양도하여, 양도세를 절감하는 합법적인 절세 방안이 세법 개정안에 따르면23년 이후 증여분 부터 10년으로 기간이 연장됩니다.고객들에게 장기 보유할 계획이면 배우자에 증여 후 양도하는 방안을 추천드리고 있는데, 앞으로 10년으로 늘어나면 유인이 많이 줄어들 듯합니다.내년 증여분 부터 적용이니, 5년은 가져갈 여유가 있는 다주택자는 올해안에 배우자에 증여하는 것을 고려해보는 것이 좋은 방법입니다. 5년과 10년은 심적 부담이 다르게 느껴지네요.by 부동산세무상담/부동산세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는'상가주택 (겸용주택)'일반적으로 1층 상가 + 2,3 층 주택으로 되어있는상가 + 다가구주택으로 많이 구성되어 있습니다.상가주택은특성상 상가의 부분과주택의 부분으로 나뉘기 때문에양도하실 때나 취득하실 때계산법이 복잡해질수 밖에 없습니다.특히 상가주택에 대한 과세 방법이계속 개정이 되고 있어서더더욱 상가주택 양도시 주의하셔야 할 부분이 많습니다.오늘은 상가주택 양도시반드시 확인해야 하는 부분에 대해다뤄보도록 하겠습니다.대표사진 삭제1차적으로 면적을 따져보아야 합니다.주택면적 > 상가면적 : 전부 주택으로 봅니다.주택면적 < 상가면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.단, 22.1.1 이후 양도하는 분부터12억원을 초과하는 고가 겸용주택에 대해서는주택면적이 > 상가면적, 즉 주택면적이 더 크더라도주택 부분만 비과세하고 상가 부분은 일반 과세됩니다.구분주택면적 ＞ 상가면적주택면적 ≤ 상가면적일반주택 (12억 이하)주택으로 과세(1세대1주택이라면 비과세)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세고가주택 (12억 초과)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세이때 12억원은 전체 겸용주택을 매도하는 대가로 받은 금액을 말합니다.상가 주택 양도세 계산 방법주택과 상가로 나눈 경우주택분과 상가분에 대해 각각의 양도소득을 계산해야 합니다.이때는 거래가액이 중요합니다.일괄 양도하는 경우<전체 일괄 양도가액> 이 있기 때문에주택분 / 상가건물분 / 상가토지분 을 어떤 금액으로 산정할지가 중요합니다.만약 계약서상 실지거래가액이 작성되었다면실지거래가액으로 나누어서 양도세를 계산하게 됩니다.하지만 실지거래가액이시가를 기준으로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우세법은 실지거래가액을 인정하지 않고,기준시가 등으로 안분한 금액을 임의로 양도차익을 계산합니다.이때 시가란감정가액이 모두 있다면, 감정가액을 기준으로 안분계산하며기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산하게 됩니다.각각의 거래가액이 정해졌다면주택 / 상가건물 / 상가토지로 나누어서주택은 주택대로 1세대 1주택 비과세 or 일반과세 or 중과세 를 적용하고상가 건물과 상가 토지는 개별적으로 일반과세를 적용합니다.양도가액 - 취득가액 = 양도차익 을 계산하고각각의 양도소득금액을 합산하여전체 납부해야 할 양도소득세를 계산하게 됩니다.양도시 부가세도 꼭 챙기셔야 합니다.상가주택을 양도하게 되면상가 건물분은 양도시 부가세가 과세되는과세대상에 해당되는데요.상가 건물분으로 나뉜 금액에 10%는계약서 상 명시하시고부가세에 대한 부분을 정리하셔야 합니다.세법상 10% 에 대한 부가세는양도자의 매출세액으로부가세 신고시점에도 10%에 대한 부가세를납부하셔야 합니다.반대로 양수자는 해당 부가세에 대해매입세액 공제를 받으실 수 있겠죠.이 경우 매수자와 잘 협의하셔서부가세에 대한 내용을 계약서상 기재하시고부가세 세금계산서 발행 및 부가세 신고를 놓치시지 않길 바랍니다.만약 계약 - 잔금이 길어지는 경우중간지급조건부가 된다면 이 부분도 꼭 체크해주셔야 합니다.양도 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트 5가지일반 상가나, 주택을 매도하셨을 때는많이들 셀프 양도세 신고를 하시고,아마 큰 부담은 없으실텐데요.그런데 상가주택은 개인이 양도세를 신고하기에는너무나 복잡한 영역이라고 판단됩니다.상가주택에 대해서는 양도신고가 들어와도과세관청에서 주의깊게 보는 신고내역이기도 합니다.아무래도 세금 자체가 클 수 있고,또 신고 내용도 복잡하기 때문입니다.그럼 상가주택을 양도하면서 납세자가 준비해야 할 것은무엇이 있을까요?<1>상가주택은 유사매매사례가액이 없는 경우가 많아절세나 정확한 세금 신고를 위해서는감정평가가 우선되는 경우가 많습니다.감정평가를 받는게 더 유리한지 한번 검토해보시고진행하시는 걸 추천드립니다.<2>상가주택의 건축물대장을 보시면용도 변경 내역이 있는지 확인이 필요합니다.용도가 중간에 변경되었고,변경된 시점에 따라주택 과 상가 에 대한 판단 내용이 달라질 수 있고세액이 변동될 수 있습니다<3>상가주택은 실질 사용 용도가 무척 중요합니다.건축물대장과 실질 현황이 다르다면,어떤 것이 더 세법상 유리하고어떤 증빙을 갖춰놓는것이향후 문제가 없는지 미리 체크하셔서 준비해둔 다음매도를 준비하시는 것이 좋습니다<4>자본적 지출 증빙 및 취득 가액을 준비하셔야 합니다.상가주택은 신축하여 오래 보유하신 경우가 많습니다.이에 따른 내용을 잘 보관하셔서추후 신고 진행시 절세가 되는 부분을 확인해야 합니다.<5>양도세와 부가세 둘 다 챙기셔야 합니다.특히 상가주택을 매도하시며 사업자도 폐업하셔야 하는 경우끝까지 마무리가 중요합니다.상가주택은안분가액 계산,주택 수 산정,거주 요건 충족 여부,다세대 VS 다가구주택 이슈,부수 토지의 범위,취득가액이 없다면 환산취득가액 계산 등양도세 신고시 변수가 무척 많습니다.특히 부부 공동명의이거나증축 /개축 이력이 있거나취득가액이 없는 오래된 주택인 경우계산은 더더욱 복잡해집니다.절세의 시작은 정확한 분석입니다.상가주택 양도 신고를 진행할 땐반드시 전문가와 상담하여가장 유리한 양도 시기와 방법을 찾으시길 권장드립니다.상가주택 양도세와 관련해 고민이 있으시다면,언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.