증여 받은 상가 매도시 양도소득세 계산

도시정비법에 따른 재건축사업으로 조합원이 조합으로부터청산금을 교부받은 경우 양도시기(소유권 이전 고시의 다음날)AI 활용사전-2021-법령해석재산-0280 [법령해석과-1431]등록일자 : 2021.10.07.생산일자 : 2021.04.21.요지지급받은 청산금은 소득법§88(1)에 따른 양도에 해당하며, 양도시기는소유권이전 고시일의 다음 날임답변내용귀 사전답변 신청의 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 조합원이 소유한 기존 상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고재건축조합으로부터 청산금을 교부받은 부분의 양도시기는 당해 상가의소유권이전 고시일의 다음날이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의자는 ’18.12월 준공된 재건축아파트단지(서울시 송파구 소재)의 상가조합원임 - 이 단지는 당초에 아파트와 상가의 이전고시가 동시에 진행될 예정이었으나, 조합원과 조합사이의 분쟁으로 인한 소송으로’21.1.28. 현재 상가를 제외하고 아파트만 이전고시가 시행됨 - 상가에 대하여는 권리가액 대비 분양금액이 낮은 조합원에게 조합에서 청산환급금을 지급한바, 질의자는 ’21.2.2. 청산환급금을 수령함2. 질의내용○ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 권리가액 대비 분양금액이 낮은 상가를 소유한 조합원이 조합으로부터 청산금을 교부받은 경우 양도시기3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다. 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. 9.「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.□도시 및 주거환경정비법제86조【이전고시 등】① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.□도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 환지처분을 하는 때 는 사업시행계획인가를 하는 때 로 본다.□도시 및 주거환경정비법제89조【청산금 등】① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 청산금 이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.□도시 및 주거환경정비법 제90조【청산금의 징수방법 등】③ 청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제86조제2항에 따른 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다.□도시개발법 제40조【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.□도시개발법 제41조【청산금】① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.□도시개발법 제42조【환지처분의 효과】① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 7.21 세제개편안 중에 양도세 절세팁으로 소개되는 증여 후 양도에 대한 개정안을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,배우자, 직계존비속에게 증여 후 5년 이내 양도하면이월과세가 적용됩니다증여로 취득한 자산의 취득가액은 증여재산평가액이 됩니다.따라서, 6억원인 부동산을 배우자에게 증여하고 6억원에 양도하면 양도차익이 없으므로 양도세가 없습니다.이를 막기위한 것이 이월과세 규정인데요.현재 이월과세 규정은,1) 배우자와 직계존비속에게2) 증여 후 5년 이내3) 아래의 자산을 양도하는 경우① 토지, 건물② 이용권, 회원권, 그 밖의 시설물 이용권③ 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 입주권 등) - 2019.2.12일 이후 양도분양도시에,당초 증여자의 취득가액, 취득시기를 적용하는 것입니다.이월과세 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222714391910[양도세 - 이월과세] 증여 후 5년 이내 양도세 비과세 (by 양도세세무사/양도세상담)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 주택의 증여받고 5년이내 양도시 비과세 적용...blog.naver.com특수관계자에게 증여 후 5년 이내 양도하면,부당행위계산(우회양도)가 적용될 수 있습니다이월과세와 유사한 규정이지만, 그 대상자산과 적용범위가 더 넓은 것이 우회양도 부당행위계산부인 규정입니다.현재 우회양도 규정은,1)특수관계자에게2) 증여 후 5년 이내3)양도세 과세대상 자산을 양도하는 경우4) 세부담이 감소하는 경우 즉, 증여세+양도세 < 당초 증여자 양도시의 양도세5)양도소득이 당초 증여자에게 귀속되는 경우, 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.우회양도와 관련 자세한 조건은 아래 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222404924439[양도세 - 우회양도] 증여 후 5년이내 양도 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 지난번에 다룬 이월과세와 유사한 개념이나 차...blog.naver.com이월과세와 우회양도 규정을 표로 비교해보면, 아래와 같습니다.증여 후 5년 이내를10년 이내로 기간을 연장하는 것이 개정안 내용입니다7.21 세제개편안 중 조세회피 관리 강화 부분에 있는 내용입니다.증여를 통한 양도세 회피를 방지하겠다는 것이 목적이고, 이를 위해 기존 5년의 기간을 10년으로 대폭 연장한다는 것입니다.적용은 2023년 이후 증여하는 분부터 적용이 됩니다. 따라서, 올해안에 증여를 하면 5년이 적용됩니다.내년부터 적용되는, 증여 취득세의 시가인정액 적용으로 증여로 인한 취득세 부담이 증가되는데 증여 후 양도도 기간이 연장되니 올해안에 증여가 많이 발생할 것으로 보이네요.이월과세와 부당행위계산부인(우회양도) 개정안 내용입니다.정리하면,배우자 등에 증여 5년 후 양도하여, 양도세를 절감하는 합법적인 절세 방안이 세법 개정안에 따르면23년 이후 증여분 부터 10년으로 기간이 연장됩니다.고객들에게 장기 보유할 계획이면 배우자에 증여 후 양도하는 방안을 추천드리고 있는데, 앞으로 10년으로 늘어나면 유인이 많이 줄어들 듯합니다.내년 증여분 부터 적용이니, 5년은 가져갈 여유가 있는 다주택자는 올해안에 배우자에 증여하는 것을 고려해보는 것이 좋은 방법입니다. 5년과 10년은 심적 부담이 다르게 느껴지네요.by 부동산세무상담/부동산세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 임대차 및 양도시 자주 발생하는 영업권(권리금)양도시 발생하는 세무문제에 대해서 설명드리겠습니다.영업권(권리금)양도시 세무 이슈는?구분기타소득 or 양도소득세세무처리 방법매도자·개인이 영업권을 양도시 발생하는 소득은기타소득에 해당함.·영업권이 기타소득에 해당하면 대가의60%를 비용으로 인정받을 수 있음.(원천징수세율은 22%)·기타소득 금액(비용까지 차감한 금액)이 3백만원 이상이면다음해 5월 종합소득금액에 합산해서 종합소득세 신고해야 함.·22%로 원천징수한금액은 종합소득세 신고시 기납부세액으로 차감하여 줍니다.·과세사업자이면 세금계산서를 발행해야 하며, 면세사업자이면 계산서를 발행해야 합니다. 만약 세금계산서를 미발행시 가산세가 있습니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당하면 미발행시에도 가산세는 없습니다. 또한 면세사업자의 경우에는 원천징수가 되었다면 계산서 미발행에 따른 가산세가 없습니다·영업권을사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도시 영업권은 양도세과세 대상에 해당함.·양도일이 속하는 달의 말일로부터 2달 이내에 양도세 예정신고해야 함.구분세무처리방법양수자·영업권을 양수하는 사업자(법인도 포함)는 대가를 지급할 때, 지급금액의 8.8%를 원천징수해야 합니다·원천징수액은 지급한달의 다음달 10일까지(혹은 반기 말의 다음달 10일까지) 신고 및 납부해야 합니다·기타소득에 대한 지급명세서도 다음 연도 2월 말일까지 제출해야 합니다 미제출시 가산세 부과됩니다·취득한 영업권은 재무상태표에 무형자산으로 계상할수 있습니다 계상한 무형자산은 5년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다영업권(권리금)양도시 자주 묻는 질문은?Q1:매수자는 영업권에 대해서 세금계산서를 받았는데 원천징수를 또 해야 하나요?A1: 네 원천징수는 반드시 해야 합니다.Q2:매도자가 상가를 양도하면서 받은 영업권이 양도세에 해당하면 장기보유특별공제가 가능한가요?A2: 안됩니다 장기보유특별공제는 토지와 건물 일 때만 가능합니다. 영업권은 부동산 권리이므로 안됩니다.Q3:매도자는 영업권을 양도세 신고를 하지 않고, 매수자는 법인세 및 개인 종합소득세 신고시 영업권을 5년간 감가상각비를 비용 넣어도 문제가 안 되나요?A3: 이 경우 매도자는 5년간 소득세 추징과 세금계산서 미발행 가산세가 부과되고, 매수자는 원천징수 불이행 가산세가 부과될 수 있습니다이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 대해 살펴보고, 올해안에 증여를 해야하는 이유에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 증여취득세 인상,10년이내 양도시 양도세 절감이 없어집니다올해 안에 증여를 해야한다는 내용의 기사등을 보신적이 있을실텐데, 구체적으로 어떻게 영향이 있는지 알아보겠습니다.우선 개정되는 내용은 증여세 자체보다는 취득세와 양도세입니다.①증여로 인한 취득세에 시가 적용②양도세 이월과세 기간 5년→10년③양도세 부당행위계산(우회양도) 5년→10년취득세 부분은 내년부터 시행이 확정된 것이고, 양도세는 정부세법 개정안에는 들어가 있으나 올해말 정기국회를 통해 개정안이 통과되어야 적용이되는 것이니 아직 미정입니다.항목별로 살펴보면,증여로 인한 취득시,시가표준액이 아닌 시가인정액이 적용됩니다현재는 증여로 인한 취득시, 『시가표준액 x 3.5%』로 취득세가 계산됩니다. (부가세를 더할 경우 3.8~4%의 세율)하지만, 내년부터는 시가표준액이 아닌 시가인정액을 적용한다는 것이고 시가인정액은 현재 증여세의 시가와 동일한 개념으로 감정평가, 유사매매사례가액도 포함되는 것입니다.시가 10억원(유사매매), 공시가격 6억원인 40평 아파트를 증여하는 경우에 취득세는① 2022년까지: 6억원 x 4% = 2,400만원② 2023년부터: 10억원 x 4% = 4,000만원으로 1,600만원이 증가합니다.이는 2021년에 개정되었으나, 2022년부터 당장 시행하지 않고 홍보와 준비기간을 거쳐 2023년부터 시행하게 됩니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.따라서, 내년에 증여하는 경우 수백 수천만원의 취득세가 늘어나게 됩니다.양도세 이월과세과 부당행위계산부인(우회양도) 적용 기간도5년에서 10년으로 늘어납니다증여의 목적은 실제로 재산을 물려주기 위한 것도 있지만, 향후 양도세를 절감하기 위한 것도 있습니다.증여로 인해 취득하는 경우, 증여평가액이 새로운 취득가액이 되어 양도세가 줄어들기 때문입니다.예를 들어, 남편이 3억원에 취득한 주택이 가격이 올라 6억원이 된 경우①남편이 처분하면 양도차익이 3억원 (양도세는 1억원 수준)②배우자에게 증여후 6억원에 양도하면 양도차익이 0원이고 양도세는 없습니다.배우자 공제는 6억이니 증여세도 없고, 취득세만 납부하면 양도세도 없게됩니다. 이러한 절세를 막기 위해 증여 후 5년이내에 양도하면 당초 증여자인 남편의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산합니다. 결국 증여후 5년이내 양도하면 양도세 절감효가는 없습니다.이를 양도세 이월과세라고 하는데, 세법개정안으로 2023년부터는 5년을 10년으로 연장하기로 하였습니다.즉, 2022.12월에 증여하는 경우 2028.1월 이후에 양도하면 이월과세를 적용받지 않으나,2023.1월에 증여하는 경우 2033.2월이후에 양도해야 한다는 것입니다.추가적으로, 이월과세는 대상자산이 부동산, 분양권, 입주권, 회원권등으로 제한되고 수증자도 배우자와 직계존비속으로 제한되나, 이와 유사한 규정으로 양도세 부당행위계산부인 규정이 있으나 여기에도 현재는 5년에도 10년으로 연장됩니다.이상 2023년부터 불리해지는 증여 취득세와 이월과세 등 개정 내용을 살펴보았습니다.불과 몇일 사이로 취득세가 수백 수천만원이 증가될 수도 있고, 증여로 인한 양도세 절감도 기존 5년이내 못파는 것에서 개정되면 10년간 기다려야하니 매우 불리해집니다.2022년도 불과 2달 남짓 남았는데, 연말 막판에서야 부랴부랴 진행하는 일이 없도록 미리 준비하여 증여를 진행하는 것을 권해드립니다.

저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제​​안녕하세요. 문용현 세무사입니다. 저가양수와 고가양도에 따른 증여세 및 저가 양도에 따른 양도소득세 부당행위 계산 문제에 대해서 알아보겠습니다.​저가 양수 · 고가 양도에 따른 증여시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하거나 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에는 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 다만, 특수관계가 없는 자 간의 거래는 그 거래가액이 비정상적으로 결정된 경우에 한하여 과세할 수 있습니다.​<특수 관계가 있는 경우>특수관계자로부터 다음과 같이 자산을 저가 양수하거나 고가 양도하는 경우에는 이를 증여로 봅니다.​1. 저가 양수자산을 시가의 70%이하로 양수하거나 시가와 양수가액의 차액이 3억 이상인 경우​2. 고가 양도자산을 시가의 130%이상으로 양도하거나 양도가액과 시가와의 차액이 3억 원 이상인 경우​3. 증여가액특수관계가 있는 경우 증여세 과세대상 금액은 다음과 같이 계산됩니다.구 분증여가액저가양수 : 시가 – 양수가액 – Min [시가 * 30%, 3억 원]고가양도 : 양도가액 – 시가 – Min [시가 * 30%, 3억 원]​예를 들어, 특수관계자로부터 9억 원인 재산을 3억 원에 매수한 경우 다음의 금액을 매수자가 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 따라서 가산세 등을 피하기 위해서는 저가매수를 증여로 보아 증여세 법정 신고기한 내에 증여세 신고 및 납부를 해야 합니다.증여재산가액 = (9억 원 – 3억 원) – Min [9억 * 30%, 3억 원] = 3.3억 원​<특수 관계가 없는 경우>특수관계 없는 자로부터 시가의 70% 이하의 가액으로 재산을 양수하거나 시가의 130%이상의 가액으로 재산을 양도한 경우로서 매매가액이 비정상적으로 결정된 경우 이를 증여로 추정합니다.​판례에 의하면 매매가액이 비정상적으로 결정되었는지에 대한 입증책임은 국세청에 있기 때문에 특수관계가 없는 경우 단지 매매가액이 상증법상 평가액보다 낮다는 이유만으로 증여세를 과세할 수는 없습니다.(대법2011두22075)​1. 저가양수자산을 시가의 70%이하로 양수하는 경우​2. 고가양도자산을 시가의 130% 이상으로 양도하는 경우​3. 증여가액의 계산매매가액이 비정상적으로 결정되었음이 입증되어 증여로 보는 경우 증여세 과세대상 금액은 다음과 같이 산정합니다.구 분증여가액저가양수 : 시가 – 양수가액 – 3억 원고가양도 : 양도가액 – 시가 – 3억 원예를 들어, 특수관계자 없는 자로부터 9억 원인 재산을 3억 원에 저가 매수한 경우 다음의 금액을 매수자가 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다.증여재산가액 : (9억 원 – 3억 원) - 3억 = 3억 원하지만 국세청이 특수관계 없는 자 간의 매매가액이 탈세목적의 비정상적인 가액인지를 입증하기란 현실적으로 쉽지 않습니다.​그동안 국세청은 입증 책임이 납세자에게 있다고 보고 특수관계 없는 자간의 고가 및 저가 매매거래에 대하여 일단 증여세를 과세하는 입장이었으나 위의 대법원 판례가 이를 뒤집었습니다.​그럼에도 불구하고 국세청은 매매가액이 상증세법상 평가액보다 30% 이상 낮거나 높은 경우 이를 증여로 과세하는 경우가 많아 납세자는 불복청구와 행정소송을 거쳐야 하는 불폄함을 감수해야 하는 경우가 있습니다.양도소득세 부당행위 계산부인특수관계자에게 재산을 저가 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 시가(시가가 없을 경우 기준시가)를 양도가액으로 보아 양도소득세를 다시 계산합니다.​부당행위 계산에 관한 규정은 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%이상이거나 3억원 이상인 경우에 한하여 적용합니다. 단, 특수관계가 없는 경우에는 양도소득세 부당행위계산은 적용되지 않습니다.저가 양도에 따른 증여와 양도소득세 부당행위 계산 부인 사례● 아버지가 아들에게 토지를 매매함● 양도가 5억 원● 시가 8억 원​1. 양도소득세 부당행위계산특수관계인 간의 거래이며 시가와 양도가액의 차이인 3억 원이 Min [3억, 8억 * 5%]인 4천 만을 초과하므로 양도소득세 부당행위계산부인에 해당합니다.​따라서 국세청은 양도자가 신고한 양도가 5억을 부인하고 8억을 양도가액으로 보아 양도소득세를 다시 계산하여 부과하고 과소신고한 양도소득세에 대한 가산세도 부과합니다.​위의 경우 특수관계인 간의 거래에서 양도소득세 부당행위계산 대상이 되지 않기 위해서는 최소한 양도가액이 8억 – Min [8억 * 5%, 3억] 인 7.6억 이상이어야 합니다.​2. 저가양수에 따른 증여시가 대비 양수가액이 30%이상 차이가 있으므로 증여세 과세대상이 됩니다. 증여세 과세대상 금액은 다음과 같습니다. 아래의 금액에 대해서 증여세 신고를 해야 합니다.증여재산가액 : 8억 - 5억 - Min [8억 * 30%, 3억] = 6,000만 원지금까지 고가양도 또는 저가양수로 인한 증여세 문제와 저가양도로 인한 양도소득세 부당행위계산부인에 대해서 알아보았습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.문용현 세무사였습니다.​​