부모님소유빌라 저가매수시 해법

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권, 관처 전 부동산양도 및 증여 전문재개발 전문 세무사 황정민 세무사입니다.재개발 지역의 자산 이전을 통하여 절세효과를 누릴 수 있는데요오늘은 이 효과와 어떤 부분을 주의하여야 하는지에 대하여포스팅 해보도록 하겠습니다.결론부터 말씀드리면 효과는 다음과 같습니다.[1] 프리미엄 상당액을 감정평가를 통해서 5~60% 내의 금액을 효율적으로 증여 또는 저가 매매[2] 자녀에게 신축아파트에 입주할 권리를 사전에 증여함으로 인하여 합산 상속재산가액 감소 효과[3] 1+1 대상 재개발 지역의 경우 향후 공유물 분할 절차까지 활용한 투자상 이점은 모두 누리면서세법상 불이익을 최소화 한 증여 설계 가능다만 여러가지 복합적으로 검토하여야 할 부분이 많습니다.아래의 부분을 모두 면밀히 검토 후 진행하여야 합니다.[1] 투기과열지구 조합원 지위전매제한 ( 도시 및 주거환경정비법 , 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법 )[2] 이월과세 제도 및 부당행위계산부인 검토 ( 소득세법 )[3] 신속통합기획지나 전략정비구역 등 일부 빌라에 대한 토지거래허가여부 사전 검토 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 )[4] 취득세 중과대상 여부 등 ( 지방세법 )[5] 자산의 평가와 공제, 구조 등 ( 상속세 및 증여세법 )[6] 임대주택의 경우 추징과 의무 불이행 검토 (민간임대주택에관한특별법 )하나씩 보도록 하죠효과재개발 지역의 부동산을 증여하는 경우에 어떠한 이익이 있을까 ?효과는 다음과 같습니다.프리미엄 상당액을 감정을 통하여 최소화 된 가액으로 증여하며 이로 인한 증여세 절감 효과또한 , 이후 상속이 개시되는 경우 합산되는 사전증여재산의 절감 효과추가로 신속통합기획지 등 일부 지역 제외하고 빌라는 토지거래허가대상이 아니기에이로 인한 실거주 의무 유예의 효과재개발 지역의 관리처분계획인가 전 부동산의 성질은 대개다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등 빌라의 형태인 것이 많습니다.이러한 빌라의 경우 시장에서 유사한 면적, 기준시가인 매물의 거래가 아파트처럼활발하게 이루어지지 않습니다.따라서 상속세 및 취득세 등에서해당 재산에 대한 감정평가가액 또는 보충적 평가방법을 사용하여 시가를 산정합니다.이러한 경우 현재 시세보다 감정평가가액은 일반적으로 낮게 잡힐 수 밖에 없기에아래와 같이 증여세 절감효과가 부수적으로 발생할 수 밖에 없습니다.사례로 보는 절세 효과사례 ex )한남 4구역 내 다가구주택프리미엄 가치를 포함한 현재 시세 : 50억기준시가 : 10억예상 감정가액 : 30~35억☞ [Case - 1] 해당 부동산이 아파트라고 가정하여 증여세 등 계산만약 해당 부동산이 준공 이후 아파트라면 ( 동일 시세 가정 )주변 유사매매사례가액이 형성되어 있으며, 감정이나 어떠한 방법을 통해서도시세의 90% 수준인 45억보다 시가를 낮추기는 사실상 불가능합니다.가장 최소화 된 45억 기준으로 증여세를 계산해보겠습니다.취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 22.7억☞ [Case - 2] 해당 부동산이 빌라이기에 감정평가를 통한 증여 증여세 등 계산실제로 해당 부동산의 경우에는 빌라이기에 감정평가를 통하여 30억의 시가로 증여를 하는 경우에 예상 세액은 어떨까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 13.7억 ( 절세효과 9억원 )☞ [Case - 3] 만약 해당 부동산이 +1 조합원입주권 부여 대상 물건이라서 45:55로 자녀 2인에게 증여하는 경우에세금은 얼마나 절감될까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 11.8억 ( 절세효과 11억원 )여기서 공유물 분할 절차를 통하여 자녀가 각각 1채를 가져가도록 설계할 수 있습니다.여기서 추가로 저가매매나 교환 거래 등을 활용하여 절세 효과를 더욱 더 극대화 시킬 수 있습니다.또한, 다세대 주택 중 시가표준액(기준시가)이 3억원 미만이라면일반 취득세율로 증여를 할 수 있는 장점도 있습니다.주의사항 및 진행절차재개발 지역의 부동산을 증여 그냥 진행하면 될까 ?그렇다면 이러한 재개발 지역의 증여는 간단하게 감정평가 후 등기를 통하여 진행하면 될까요 ?자칫 잘못하면감정 등 부수비용 모두 지출한 상태에서 토지거래허가 대상이라 더이상의 절차 진행 불가능투기과열지구 조합원지위 전매제한 위배로 해당 권리 현금청산평가심의위원회 재감정 및 과세관청 재결정으로 인한 추가 세액 부담취득세율 착오 계산으로 수억원대의 취득세 발생주택임대사업자 요건 위배로 감면세액 및 과태료 추징등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.아래의 절차에 따라 면밀히 검토하고 진행하여야 합니다.☞ [Step -1] 조합원 지위 유지 관련 ( 도시 및 주거환경 정비법 제 39조 2항 등 )자산을 이전할 때 혹시 조합원 지위가 박탈되지 않는 지 면밀하게 확인하여야 합니다.권리가액으로 현금 청산될 수 있습니다.이러한 확인은 아래의 절차에 따라 진행됩니다.[1] 납세자 + 세무사 사전 확인도시 및 주거환경정비법은 세법이 아니기에 세무사의 전문 영역은 아닙니다.다만, 법률 전문가인 변호사님도 해당 판단은 조심스러워 하고 검토하여야 하는 내용에 비해 리스크가 크기에납세자가 직접 , 그리고 재개발 재건축 전문 세무사의 지식 공유를 통하여 1차적으로 확인합니다.현재 증여하려는 부동산이 조합원입주권인지 주택인지 확인 + 현재 재개발 단계에 대한 확인사업시행계획인가신청이 2018.1.24 전에 난 재개발 지역인지도정법 시행령 제 37조의 예외 사항에 해당하는지수증자의 세대분리를 통하여 조합원 지위 이전에 문제가 없는지이후 분담금과 전세금 상환 등 자금 여력이 충분한지수증자가 혹시 정비사업 재당첨제한 등 조합원 지위 승계에 리스크가 존재하는지[2] 조합 사무실 및 행정기관 확인구청 도시정비과 및 조합 사무실에 해당 내용 기반으로 법령 추적 및 사실관계 확인 후 질의[3] 등기 과정 다시 한 번 확인 ( 조합원 명의변경신고 시 차질이 없는지 )☞[Step-2] 자산 이전의 형태 결정 및 절차상 문제 검토 ( 통 증여, 부담부 증여, 저가 매매, 교환 등 )조합원 지위 이전에 문제가 없다는 사실을 확인하였다면 이제 다음 절차를 진행하시면 됩니다.[1] 자산 이전의 형태 결정 ( 현재 세입자 및 퇴거일 등 확인 )신속통합기획지(ex)마천, 중화동 등)나 전략정비구역(성수) 등 토지거래허가대상인지 확인감정평가 후 증여 등기를 하여야 하기에 평가 후 토지거래허가대상이고 실 거주가 불가능하다면 행정비용만 날릴 수 있습니다.만약 대상지라면 통 증여가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.이러한 결정은 세액 비교나 상담 논의 후 결정됩니다.주택임대사업자 등록이 되어있다면 의무임대기간은 종료되었는지 혜택이 소실되는 것은 없는지 , 포괄 승계가 가능한지, 등록임대사업자 말소가 되었는지 또는 자진 말소가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.[2] 절차 시물레이션 진행절차상 소요기간 및 부수비용 산정하고 예상 세액을 확인하여부담 여력이 충분한지 사전 검토합니다.☞[Step-3] 예상 매도시점 확인 및 분담금 납부 예상 금액 산출 및 자금 계획 및 매도 시점 수립진행에 문제가 없다면 아래의 사항을 확인해주시면 됩니다.[1] 예상 매도시점 확인예상 매도시점에 혹시 소령 154조 1항의 거주기간이 필요한지, 소법 97조의2 이월과세 제도에 걸리지는 않는지[2] 자금 계획 수립이주비 대출의 한도는 어떻게 되며 예상 추가 분담금의 규모는 얼마이며 부담이 가능한지[3] 기타 예외 사항 해당하는지혹시 해당 지역이 1+1대상 지역인지 등 추가 확인☞[Step-4] 탁상감정 및 해당 감정가액의 적정성 검토이후에 진행을 다짐하셨다면, 탁상감정으로 감정가액의 범위를 산출해낸뒤 해당 감정가액이 혹시 유사매매사례가액과 10% 이상의 차이가 나서 재감정 대상인지시세와 차이를 고려하였을 때 평가심의위원회에 회부될 수 있는지 등 검토한 후해당 감정가액으로 예상 세액을 산출합니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

[양도세]포괄승계하여 취득한 임대주택이 자동말소된 경우거주주택특례 적용 여부(가능함)서면-2022-법규재산-2182 [법규과-2730]등록일자 : 2022.10.07.생산일자 : 2022.09.23.요지장기임대주택(민간임대주택법 법률 제17482호 부칙§5① 적용주택에 한정)을 민간임대주택법§43②에 따라 임대사업자 지위를포괄적으로 승계하여 취득하고 같은 법§6⑤에 따라 임대등록이 자동말소된 경우로서 등록말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건 갖춘 것으로 보아 소득령§155⑳을 적용하는 것임회신귀 서면질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)을 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하여 취득하고 같은 법 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제20항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’17. 9. 서울 A주택 취득○ ’19.12. 서울 A주택 전입하여 계속 거주○ ’20. 3. 서울 B주택(빌라) 취득 * 전소유자 임대사업자등록(단기 4년) 포괄승계○ ’20. 8. B주택 자동말소 * B주택 자동말소시까지 임대 계속, 5% 임대료증액 상한 요건, 세무서 사업자등록 요건 충족함을 전제○ A주택 양도 예정2. 질의내용○ 전소유자가 임대등록한 주택(B)을 포괄 양도양수로 취득하여 6개월 가량 임대하다가 임대사업자등록이 자동말소 되었는데, 자동말소된 날로부터 5년 이내에 거주주택(A)을 양도할 경우 비과세 가능한지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.26년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 4년만에 다시 다시 시행될 것으로 예상됩니다. 중과세가 적용되면 시세차익의 최대82.5%까지 세금을 내는 것으로 사실상 양도가 어려울 수 있습니다.그래서 오늘은다주택자이지만, 양도세 중과를 피할 수 있는 주요사례와 방안에 대해서 자세하게 설명드리겠습니다.업계에서'양포세'라는 말이 있습니다. 양도소득세를 포기한 세무사라는 의미인데, 우리나라 양도소득세 규정은 세무사들도 포기할 만큼 정말 어렵게 규정되어 있습니다. 그마저도 모든 사례를 담지 못하기 때문에 국세청과 기재부 유권해석이 변경되면서 납세자들이 피해를 보는 사례도 있습니다.양도소득세는 국가에서 처리해주지 않습니다. 국민이 직접 계산해서 신고해야하고, 국세청은 신고가 틀렸을 때 가산세를 더해서 세금을 추징하는 것이죠.법조문을 정확하게 해석하는 것은 현실적으로 불가능하겠지만, 내 자산은 내가 지킬 수 밖에 없기 때문에, 최소한의 정보는 알고 있어야 합니다.1. 다주택자 중과 자가진단[체크리스트]아래에서 순서대로 자세히 설명해 드리겠지만, 간단하게 큰틀을 보겠습니다.① 기본원칙첫 번째 기본원칙은다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 소재인지 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.②, ③ 중과배제 2가지다주택자이면서 조정지역의 주택을 양도하더라도 양도주택이‘중과제외주택’이거나,보유하는 주택이'주택 수 제외주택'에 해당한다면 일반과세가 적용됩니다. ‘중과제외주택’과 ‘주택 수 제외주택’이 정확히 어떤 주택인지는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.④ 절세방안 활용만약 ①~③에도 모두 해당하지 않는다면다양한 방법을 활용하여 중과세를 피할 수 있습니다.일반과세와 중과세는 2~3배 이상 세금이 차이나기 때문에 중과세를 피할 수 있는 적절한 방법을 모색해야합니다.2. 양도세 중과는 세금이 얼마나 늘어날까?양도소득세는 크게 비과세, 일반과세, 다주택자 중과세 3가지로 구분됩니다.구분과세대상세율비과세1주택자12억원까지 비과세일반과세1주택자 or 다주택자6~45%중과세다주택자 + 조정지역일반세율 + 20%(30%)(장기보유공제 적용 제외)비과세는 1세대 1주택자에게 12억원 까지 세금을 부과하지 않는 것이며, 중과세는 2주택 이상의 다주택자이면서 조정지역 주택을 양도하는 경우 일반과세에 20~30% 추가 세금을 부과합니다.중과세는 세율이 더해지는 것 뿐만 아니라, 장기보유공제가 적용되지 않으므로 세금이 크게 늘어나는 것입니다.가령 5억에 취득한 주택을 20억에 양도하는 경우 간략하게 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.(1) 비과세 : 3천만원(2) 일반과세 : 4.5억원(3)중과세 : 11.5억원다주택자 중과세는 비과세와 비교하여약 40배, 일반과세와 비교해서는약 2.5배의 세금이 늘어나게 됩니다.양도차익이 15억원인데 세금이 11.5억원이면80%가량을 세금으로 내는 것이니 다주택자 양도세 중과는 무조건 피해야 하는 것입니다.3. 다주택자 양도세 중과 여부 판단그렇다면 언제 다주택자 양도세 중과가 적용되는지, 어떻게 피할 수 있는지 알아보겠습니다.<1> 기본원칙 : 다주택자 + 양도주택이 조정지역 소재다주택자 양도세 중과는 2가지에 모두 해당할 때 적용됩니다.① 다주택자② 양도주택이 조정지역 소재따라서 아무리 많은 주택을 소유하더라도 양도하는 주택이 조정지역이 아니면 중과되지 않습니다.서울에 주택 3개를 보유한 사람이 인천에 있는 30억원짜리 아파트를 양도하더라도 중과세가 적용되지 않는 것입니다.<2> 중과예외 : 중과제외주택 or 주택 수 제외주택기본원칙에 해당하더라도 다행스럽게 중과가 적용되지 않는 예외적인 경우 2가지가 있습니다.① 중과제외주택 (양도주택)양도하는 주택 자체가 일정 요건에 해당한다면 주택이 아무리 많아도, 아무리 비싸도 무조건 일반과세 됩니다.② 주택 수 제외주택(보유주택)다주택자 중과는 2주택 이상이어야 하는데 양도하지 않는, 다시말해 보유하는 주택이 일정 요건에 해당한다면 주택 수 산정에서 제외해주기 때문에 다주택자가 아닌 것으로 보아 일반과세 됩니다.사례를 들어서 설명해보겠습니다. 주택을 표현할 때는 이해하기 쉽도록①은 중과제외주택 또는 중과적용주택, ②는 주택 수 제외주택 또는 주택 수 포함주택이라고 하겠습니다.[사례1]A : 양도주택(조정대상지역)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 포함주택)A를 양도할 때 B,C가 주택 수에서 제외되지 않는 경우라면 3주택자이면서 A주택이 조정대상지역에 소재하기 때문에 기본원칙에 따라 중과됩니다.하지만 만약A가 '중과제외주택'에 해당한다면 일반세율이 적용되는 것입니다.[사례2]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용주택)B : 보유주택A,B 2주택자가 A를 양도할 때 A가 조정대상지역이면 중과세가 적용되는 것이 기본원칙이죠.하지만, A가 중과적용주택일때도 일반과세되는 경우가 있습니다. 바로B가 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 A만 보유한 1주택자로 보기 때문에중과세 기본요건인 다주택자가 아니게 되는 것입니다.[사례3]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택C : 보유주택주택이 3개일때도 마찬가지입니다. A가 비록 중과적용 주택이더라도B와 C가 '주택 수 제외주택'이라면 1주택자기 때문에 A는 일반세율이 적용됩니다.다만, 사례3에서B또는 C중에 하나라도 '주택 수 포함주택'이라면, 1주택이 아니기 떄문에 A는 중과됩니다..따라서 내가 다주택자라도 양도하는 주택이 중과제외주택이거나 보유하는 주택이 주택 수 제외주택이라면 일반과세가 적용될 수 있습니다.[사례4]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 제외주택)사례4에서 A를 양도할 때 C는 제외주택이지만, B가 포함주택이라면 A는 양도시 중과세가 적용됩니다.그런데 C가 제외주택이라는 것을 미리 파악했다면, A를 먼저 양도할 것이 아니라B를 먼저 양도한 뒤에 A를 양도한다면 일반과세를 적용받을 수 있습니다.만약 A가 강남에 있는 50억원대 아파트고 양도차익이 30억원 정도 발생하는 상황이라면 중과세는 24억원, 일반과세는 10억원입니다.매도순서만 바꿔도 양도세가 14억원이 줄어드는 것이죠.다주택자분들은 매도 순서에 따라 엄청난 세금차이가 발생할 수 있기 떄문에 미리 정확하게 검토하고 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.그렇다면'중과제외주택'과'중과 수 제외주택'은 어떤 요건이 필요한지 자세하게 알아보겠습니다.4. 중과배제①: 양도하는 주택(중과적용주택 / 중과제외주택)첫 번째로'중과제외주택'입니다. 다주택자라도 양도하는 주택이 아래 항목 중 하나에 해당한다면 중과세를 피할 수 있습니다.<1> 가치가 없는 주택(지방 저가주택)①서울, 수도권, 광역시, 세종시 외 지역 + 기준시가 3억원 이하의 주택②서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군 + 기준시가 3억원 이하의 주택서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군이거나 그 외의 지역에 소재하는 주택 중에서기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세가 적용되지 않습니다.지금은 아니지만 한때 인천, 부산뿐만 아니라 충청도, 전라도에도 일부 조정대상지역이 있었습니다. 예를들어 부산 해운대구가 조정지역일 때 다주택자는 기본원칙에 따라 중과세가 적용돼야 하지만, 지역기준에 의해 중과세가 적용되지 않습니다.<2> 장기임대주택지차제와 세무서에 임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서일정 요건을 충족한 임대부동산은 중과세를 적용하지 않습니다.의무임대기간 요건 : 5년~10년(주택임대사업자 등록시기와 임대유형에 따라 다름)가액요건 : 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하임대기간 동안 임대료 증액 5% 이내취득당시 비조정지역 or 18.9.13. 이전 취득한 조정대상지역 주택*세부적인 요건들은 등록시점과 임대유형에 따라 달라집니다임대주택 중에서도 자동말소된 임대주택은 양도기한의 제한 없이 혜택을 받지만, 자진말소한 주택은말소 후 1년 이내 반드시 양도해야만 혜택 적용 가능하니 유의해야 합니다.<3> 상속 받은 주택155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택은상속받은 날로부터 5년이 지나지 않으면 중과제외됩니다.다만, 부모님의 주택이 여러채였던 경우에는 상속 받았더라도 혜택 적용이 불가능한 주택일 수 있으니 보다 구체적인 검토가 필요합니다.<4> 입주권, 분양권입주권, 분양권을 양도할때는 중과세가 적용되지 않습니다. 다만, 입주권과 분양권이 아닌다른 주택을 양도할때는 주택 수에 포함됩니다.따라서 다주택자라면입주권, 분양권을 먼저 양도하고 다른 주택을 이후에 양도한다면 입주권, 분양권의 양도세 뿐만 아니라 이후 다른 주택을 양도할때 주택 수에서 제외되기 때문에 중과세를 한번 더 피할 수 있게됩니다.<5> 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 조특법 특례주택이외에도 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 특례주택들도 중과세를 적용하지 않습니다.해당 주택들은 조문마다 구체적인 요건을 달리하고 있기 때문에 하나씩 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.5. 중과배제②: 보유하는 주택(주택 수 포함 / 제외주택)양도하는 주택이 '중과적용 주택'이더라도 보유하는 주택이 일정 요건들에 해당하는 경우로서'주택 수 제외주택'이라면 중과세를 적용하지 않습니다.<1> 가치가 없는 주택요건은 앞서 설명드린 가치가 없는 주택과 동일합니다.[사례1]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 2억원C(보유주택) : 대전 소재, 2억원A주택을 양도한다면 기본원칙에 따라 조정지역+다주택자이므로 중과세가 적용되는 것이 원칙입니다.하지만, B,C는 가치가 없는 주택으로서'주택 수 제외주택'에 해당하므로 양도자는 3주택자가 아니라 1주택으로 보아 일반과세가 적용됩니다.<2> 장기임대주택장기임대주택도 요건은 같습니다.[사례2]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 장기임대주택C(보유주택) : 대전 소재, 2억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 장기임대주택으로서 요건을 충족한 경우 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.여기에 C주택은 <1>가치가 없는 주택으로서 제외되므로,결국 양도주택 A는 1주택으로 일반과세가 적용됩니다.<3> 상속받은주택상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않았다면 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 다만, 마찬가지로 부모님의 주택이 여러채였다면 혜택에서 제외될 수 있습니다.[사례3]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 상속받은 날로부터 3년 경과C(보유주택) : 대전 소재, 5억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 상속받은지 5년 이내이므로 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.하지만, C주택은 가치가 있는 주택이며, 다른 주택 수 제외 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 B주택이 '주택 수 제외주택'이더라도주택 수에 포함되는 C주택이 있기 때문에 양도주택 A는 중과세가 적용됩니다.이럴때는오히려 C주택을 먼저 양도하고 A주택을 처분한다면 양도세를 많이 줄일 수 있습니다.C주택은 가치있는 주택이지만 비조정지역이므로 먼저 양도하더라도 일반과세가 적용되고, 그 이후에 A주택도 일반과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다.<4> 이외에도'1억원 이하 소형주택, 상속 소수지분권 주택, 특정 기간에 취득했던 주택'등 더 많은 중과배제주택과 주택 수 제외주택이 있기 때문에 매도계획을 세우지기 전에 꼭 체크해보시길 바랍니다.※ 다주택자 양도세 중과세 체크순서양도세 중과세 여부를 체크해보는 순서를 다시 정리해보면① 첫 번째 기본원칙은 다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼 조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.② 기본원칙에 해당하는 경우에도 양도하는 주택이 '중과제외주택'이라면 일반과세가 적용됩니다. 가치가 없는주택, 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등 요건을 충족한 주택인지를 검토해야합니다. 만약 적용제외주택이라면 계속 보유해도 괜찮고, 보유세 때문에 정리해야하는 경우에는 오히려 가장 먼저 양도하는 것이 유리합니다.③ 세 번째는 보유주택입니다. 양도주택이 중과적용주택이라도 이외에 보유하는 주택들이 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 양도주택은 일반세율이 적용됩니다.다만, 보유주택 중 하나라도 주택 수 제외주택에 해당하지 않는다면 중과세가 적용됩니다. 이럴 때는 매도 순서를 바꿔서 주택 수 포함주택을 먼저 양도한다면 절세될 수 있습니다.④ 1~3번를 체크했지만, 어디에도 해당하지 않는다면 각종 컨설팅을 통해 중과세를 피할 수 있습니다.6. 중과세를 피하는 절세방안다주택자 양도세 중과는 중과적용주택 또는 주택 수 포함주택의'갯수'를 줄이는 것이 핵심입니다.세대를 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에각자의 상황에 맞는 방식으로 주택 수를 줄여나간다면 중과세를 피할 수 있는 계획을 세울 수 있습니다.<1> 세대분리다주택자 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 주택을 소유한 부모님이나 자녀와 세대분리를 한다면 주택 수를 줄일 수 있습니다.부부는 무조건 하나의 세대로 보기 때문에 1주택 남편과 1주택 아내가 따로 살더라도 다주택자에 해당합니다.<2> 증여다주택자의 주택을 가족에게 증여하는 것으로 주택 수를 줄일 수 있습니다.양도하고 싶은 주택이 있지만, 재건축 때문에 투자가치가 높은 빌라를 보유하고 있어 걱정인 경우 빌라를 먼저 자녀에게 증여한다면 부모님의 주택 수에서 줄일 수 있습니다.만약 보유하는 주택이 건물과 토지가 따로 등기된 물건이라면토지는 그대로 두고, 건물만 증여하는 것으로도 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 주택 건물은 가치가 작기 떄문에 최소한의 세금으로 간편하게 중과세를 피할 수 있는 것입니다.<3> 멸실, 용도변경주택을 증여받을 자녀나 가족이 없다면 보유하는 주택 건물을 멸실하거나 용도변경을 통해 주택 수에서 제외할 수 있습니다.부동산의 가치는 대부분 토지에 있기 때문에 오래된 주택 건물이라면 멸실하거나 용도변경만으로도 주택 수를 줄일 수 있는 것입니다.<4> 처분순서다주택자는 주택을 매도하는 순서가 매우 중요합니다.공통적으로는① 중과세가 적용되지 않는 주택 ② 양도차익이 적은 주택 순서로 처분해야 하지만, 사례에 따라 크게 달라질 수 있습니다.[사례]A : 서울소재, 양도차익 15억원B : 서울소재 입주권, 양도차익 5억원C : 서울소재, 장기임대주택D : 서울소재, 양도차익 10억원4개 주택을 보유한 상황에서 최선의 매도순서를 생각해본다면,① 우선 B입주권과 C장기임대주택은'중과제외주택'이므로 순서에 상관없이 먼저 양도하는 것이 유리합니다.② 두 번째로 A,D 주택이 남은 상황에서 A,D모두 '중과제외주택'이나 '주택 수 제외주택'에 해당하지 않으므로 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도해야 합니다.D주택을 먼저 양도한다면 비교적 적은 금액인 10억원은 중과세가 적용되지만,A주택은 중과세를 피할 뿐만 아니라 1세대 1주택 비과세까지 받을 수 있으므로 A를 가장 나중에 파는 것이 전체 세금에서는 가장 유리한 매도순서가 됩니다.오늘 이렇게 다주택자 양도세 중과 판단과 절세방안에 대해 구체적으로 설명드렸습니다.부동산세금 중에서도 특히 양도소득세는 가장 까다로운 세목이기 때문에 완벽히 체크하는 것은 불가능하겠으나, 오늘 설명드린 내용만 여러번 체크하셔서 가져가신다면 향후 투자방향을 세우시는데 충분히 도움이 되실거라 생각됩니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.부동산 투자에 도움되는 부동산 세금 정리글 모음내용링크재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금1편https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금2편https://blog.naver.com/highyes_tax/222654848242분양권 가족간 소유권이전시최적 절세 방안은? 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