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안녕하세요, 부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.

26년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 4년만에 다시 다시 시행될 것으로 예상됩니다.  

중과세가 적용되면 시세차익의 최대 82.5%까지 세금을 내는 것으로 사실상 양도가 어려울 수 있습니다.

그래서 오늘은 다주택자이지만, 양도세 중과를 피할 수 있는 주요사례와 방안에 대해서 자세하게 설명드리겠습니다.

업계에서 '양포세'라는 말이 있습니다. 양도소득세를 포기한 세무사라는 의미인데, 우리나라 양도소득세 규정은 세무사들도 포기할 만큼 정말 어렵게 규정되어 있습니다. 그마저도 모든 사례를 담지 못하기 때문에 국세청과 기재부 유권해석이 변경되면서 납세자들이 피해를 보는 사례도 있습니다.

양도소득세는 국가에서 처리해주지 않습니다. 국민이 직접 계산해서 신고해야하고, 국세청은 신고가 틀렸을 때 가산세를 더해서 세금을 추징하는 것이죠. 

법조문을 정확하게 해석하는 것은 현실적으로 불가능하겠지만, 내 자산은 내가 지킬 수 밖에 없기 때문에, 최소한의 정보는 알고 있어야 합니다.

아래에서 순서대로 자세히 설명해 드리겠지만, 간단하게 큰틀을 보겠습니다.

① 기본원칙

첫 번째 기본원칙은 다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 소재인지 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼 조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.

②, ③ 중과배제 2가지

다주택자이면서 조정지역의 주택을 양도하더라도 양도주택이 ‘중과제외주택’이거나,보유하는 주택이 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 일반과세가 적용됩니다. ‘중과제외주택’과 ‘주택 수 제외주택’이 정확히 어떤 주택인지는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

④ 절세방안 활용

만약 ①~③에도 모두 해당하지 않는다면 다양한 방법을 활용하여 중과세를 피할 수 있습니다. 일반과세와 중과세는 2~3배 이상 세금이 차이나기 때문에 중과세를 피할 수 있는 적절한 방법을 모색해야합니다.

양도소득세는 크게 비과세, 일반과세, 다주택자 중과세 3가지로 구분됩니다.

비과세는 1세대 1주택자에게 12억원 까지 세금을 부과하지 않는 것이며, 중과세는 2주택 이상의 다주택자이면서 조정지역 주택을 양도하는 경우 일반과세에 20~30% 추가 세금을 부과합니다.

중과세는 세율이 더해지는 것 뿐만 아니라, 장기보유공제가 적용되지 않으므로 세금이 크게 늘어나는 것입니다.

가령 5억에 취득한 주택을 20억에 양도하는 경우 간략하게 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.

(1) 비과세 : 3천만원

(2) 일반과세 : 4.5억원

(3) 중과세 : 11.5억원

다주택자 중과세는 비과세와 비교하여 약 40배, 일반과세와 비교해서는 약 2.5배의 세금이 늘어나게 됩니다.

양도차익이 15억원인데 세금이 11.5억원이면 80%가량을 세금으로 내는 것이니 다주택자 양도세 중과는 무조건 피해야 하는 것입니다.

그렇다면 언제 다주택자 양도세 중과가 적용되는지, 어떻게 피할 수 있는지 알아보겠습니다.

다주택자 양도세 중과는 2가지에 모두 해당할 때 적용됩니다.

① 다주택자

② 양도주택이 조정지역 소재

따라서 아무리 많은 주택을 소유하더라도 양도하는 주택이 조정지역이 아니면 중과되지 않습니다. 

서울에 주택 3개를 보유한 사람이 인천에 있는 30억원짜리 아파트를 양도하더라도 중과세가 적용되지 않는 것입니다.

기본원칙에 해당하더라도 다행스럽게 중과가 적용되지 않는 예외적인 경우 2가지가 있습니다.

사례를 들어서 설명해보겠습니다. 주택을 표현할 때는 이해하기 쉽도록 

①은 중과제외주택 또는 중과적용주택, ②는 주택 수 제외주택 또는 주택 수 포함주택이라고 하겠습니다.

A를 양도할 때 B,C가 주택 수에서 제외되지 않는 경우라면 3주택자이면서 A주택이 조정대상지역에 소재하기 때문에 기본원칙에 따라 중과됩니다.

하지만 만약 A가 '중과제외주택'에 해당한다면 일반세율이 적용되는 것입니다.

A,B 2주택자가 A를 양도할 때 A가 조정대상지역이면 중과세가 적용되는 것이 기본원칙이죠.

하지만, A가 중과적용주택일때도 일반과세되는 경우가 있습니다. 바로 B가 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 A만 보유한 1주택자로 보기 때문에 중과세 기본요건인 다주택자가 아니게 되는 것입니다.

주택이 3개일때도 마찬가지입니다. A가 비록 중과적용 주택이더라도 B와 C가 '주택 수 제외주택'이라면 1주택자기 때문에 A는 일반세율이 적용됩니다.

다만, 사례3에서 B또는 C중에 하나라도 '주택 수 포함주택'이라면, 1주택이 아니기 떄문에 A는 중과됩니다..

따라서 내가 다주택자라도 양도하는 주택이 중과제외주택이거나 보유하는 주택이 주택 수 제외주택이라면 일반과세가 적용될 수 있습니다. 

사례4에서 A를 양도할 때 C는 제외주택이지만, B가 포함주택이라면 A는 양도시 중과세가 적용됩니다. 

그런데 C가 제외주택이라는 것을 미리 파악했다면, A를 먼저 양도할 것이 아니라 B를 먼저 양도한 뒤에 A를 양도한다면 일반과세를 적용받을 수 있습니다.

만약 A가 강남에 있는 50억원대 아파트고 양도차익이 30억원 정도 발생하는 상황이라면 중과세는 24억원, 일반과세는 10억원입니다. 매도순서만 바꿔도 양도세가 14억원이 줄어드는 것이죠.

다주택자분들은 매도 순서에 따라 엄청난 세금차이가 발생할 수 있기 떄문에 미리 정확하게 검토하고 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.

그렇다면 '중과제외주택'과 '중과 수 제외주택'은 어떤 요건이 필요한지 자세하게 알아보겠습니다.

첫 번째로 '중과제외주택'입니다. 다주택자라도 양도하는 주택이 아래 항목 중 하나에 해당한다면 중과세를 피할 수 있습니다.

서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군이거나 그 외의 지역에 소재하는 주택 중에서 기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세가 적용되지 않습니다.

지금은 아니지만 한때 인천, 부산뿐만 아니라 충청도, 전라도에도 일부 조정대상지역이 있었습니다. 예를들어 부산 해운대구가 조정지역일 때 다주택자는 기본원칙에 따라 중과세가 적용돼야 하지만, 지역기준에 의해 중과세가 적용되지 않습니다.

지차제와 세무서에 임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서 일정 요건을 충족한 임대부동산은 중과세를 적용하지 않습니다.

임대주택 중에서도 자동말소된 임대주택은 양도기한의 제한 없이 혜택을 받지만, 자진말소한 주택은 말소 후 1년 이내 반드시 양도해야만 혜택 적용 가능하니 유의해야 합니다.

155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택은 상속받은 날로부터 5년이 지나지 않으면 중과제외됩니다. 

다만, 부모님의 주택이 여러채였던 경우에는 상속 받았더라도 혜택 적용이 불가능한 주택일 수 있으니 보다 구체적인 검토가 필요합니다.

입주권, 분양권을 양도할때는 중과세가 적용되지 않습니다. 다만, 입주권과 분양권이 아닌 다른 주택을 양도할때는 주택 수에 포함됩니다.

따라서 다주택자라면 입주권, 분양권을 먼저 양도하고 다른 주택을 이후에 양도한다면 입주권, 분양권의 양도세 뿐만 아니라 이후 다른 주택을 양도할때 주택 수에서 제외되기 때문에 중과세를 한번 더 피할 수 있게됩니다.

이외에도 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 특례주택들도 중과세를 적용하지 않습니다.

해당 주택들은 조문마다 구체적인 요건을 달리하고 있기 때문에 하나씩 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

양도하는 주택이 '중과적용 주택'이더라도 보유하는 주택이 일정 요건들에 해당하는 경우로서 '주택 수 제외주택'이라면 중과세를 적용하지 않습니다.

요건은 앞서 설명드린 가치가 없는 주택과 동일합니다.

A주택을 양도한다면 기본원칙에 따라 조정지역+다주택자이므로 중과세가 적용되는 것이 원칙입니다. 

하지만, B,C는 가치가 없는 주택으로서 '주택 수 제외주택'에 해당하므로 양도자는 3주택자가 아니라 1주택으로 보아 일반과세가 적용됩니다.

장기임대주택도 요건은 같습니다.

B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 장기임대주택으로서 요건을 충족한 경우 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 

여기에 C주택은 <1>가치가 없는 주택으로서 제외되므로, 결국 양도주택 A는 1주택으로 일반과세가 적용됩니다.

상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않았다면 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 다만, 마찬가지로 부모님의 주택이 여러채였다면 혜택에서 제외될 수 있습니다.

B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 상속받은지 5년 이내이므로 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 

하지만, C주택은 가치가 있는 주택이며, 다른 주택 수 제외 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 B주택이 '주택 수 제외주택'이더라도 주택 수에 포함되는 C주택이 있기 때문에 양도주택 A는 중과세가 적용됩니다.

이럴때는 오히려 C주택을 먼저 양도하고 A주택을 처분한다면 양도세를 많이 줄일 수 있습니다. C주택은 가치있는 주택이지만 비조정지역이므로 먼저 양도하더라도 일반과세가 적용되고, 그 이후에 A주택도 일반과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다.

양도세 중과세 여부를 체크해보는 순서를 다시 정리해보면

① 첫 번째 기본원칙은 다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼 조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.

② 기본원칙에 해당하는 경우에도 양도하는 주택이 '중과제외주택'이라면 일반과세가 적용됩니다. 가치가 없는주택, 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등 요건을 충족한 주택인지를 검토해야합니다. 만약 적용제외주택이라면 계속 보유해도 괜찮고, 보유세 때문에 정리해야하는 경우에는 오히려 가장 먼저 양도하는 것이 유리합니다.

③ 세 번째는 보유주택입니다. 양도주택이 중과적용주택이라도 이외에 보유하는 주택들이 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 양도주택은 일반세율이 적용됩니다.

다만, 보유주택 중 하나라도 주택 수 제외주택에 해당하지 않는다면 중과세가 적용됩니다. 이럴 때는 매도 순서를 바꿔서 주택 수 포함주택을 먼저 양도한다면 절세될 수 있습니다.

④ 1~3번를 체크했지만, 어디에도 해당하지 않는다면 각종 컨설팅을 통해 중과세를 피할 수 있습니다.

다주택자 양도세 중과는 중과적용주택 또는 주택 수 포함주택의 '갯수'를 줄이는 것이 핵심입니다.

세대를 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에 각자의 상황에 맞는 방식으로 주택 수를 줄여나간다면 중과세를 피할 수 있는 계획을 세울 수 있습니다. 

다주택자 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 주택을 소유한 부모님이나 자녀와 세대분리를 한다면 주택 수를 줄일 수 있습니다.

부부는 무조건 하나의 세대로 보기 때문에 1주택 남편과 1주택 아내가 따로 살더라도 다주택자에 해당합니다.

다주택자의 주택을 가족에게 증여하는 것으로 주택 수를 줄일 수 있습니다.

양도하고 싶은 주택이 있지만, 재건축 때문에 투자가치가 높은 빌라를 보유하고 있어 걱정인 경우 빌라를 먼저 자녀에게 증여한다면 부모님의 주택 수에서 줄일 수 있습니다.

만약 보유하는 주택이 건물과 토지가 따로 등기된 물건이라면 토지는 그대로 두고, 건물만 증여하는 것으로도 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 주택 건물은 가치가 작기 떄문에 최소한의 세금으로 간편하게 중과세를 피할 수 있는 것입니다.

주택을 증여받을 자녀나 가족이 없다면 보유하는 주택 건물을 멸실하거나 용도변경을 통해 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

부동산의 가치는 대부분 토지에 있기 때문에 오래된 주택 건물이라면 멸실하거나 용도변경만으로도 주택 수를 줄일 수 있는 것입니다.

다주택자는 주택을 매도하는 순서가 매우 중요합니다. 

공통적으로는 ① 중과세가 적용되지 않는 주택 ② 양도차익이 적은 주택 순서로 처분해야 하지만, 사례에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

4개 주택을 보유한 상황에서 최선의 매도순서를 생각해본다면,

① 우선 B입주권과 C장기임대주택은 '중과제외주택'이므로 순서에 상관없이 먼저 양도하는 것이 유리합니다.

② 두 번째로 A,D 주택이 남은 상황에서 A,D모두 '중과제외주택'이나 '주택 수 제외주택'에 해당하지 않으므로 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도해야 합니다.

D주택을 먼저 양도한다면 비교적 적은 금액인 10억원은 중과세가 적용되지만, A주택은 중과세를 피할 뿐만 아니라 1세대 1주택 비과세까지 받을 수 있으므로 A를 가장 나중에 파는 것이 전체 세금에서는 가장 유리한 매도순서가 됩니다.

오늘 이렇게 다주택자 양도세 중과 판단과 절세방안에 대해 구체적으로 설명드렸습니다. 

부동산세금 중에서도 특히 양도소득세는 가장 까다로운 세목이기 때문에 완벽히 체크하는 것은 불가능하겠으나, 오늘 설명드린 내용만 여러번 체크하셔서 가져가신다면 향후 투자방향을 세우시는데 충분히 도움이 되실거라 생각됩니다.

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