부동산 개인매매사업자 매출이 없을시 부가가치세 신고

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은개인 부동산매매사업자를 운영하시면서 반드시 알고 계셔야 할 세무 사항들을 정리해 드리겠습니다.-부동산매매사업자는 양도소득세가 아니라 사업소득으로 신고한다는 점 때문에 절세 수단으로 많이 활용되지만, 실제로는 부가가치세·예정신고·비교과세라는 세 가지 함정이 동시에 존재하는 구조입니다.★ 아래 내용은 반드시 읽어 보시고 양지하여 주시기 바랍니다. 안내드린 사항을 확인하지 않아 향후 문제가 발생하는 경우, 본세 및 가산세 등 일체에 대해 책임을 지지 않습니다.· · ·1. 오피스텔은 전용면적과 관계없이 건물분 부가가치세를 내셔야 합니다-부동산매매사업자가 오피스텔을 취득한 후 양도할 때에는전용면적에 관계없이건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아서 납부하셔야 하며, 세금계산서도 발급하셔야 합니다.-이유는 간단합니다. 오피스텔은 건축법상 '업무시설'이지 주택이 아니기 때문에,조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제 대상이 아닙니다.-전용 84㎡ 오피스텔이라고 해서 아파트처럼 면세가 되는 것이 아니라는 점, 실무에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.(단, 주택을 오랫동안 주택임대를 주고 나서 양도시에는 면세사업에 쓰이는 사업용 고정자산으로 보아 면세가능함)-건물분 부가가치세 계산이 필요하시면 세무사 또는 법무사에게 문의하시기 바랍니다. 계산해 드립니다.2. 일반 주택(아파트)은 전용 85㎡를 초과할 때만 과세됩니다-일반 주택이나 아파트는 전용면적85㎡(국민주택규모)를 초과하는 경우에만 양도 시 건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-85㎡ 이하 국민주택규모는조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에 따라 면세입니다. 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하가 기준이 되므로, 물건 소재지를 함께 확인하셔야 합니다.3. 상가를 양도할 때도 건물분 부가가치세와 세금계산서 발행 의무가 있습니다-상가·근린생활시설 등비주거용 건물을 양도하실 때에도 건물분 부가가치세를 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-토지는부가가치세법 제26조 제1항 제14호에 따라 언제나 면세이므로, 총 매매가액을 토지분과 건물분으로 안분한 뒤 건물분에 대해서만 부가가치세를 계산합니다.-실무상 분쟁이 가장 많이 생기는 지점이 계약서입니다.계약서에 '부가가치세 별도' 문구를 명시하지 않으면 매도인이 부가세를 그대로 떠안게 되는 경우가 많습니다. 계약 단계에서 반드시 확인하십시오.4. 손실이 나더라도 매매차익 예정신고는 반드시 하셔야 합니다-부동산을 양도하실 때 손실이 나더라도,양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지토지등 매매차익 예정신고를 하셔야 합니다.-여기서 양도일은잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.-소득세법 제69조 제1항은토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 신고하여야 한다고 명확히 규정하고 있습니다. 즉 손해를 봤어도 신고 의무는 그대로 살아 있습니다.-이 예정신고를 빠뜨리면무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 부과됩니다. 실제로 헌법재판소까지 다투어진 사안이 있을 정도로 실무상 자주 발생하는 문제입니다.-그리고 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 때 사업소득으로 합산해 정산하게 되며, 예정신고 시 납부한 세액은 기납부세액으로 공제됩니다. 성실신고확인대상 사업자는 6월 말일까지입니다.5. 비교과세 – 매매사업자의 가장 큰 함정입니다-분양권, 비사업용토지, 미등기자산, 다주택자 중과 대상 주택은매년 5월에 양도소득세 상당액과 사업소득으로 계산한 세액중 큰 것으로 신고해야 합니다. 이를 비교과세라고 하며소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)가 근거입니다.-비교과세가 적용되면 매매사업자로 등록한 절세 효과가 사실상 사라집니다.사업소득으로 신고해서 세부담을 낮추려던 계획이 그대로 무너지는 것입니다.-비교과세를 적용할 때에는 단기보유에 따른 중과세율도 함께 비교하여 큰 세율을 적용합니다.주택·조합원입주권은 1년 미만 보유 시70%(지방소득세 포함 77%), 1년 이상 2년 미만 보유 시60%(지방소득세 포함 66%)입니다.6. 조정대상지역 주택은 다주택자 중과세율까지 확인하셔야 합니다-양도 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있는 주택이라면, 다주택자 중과세율과 단기보유에 따른 중과세율 중 큰 세율을 적용받게 됩니다.-여기서 최근 세법 변화를 반드시 확인하셔야 합니다.▶ 2022년 5월 10일부터 시행되던 다주택자 양도세 중과 한시 배제는2026년 5월 9일자로 종료되었고, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.▶ 현행소득세법 제104조 제7항에 따라조정대상지역 주택을 양도하는 1세대 2주택자는 기본세율에20%p, 1세대 3주택 이상은30%p가 가산됩니다. 지방소득세를 포함하면 부담은 그보다 더 커집니다.▶ 다만 정부가 2026년 8월 발표한2026년 세제개편안은2027년과 2028년 두 해에 한하여 중과세율을 낮추는 내용을 담고 있습니다. 2027년은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년은 +10%p·+15%p, 2029년부터는 다시 +20%p·+30%p로 복귀하는 구조입니다.▶ 이는아직 정부안 단계이며 국회 의결과 법률 공포를 거쳐야 확정됩니다. 매도 시점을 정하실 때에는 반드시 최신 법령을 확인하십시오.-그리고 중과 대상 주택에는 한시 완화가 적용되더라도장기보유특별공제가 배제된다는 점도 함께 기억하셔야 합니다.7. 매매사업자로 인정받으려면 반복성이 있어야 합니다-매매사업자로 인정받으려면1년에3~5회 정도취득과 양도를 반복적으로 하셔야 합니다. 실무적으로 정확한 횟수가 법에 정해져 있는 것은 아닙니다.-다만부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항은 ① 부동산 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 판매하는 경우, ② 사업상 목적으로1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 부동산매매업으로 보고 있습니다.-또한취득·판매 횟수와 관계없이 부동산의 규모·횟수·태양에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으면부동산매매업에 해당합니다.-양도가 잘 이루어지지 않는 경우에는양도하려고 노력했다는 증거(공인중개사 문의 내역, 카카오톡 대화, 매물 광고 게재 내역 등)를 반드시 구비해 두셔야 합니다. 사업성이 부정되면 사업소득이 아니라 양도소득으로 재계산되면서 세부담이 크게 달라집니다.8. 계약은 주민등록번호가 아니라 사업자등록번호로 체결하십시오-매매계약을 체결하실 때 개인 주민등록번호가 아니라사업자등록번호로 계약을 체결하시는 것이 매매사업자로 인정받기에 훨씬 용이합니다.-형식적인 부분이라고 생각하실 수 있지만, 과세관청은 사업성 판단에서 형식적 요건을 먼저 봅니다. 사업자등록번호로 된 계약서, 사업용 계좌를 통한 자금 흐름, 장부와 증빙이 갖추어져 있는지가 실제 판단에 큰 영향을 미칩니다.9. 개인 명의 주택 양도 시 재고자산 주택의 주택수 판정-매매사업자가 아닌 개인적으로 보유하는 주택을 양도하실 때, 매매사업자의 재고자산인 주택을 주택수에 넣을지 여부가 문제가 됩니다. 결론은판정 목적에 따라 다릅니다.▶1세대 1주택 비과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택은주택수에서 제외합니다(서면4팀-299, 2005. 2. 25. 외 다수 유사 해석).▶다주택자 중과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택도주택수에 포함하여판단합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항).-단, 이것도 매매사업자의 주택이 재고자산으로 인정받았을 때를 전제로 합니다. 재고자산성 자체가 부정되면 위 판단은 모두 의미가 없어집니다.10. 매매사업자 주택에 소유자 본인이 거주하시면 안 됩니다-매매사업자가 보유한 주택에해당 주택의 소유자가 직접 거주하시면 안 됩니다.-이유는 앞의 9번 항목과 곧바로 이어집니다. 매매사업자의 주택은 '판매를 목적으로 보유하는 재고자산'이기 때문에 세법상 특례가 적용되는 것입니다. 그런데 소유자 본인이 전입신고를 하고 실제로 거주해 버리면, 그 주택은 더 이상 판매 목적의 재고자산이 아니라 거주용 자산으로 성격이 바뀌게 됩니다.-재고자산 성격을 잃어버리면 어떤 일이 생길까요?▶ 9번에서 말씀드린주택수 판정 특례(비과세 판정 시 주택수 제외)가 통째로 사라집니다.▶ 사업소득이 아니라양도소득으로 재계산될 위험이 커집니다. 매매사업자로 등록한 실익 자체가 없어지는 것입니다.▶ 전입신고 기록은 주민등록 전산으로 그대로 남기 때문에, 나중에 세무조사나 경정 과정에서 가장 먼저 확인되는 항목입니다. 숨길 수 있는 자료가 아닙니다.★ 매매사업용으로 취득한 주택에는 전입신고를 하고 거주하시면 안 됩니다. 본인은 물론이고 세대원의 전입도 마찬가지로 주의하셔야 합니다.-공실로 두시거나, 매도가 지연되어부득이한 경우라면 단기임대차로 운용하시는 편이 안전합니다(장기임대는 안됨). 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양 목적으로 취득·신축한 건축물이 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 있습니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 물건별 부가세 판정을 계약 전에 끝내십시오.오피스텔·상가·85㎡ 초과 주택은 과세, 85㎡ 이하 주택과 토지는 면세입니다. 계약서에 부가세 별도 문구를 반드시 넣으십시오.2. 예정신고 일정을 캘린더에 등록하십시오.양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 손실이 나도 신고해야 합니다.3. 비교과세 대상 자산인지 먼저 확인하십시오.분양권·비사업용토지·미등기자산·중과 대상 주택은 매매사업자 등록의 절세 효과가 사라집니다.4. 조정대상지역 지정 여부와 양도 시점을 함께 보십시오.2026년 5월 10일부터 중과가 재개되었고, 2027~2028년 한시 완화는 아직 정부안입니다.5. 사업성 입증자료를 평소에 축적하십시오.사업자등록번호 계약, 중개 의뢰 내역, 광고 게재 기록, 장부와 증빙이 사업성 판단을 좌우합니다.6. 취득 전에 시뮬레이션하십시오.매매사업자가 유리한 물건과 불리한 물건이 명확히 갈립니다. 사후에 되돌릴 수 없습니다.· · ·취득 전에 계산해 보시는 것이 가장 확실한 절세입니다-부동산매매사업자는 물건을 어떤 것으로 고르느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 같은 수익률이라도 오피스텔이냐 85㎡ 이하 아파트냐, 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 실제 세후 수익이 크게 벌어집니다.참고 법령 및 예규소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 – 비교과세)소득세법 제69조 (부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부)소득세법 제70조·제70조의2 (종합소득세 확정신고, 성실신고확인서 제출)소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기)소득세법 제104조 제1항 (단기보유 세율), 제104조 제7항 (조정대상지역 다주택자 중과세율)소득세법 시행령 제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)부가가치세법 제26조 제1항 제14호 (토지의 공급에 대한 면세)부가가치세법 제29조 제9항 (토지와 건물의 공급가액 안분)부가가치세법 제32조 (세금계산서 발급)부가가치세법 시행령 제3조 제2항, 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 (부동산매매업의 범위)조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 (국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제)국세청 서면4팀-299 (2005. 2. 25.) 외 다수 유사 해석 – 재고자산 주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수 제외재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 세제발전심의위원회 의결) – 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율 2027~2028년 한시 완화(정부안)※ 본 게시글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 세법은 수시로 개정되며 2027년 이후 중과세율 완화는 아직 확정된 법률이 아닙니다. 실제 적용 시에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 조문을 확인하시고 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 안내를 확인하지 않아 발생하는 본세 및 가산세 등에 대해서는 책임을 지지 않습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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(3) 과세물건​재화 또는 용역을 ‘공급’하거나 재화를 ‘수입’하는 행위가 부가가치세 과세물건입니다. (부가가치세법 제4조) 재화란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말하므로, (부가가치세법 제2조, 부가가치세법 시행령 제2조, 부가가치세 시행령 제18조) 미술만 놓고 볼 때 그림, 조각, 사진, 건축물(건물), 디자인이 가미된 제품(가구, 제품, 의류) 등을 재화라고 할 수 있습니다. 용역이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무와 그 밖의 행위, 그리고 재화를 사용하게 하는 것 등을 말합니다. (부가가치세법 제2조, 부가가치세법 시행령 제3조, 부가가치세법 제11조) 미술만 놓고 보면 작품제작용역을 제공하는 경우, 미술품의 대여, 미술품 매매 중개 용역, 전시 기획, 미술비평 기고, 미술감정, 미술관련 강의 등을 말합니다. 요즘에는 영화, 애니메이션, 게임 등의 시각예술도 빼놓을 수 없습니다. 작품 사진 파일을 쓰도록 하는 행위는 저작권법상 복제권 및 공중송신권을 이용허락한 것이므로 용역입니다. 영상 파일을 쓰도록 하는 행위는 전자적 용역으로 봅니다. (부가가치세법 시행령 제96조의2)​공급이란, 계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것을 말합니다. 작품을 파는 것, 즉 매도인과 매수인이 매매계약을 맺고 작품의 소유권을 넘겨주는 것이 전형적인 재화의 공급입니다. 용역의 공급이란 역무를 제공하거나 시설물, 권리를 사용하게 하는 것을 말합니다. 의뢰를 받아 미술품 설치용역을 제공하거나, 고객 의뢰를 받아 해외 아트페어에 가서 대신하여 작품 컬렉팅을 수행하는 것은 역무를 제공하는 것입니다. 무라카미 타카시의 미술을 루이비통 가방에 이용할 수 있도록 허락한다면 이것은 용역의 공급이 됩니다. 미술저작물의 복제권이라는 재화를 사용하게 허락한 것이기 때문입니다.​​(4) 과세표준과 세율​재화 또는 용역의 공급이 부가가치세 과세물건이라고 합니다. 그러면 세금을 어떻게 매긴다는 걸까요? 재화의 개수에 매길 수도 있고, 부피나 무게에 매길 수도 있습니다. 개별소비세라는 세금은 담배 1개피당 세금을 매기고, 기름 L당 세금을 매깁니다. 이것을 종량세라고 합니다. 반면 재화 또는 용역을 공급하는 사업자마다 정액으로 세금을 매길 수도 있습니다. 지방세 중 주민세 균등분은 사람 또는 법인마다 세금을 매깁니다. 이것을 인두세라고 합니다. 그리고 부가가치세는 [(정해진 기간의) 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액]에 세금을 매기고 있어, 종가세라고 부릅니다.​공급가액이란 물건 가격을 말합니다. 가격이란 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 금전으로 대가를 받으면 그 대가를 말하고, 금전적 가치 있는 것을 받으면 그것의 시가를 말합니다. (부가가치세법 제29조 제3항) 시가란 특수관계인 아닌 사람들끼리 거래하는 일반적인 가격입니다. (부가가치세법 시행령 제62조)​외국에 부가가치세가 과세되는 작품을 수출하여 외화를 받으면 어떻게 될까요? 우리나라 세금을 달러로 낼 수 없으니, 원화 환산이 필요합니다. 하지만 환율은 계속 변합니다. 언제 시점의 환율을 써야 할까요? ①공급시기 이후에 외화를 받은 경우, 공급시기 전에 외화를 받았지만 공급시기 이후에도 외화로 보유하고 있는 경우에는, 공급시기 날의 재정환율로 공급가액을 정합니다. ②하지만 공급시기 전에 외화를 받아 원화 환전까지 마쳤다면, 환가한 날의 환율로 환산한 가액이 공급가액입니다. 실무에서는 수출의 경우 영세율이 적용되므로, 과세표준의 크기가 세부담에 미치는 영향이 크지 않습니다.​이렇게 재화의 공급가액을 제1기(상반기) 또는 제2기(하반기) 동안 전부 합한 금액이 과세표준입니다. (부가가치세법 제29조 제1항) 정리하면, 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 합니다. 여기에 10%를 곱하면, 매출세액이 됩니다. (부가가치세법 제30조)​그러나 매출세액에서 매입세액을 빼야 진정한 부가가치세액이 도출됩니다.(부가가치세법 제38조 제2항) 매출이 아니라 부가가치에 매기는 세금이기 때문입니다. 부가가치란 [매출 － 매입]입니다. 부가가치세를 매길 때에는 [매출 － 매입]×10%로 세금을 매기는 방법도 있지만, 우리나라 현행법은 [매출×10%(매출세액)] － [매입×10%(매입세액)]로 하고 있습니다. 그래서 매출세액에서 매입세액을 빼는 것을 매입세액 공제라고 합니다. 이런 과정 없이 매출에만 세금을 매기면 거래 단계마다 중복과세되기 때문입니다.​​(5) 공급시기​어떤 의뢰인이 디자인 회사에 설치미술품을 의뢰했습니다. 회사는 작품을 넘겨주고 돈을 받았습니다. 만약 회사가 과세사업자라면 부가가치세는 언제 내야 할까요? 간단하게 생각하면 “작품을 넘겨주고 고객에게 돈을 받은 때”라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실제로는 간단한 문제가 아닙니다. 만약 그림은 넘겨줬는데 돈은 천천히 받는다면 어떻게 할까요? 또는 작품 완성도에 따라서 착수금 10%, 절반 완성될 때 대가의 40%, 최종 완성시 50%를 주기로 했다면 어떨까요? 상대방이 세금계산서를 달라고 하면 언제 발행할까요? ​공급시기란, 재화와 용역이 언제 공급되었는지를 따지는 기준입니다. 부가가치세 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액의 합계액이므로, (부가가치세법 제29조) 공급시기에 따라 세금을 상반기에 낼지, 하반기에 낼지가 결정됩니다. 그리고 부가가치세 납세의무는 과세기간이 끝나는 때 성립합니다. (국세기본법 제21조) 공급시기는 세금계산서 발급과도 관련 있습니다. 뒤에서 자세히 설명하겠지만, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 때에 발급합니다. 공급시기보다 먼저 발급하거나, 공급시기보다 늦게 발급하는 경우에 문제의 소지가 있습니다.​공급시기를 틀리면 어떻게 될까요? 다음에 내야 할 세금을 미리 내면 근거 없는 오납세금이 되고, 사업자가 불필요한 자금 경직을 겪습니다. 반대로 이번에 내야 할 세금을 다음에 내면 무신고가산세와 납부지연가산세를 내게 됩니다. 세금계산서에 관한 가산세도 나옵니다. 그래서 공급시기는 매우 중요합니다. 원칙적으로 재화의 공급시기는 재화가 인도되는 때입니다. (부가가치세법 제15조 제1항) 움직일 수 없는 재화를 공급하는 경우에는 상대방이 재화를 이용가능하게 되는 때가 공급시기입니다. 용역의 공급시기는 역무의 제공이 완료되는 때입니다. (부가가치세법 제16조 제1항) 더 자세한 내용은 아트딜러와 갤러리편에서 보충하겠습니다.​​(6) 부가가치세 신고​부가가치세는 1/1∼6/30을 제1기, 7/1∼12/31을 제2기로 하고 있습니다. 각 6개월입니다. 기중에 개업을 하면 개업한 날부터 시작하고, 기중에 폐업을 하면, 폐업한 날을 끝으로 과세기간을 정합니다. (부가가치세법 제5조)​사업자는 각 과세기간이 끝나면 25일 이내에 그 과세기간의 세액을 신고하고 납부해야 합니다. 이것을 확정신고라고 합니다. (부가가치세법 제49조) 제1기는 7/25, 제2기는 이듬해 1/25가 확정신고기한입니다. 중간에 폐업한 경우, 폐업일이 속하는 달의 다음 달 25일까지 신고해야 합니다. 사업자들께서 폐업일에 부가가치세 신고를 해야 한다는 걸 잊는 경우가 잦습니다. 사업도 잘 안 되서 속상한데 세금신고까지 생각할 겨를이 없기 때문입니다. 세법상 의무이므로 잘 지켜야 불이익을 피할 수 있습니다.​확정신고납부가 원칙이지만, 6개월에 한 번 신고는 너무 깁니다. 그래서 제1기와 제2기에는 중간정산개념의 예정신고가 있습니다. 예정신고기간은 제1기의 경우 1/1∼3/31, 제2기의 경우 7/1∼9/30입니다. 예정신고기한은 4/25, 10/25입니다. (부가가치세법 제48조 제1항, 제2항)​법인 사업자는 예정신고가 익숙하지만, 개인 사업자들께서는 예정신고를 거의 해본 적이 없으실 것입니다. 왜냐하면 개인 사업자들은 사정이 있으면 예정신고를 할 수도 있지만, 원칙이 ‘예정고지’입니다. 신고를 하지 않아도 지난 과세기간(6개월)에 낸 세액의 절반이 고지서로 날아옵니다. (부가가치세법 제48조 제3항) 이것만 내면 예정신고를 한 것과 같은 효력이 있습니다. 그런데 그 절반에 해당하는 세액이 500,000원도 안 되는 경우에는, 고지도 안 하고 넘어갑니다. 그러면 6개월치를 한꺼번에 모아 확정신고만 하면 됩니다. 요즘에는 코로나 시대를 감안하여 영세 법인 사업자들도 예정고지로 넘어가주는 특례가 있습니다.​단, 면세사업자는 부가가치세법상 납세의무자조차 아니기 때문에, 부가가치세를 신고하지 않습니다. 나중에 설명할 대리납부 의무 정도를 부담할 뿐입니다. 물론 부가가치세법의 의무를 지지 않는다는 것이지, 소득세법이나 법인세에서 정한 의무는 다해야 합니다. 예를 들어 개인이 사업소득을 얻고 있으면 소득세법에 따른 의무가 적용되므로 계산서(세금계산서가 아닙니다) 발급, 사업장 현황신고 등 할 일이 있습니다.

올해는 한시적으로 개인사업자의 2020년 2기 부가가치세 신고 납부기간이 2월 25일까지로 연장되었습니다. 부가가치세 신고기간을 맞이하여, 그동안 막연하게 알아왔던 부가가치세의 개념에 대해 알아보겠습니다. 1. 부가가치세란? 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이며, 사업자가 납부하는 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산합니다. 부가가치세 = 매출세액 - 매입세액* 부가가치세의 특징 최종 소비자 가 부담 ☞ 최종소비자가 결국 부담하는 세금으로 사업자가 세무사에 납부하는 것따라서, 사업자가 판매하거나 서비스를 제공할 때 부가가치세를 징수하여 납부해야 합니다. 2. 과세기간 및 신고납부 부가가치세는 6개월 단위로 과세기간을 나누어 상/하반기에 대한 신고를 하게 되며, 이를 다시 3개월 단위로 쪼개어 예정신고 제도를 별도로 두고 있습니다. (개인 일반과세자는 일반적인 경우 예정기간에 신고하지 않고 고지된 세액을 납부하게 됩니다.)개인사업자 (일반과세자) 중 사업부진자, 조기 환급발생자는 예정신고와 예정 고지세액납부 중 하나를 선택하여 신고 또는 납부할 수 있습니다.참고로 개인 간이과세자는(법인은 간이과세자가 될 수 없어요!) 6개월이 아닌 1년을 과세기간으로 신고 납부하게 됩니다.3. 부가가치세 사업자 구분개인사업자는 1년간의 매출액을 기준으로 일반과세자와 간이과세자로 나누게 되며 그 내용은 다음과 같습니다.4. 일반과세자와 간이과세자의 차이여기서 주의! 일반과세자와 간이과세자는 부가가치 신고납부시의 차이가 있을 뿐, 원천세나 소득세 신고납부에는 차이가 없습니다.(1) 부가가치세 신고 납부먼저 얘기한것 처럼 일반사업자는 1년에 두 번, 간이사업자는 1년에 1번 신고납부가 진행됩니다. (2) 매출세액일반과세자는 공급가액에 10%를 곱하지만, 간이과세자는 공급가액에 업종별부가가치율을 곱한 금액에 다시 10%를 곱하므로 납부하는 매출세액이 일반과세자보다는 적어집니다. 그럼, 매출세액이 적은 간이과세자가 유리한 걸까요??(3) 매입세액공제일반과세자는 전액을 공제 받지만, 간이과세자는 매출세액과 같은 개념으로 매입세액에 업종별 부가가치율을 곱한 금액을 공제받으므로 일반과세자보다 공제받는 금액이 줄어듭니다. 매출세액도 적어지지만 공제 받는 매입세액도 일반과세자 대비 적어집니다!(4) 세금계산서 발행일반과세자는 의무발행! 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없습니다.(참고) 간이과세자의 업종별 부가가치율이렇게 간단히 일반과세자와 간이과세자의 차이를 보았는데 그럼 둘 중 하나를 선택할 수 있을 땐 어떤 점이 유리할까요?또 매출이 연간 4,800만원이 안되더라도 간이과세자를 할 수 없는 업종이 있다고 하는데...?간이 과세자 기준 매출액이 높아졌다는 소식도 있다고 하고?조금 알 것 같은 부가가치세, 하지만 알아야 할 것들이 정말 많습니다. 이 이야기는 다음 글에서 이어서 다뤄보겠습니다 ^^긴 글 읽어주셔서 감사드리고, 조금이나마 도움이 되시길 바라겟습니다. 문의가 있으면 언제든 연락주세요!

올해 7월부터 세금계산서를 발급하라는 안내를 받으신 개인사업자분들이 계십니다. 매출이 늘어난 것은 작년인데 왜 올해 7월인지, 그리고 무엇이 달라지는지 조문 순서대로 정리했습니다.기준 금액은 법에 적혀 있지 않습니다부가가치세법 제61조 제1항은 간이과세 적용 대상을 이렇게 정합니다. 직전 연도의 공급대가 합계액이 8천만원부터 8천만원의 130퍼센트에 해당하는 금액까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액**에 미달하는 개인사업자입니다.법률에는 구체적 금액이 없고 범위만 있습니다. 실제 숫자는 시행령 제109조 제1항에 있고, 현재 1억 400만원입니다.이 구조를 알아두시면 좋은 이유가 있습니다. 기준 금액은 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있습니다. 지금도 8천만원이라고 적힌 오래된 자료가 검색에 남아 있는 것이 그래서입니다. 금액을 확인하실 때는 시행령 제109조를 보셔야 합니다.넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월입니다가장 많이 헷갈리는 지점입니다. 매출이 기준을 넘은 그 순간부터 일반과세자가 되는 것이 아닙니다.부가가치세법 제62조 제1항은 적용 기간을 이렇게 정합니다. 1월 1일부터 12월 31일까지의 공급대가 합계액이 기준 금액 이상이 되는 해의 다음 해 7월 1일부터 그 다음 해 6월 30일까지입니다.정리하면 이렇습니다.- 2025년 한 해 공급대가가 1억 400만원 이상이었다면- 2026년 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 그 상태가 2027년 6월 30일까지 이어집니다넘긴 시점과 실제로 바뀌는 시점 사이에 최대 1년 6개월의 시차가 있습니다. 반대로 매출이 줄어 기준 아래로 내려간 경우에도 같은 구조로 그 다음 해 7월에 간이과세자가 됩니다.신규 사업자는 조금 다릅니다. 제62조 제2항에 따라 최초로 사업을 개시한 해의 다음 해 7월 1일**이 기준이 됩니다.1억 400만원은 「공급대가」입니다공급가액이 아니라 공급대가입니다. 부가가치세가 포함된 금액입니다.간이과세자는 거래할 때 부가가치세를 따로 떼어 표시하지 않으므로, 실무적으로는 받으신 돈 전부가 공급대가입니다. 공급가액 기준으로 계산해서 아직 여유가 있다고 보셨다가 기준을 넘기는 경우가 여기서 나옵니다.작년에 사업을 시작하셨거나 중간에 휴업하신 경우에는 그 기간을 빼고 남은 기간의 공급대가를 12개월로 환산합니다. 시행령 제109조 제3항이고, 1개월 미만의 끝수는 1개월로 봅니다. 사업자등록을 하지 않고 사업하신 기간에 대해서도 국세청은 같은 방식으로 환산한다고 회신한 바 있습니다.금액이 기준 아래여도 간이과세가 안 되는 경우가 있습니다제61조 제1항 단서에 네 가지가 있습니다. 금액만 보고 판단하시면 안 되는 이유입니다.- 간이과세가 적용되지 않는 다른 사업장을 이미 가지고 계신 경우- 업종 자체가 배제되는 경우 — 시행령 제109조 제2항이 광업, 제조업, 도매업 및 상품중개업, 부동산매매업 등을 열거합니다. 제조업 중 최종소비자에게 직접 공급하는 일부 업종은 예외입니다- 부동산임대업이나 과세유흥장소 — 이 업종은 기준선이 다릅니다. 해당 업종의 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상이면 간이과세자로 보지 않습니다- 사업장이 둘 이상인 경우 — 각 사업장이 아니라 합산액으로 판정합니다여기에 하나 더 있습니다. 세무서가 결정이나 경정을 해서 공급대가가 기준 이상이 된 경우에는, 제61조 제6항에 따라 그 결정·경정한 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세자로 봅니다. 소급해서 전부 일반과세자가 되는 것은 아닙니다.전환될 때 한 번만 있는 공제가 있습니다여기가 실무에서 가장 많이 빠지는 부분입니다.간이과세자가 일반과세자로 바뀌면, 그 시점에 가지고 계신 재고품과 건설 중인 자산, 감가상각자산에 대해 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 부가가치세법 제44조입니다. 간이과세자일 때는 매입세액을 온전히 공제받지 못했으니 전환 시점에 정산해 주는 취지입니다.감가상각자산은 범위가 정해져 있습니다. 건물과 구축물은 취득·건설·신축 후 10년 이내, 그 밖의 감가상각자산은 취득·제작 후 2년 이내의 것만 해당합니다.중요한 것은 자동으로 되지 않는다는 점입니다. 시행령 제86조 제1항은 「일반과세 전환 시의 재고품등 신고서」를 작성해 그 변경되는 날의 직전 과세기간에 대한 신고와 함께 제출하도록 정하고 있습니다. 그리고 제3항은 제1항에 따라 신고한 자에 대해서는 공제한다고 적고 있습니다. 신고가 공제의 요건입니다.올해 7월 1일에 전환되신 분이라면 직전 과세기간은 1월 1일부터 6월 30일까지이고, 그 신고기한과 함께였습니다. 신고하신 경우에는 세무서장이 재고금액을 조사해 기한이 지난 후 1개월 이내에 통지하게 되어 있고, 그 기한 안에 통지가 없으면 신고하신 금액을 승인한 것으로 봅니다. 실제 공제는 승인받은 날이 속하는 예정신고기간 또는 과세기간의 매출세액에서 이루어집니다.[요약정리]- 간이과세 기준 금액은 법률이 아니라 시행령 제109조에 있고 현재 1억 400만원입니다- 기준을 넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 기준은 부가가치세가 포함된 공급대가이고, 신규·휴업 기간은 12개월로 환산합니다- 금액이 기준 아래여도 업종·다른 사업장·사업장 합산·부동산임대업 4,800만원 요건에 걸릴 수 있습니다- 전환 시 재고매입세액 공제는 신고해야 받습니다. 신고서를 내지 않으면 공제되지 않습니다전환 여부와 시점은 업종과 사업장 수, 직전 연도 공급대가의 산정 방식에 따라 달라집니다. 확인이 필요하시면 직전 연도 매출 내역과 사업장 현황을 정리해 두시면 검토가 빠릅니다.

안녕하세요.반포세무회계 심현주 세무사입니다.​부가가치세 신고기간을 맞이하여 기본적으로 확인해야할건 어떤게 있을까요?가장 먼저 확인할 부분은 매출입니다.​매출은 기본적으로 신용카드 매출, 현금영수증 매출, 세금계산서 매출이 있습니다.그리고 업종별로 몇가지만 이야기해보겠습니다.​1. 음식점업음식점업의 경우 각종 어플로 매출이 있는 경우 집계되지 않는 부분은 건별로 처리해서 신고하여야 합니다.해당 내역들은 보통 어플사이트 사장님 페이지에 어떻게 신고하여야 하는지 안내되어있습니다.​2. 해외직구 구매대행해외직구 구매대행의경우 매출은 스마트스토어등에서 총매출액으로 신고되나,실질적인 부가가치세 과세대상 매출은 구매가격과 판매가격 사이에 수수료 매출이기 때문에총매출액과 구매대행으로 지출된 금액의 차액이 공급대가가 되어 해당 매출액을 신고하여야 합니다.​3. 부동산임대업부동산임대업의 경우 간주임대료가 문제되는데, 간주임대료의 수입금액포함여부를 신경쓰실 필요가 있습니다.추계신고 예정인 경우에는 수입금액에 포함을,장부작성하여 신고하는 경우에는 수입금액에 포함할 필요는 없습니다.어차피 소득세기간에 확인할 문제이긴 하지만 추계신고시는 간주임대료 계산이 부가가치세법상 간주임대료 계산방법과 같기 떄문에 위와같이 처리하시면 됩니다.​​다음은 매입인데매입관련해서는 사실 요즘엔 다 불러오기가 되기때문에국세청 자료로 불러와지지 않는 종이세금계산서를 반드시 챙기셔야하고,​그외에 개인사업자는 사업용으로 사용한 타인명의(종업원 및 가족) 신용카드 사용내역법인사업자는 임원의 신용카드 사용내역 상 부가가치세는 매입세액 공제 대상입니다.​타인명의 신용카드 매입내역은 공제가 안된다고 알고계시는 분도 많은데사업과 관련이 있는 내용이라면 공제가 가능하다는 점, 꼭 기억해두시기 바랍니다.