일시적 2주택 비과세 사례문의

1. 개요최근 2월 28일 시행령 개정을 통하여 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장되었습니다.개정 전에는 새집을 취득할 때 기존집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 새집을 취득한 날로부터 2년 내 기존집을 양도해야 비과세를 받을 수 있었지만 모두 3년으로 연장된 것입니다.이번 개정을 통해양도소득세 비과세뿐만 아니라 취득세와 종합부동산세의 일시적 2주택이 모두 연장되었으므로당초 2년의 기간이 지나 비과세 기한은 놓치신 분들도 이번 개정 내용을 잘 활용한다면 여러 세목에서 다양한 절세혜택을 누릴 수 있습니다.구분혜택(내용)기본 취득세율조정지역 2주택 중과세율(8%)을배제하고기본취득세율(1~3%)적용양도소득세 비과세, 장기보유특별공제- 양도가12억원 이하 양도세 비과세- 12억원 초과분장기보유특별공제(최대 80%) 적용종합부동산세 1세대 1주택 공제- 기본공제12억원 적용- 고령자·장기보유세액공제(최대 80%) 적용국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자으로 보아 비과세를 적용합니다.(소득세법시행령 제155조 제1항)다만, 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖추어야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있어 사례별로 구분하여 판단해야 합니다.종전에는 조정지역 여부에 따라 신규주택에 이사 및 전입요건이 있어 더욱 복잡한 규정이었지만, 22.05.10 이후 양도분 부터는 이사 및 전입요건이 폐지되었습니다.2. 주요 사례구분내용1종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)2종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)3신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득4종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택5분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택6종전주택 + 직접 건설한 신규주택7종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택※ 각 사례에서는 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다.사례1 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)재개발·재건축 등의 사업으로 신축주택이 완성되었을 때 소유자가 원조합원이라면 해당신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일입니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않으므로 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.예시) 보유하고 있던 주택 중 한 개의 주택이 재건축으로 신축되는 경우 신규주택 취득일10년 전에 A,B 주택을 취득한 1세대가 B주택이 재건축으로 멸실되고 이후 신축되는 경우 B주택의 취득시기는 신축주택의 준공일이 아닌 최초의 취득일이기 때문에비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.사례2 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)사례1과 다르게 원조합원이 아닌 관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다.하지만 소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의2 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례3 : 신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득입주권A를 승계 취득한 상황에서 B주택을 취득한 경우로서입주권A가 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.입주권A를 보유한 상황에서 B주택을 취득한 것이므로 1주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않기 때문입니다.만약입주권A가 없는 상황에서 종전주택B를 취득한 경우에는 B주택을 양도 시 비과세가 적용될 수 있으며,입주권A가 주택으로 완공된 상황에서 주택B를 취득한 경우에는 A주택이 종전주택으로서 A주택 양도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.사례4 : 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택신규주택이 분양권을 취득하여 신축된 주택인 경우 분양권의 취득시기에 따라 판단이 달라집니다.(1) 분양권을 21.1.1 전 취득한 경우분양권은 21년 이후 취득분부터 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함되었습니다. 따라서 21년 전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않으며분양권이 신축주택이 되는 시점을 신규주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 규정 적용이 가능합니다.예시) 21.1.1 전 2개의 분양권을 취득한 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 여부2개의 분양권 중 먼저 신축주택으로 변경된 주택이 종전주택에 해당하며, 1년이 지나 다른 분양권이 신축주택으로 변경되면 신규주택이 되어 종전주택에 대하여일시적 1세대 2주택 비과세 적용이 가능합니다.(2) 분양권을 21.1.1 이후 취득한 경우21년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 위에서 언급했던 입주권을 추가로 취득하는 사례와 유사합니다.소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 21.1.1 이후 분양권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의3 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례5 : 분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택(1) 분양권 모두 21.1.1 전 취득한 경우두 개의 분양권이 모두 21.1.1 전 취득한 것이라면 먼저 취득하는 신축주택이 종전주택이 되며, 나중에 취득하는 신축주택이 신규주택이 되어 각 주택의 취득시기가 1년 이상 경과되는 경우일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됩니다.(2) 분양권 모두 21.1.1 이후 취득한 경우21.1.1 이후 취득한 분양권은 위에 언급한 것처럼 주택 수에 포함되므로일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라분양권 보유시 적용되는 비과세 규정인 소득령 156조의3 비과세 규정도 내용에 따라 적용받을 수 없으므로 유의해야 합니다.사례6 : 종전주택 + 직접 건설한 신규주택직접 건설한 주택의소득세법상 취득시기는 준공일(사용승인일)입니다. 실제가 입주가 늦어지거나, 등기가 늦게 나더라도 신규주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)이므로실제 입주한 날을 취득시기로 오해하여 처분기한을 놓치지 않도록 해야 합니다.사례7 : 종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택일시적 1세대 2주택 비과세는 세대를 기준으로 하므로동일세대원 간 소유권 이전의 경우 신규주택의 취득시기는 증여일이 아닌 증여자가 최초에 취득한 날로 봅니다.따라서 증여의 경우 동일세대원, 별도세대원 여부를 함께 고려해야 합니다.예시) 부모가 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 신규주택의 취득일자녀가 1주택을 보유한 상황에서 부모가 신규주택을 취득하고 이후 자녀에게 신규주택을 증여하는 경우 부모와 자녀가 동일세대원이라면 부모의 신규주택 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 적용이 가능합니다.따라서부모가 취득 후 3년이 이미 경과했다면 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 자녀는 비과세를 적용 받지 못합니다.3. 함께 고려해야 할 사항<1> 동일세대원에게 양도일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 법적 취지는 1세대 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세를 적용하는 것으로서 종전주택 양도 후 1세대가 1주택을 소유해야 합니다.따라서동일세대원에게 양도하거나 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.<2> 다른 비과세 규정과의 중복 적용일시적 1세대 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능합니다. 즉,3개의 1세대가 3채의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.예시)일시적 1세대 2주택자(A,B)가 상속으로 새로운 주택C를 취득함으로써 1세대 3주택인 경우 C주택이 상속주택 특례에 해당한다면 종전주택A를 양도기한 이내 양도 시 1세대 1주택 비과세 규정이 적용됩니다.4. 관련 포스팅내용링크일시적 2주택 양도,취득,종부세 개정내용https://blog.naver.com/highyes_tax/222995322893입주권 보유한 경우 받을 수 있는 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371가족간 고저가매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

1. 기본 이론​사람이 살다보면 새 집으로 이사를 가야할 때가 옵니다. 주택을 소유하는 사람이라면 원래 가지고 있던 주택(이하 “종전주택”)에서 빠져나와 새로운 주택(이하 “신규주택”)으로 움직이게 됩니다. 만약 종전주택 전출일부터 신규주택 전입일까지 그 사이에 간격이 있으면 어떻게 될까요? 이삿짐을 끌어안고 한두 달 짜리 깔세를 살아야 될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 현실적으로는 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 됩니다.​그런데 신규주택으로 이사를 마치고 나서 종전주택을 팔려고 하니, 종전주택 양도일 현재 세대 내에 종전주택과 신규주택, 이상 2채가 있는 상황입니다. 이러면 종전주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세도 못 받고, 다주택자가 되는 걸까요? 그렇게 하면 국민더러 이사를 가지 말든지 깔세를 살라는 소리 밖에 안 됩니다. 그리하여, 이렇게 이사를 가면서 주택이 겹치는 경우에는 이 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 배려하고 있습니다. 이것이 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세]입니다.​일시적이라고 말하려면 기간이 제한되어 있어야 합니다. 신규주택을 사고 나서 종전주택이 기한 내에 양도되어야 합니다. 그런데 신규주택으로 가는데 시간이 좀 걸릴 수도 있고, 종전주택 매수인이 나타나기까지도 시간이 좀 걸릴 수 있습니다. 그래서, 신규주택을 취득하고 나서 3년 내에 종전주택을 매도하는 경우에 [일시적]이라고 말할 수 있다고 합니다.​이때 3년을 판단하는 기준은 종전주택이든 신규주택이든 [취득일/양도일]입니다. 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택의 양도일이 도래해야 합니다. 양도소득세의 세계에서 취득시기/양도시기란 [대금청산일]을 말하고, 현실적으로는 계약서상 잔금을 치른 날이 됩니다. 혹시나 잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 옮기는 경우에는 등기접수일이 취득일이 됩니다. 만약 주택을 개인 매도인한테 사는 것이 아니라 시행사한테 사는 경우(분양 아파트)에도 분양대금 잔금을 치른 날이 취득일이고, 그 전에 등기하면 등기접수일이 취득일입니다. 일반적인 경우랑 똑같습니다. (혹시나 분양대금을 다 줬는데도 공사가 안 끝나면 준공일) 앞으로는 이해의 편의를 위해 잔금 치른 날 동시에 등기를 옮긴다고 가정하겠습니다.​3년 내에 종전주택을 양도하는 것이 핵심이지만, 여기에 한 가지만 요건을 더 추가합니다. 바로 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년의 간격이 필요합니다. 즉, 헌 집 산지 1년도 안 되서 새 집을 사는 것은, 과연 이사 목적이 맞냐는 것입니다. 물론 이사를 자주 다닐 수도 있지만, 세법에서는 종전주택 취득 후 최소 1년은 지나서 신규주택을 취득해야 한다고 말합니다. 대부분의 납세자들이 충족하기가 쉬운 요건이므로, 결국 이 제도의 핵심은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도했느냐가 핵심이라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. (생략)​​​2. 처분기한 요건 변화​원래는 3년이 처분 기한입니다. 지금도 원칙은 그렇습니다. 하지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우(하나라도 비규제지역이면 논외)에는 처분기한이 단축됩니다. 어째서일까요? 우선 얼른얼른 종전주택을 내놓게 하여 공급을 원활하게 하려는 측면도 있습니다. 또, 조정대상지역에서 3년이란 시간이면 비규제지역에서 30년의 시세차익이 발생하고도 남는 시간이기 때문에, 다주택자들이 시간을 질질 끌면서 시세차익과 비과세 혜택을 둘 다 누리는 상황이 많아졌습니다. 원래 이사의 편의를 봐주려고 만든 법률이, 취지와 다르게 활용된 것입니다.​처음으로 처분기한을 단축시킨 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년을 2년으로 단축시켰습니다. 그랬더니 억울한 사람이 생겼습니다. 9월 12일까지만 해도, 신규주택을 취득하고 나서 3년 안에 종전주택을 팔면 된다고 생각했을텐데요, 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황에 처하게 된 사람들이 있습니다. 어떤 사람들은 신규주택 취득하고 2년이 이미 지난 사람도 있습니다. 그래서 혼란을 피하기 위해 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 3년을 적용하기로 했습니다.​두 번째로 처분기한을 단축시킨 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고요, 진짜 취지에 맞도록 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이번에도 역시 억울한 사람이 생겼습니다. 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황이 되었거든요. 역시 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 2년이나 3년을 적용하기로 했습니다.​그리고 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있었습니다. 그러면 신규주택을 취득하고도 종전주택에서 세입자가 나갈 때까지 좀 더 기다렸다가 이동해야 겠죠? 그런데 세입자 임대차계약은 길면 2년(지금은 4년)까지도 이어집니다. 그러니, 신규주택 취득일에 세입자가 있으면 처분기한이 최대 2년까지도 늘어날 수 있도록 조치했습니다.​법률 변화 때문에 억울한 사람도 있지만, 조정대상지역 변경 때문에 억울한 사람도 있죠. 종전주택은 조정대상지역이지만 신규주택은 조금 외진 곳을 선택해서, 3년의 처분기한을 생각했던 사람이 있었겠지요. 그랬는데 갑자기 조정대상지역이 되는 바람에 1년 내에 종전주택을 처분해야 할 뿐만 아니라 이사까지 부랴부랴 가게 되면 난처합니다. 신규주택을 조정대상지역 지정 전에 취득한 사람이나, 지정 전에 계약하고 계약금을 넣은 사람은 3년의 처분기한이 적용됩니다.​바꿔 말하면, [신규주택을 (계약금은 당연히 넣었다 치고) 언제 계약했느냐?] 가 처분기한을 정하는 결정적인 요소라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​부 칙 <대통령령 제29242호, 2018. 10. 23.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제159조의3의 개정규정은 2020년 1월 1일부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​부 칙 <대통령령 제30395호, 2020. 2. 11.>제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

3. 논란​편하게 생각하면, 신규주택을 언제 계약했느냐를 가지고, 종전주택 처분기한이 3년인지 2년인지 1년인지를 판단하면 됩니다. 이때 계약이라는 것은, 이미 다 지어진 아파트를 계약할 때는 매수인과 매도인이 만나서 중개사 사무실에서 계약하고 계약금을 넣는 날을 말합니다. 그리고 아직 지어지지 않은 새 아파트라면, 시행사와 분양계약을 하는 날을 말합니다. 만약 새 아파트라면, 분양계약일과 잔금일이 몇 년의 간격이 있을 수도 있지요.​그런데, 경과규정에 어떤 문구가 문제가 되기 시작했습니다. 한 기사를 통해 논란이 시작되었는데, 기사는 아래를 참고하세요. 국세청 말 믿고 세금 안냈는데… 일시적 2주택자, 양도세 폭탄 우려 (naver.com)​첫 번째 부칙을 다시 한 번 잘 보시면, [2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 / 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우]라고 되어 있는 것은 확실합니다. 그런데 그 앞에 분명 이런 표현이 있습니다. [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 라는 주어가 써 있습니다. [종전주택을 가진 사람이 신규주택으로 이사가는 거니까, 당연한거 아니야?] 라고 생각할 수 있습니다.​그런데 특이한 상황에 있는 사람들이 있습니다. 새 아파트를 분양 받아서 종전주택으로 삼으려고 했는데, 마침 더 좋은 아파트를 분양받게 된 케이스입니다. 첫 아파트에서 살다가, 두 번째 아파트가 완성되면 그 쪽으로 옮겨서 살아야겠다고 마음먹었습니다. 이때 두 번째 아파트가 신규주택이 됩니다. 신규주택의 분양계약일이 2018년 9월 13일 이전이어서, 두 번째 아파트 잔금 치르고 나서 3년 안에 첫 번째 아파트를 팔면 되겠다고 판단했습니다. 이런 경우에 첫 번째 아파트와 두 번째 아파트의 취득일 (각 아파트의 잔금일)은 1년이 차이가 나는 점은 괜찮다고 가정합니다.​그런데, 부칙에서는 분명, [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 신규주택 계약을 2018년 9월 13일 이전에 해야 한다고 했습니다. 신규주택 계약일에, 조정대상지역에 종전 주택이 아직 없는 사람, 그러니까 분양권으로 가지고 있는 상태에서 신규주택을 분양계약한 경우는 어떻게 되는 걸까요?​널널하게 보면, [종전주택을 취득할 것이 예정되어 있기 때문에, 신규주택 분양계약일만 놓고 판단하여 3년을 보면 된다]라고 할 수 있습니다.​엄격해석하면, [종전의 ‘주택’을 보유한 것은 아니다]라고 할 수 있습니다. 그러면 종전의 것이 주택이 된 상태에서야 비로소 신규주택의 계약 또는 취득을 논할 수 있습니다. 그러니, 종전 주택이 완성되기를 기다렸다가, 주택이 되고 나면, 그때 비로소 신규주택의 판정을 해야 합니다. 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 분양계약한 자도, 종전주택이 완성되지 않았다면 3년의 처분기한이 적용되지 않을 수 있습니다.​예를 들어 봅니다.​2018년 9월 13일 이전에 종전주택도 분양계약을 하고, 신규주택도 분양계약을 했다고 합시다. 18년 말에 종전주택이 완성되고 나서 1년이 조금 지나 19년 말에 신규주택이 완성되었습니다.​널널하게 생각한다면 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했기 때문에, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내에 팔면 됩니다. 엄격하게 생각한다면, 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했어도, 종전주택이 주택이 아니었던 기간은 소용이 없고, 종전주택이 완성된 18년 말이 중요합니다. 그러므로 신규주택도 18년 9월 13일 이후에 확보한 것이 되어 신규주택 취득일부터 2년 내에 종전주택을 팔아야 한다는 것입니다. 그러니 2021년 말까지 2년 내에 종전주택을 팔아야 합니다.​무엇이 맞을까요? 오늘 나온 해석에 따르면, 엄격해석이 맞는다고 합니다. 종전주택이 취득되고 나서야 비로소 신규주택의 취득을 논할 수 있다고 합니다. 참고로, 종전주택 취득일, 신규주택 계약일, 신규주택 취득일 중 어느 한 날이라도 조정대상지역이 아니었다면, 3년의 처분기한이 적용됩니다.​

3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택​신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.​이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.​그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.​신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. ​서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.​신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.​​​4. 전입 후 거주기간​법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.​양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06​[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부​[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임​[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부​[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.

일시적2주택자의 보유기간 기산일​사전-2021-법령해석재산-1305[ 요 지 ]「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것임[ 답변내용 ]​귀 사전답변 신청의 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 같은 법 시행령 같은 조 제5항에 따른 보유기간 계산방법에 대해서는 기존해석사례(사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.)를 참고하시기 바랍니다. 끝.사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.사전답변 신청의 사실관계와 같이 2주택을 보유하던 1세대가 1주택 외의 주택을 양도하여「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제154조​1. 사실관계○ ’17.06.19.A주택(종전주택) 취득○ ’20.06.10. B주택 취득○ ’20.07.28.B주택 양도○ ’21.01.25. C주택(신규주택) 취득○ ’21.09.01.A주택(종전주택) 양도* 1세대 1주택의 특례(상증령§155①) 요건 충족한 것으로 전제