1. 개요
최근 2월 28일 시행령 개정을 통하여 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이 조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장되었습니다.
개정 전에는 새집을 취득할 때 기존집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 새집을 취득한 날로부터 2년 내 기존집을 양도해야 비과세를 받을 수 있었지만 모두 3년으로 연장된 것입니다.
이번 개정을 통해 양도소득세 비과세뿐만 아니라 취득세와 종합부동산세의 일시적 2주택이 모두 연장되었으므로 당초 2년의 기간이 지나 비과세 기한은 놓치신 분들도 이번 개정 내용을 잘 활용한다면 여러 세목에서 다양한 절세혜택을 누릴 수 있습니다.
국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자으로 보아 비과세를 적용합니다.(소득세법시행령 제155조 제1항)
다만, 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖추어야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있어 사례별로 구분하여 판단해야 합니다.
종전에는 조정지역 여부에 따라 신규주택에 이사 및 전입요건이 있어 더욱 복잡한 규정이었지만, 22.05.10 이후 양도분 부터는 이사 및 전입요건이 폐지되었습니다.
2. 주요 사례
※ 각 사례에서는 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다.
사례1 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)
재개발·재건축 등의 사업으로 신축주택이 완성되었을 때 소유자가 원조합원이라면 해당 신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일입니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로 신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않으므로 비과세 적용이 불가능 할 수 있습니다.
사례2 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)
사례1과 다르게 원조합원이 아닌 관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면 신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다.
하지만 소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로 신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.
다만, 이와 유사한 소득령 156조의2 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.
사례3 : 신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득
입주권A를 승계 취득한 상황에서 B주택을 취득한 경우로서 입주권A가 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.
입주권A를 보유한 상황에서 B주택을 취득한 것이므로 1주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않기 때문입니다.
만약 입주권A가 없는 상황에서 종전주택B를 취득한 경우에는 B주택을 양도 시 비과세가 적용될 수 있으며, 입주권A가 주택으로 완공된 상황에서 주택B를 취득한 경우에는 A주택이 종전주택으로서 A주택 양도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.
사례4 : 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택
신규주택이 분양권을 취득하여 신축된 주택인 경우 분양권의 취득시기에 따라 판단이 달라집니다.
(1) 분양권을 21.1.1 전 취득한 경우
분양권은 21년 이후 취득분부터 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함되었습니다. 따라서 21년 전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않으며 분양권이 신축주택이 되는 시점을 신규주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 규정 적용이 가능합니다.
(2) 분양권을 21.1.1 이후 취득한 경우
21년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 위에서 언급했던 입주권을 추가로 취득하는 사례와 유사합니다.
소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로 신규주택을 최초에 21.1.1 이후 분양권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.
다만, 이와 유사한 소득령 156조의3 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.
사례5 : 분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택
(1) 분양권 모두 21.1.1 전 취득한 경우
두 개의 분양권이 모두 21.1.1 전 취득한 것이라면 먼저 취득하는 신축주택이 종전주택이 되며, 나중에 취득하는 신축주택이 신규주택이 되어 각 주택의 취득시기가 1년 이상 경과되는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용 됩니다.
(2) 분양권 모두 21.1.1 이후 취득한 경우
21.1.1 이후 취득한 분양권은 위에 언급한 것처럼 주택 수에 포함되므로 일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라 분양권 보유시 적용되는 비과세 규정인 소득령 156조의3 비과세 규정도 내용에 따라 적용받을 수 없으므로 유의해야 합니다.
사례6 : 종전주택 + 직접 건설한 신규주택
직접 건설한 주택의 소득세법상 취득시기는 준공일(사용승인일)입니다. 실제가 입주가 늦어지거나, 등기가 늦게 나더라도 신규주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)이므로 실제 입주한 날을 취득시기로 오해하여 처분기한을 놓치지 않도록 해야 합니다.
사례7 : 종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택
일시적 1세대 2주택 비과세는 세대를 기준으로 하므로 동일세대원 간 소유권 이전의 경우 신규주택의 취득시기는 증여일이 아닌 증여자가 최초에 취득한 날로 봅니다.
따라서 증여의 경우 동일세대원, 별도세대원 여부를 함께 고려해야 합니다.
3. 함께 고려해야 할 사항
<1> 동일세대원에게 양도
일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 법적 취지는 1세대 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세를 적용하는 것으로서 종전주택 양도 후 1세대가 1주택을 소유해야 합니다.
따라서 동일세대원에게 양도하거나 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.
<2> 다른 비과세 규정과의 중복 적용
일시적 1세대 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능합니다. 즉, 3개의 1세대가 3채의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.
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