일시적 2주택 비과세 관련 문의

1. 기본 이론​사람이 살다보면 새 집으로 이사를 가야할 때가 옵니다. 주택을 소유하는 사람이라면 원래 가지고 있던 주택(이하 “종전주택”)에서 빠져나와 새로운 주택(이하 “신규주택”)으로 움직이게 됩니다. 만약 종전주택 전출일부터 신규주택 전입일까지 그 사이에 간격이 있으면 어떻게 될까요? 이삿짐을 끌어안고 한두 달 짜리 깔세를 살아야 될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 현실적으로는 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 됩니다.​그런데 신규주택으로 이사를 마치고 나서 종전주택을 팔려고 하니, 종전주택 양도일 현재 세대 내에 종전주택과 신규주택, 이상 2채가 있는 상황입니다. 이러면 종전주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세도 못 받고, 다주택자가 되는 걸까요? 그렇게 하면 국민더러 이사를 가지 말든지 깔세를 살라는 소리 밖에 안 됩니다. 그리하여, 이렇게 이사를 가면서 주택이 겹치는 경우에는 이 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 배려하고 있습니다. 이것이 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세]입니다.​일시적이라고 말하려면 기간이 제한되어 있어야 합니다. 신규주택을 사고 나서 종전주택이 기한 내에 양도되어야 합니다. 그런데 신규주택으로 가는데 시간이 좀 걸릴 수도 있고, 종전주택 매수인이 나타나기까지도 시간이 좀 걸릴 수 있습니다. 그래서, 신규주택을 취득하고 나서 3년 내에 종전주택을 매도하는 경우에 [일시적]이라고 말할 수 있다고 합니다.​이때 3년을 판단하는 기준은 종전주택이든 신규주택이든 [취득일/양도일]입니다. 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택의 양도일이 도래해야 합니다. 양도소득세의 세계에서 취득시기/양도시기란 [대금청산일]을 말하고, 현실적으로는 계약서상 잔금을 치른 날이 됩니다. 혹시나 잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 옮기는 경우에는 등기접수일이 취득일이 됩니다. 만약 주택을 개인 매도인한테 사는 것이 아니라 시행사한테 사는 경우(분양 아파트)에도 분양대금 잔금을 치른 날이 취득일이고, 그 전에 등기하면 등기접수일이 취득일입니다. 일반적인 경우랑 똑같습니다. (혹시나 분양대금을 다 줬는데도 공사가 안 끝나면 준공일) 앞으로는 이해의 편의를 위해 잔금 치른 날 동시에 등기를 옮긴다고 가정하겠습니다.​3년 내에 종전주택을 양도하는 것이 핵심이지만, 여기에 한 가지만 요건을 더 추가합니다. 바로 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년의 간격이 필요합니다. 즉, 헌 집 산지 1년도 안 되서 새 집을 사는 것은, 과연 이사 목적이 맞냐는 것입니다. 물론 이사를 자주 다닐 수도 있지만, 세법에서는 종전주택 취득 후 최소 1년은 지나서 신규주택을 취득해야 한다고 말합니다. 대부분의 납세자들이 충족하기가 쉬운 요건이므로, 결국 이 제도의 핵심은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도했느냐가 핵심이라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. (생략)​​​2. 처분기한 요건 변화​원래는 3년이 처분 기한입니다. 지금도 원칙은 그렇습니다. 하지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우(하나라도 비규제지역이면 논외)에는 처분기한이 단축됩니다. 어째서일까요? 우선 얼른얼른 종전주택을 내놓게 하여 공급을 원활하게 하려는 측면도 있습니다. 또, 조정대상지역에서 3년이란 시간이면 비규제지역에서 30년의 시세차익이 발생하고도 남는 시간이기 때문에, 다주택자들이 시간을 질질 끌면서 시세차익과 비과세 혜택을 둘 다 누리는 상황이 많아졌습니다. 원래 이사의 편의를 봐주려고 만든 법률이, 취지와 다르게 활용된 것입니다.​처음으로 처분기한을 단축시킨 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년을 2년으로 단축시켰습니다. 그랬더니 억울한 사람이 생겼습니다. 9월 12일까지만 해도, 신규주택을 취득하고 나서 3년 안에 종전주택을 팔면 된다고 생각했을텐데요, 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황에 처하게 된 사람들이 있습니다. 어떤 사람들은 신규주택 취득하고 2년이 이미 지난 사람도 있습니다. 그래서 혼란을 피하기 위해 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 3년을 적용하기로 했습니다.​두 번째로 처분기한을 단축시킨 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고요, 진짜 취지에 맞도록 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이번에도 역시 억울한 사람이 생겼습니다. 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황이 되었거든요. 역시 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 2년이나 3년을 적용하기로 했습니다.​그리고 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있었습니다. 그러면 신규주택을 취득하고도 종전주택에서 세입자가 나갈 때까지 좀 더 기다렸다가 이동해야 겠죠? 그런데 세입자 임대차계약은 길면 2년(지금은 4년)까지도 이어집니다. 그러니, 신규주택 취득일에 세입자가 있으면 처분기한이 최대 2년까지도 늘어날 수 있도록 조치했습니다.​법률 변화 때문에 억울한 사람도 있지만, 조정대상지역 변경 때문에 억울한 사람도 있죠. 종전주택은 조정대상지역이지만 신규주택은 조금 외진 곳을 선택해서, 3년의 처분기한을 생각했던 사람이 있었겠지요. 그랬는데 갑자기 조정대상지역이 되는 바람에 1년 내에 종전주택을 처분해야 할 뿐만 아니라 이사까지 부랴부랴 가게 되면 난처합니다. 신규주택을 조정대상지역 지정 전에 취득한 사람이나, 지정 전에 계약하고 계약금을 넣은 사람은 3년의 처분기한이 적용됩니다.​바꿔 말하면, [신규주택을 (계약금은 당연히 넣었다 치고) 언제 계약했느냐?] 가 처분기한을 정하는 결정적인 요소라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​부 칙 <대통령령 제29242호, 2018. 10. 23.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제159조의3의 개정규정은 2020년 1월 1일부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​부 칙 <대통령령 제30395호, 2020. 2. 11.>제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

일시적2주택자의 보유기간 기산일​사전-2021-법령해석재산-1305[ 요 지 ]「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것임[ 답변내용 ]​귀 사전답변 신청의 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 같은 법 시행령 같은 조 제5항에 따른 보유기간 계산방법에 대해서는 기존해석사례(사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.)를 참고하시기 바랍니다. 끝.사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.사전답변 신청의 사실관계와 같이 2주택을 보유하던 1세대가 1주택 외의 주택을 양도하여「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제154조​1. 사실관계○ ’17.06.19.A주택(종전주택) 취득○ ’20.06.10. B주택 취득○ ’20.07.28.B주택 양도○ ’21.01.25. C주택(신규주택) 취득○ ’21.09.01.A주택(종전주택) 양도* 1세대 1주택의 특례(상증령§155①) 요건 충족한 것으로 전제

3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택​신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.​이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.​그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.​신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. ​서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.​신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.​​​4. 전입 후 거주기간​법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.​양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06​[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부​[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임​[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부​[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.

3. 논란​편하게 생각하면, 신규주택을 언제 계약했느냐를 가지고, 종전주택 처분기한이 3년인지 2년인지 1년인지를 판단하면 됩니다. 이때 계약이라는 것은, 이미 다 지어진 아파트를 계약할 때는 매수인과 매도인이 만나서 중개사 사무실에서 계약하고 계약금을 넣는 날을 말합니다. 그리고 아직 지어지지 않은 새 아파트라면, 시행사와 분양계약을 하는 날을 말합니다. 만약 새 아파트라면, 분양계약일과 잔금일이 몇 년의 간격이 있을 수도 있지요.​그런데, 경과규정에 어떤 문구가 문제가 되기 시작했습니다. 한 기사를 통해 논란이 시작되었는데, 기사는 아래를 참고하세요. 국세청 말 믿고 세금 안냈는데… 일시적 2주택자, 양도세 폭탄 우려 (naver.com)​첫 번째 부칙을 다시 한 번 잘 보시면, [2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 / 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우]라고 되어 있는 것은 확실합니다. 그런데 그 앞에 분명 이런 표현이 있습니다. [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 라는 주어가 써 있습니다. [종전주택을 가진 사람이 신규주택으로 이사가는 거니까, 당연한거 아니야?] 라고 생각할 수 있습니다.​그런데 특이한 상황에 있는 사람들이 있습니다. 새 아파트를 분양 받아서 종전주택으로 삼으려고 했는데, 마침 더 좋은 아파트를 분양받게 된 케이스입니다. 첫 아파트에서 살다가, 두 번째 아파트가 완성되면 그 쪽으로 옮겨서 살아야겠다고 마음먹었습니다. 이때 두 번째 아파트가 신규주택이 됩니다. 신규주택의 분양계약일이 2018년 9월 13일 이전이어서, 두 번째 아파트 잔금 치르고 나서 3년 안에 첫 번째 아파트를 팔면 되겠다고 판단했습니다. 이런 경우에 첫 번째 아파트와 두 번째 아파트의 취득일 (각 아파트의 잔금일)은 1년이 차이가 나는 점은 괜찮다고 가정합니다.​그런데, 부칙에서는 분명, [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 신규주택 계약을 2018년 9월 13일 이전에 해야 한다고 했습니다. 신규주택 계약일에, 조정대상지역에 종전 주택이 아직 없는 사람, 그러니까 분양권으로 가지고 있는 상태에서 신규주택을 분양계약한 경우는 어떻게 되는 걸까요?​널널하게 보면, [종전주택을 취득할 것이 예정되어 있기 때문에, 신규주택 분양계약일만 놓고 판단하여 3년을 보면 된다]라고 할 수 있습니다.​엄격해석하면, [종전의 ‘주택’을 보유한 것은 아니다]라고 할 수 있습니다. 그러면 종전의 것이 주택이 된 상태에서야 비로소 신규주택의 계약 또는 취득을 논할 수 있습니다. 그러니, 종전 주택이 완성되기를 기다렸다가, 주택이 되고 나면, 그때 비로소 신규주택의 판정을 해야 합니다. 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 분양계약한 자도, 종전주택이 완성되지 않았다면 3년의 처분기한이 적용되지 않을 수 있습니다.​예를 들어 봅니다.​2018년 9월 13일 이전에 종전주택도 분양계약을 하고, 신규주택도 분양계약을 했다고 합시다. 18년 말에 종전주택이 완성되고 나서 1년이 조금 지나 19년 말에 신규주택이 완성되었습니다.​널널하게 생각한다면 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했기 때문에, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내에 팔면 됩니다. 엄격하게 생각한다면, 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했어도, 종전주택이 주택이 아니었던 기간은 소용이 없고, 종전주택이 완성된 18년 말이 중요합니다. 그러므로 신규주택도 18년 9월 13일 이후에 확보한 것이 되어 신규주택 취득일부터 2년 내에 종전주택을 팔아야 한다는 것입니다. 그러니 2021년 말까지 2년 내에 종전주택을 팔아야 합니다.​무엇이 맞을까요? 오늘 나온 해석에 따르면, 엄격해석이 맞는다고 합니다. 종전주택이 취득되고 나서야 비로소 신규주택의 취득을 논할 수 있다고 합니다. 참고로, 종전주택 취득일, 신규주택 계약일, 신규주택 취득일 중 어느 한 날이라도 조정대상지역이 아니었다면, 3년의 처분기한이 적용됩니다.​

1. 서론​요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.​종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.​그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.​​2. 증여​1) 장점​원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.​2) 단점​양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.​​3. 부담부증여​1) 장점​증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.​2) 단점​세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.​​4. 저가매매​1) 장점​증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.​​5. 교환​1) 장점​저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.​​6. 캠코 매각 의뢰​1) 장점​의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.​2) 단점​한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)​​7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.​1) 장점​환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.​2) 단점​주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.​지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득​서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점