부모님 아파트 지분매입시 저가매수 가능할까요?

안녕하세요심현주 세무사입니다​본 포스팅은 2020년 10월에 작성되었습니다.오늘은 공동명의 설정시 알아두어야 할 점에 대해 말씀드리려고요.​공동명의의 장점양도시 양도가액이 지분율로 나뉘어지고기본공제가 2번 적용되고,​만약 종합부동산세 대상이라면인별로 6억씩 공제가 됩니다.​공동명의로 취득할 때 주의할 점예전 글에 증여를 통한 공동명의 설정을 추천드린바 있는데요,증여가 아니라 취득시에 지분을 설정할 때는 지분을 어떻게 설정해야할까요?​답 : 매수대금의 지불액만큼!​​예를들어 10억짜리 아파트를 산다고 했을때부부가 각각 5억씩 내는 경우지분율을 50대 50으로 반반씩 설정할 수 있습니다.매입을 위해 지급한 금액 이상의 지분율을 설정한다면??만약 각각 4억,6억씩 지불했는데지분율은 반반으로 했다면?​국세청에서는 자기지분을 초과하여 대금을 지급한 부분에 대해서 증여로 봅니다.예외만약, 부부중 한쪽이 매수대금을 모두 냈지만이 대금은 명의만 그 사람의 명의일 뿐 공동사업을 통해 형성된 재산이라면?​이렇게 공동명의 지분설정도 신경쓸게 있답니다.사실 부부간 증여는 6억까지 공제되므로공동명의 지분설정에 따른 리스크는 거의 없지만​다른 증여재산이 있을경우 합산될 수 있기때문에잊지말고 짚어보시기 바랍니다.​그럼 다음 글에서 또 뵈어요

세무컨설팅 세로움1. 개요1인 법인, 가족법인에게 부동산을 양도하는 이유는 다양합니다.(1) 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세를 위한주택 수 제외 목적(2) 1인 법인을 설립하여임대소득, 건강보험료 등 여러 절세 목적으로 운영하기 위함(3) 양도차익이 큰 부동산의양도소득세 절세 목적(4) 법인을 활용한증여세, 상속세 절세 목적(1) 소득세법에 따라 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자들은 보유하던 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 하지만 해당 주택 외 오피스텔 등 세법상 주택에 포함되는 부동산을 보유하고 있어 비과세 적용이 어려운 경우가 있습니다.최근 소득세법시행령 개정에 따라 일시적 2주택 처분 기한이 3년으로 연장되어 기타 보유주택을 빠르게 매도하고 종전주택을 양도하여 비과세를 받으려고 하지만 현재 시장에서 매수자를 찾기가 쉽지 않아 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 이때법인에게 양도를 하여 개인의 주택시켜 비과세를 받을 수 있게 됩니다.(2) 또는 부동산 임대소득 외 근로소득, 사업소득 등이 많아 임대소득에 대한 종합소득세 부담이 높아1인 법인으로 소유권을 변경하여 임대소득과 건강보험료 절세효과등을 누릴 수 있습니다.(3) 만약 부동산 취득 후 시세가 많이 올라 높은 양도소득세가 고민이라면,법인에게 소유권을 한번 이전하여 실제 부담되는 양도에 대한 세금을 절세할 수 있습니다.(4) 고가의 부동산을 소유하고 있는 부모님이 상속세가 걱정이시라면법인을 활용하여 증여세 및 상속세를 절세할 수 있습니다.위와 같이 법인을 활용할 수 있는 상황은 다양하지만 이를 활용하기 위해서는 1인 법인, 가족법인은 특수관계법인으로서 발생하는 세무상 이슈를 함께 검토해야 합니다.2. 법인, 가족법인에게 저가양도 시 세무상 이슈<1> 양도자(개인) : 부당행위계산 부인개인이 특수관계인인 법인으로부터 시가보다높은 가격으로 부동산을 매입(고가매입)하거나, 시가보다낮은 가격으로 부동산을 양도(저가양도)한 때시가와 대가(거래가액)의 차액이 min(시가의 5%, 3억원)를 초과하는 경우부당행위계산 부인에 해당합니다.이는 개인이 특수관계인인 법인에게 저가로 양도하여 양도소득세 부담을 줄이는 행위를 방지하기 위하여 양도가액을 대가(거래가액)가 아닌 시가로 보아 계산합니다.예를 들어 20억원의 부동산을 특수관계인인 법인에게 10억원에 저가양도하는 경우에도개인의 양도소득세는 10억원이 아닌 20억원을 양도가액으로 하여 재계산하는 것입니다.[절세방안]부당행위계산 부인에 따라 양도가액이 시가로 재계산되므로 양도소득세비과세나 감면 적용되는 부동산이거나 근린생활시설 등 부동산이 공시지가 등의 기준시가로 평가액이 적용될 수 있도록 양도시기를 조절한다면 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.다만, 주택의 경우 취득세와 종부세의 세부담이 개인보다 높으므로 유의해야 합니다.[시가]양도가액의 기준이 되는 세법상 시가란 상속세및증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액으로서 다음의 가액으로 합니다.(1) 해당 부동산의 최근 거래가액, 경·공매가액, 수용가액, 감정평가액 또는 유사한 부동산의 최근 매매사례가액(2) 위 (1)의 가액이 없는 경우 기준시가액(공시지가 등)[특수관계인]소득세법에서의 특수관계인은 국세기본법의 특수관계인 범위를 따르고 있으며, 국세기본법은 본인이 개인인 경우와 법인인 경우를 구분하여 규정하고 있으나, 소득세법은 본인이 개인인 경우를 준용합니다. 국세기본법에 따라 1인 법인 또는 가족법인은 특수관계인에 해당하게 됩니다.<2> 양수자(법인)법인이 저가로 양수하는 경우 법인은 이익이 발생하지만그 이익에 대해서는 세금을 부과하지 않습니다.법인세법에 따른 부당행위계산의 부인은 법인이 특수관계인 개인으로부터 고가로 양수하는 경우 적용하며저가양수에는 적용되지 않습니다.[절세방안]이러한 이익은 이후 법인이 부동산을 처분할 때 양도차익에 대하여 법인세를 부과하는 것으로 정리되지만법인세 세율은 9%~24%로서 개인의 양도소득세 6~45%보다 낮은 세율이 적용되므로 이를 활용하여 절세효과를 얻을 수 있습니다.<3> 법인의 주주 : 증여 의제법인은 처분이익에 대한 법인세를 모두 부담하지만, 법인이 부동산을 저가로 양수하면서 법인의 주식 가치가 증가하게 되므로법인의 주주에게 이익이 됩니다.저가 양도에 따라 이러한 이익을 특정 주주가 증여 받은 것으로 보아 상속세및증여세법에 따른특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정이 적용될 수 있습니다.세법상시가와 실제 지급한 대가(거래가액)의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)를 초과하는 경우 주주에게 지분율에 해당하는 증여세를 과세합니다.[증여금액]증여금액은 법인의 이익(시가-대가)에서 그 이익에 대한 법인세 상당액을 차감한 금액입니다.= (법인의 이익 – 법인세 상당액) * 해당 주주의 지분비율[증여세 과세기준금액]주주별로 산출한 위 증여금액이 1억원 미만이 경우에는 증여금액이 있더라도 증여세를 부과하지 않습니다. 따라서 해당 과세기준금액을 활용한다면 증여세 부과 없이 매매거래를 진행할 수 있습니다.[양도자가 주주인 경우]개인이 특수관계인인 법인에게 시가보다 30% 이하로 양도하여 증여 의제 규정이 적용되는 경우라 하더라도양도자 본인의 지분에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.만약 본인에게 증여세가 과세 된다면본인이 본인에게 증여하는 불합리한 논리가 적용되는 것이므로 상증세법에 따른 증여 의제 대상에 해당하지 않습니다.3. 정리하며개인이 절세의 목적으로 부동산을 법인에게 양도하는 경우개인의 양도소득세 뿐만 아니라, 법인의 취득세, 보유세, 이후 법인의 양도차익에 대한 법인세, 주주에 대한 증여세를 고려해야 합니다. 또한 양도 이후법인을 운용하면서 발생되는 법인세와 법인의 이익을 주주를 비롯한 개인으로 환원할 때 발생되는 종합소득세까지 함께 고려해야 합니다.개인과 법인 간의 부동산 거래는 여러 종류의 세금이 부과되는만큼 사전에 세무상 이슈에 대한 충분한 검토를 통하여 가장 알맞는 절세 계획 수립이 필요합니다.4. 관련 절세 컨설팅내용링크가족법인에게 부동산 증여를 통한 절세방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222590378937개인vs법인 부동산 투자 어떤게 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222437592669부모, 자식에게 저가매매 및 교환을 통한 절세방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 일시적 2주택 비과세 요건 중 종전주택 처분하는 기한이 있는데 이때 처분을 가족에게 매매나 부담부증여하는 경우 비과세가 가능한지 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,종전주택을별도 세대인 가족에게 양도하거나 부담부증여하는 경우,종전주택의 처분으로 인정이 되어비과세 적용이 가능합니다.일시적 2주택이라, 종전주택을 3년이나 1년안에 처분해야겠는데 원하는 가격에 팔리지 않거나 남에게 파느니 가족에게 양도하거나 부담부증여를 한 경우인데별도 세대인 가족에게 종전주택을 양도하거나 부담부증여하는 경우, 종전주택의 처분으로 인정이 됩니다. 따라서, 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1993 , 2004.12.07[ 제 목 ]일시적 1세대 2주택자가 1주택을 부담부증여하는 경우[ 요 지 ]일시적 2주택자가 다른 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부 증여하는 경우 1세대1주택 비과세 적용됨[ 회 신 ]소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 부담부증여시 인계하는 채무액은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 증여재산이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.따라서 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부증여한 귀 질의의 경우에도 같은법 시행령 제155조 제1항에 의하여 1세대 1주택의 비과세특례를 적용할 수 있는 것입니다.물른 여기서, 별도 세대인 가족에게 처분하더라도저가로 파는 경우와 부담부증여로 하는 경우는 부당행위계산부인 및 증여 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.종전주택을동일 세대원에게양도하거나 부담부증여를 하는 경우,비과세 적용이 되지 않습니다.별도 세대인 가족이 아니라, 동일 세대원에게 양도나 부담부증여를 한 경우는 일시적 2주택 비과세로 인정이 되지 않습니다.비과세를 적용하지 않는 이유는 일시적 2주택 비과세를 적용해주는 취지가 종전주택을 처분하여 1주택이 됨을 가정한 것인데, 양도를 한 이후에도 다시 1세대 2주택이 되기 때문입니다.○ 서면인터넷방문상담4팀-2249, 2006.07.13.[ 제 목 ]일시적 2주택으로 인한 1세대1주택 비과세 해당 여부[ 요 지 ]일시적 2주택을 보유하던 중 종전의 주택을 동일세대원에게 양도한 경우 1세대1주택의 특례규정을 적용받을 수 없는 것임[ 회 신 ]국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기의 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.○ 사실관계- 1996.10. 처가 A주택(수도권 아님) 취득ㆍ이전 및 이후 세대원 전체의 다른 주택은 없음- 2005. 7. 8. 장모로부터 처, 아들, 딸 명의로 1채를 증여받음. 따라서 A주택은 2006. 6월 현재 일시적인 2주택의 기간에 해당함- 2006. 6월 중 처로부터 A주택을 매매 취득하려함 (물론 대가관계는 있으며 이는 입증 가능하다고 가정)○ 질의A주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 일시적인 2주택에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되는 것인지종전주택의공동명의 일부 지분을 동일 세대원이 인수받아 처분한 경우, 인수 지분은 일시적 2주택 비과세 되지 않습니다.종전주택이 본인과 타인의 공동명의인 경우, 그 종전주택의 타인명의 일부 지분을 동일 세대원이 매입하고 이를 타인에게 처분하는 경우, 해당 지분은 일시적 2주택을 적용하지 않습니다.아래의 사례를 보면,① 종전주택: 본인과 별도세대 모친 공동지분 (38%)②모친의 지분(38%)을 배우자가 매입③해당 종전주택을 타인에게 처분기한내 양도⇒동일세대원이 인수한 지분(38%)만큼은 비과세를 적용하지 않고당초 본인 지분 (62%)만 비과세를 적용사전-2018-법령해석재산-0814[ 요 지 ]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고배우자가 별도 세대원인 모친으로부터 취득한 지분 상당액은 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없음[답변내용]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는「소득세법 시행령」제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.9.30. 별도세대인 갑과 갑의 모친은 쟁점주택을 공동(갑62/100, 모친 38/100)으로 취득함○ 2017.9.1. 갑과 갑의 배우자는 대체주택을 공동(각각 지분 1/2)으로 취득함○ 2018.4.17. 갑의 배우자는 쟁점주택의 모친 지분을 매매로 취득함○ 2018.10.17. 쟁점주택 전체를 양도함2. 질의 내용○ 1주택을 별도세대인 모친과 공동소유하다모친지분을 배우자가 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 배우자 지분에 대한 일시적 2주택 특례 적용 여부정리하면,일시적 2주택 비과세를 위해, 처분기한내 종전주택을 처분해야 하는데가족에게 매매나 부담부증여를 하는 경우에도 양도세 비과세 적용이 가능한지를 알아보았습니다.요지는, 별도 세대인 경우는 비과세 적용이 가능하고 동일 세대인 경우에는 비과세 적용이 안된다는 것입니다. 특수한 경우로, 종전주택의 일부지분을 동일 세대가 인수한 경우 그 지분 해당액은 비과세가 되지 않습니다.물른, 별도 세대인 가족에게 매매나 부담부증여시 저가 양도 등 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생하지 않도록 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.​​■ 사실관계​1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)​2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중​3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억​​■ 컨설팅 방안​<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득​<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여​<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)​​■ 세액 비교​<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.​(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.​​(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.​​<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.​​부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)​(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)​농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.​​<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.​(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.​이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.​※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.​​■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.​■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.