지역주택조합 일시적 2주택 특례 질문

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​오늘은 지역주택조합(지주택)으로 신규주택을 취득했을 경우 종전주택의 일시적2주택 중복 보유기간(종전주택 처분기한)에 대해 이야기 해보려합니다.​1. 중복보유기간​먼저 종전-신규주택이 조정-조정인경우 중복보유기간의 흐름을 보면 18년 913대책에서 중복보유기간이 3년에서 2년으로 19년 1216대책에서 중복보유기간이 1년으로 줄어들면서 전입요건이 추가되었는데요​913대책이 담긴 소득세법 시행령 부칙 2조에서는 아래와같이 말하고있습니다. ​제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​ 913 대책 이전에 주택을 취득하거나 주택을 취득할수 있는 권리를 포함한 경우에는 종전의 규정에 따른다.​(만약 권리취득이 비조정-주택취득이 조정인 경우도 아래이어지는 글들은 같은 맥락으로 보시면 됩니다.관련법령 제155조 1항 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다.)​2. 주택의 취득시기제 블로그 베스트 셀러중 하나는 기본이 되는 취득시기등이 가장 중요하다고 쓴 글인데요여기서도 먼저 지역주택 조합 주택의 취득시기를 짚고 넘어가 보겠습니다.지역주택조합 주택의 취득시기는 위의 서면질의 내용과같이 시용검사필증교부일이며 사용승인일이 더 먼저온다면 그날을 취득시기로 봅니다. ​만약 이날을 주택의 취득시기로 보고 해당 주택이 조정지역이고 종전주택도 조정지역이라면 취득시기부터 1년내 신규주택으로 전입하고 1년내 종전주택을 양도하여야합니다.​다만 권리를 913 이전, 1216이전 취득한 경우, 또는 조정대상지역 지정이전에 취득했다면 본문 및 부칙의 규정을 따라야 한다고 생각합니다.​그럼 권리취득시점을 알아보겠습니다.​​3. 지역주택조합 가입이 조정지역 지정이전인 경우지역주택조합의 가입계약은 신규주택을 취득하기위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는경우로 보지 않습니다. 따라서 3년의 중복보유기간이 적용되지 않는다는 답변이 나온것과 같은데요.​사실관계를 살펴보면 아래와 같습니다.○ 2002.3월 경기도 부천시 중동 소재 A주택을 취득- 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정○2016.5월 인천시 연수구 소재 지역주택조합 조합가입계약 체결 후 계약금 납부- 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정- 2020.7.13. B주택 사용승인○2020.10월 A주택 양도계약 체결- 2021.1월 잔금 수령​해당 사실관계는 위와 같은데, 조정지역 지정이전에 조합가입을 했음에도 3년이 적용 안되었다면 당연히 주택 취득시점으로 보아 중복보유기간을 적용한다고 보이는 사전답변입니다.​그럼에도 제가 글을 쓰는 이유는 해당 사전답변에서 질문의 요지가 잘못되었다 생각하기 때문입니다.​​4. 권리의 취득시점 ​아래 문건에서 중요한 문구는 아래와 같습니다.​「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세하는 것이며, 그 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득시기는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일이 되는 것입니다.[현행 주택법 15조]​양도, 재산세과-4480 , 2008.12.31[ 제 목 ]지역주택조합의 조합원의 지위 양도시 양도소득세 과세[ 요 지 ]「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 이후 주택조합의 조합원이그 조합원의 “입주자로 선정된 지위”를 양도하는 경우 해당 자산은 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세하는 것임[ 회 신 ]「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 이후 주택조합의 조합원이그 조합원의 “입주자로 선정된 지위”를 양도하는 경우 해당 자산은 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세하는 것이며, 그 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득시기는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일이 되는 것입니다.​그리고 다시 3번의 답변이 나온 질의 내용을 보면 아래와 같습니다.​2. 질의내용○ 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 소득령§155➀제2호의 “조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우”에 해당하여 같은 항 제1호가 적용되어 “신규주택 취득 후 1년 이내 종전주택 양도 및 세대 전입”요건을 충족하지 않아도 되는지 여부​조합가입계약을 체결하고 계약금을 지급했을때는 조합가입계약만 한것이고 사업계획 승인이 나지 않은 상태이기 때문에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하지 못한 상태입니다.​따라서 질의내용만 보고 답변을 해야한다면, 권리취득일에 조정대상지역이었는지 알바가 없고, 주택취득일 현재 종전과 신규모두 조정대상지역내 위치한다면 1년내 전입 및 종전주택 양도라고 답변할 수밖에 없다 생각합니다.​저는 해당 질문이 지역주택조합 가입으로 원조합원 자격 유지상태에서 조정대상지역 지정 이전에 사업계획승인이 났고 완공이 조정대상지역 지정 이후에 되었다면 지역주택조합 주택의 완공일부터 3년내 양도하여야 한다 답변이 나왔을거같습니다.​지역주택조합의 사업계획 승인에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하는 건 주택법에 따르므로 당연히 주택을 취득할 수 있는 권리라 보는것이 타당하다 생각하고요​​5. 개인의 의견​저는 일단 '지주택 사업계획 승인이 조정대상지역 지정 이전에 이루어졌으면 3년의 중복보유기간을 적용받는다'고 생각합니다. 사실 글 쓸생각은 없었는데 취득시점이 조정대상지역 지정 이후라면 1년의 중복보유기간이 적용된다는 의견들이 많은거같아서 상담 진행중 이견이 많이 생기더라고요.​서면질의 넣으실 예정이시면 위와같은 논리로 3년 주장해보시는것도 좋을것이라 생각합니다.이번 글은 여기까지입니다.감사합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택과 실거주 요건에 대한 적용에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,지역주택조합은사업계획승인일이후 주택을 취득할 수 있는 권리로 봅니다「도시 및 주거환경정비법」 상의 재개발, 재건축과 달리 지역주택조합은 「주택법」에 따른 주택조합을 설립하여 주택을 공급하는 것입니다. 지역주택조합에 의한 절차는 아래와 같습니다.토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회→ 주택조합설립인가 → 추가조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획승인→ 등록사업자와 공사계약 →착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산지역주택조합은 사업계획승인일 이후에 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다.○ 기획재정부 재산세제과-40, 2022.01.07.｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른사업계획승인일 이후에 한하여｢소득세법시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.일시적 2주택의 처분기한도 사업계획승인 여부에 따라 달라집니다이러한 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택의 처분기한 판단은 사업계획승인일 기준으로 판단합니다.양도, 서면-2021-부동산-7802, 2022.01.20[ 제 목 ]지역주택조합 조합원이 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 허용기간[ 요 지 ]사례와 같이, 지역주택조합 조합원이 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 취득한 조합원 지위가 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 경우 일시적 2주택 허용기간은 3년을 적용하는 것임위의 사례와 같이, 조정대상지역 지정전에 사업계획승인이 난 경우에는 종전 A주택은 B주택 취득일로부터 3년의 처분기한이 적용됩니다. 조정지정 이후에 사업계획승인이 난 경우라면 2년이 적용되겠습니다.단, 2021년 이후 사업계획승인이 난 경우에는 분양권도 주택수에 포함되므로 1주택+1분양권 비과세 조항이 적용된다고 보입니다.지역주택조합은거주요건 예외 조항이 적용되지 않습니다주택 취득(잔금)시에 조정대상지역이면 2년 실거주해야 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그러나,잔금시는 조정지역이지만 계약시는 조정지역이 아닌 경우에는 계약 당시 무주택이면 2년 거주를 안해도 됩니다. 이때 계약은 분양계약도 포함합니다.지역주택조합은 사업계획승인부터 분양권과 같은 주택을 취득할 권리에 해당한다고 하니, 조정지역 공고 전에 사업계획승인이 나면 2년 거주를 안해도 되는 것 아닌지에 대한 의문이 있을 것입니다.지역주택조합의 사업계획승인이 조정지역 전에 이루어진 것은 2년 거주의 예외조건에 해당하지 않습니다. 즉, 주택의 취득일을 기준으로 판단한다는 것입니다.양도, 서면-2021-법규재산-2823 [법규과-1850] , 2022.06.21[ 제 목 ]조정대상지역 공고 전 지역주택조합 조합원 가입계약 및 사업계획승인 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]지역주택조합에 조합원 가입계약을 체결하거나 사업계획승인을 받은 경우는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호 및 대통령령 제28293호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제2조제2항제2호에 따른“매매계약을 체결하고 계약금을 지급”한 경우에 해당하지 않는 것임정리하면,지역주택조합 조합원의 경우에 적용되는 일시적 2주택과 거주요건에 대해 살펴보았습니다.일시적 2주택은 사업계획승인일을 기준으로 판단하고, 거주요건은 아파트가 완공되어 취득된 시점(지역주택조합은 사용승인일)을 기준으로 1세대 1주택 2년 거주의무를 판단하는 것입니다.사업계획승인일이 조정지역 공고전이라도, 이를 계약일로 보아 무주택이면 2년 실거주 예외가 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사

3. 논란​편하게 생각하면, 신규주택을 언제 계약했느냐를 가지고, 종전주택 처분기한이 3년인지 2년인지 1년인지를 판단하면 됩니다. 이때 계약이라는 것은, 이미 다 지어진 아파트를 계약할 때는 매수인과 매도인이 만나서 중개사 사무실에서 계약하고 계약금을 넣는 날을 말합니다. 그리고 아직 지어지지 않은 새 아파트라면, 시행사와 분양계약을 하는 날을 말합니다. 만약 새 아파트라면, 분양계약일과 잔금일이 몇 년의 간격이 있을 수도 있지요.​그런데, 경과규정에 어떤 문구가 문제가 되기 시작했습니다. 한 기사를 통해 논란이 시작되었는데, 기사는 아래를 참고하세요. 국세청 말 믿고 세금 안냈는데… 일시적 2주택자, 양도세 폭탄 우려 (naver.com)​첫 번째 부칙을 다시 한 번 잘 보시면, [2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 / 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우]라고 되어 있는 것은 확실합니다. 그런데 그 앞에 분명 이런 표현이 있습니다. [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 라는 주어가 써 있습니다. [종전주택을 가진 사람이 신규주택으로 이사가는 거니까, 당연한거 아니야?] 라고 생각할 수 있습니다.​그런데 특이한 상황에 있는 사람들이 있습니다. 새 아파트를 분양 받아서 종전주택으로 삼으려고 했는데, 마침 더 좋은 아파트를 분양받게 된 케이스입니다. 첫 아파트에서 살다가, 두 번째 아파트가 완성되면 그 쪽으로 옮겨서 살아야겠다고 마음먹었습니다. 이때 두 번째 아파트가 신규주택이 됩니다. 신규주택의 분양계약일이 2018년 9월 13일 이전이어서, 두 번째 아파트 잔금 치르고 나서 3년 안에 첫 번째 아파트를 팔면 되겠다고 판단했습니다. 이런 경우에 첫 번째 아파트와 두 번째 아파트의 취득일 (각 아파트의 잔금일)은 1년이 차이가 나는 점은 괜찮다고 가정합니다.​그런데, 부칙에서는 분명, [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 신규주택 계약을 2018년 9월 13일 이전에 해야 한다고 했습니다. 신규주택 계약일에, 조정대상지역에 종전 주택이 아직 없는 사람, 그러니까 분양권으로 가지고 있는 상태에서 신규주택을 분양계약한 경우는 어떻게 되는 걸까요?​널널하게 보면, [종전주택을 취득할 것이 예정되어 있기 때문에, 신규주택 분양계약일만 놓고 판단하여 3년을 보면 된다]라고 할 수 있습니다.​엄격해석하면, [종전의 ‘주택’을 보유한 것은 아니다]라고 할 수 있습니다. 그러면 종전의 것이 주택이 된 상태에서야 비로소 신규주택의 계약 또는 취득을 논할 수 있습니다. 그러니, 종전 주택이 완성되기를 기다렸다가, 주택이 되고 나면, 그때 비로소 신규주택의 판정을 해야 합니다. 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 분양계약한 자도, 종전주택이 완성되지 않았다면 3년의 처분기한이 적용되지 않을 수 있습니다.​예를 들어 봅니다.​2018년 9월 13일 이전에 종전주택도 분양계약을 하고, 신규주택도 분양계약을 했다고 합시다. 18년 말에 종전주택이 완성되고 나서 1년이 조금 지나 19년 말에 신규주택이 완성되었습니다.​널널하게 생각한다면 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했기 때문에, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내에 팔면 됩니다. 엄격하게 생각한다면, 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했어도, 종전주택이 주택이 아니었던 기간은 소용이 없고, 종전주택이 완성된 18년 말이 중요합니다. 그러므로 신규주택도 18년 9월 13일 이후에 확보한 것이 되어 신규주택 취득일부터 2년 내에 종전주택을 팔아야 한다는 것입니다. 그러니 2021년 말까지 2년 내에 종전주택을 팔아야 합니다.​무엇이 맞을까요? 오늘 나온 해석에 따르면, 엄격해석이 맞는다고 합니다. 종전주택이 취득되고 나서야 비로소 신규주택의 취득을 논할 수 있다고 합니다. 참고로, 종전주택 취득일, 신규주택 계약일, 신규주택 취득일 중 어느 한 날이라도 조정대상지역이 아니었다면, 3년의 처분기한이 적용됩니다.​

4. 재개발/재건축​① [기존 입주권/분양권 -> 일반주택], [상속주택]​상속개시 당시에는 기존에 입주권이나 분양권을 가지고 있는 상태에서 상속 주택이 세대 내로 들어오고 나서 기존의 입주권/분양권 물건이 일반주택으로 완성되는 경우가 있습니다. 상속주택이 상속된 후에 완성된 일반주택이니 비과세 특례를 받지 못하는 걸까요? 법문에 의하면 이것은 일반주택으로 봐주어 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​② [일반주택], [상속 입주권/분양권 -> 상속주택]​법문에 의하면 상속받은 주택이란, 입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하고 있으므로 이 경우도 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​③ [일반주택 -> 입주권], [상속주택]​일반주택이 입주권으로 변하고 나면, 입주권을 팔 때에 주택처럼 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 입주권은 구주택이 신주택으로 변하는 과정에 있어 거의 주택이나 다름없습니다. 하지만, 입주권을 양도하는 때에 상속주택이 있는 경우 입주권에 대해 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 적용한다는 규정이 없어, 불가하다는 것이 해석입니다.​그러면 입주권이 다시 주택이 되기를 기다렸다가 팔면 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 이에 대하여 명확한 해석은 없지만, 도시정비법에 따른 재개발 재건축으로 취득한 주택의 1세대 1주택 비과세 보유기간을 적용할 때, 종전주택, 공사기간, 신축주택의 기간을 모두 합산해주는 조항에 비추어 가능하지 않을까 생각합니다.​서면부동산2015-1685(2015.10.26)[질의] 갑은 2005년도에 A주택을 취득, 을(갑의 배우자)은 2006년도에 B주택을 취득, 갑은 2008년도에 별도세대인 친정 아버지로부터 C주택을 상속받았으며, 2015.6월에 A주택을 양도하였음(A주택에 대한 양도소득세 신고·납부 완료) 한편, 을의 B주택은 ’14.9.5. 도시및주거환경정비사업법에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획을 인가받음. 을이 B주택 주택재건축사업 관리처분계획인가 후 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제2항 또는 제17항에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부[회신] 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.​부동산거래관리-1069(2010.08.17)「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축 주택의 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간은 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간과 재건축한 주택의 보유기간을 통산함​​④ [일반주택], [상속주택 -> 입주권] / [상속주택 -> 입주권(멸실) -> 상속주택]​상속받은 주택은 돌아가신 분이 마지막까지 머무르던 장소일 가능성이 높습니다. 그래서 노후한 주택인 경우가 대부분입니다. 상속주택이 속한 지역이 재개발 사업에 돌입하면서 입주권으로 변하거나, 다시 신축주택으로 변하는 경우가 있습니다. 꼭 재개발 사업이 아니어도 상속인이 상속주택을 멸실하고 신축할 수 있습니다. 그런 때에도 일반주택의 양도는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 가능합니다. 다만, 상속주택의 주택 수가 늘어나는 신축, 예를 들어 다가구주택을 멸실하고 다세대주택으로 신축하는 경우에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 불가합니다.​사전법령해석재산2015-439(2016.05.04)같은 영 제155조 제2항 규정에 따른 상속주택 1개와 일반주택 1개를 소유한 1세대가 당해 상속주택이 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획인가로 인하여 조합원입주권으로 전환됨에 따라 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 해당 주택에 대하여는 「소득세법 시행령」제154조 제1항 규정을 적용할 수 있는 것입니다.​양도소득세 집행기준 89-155-10 [상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우]상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용한다.​부동산거래관리-613(2010.04.28)1채의 일반주택과 상속주택(「소득세법 시행령」제155조제2항에 따른 1채의 상속주택을 말함)을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. 위를 적용함에 있어 공동상속주택인 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하여 공동상속인이 세대별로 각각 분할취득하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항 각호의 순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택에 대한 특례가 적용되는 것입니다.​​5. 다주택자 중과 배제​일반주택을 먼저 팔면 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있다지만, 사정상 상속주택을 먼저 팔아야 할 수도 있습니다. 그러면 상속주택에 대해서는 비과세를 받지 못합니다. 그러나 비과세를 받지 못해도, 중과세는 면할 수 있습니다.​이때 중과세를 면하는 상속주택에도 조건이 있습니다. 2채 이상의 주택이 상속된 경우에는 선순위 상속주택만 가능하고요, 상속받은 날부터 5년 이내에 팔아야 합니다.​소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

1. 취지​주택이 상속될 때 여러가지 모습이 있겠지만, 시골에 계신 부모님께서 여생을 보내신 주택이, 도시로 나간 여러 명의 자녀에게 상속되는 경우가 우리나라 사회발전 구조상 많이 등장합니다. 그러니, 여러 명의 자녀가 모두 1채의 주택 수를 가산하는 상황이 됩니다. 상속주택도 주택은 주택이기 때문입니다. 다만 상속주택이 있을 때, 기존 주택이 영향을 안 받게 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 마련하고는 있는 것 뿐입니다.​하지만, 여전히 공동상속의 부담이 남아있습니다. 조정대상지역 내 기존 2주택(일시적 2주택이 아닌 경우)을 가진 상속인은 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받지 못하므로, 주택 수가 3주택으로 늘어나는 불이익이 있구요, 기존 1주택을 가진 상속인도, 기존 주택이 아닌 상속주택을 팔거나 형제에게 증여하고 나서 다시 기존 주택에 2년을 보유/거주하여야 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수 있게 되므로, 아무래도 지장이 생깁니다.​소득세법 시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산)1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​​1채의 시골주택 때문에 온 자식들이 곤경에 처하는 경우는 바람직하지 않습니다. 따라서 세법에서는 공동상속주택은 어느 한 사람의 것으로 보고 나머지 상속인들은 상속주택을 신경쓰지 않아도 되도록 규정을 만들었습니다. 이것이 소득세법 시행령 제155조 제3항의 [공동상속주택 소수지분 주택 제외]입니다. 또한 뒤에서 설명하듯이 소수지분은 다주택자 중과세를 판정하는 때 주택 수에서도 제외하도록 만들었습니다.​공동상속주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 봅니다. 최대지분권자가 2명 이상(상속재산을 남은 부모님과 자식들이 모두 균등상속하는 경우를 말합니다)이면 그 주택에 거주하는 자의 소유로 봅니다. 그 주택에 거주하는 자가 2명 이상(부모님과 자식 중 일부가 시골집에서 같이 살았던 경우를 말합니다)에는 최연장자의 주택으로 봅니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자3. 최연장자​​세법에서 “주택 수에서 제외한다”라는 표현을 쓸 때도 있는데, 이 특례의 법문 표현은, “해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다”라고 표현합니다. 소수지분권자의 지분은 아예 없는 것으로 취급합니다. 그러므로 소수지분과 다른 주택을 보유하는 경우에는 다른 주택이 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수도 있습니다. 중과세를 판단할 때도 소수지분은 주택 수에 포함되지 않습니다. 종합소득세 임대소득의 주택 수를 계산할 때도 특별한 경우를 제외하고 주택 수에서 빠집니다. 취득세에서 주택 수를 계산할 때도 빠집니다. 단, 종합부동산세를 계산할 때는 주택 수에서 뺀다는 규정이 없어서 소수지분도 주택 수에 포함됩니다.​서면부동산2016-3995(2016.08.23)「소득세법 시행령」제155조 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택(미등기주택을 공동으로 상속한 경우 포함) 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 법정상속분 등에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보며, 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택의 소수지분을 소유한 자가 당해 공동상속주택 소수지분외의 다른 주택을 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 당해 공동상속주택 소수지분은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하고 같은 법 시행령 제154조제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.​소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.​소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득)③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람​지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)④ 제1항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람2. 나이가 가장 많은 사람​​2. 소수지분 주의​① 처음 상속 때와 지분이 달라지는 경우가 있습니다. 상속 이후에 지분이 변경된다 하더라도, 상속일을 기준으로 판정합니다. 이때 지분의 변경은 지분권자들 사이에서 증여나 매매나 재상속이 일어나는 경우를 말합니다. 그런데 만약 상속재산에 대해서 상속인들끼리 합의하여 재분할 하는 경우에는, 상속개시일로 소급하여 효력이 있습니다. 재분할은 언제든지 할 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-155-13 [공동상속주택의 지분이 변동되는 경우]상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 변경된다 하더라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일을 기준으로 한다.​민법 제1013조(협의에 의한 분할)① 전조의 경우 외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.​민법 제1015조(분할의 소급효)상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.​② 단독상속의 경우, 상속으로 2채의 주택이 내려오면 그 중에서 1채의 주택만 이러한 특례가 적용된다고 말씀드렸는데요, 공동상속하는 경우에도 1채의 주택만 이 규정이 적용됩니다. 그러니 피상속인이 2채 이상의 주택을 물려주신 경우에는 특례를 받는 주택은 소유기간이 가장 긴 주택 등 1순위주택만 이 규정이 적용되므로, 후순위 상속주택은 상속인들 주택 수에 전부 가산됩니다.​③ 단독상속의 경우 동일 세대 내에서 일어나는 상속에 대해서는 상속주택에 대해 특례를 인정하지 않고 있었는데요, 소수지분의 경우에도 이 규정이 아주 중요합니다. 이것은 설명이 좀 필요합니다. 소수지분을 소유자의 주택으로 보지 아니하는 규정의 취지는 소수지분 때문에 주택 수가 늘어나는 불합리를 해소하기 위해서입니다. [소수지분성]에 초점을 맞추면, 동일 세대이든 별도 세대이든 주택의 부담을 덜어주어야 합니다. 반면 동일 세대 내에서의 주택 이동은 기존의 주택 계획에 지장을 줄 것이 없다는 [동일 세대성]에 초점을 맞추면, 동일 세대내 소수지분의 상속은 이 규정의 적용을 일절 받지 못합니다.​[국세청]은 과거나 지금이나, [동일 세대성]에 초점을 맞추어, 소수지분이라도 동일 세대 내에서 상속된 경우에는 규정의 적용을 받지 못해 주택으로 보아야 한다고 말합니다. 오직, [1주택을 가진 부모세대]와 [1주택을 가진 자녀세대]가 합가한 후에 동일 세대에서 상속이 일어난 경우만 예외로 한다고 말합니다.​그런데, 국세청과 납세자의 쟁송을 심판하는 [조세심판원]에서는 국세청과 다른 견해를 낸 적이 있습니다. [조세심판원]에 따르면 동일 세대 내 상속된 상속주택은 특례가 불가하지만, 동일 세대 내 상속된 소수지분은 주택 수에서 제외가 가능한 것처럼 표현하고 있습니다. 세법의 세계에서는 각 기관마다 서로 다른 의견을 내는 경우가 자주 있습니다.​최근 2021년 5월 27일에 [대법원]에서 이와 같은 사안에 대해 원심의 판결을 유지하는 것으로 판결을 내린 적이 있는데, 국세청과 같은 의견입니다. 그러니 아무래도 [국세청]의 의견에 맞추어 동일 세대 내에서의 상속은 소수지분일 지라도 주택에서 제외할 수 없는 것으로 보는 것이 안전합니다.​사전법령해석재산2021-199(2021.05.31)귀 사전답변 신청의 경우, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택으로서 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따른 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우에는 해당 공동상속주택이 같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에만 해당 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것입니다.​조심2018중424(2018.04.19)소득세법 시행령 제155조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점, 이 건에서 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 단서 제3호에 따라 소수지분권자에 해당하는 청구인이 쟁점상속주택 소수지분을 보유한 채 쟁점양도주택을 양도하였으므로 같은 항 본문에 따라 공동상속주택을 소유하지 않았던 것으로 간주되는 바, 처분청이 청구인에게 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음​서울행법2019구단64849(2020.03.18)앞서 본 바와 같이 구 소득세법 시행령 제155조 제2항의 단서 규정(이하 ‘동거봉양 조항’이라 한다)에서는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에도 동거봉양을 위하여 합가한 경우에는 동일세대 구성원으로부터 세대 합가 이전부터 보유하던 주택을 상속받은 주택으로 보아 같은 법 시행령 제152조 제1항(1세대 1주택비과세 특례)을 적용한다고 규정하면서, ‘이하 제3항, (이하 생략)에서 같다’고 규정하여 이 사건 특례규정인 같은 조 제3항을 적용할 때에도 동거봉양 조항을 적용하도록 규정하고 있음은 법 문언상 명백하다.위 동거봉양 조항은, 종전 규정이 상속인과 피상속인이 동일세대를 구성하고 있던 상태에서 상속받은 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용할때 그 범위에 대해 불분명한 점이 있어 이러한 경우에는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때에만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용됨을 분명히 하기 위해 소득세법 시행령이 2010. 2. 18.대통령령 제22034호로 개정되면서 도입된 규정이다.구 소득세법 시행령 제155조 제2항은 1세대 1주택을 보유하여 양도소득세가 과세되지 않게 되어 있는 자가 그의 의사나 선택에 의하지 아니하고 상속이라는 사유에 의하여 1가구 2주택이 되게 된 경우에 상속 전에 보유하던 주택에 대하여 비과세의 혜택을 부여함으로써 본의 아니게 1가구 2주택이 됨으로써 양도소득세의 비과세혜택이 소멸됨으로 인한 불이익을 구제하자는 데에 그 취지가 있다고 볼 것이다(대법원1993. 2. 9. 선고 92누15680 판결 참조). 따라서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속과 상관없이 이미 1세대 1주택이 아니었으므로 1세대 일시적2주택의 특례의 적용을 배제하는 것이 타당하다. 동거봉양 조항은 위 법리를 확인하면서 동거봉양 활성화를 지원하기 위하여 상속개시 당시 동일세대여도 비과세 규정이 적용되는 예외를 규정한 것이다.위와 같은 동거봉양 조항의 입법 취지는 이 사건 특례조항을 적용함에 있어서도 그대로 타당하다. 이 사건 특례규정은 상속으로 지분을 취득한 경우에 그 소수지분권자가 1주택을 소유하는 것으로 보는 불합리함을 제거하기 위한 규정이지 더 나아가 피상속인과 상속인이 동일세대를 구성하고 있어 상속과 상관없이 그 세대가 이미 1세대 1주택이 아닌 경우에까지 이 사건 특례조항이 적용된다고 해석하는 것은 1세대 일시적 2주택의 특례규정들 중 하나인 이 사건 특례규정의 입법 취지에 반한다.​​3. 중과세​만약 소수지분성을 인정받지 못한다면, 기존의 주택을 팔 때에 [1세대 1주택 비과세]를 받지는 못합니다. 그러면 조정대상지역에 있는 기존 주택을 양도하는 경우 이제 소수지분이 주택 수에 가산되어 다주택자 중과세를 받게 되는걸까요? 그렇지는 않습니다. 소수지분은 주택 수에서 빠집니다.여기서 특이한 점이 3가지 더 있습니다.​① 중과세를 판단할 때에는, 2채 이상의 상속주택이 상속된다 하여도, 소수지분은 주택 수에서 전부 빠집니다. 비과세를 판단할 때 2채 이상의 상속주택이 상속되는 경우 1채만 [공동상속주택 소수지분 주택 제외]를 적용해주었던 것과 대조적입니다.​② 중과세에서 제외할 때에는, 5년이 지나더라도 주택 수에서 제외됩니다. 단독 상속의 경우 중과 배제를 받기 위해서 5년 이내에 양도해야 했던 것과 대조적입니다.​③ 동일 세대 내에서 상속된 소수지분도 중과세 판단에서는 주택 수에서 제외됩니다. 비과세를 판단할 때 동일 세대 내상속된 소수지분에 대해 주택으로 보았던 것과 대조적입니다.​조심2019서4322(2020.02.12)「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 및 제2항 제2호는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하면서 ‘공동상속주택’의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각 호의 순서, 즉 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있을 뿐, 이를 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 ‘공동상속주택’의 범위에 관한 괄호규정과 같이 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택으로 한정하는 것으로 규정하고 있지 아니한 점, 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 상기 괄호규정은 제154조(1세대 1주택의 범위) 제1항과 관련하여 적용하도록 명시되어 있는 점 등을 종합할 때, 「소득세법」제104조 제7항에 따른 중과세율 적용 여부를 판단함에 있어서 청구인이 쟁점일반주택 양도 당시 2채의 공동상속주택에 대한 소수지분을 보유하고 있었다고 하더라도 이는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하여야 하는 것인 바, 청구인의 쟁점일반주택 양도에 대하여 다주택자에 대한 중과세율을 적용하는 것은 타당하지 않다 할 것이다.​조심2020서806(2020.06.01)처분청은 청구인이 공동상속주택의 소수지분권자라 할지라도 쟁점상속주택은 상속개시 당시 동일세대원으로서 상속받은 주택이므로 일반세율 및 장기보유특별공제 적용대상에 해당하지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였으나,「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항, 제2항 제2호 및 제167조의10 제1항 및 제2항은 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관하여 규정하면서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제3항 각 호의 순서, 즉 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점상속주택에 거주하지 아니한 소수지분권자에 해당하고 이에 대하여는 다툼이 없는 점, 부동산 투기 억제를 목적으로 「소득세법」 제104조 제7항이 신설되어 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과되는 것으로 개정된 점을 감안하면 공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분을 주택 수에 포함하여 중과세율을 적용하는 것은 다주택자에 대한 중과규정의 입법 취지에 부합하지 아니하는 점,「소득세법」 제104조 제7항 제1호 및 같은 법 시행령 제167조의10 제1항 제2호에서 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택은 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 위 중과배제 대상주택 중 제167조의3 제1항 제7호는 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택 중 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다고 규정하고 있는데, 처분청은 쟁점상속주택이 상속받은 날로부터 5년이 경과되어 중과배제대상이 아니라는 의견이나, 위 규정은 주택 수에 포함되는 상속지분이 가장 큰 상속인이 보유한 상속주택을 전제로 하는 것이므로 공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분이 주택 수에 포함되지 아니하는 이상 위 규정이 적용될 여지는 없는 점,「소득세법」 제95조 제2항은 장기보유특별공제액의 경우 제104조 제7항 각 호에 따른 자산에 대하여 그 적용을 제외하도록 규정하고 있어서 중과세율 적용대상을 장기보유특별공제 배제대상 판단시에도 그대로 적용하는 것이 타당한 점 등에 비추어 공동상속주택의 소수지분은 1세대 2주택자 혹은 3주택자에 대한 중과규정 적용에 있어서는 주택 수에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다.​