1. 취지
주택이 상속될 때 여러가지 모습이 있겠지만, 시골에 계신 부모님께서 여생을 보내신 주택이, 도시로 나간 여러 명의 자녀에게 상속되는 경우가 우리나라 사회발전 구조상 많이 등장합니다. 그러니, 여러 명의 자녀가 모두 1채의 주택 수를 가산하는 상황이 됩니다. 상속주택도 주택은 주택이기 때문입니다. 다만 상속주택이 있을 때, 기존 주택이 영향을 안 받게 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 마련하고는 있는 것 뿐입니다.
하지만, 여전히 공동상속의 부담이 남아있습니다. 조정대상지역 내 기존 2주택(일시적 2주택이 아닌 경우)을 가진 상속인은 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받지 못하므로, 주택 수가 3주택으로 늘어나는 불이익이 있구요, 기존 1주택을 가진 상속인도, 기존 주택이 아닌 상속주택을 팔거나 형제에게 증여하고 나서 다시 기존 주택에 2년을 보유/거주하여야 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수 있게 되므로, 아무래도 지장이 생깁니다.
소득세법 시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산)
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
1채의 시골주택 때문에 온 자식들이 곤경에 처하는 경우는 바람직하지 않습니다. 따라서 세법에서는 공동상속주택은 어느 한 사람의 것으로 보고 나머지 상속인들은 상속주택을 신경쓰지 않아도 되도록 규정을 만들었습니다. 이것이 소득세법 시행령 제155조 제3항의 [공동상속주택 소수지분 주택 제외]입니다. 또한 뒤에서 설명하듯이 소수지분은 다주택자 중과세를 판정하는 때 주택 수에서도 제외하도록 만들었습니다.
공동상속주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 봅니다. 최대지분권자가 2명 이상(상속재산을 남은 부모님과 자식들이 모두 균등상속하는 경우를 말합니다)이면 그 주택에 거주하는 자의 소유로 봅니다. 그 주택에 거주하는 자가 2명 이상(부모님과 자식 중 일부가 시골집에서 같이 살았던 경우를 말합니다)에는 최연장자의 주택으로 봅니다.
소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
1. 당해 주택에 거주하는 자
3. 최연장자
세법에서 “주택 수에서 제외한다”라는 표현을 쓸 때도 있는데, 이 특례의 법문 표현은, “해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다”라고 표현합니다. 소수지분권자의 지분은 아예 없는 것으로 취급합니다. 그러므로 소수지분과 다른 주택을 보유하는 경우에는 다른 주택이 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수도 있습니다. 중과세를 판단할 때도 소수지분은 주택 수에 포함되지 않습니다. 종합소득세 임대소득의 주택 수를 계산할 때도 특별한 경우를 제외하고 주택 수에서 빠집니다. 취득세에서 주택 수를 계산할 때도 빠집니다. 단, 종합부동산세를 계산할 때는 주택 수에서 뺀다는 규정이 없어서 소수지분도 주택 수에 포함됩니다.
서면부동산2016-3995(2016.08.23)
「소득세법 시행령」제155조 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택(미등기주택을 공동으로 상속한 경우 포함) 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 법정상속분 등에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보며, 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택의 소수지분을 소유한 자가 당해 공동상속주택 소수지분외의 다른 주택을 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 당해 공동상속주택 소수지분은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하고 같은 법 시행령 제154조제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.
소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.
2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득)
③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.
2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.
가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람
나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람
지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)
④ 제1항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.
1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람
2. 소수지분 주의
① 처음 상속 때와 지분이 달라지는 경우가 있습니다. 상속 이후에 지분이 변경된다 하더라도, 상속일을 기준으로 판정합니다. 이때 지분의 변경은 지분권자들 사이에서 증여나 매매나 재상속이 일어나는 경우를 말합니다. 그런데 만약 상속재산에 대해서 상속인들끼리 합의하여 재분할 하는 경우에는, 상속개시일로 소급하여 효력이 있습니다. 재분할은 언제든지 할 수 있습니다.
소득세 집행기준 89-155-13 [공동상속주택의 지분이 변동되는 경우]
상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 변경된다 하더라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일을 기준으로 한다.
민법 제1013조(협의에 의한 분할)
① 전조의 경우 외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.
민법 제1015조(분할의 소급효)
상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 단독상속의 경우, 상속으로 2채의 주택이 내려오면 그 중에서 1채의 주택만 이러한 특례가 적용된다고 말씀드렸는데요, 공동상속하는 경우에도 1채의 주택만 이 규정이 적용됩니다. 그러니 피상속인이 2채 이상의 주택을 물려주신 경우에는 특례를 받는 주택은 소유기간이 가장 긴 주택 등 1순위주택만 이 규정이 적용되므로, 후순위 상속주택은 상속인들 주택 수에 전부 가산됩니다.
③ 단독상속의 경우 동일 세대 내에서 일어나는 상속에 대해서는 상속주택에 대해 특례를 인정하지 않고 있었는데요, 소수지분의 경우에도 이 규정이 아주 중요합니다. 이것은 설명이 좀 필요합니다. 소수지분을 소유자의 주택으로 보지 아니하는 규정의 취지는 소수지분 때문에 주택 수가 늘어나는 불합리를 해소하기 위해서입니다. [소수지분성]에 초점을 맞추면, 동일 세대이든 별도 세대이든 주택의 부담을 덜어주어야 합니다. 반면 동일 세대 내에서의 주택 이동은 기존의 주택 계획에 지장을 줄 것이 없다는 [동일 세대성]에 초점을 맞추면, 동일 세대내 소수지분의 상속은 이 규정의 적용을 일절 받지 못합니다.
[국세청]은 과거나 지금이나, [동일 세대성]에 초점을 맞추어, 소수지분이라도 동일 세대 내에서 상속된 경우에는 규정의 적용을 받지 못해 주택으로 보아야 한다고 말합니다. 오직, [1주택을 가진 부모세대]와 [1주택을 가진 자녀세대]가 합가한 후에 동일 세대에서 상속이 일어난 경우만 예외로 한다고 말합니다.
그런데, 국세청과 납세자의 쟁송을 심판하는 [조세심판원]에서는 국세청과 다른 견해를 낸 적이 있습니다. [조세심판원]에 따르면 동일 세대 내 상속된 상속주택은 특례가 불가하지만, 동일 세대 내 상속된 소수지분은 주택 수에서 제외가 가능한 것처럼 표현하고 있습니다. 세법의 세계에서는 각 기관마다 서로 다른 의견을 내는 경우가 자주 있습니다.
최근 2021년 5월 27일에 [대법원]에서 이와 같은 사안에 대해 원심의 판결을 유지하는 것으로 판결을 내린 적이 있는데, 국세청과 같은 의견입니다. 그러니 아무래도 [국세청]의 의견에 맞추어 동일 세대 내에서의 상속은 소수지분일 지라도 주택에서 제외할 수 없는 것으로 보는 것이 안전합니다.
사전법령해석재산2021-199(2021.05.31)
귀 사전답변 신청의 경우, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택으로서 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따른 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우에는 해당 공동상속주택이 같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에만 해당 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것입니다.
조심2018중424(2018.04.19)
소득세법 시행령 제155조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점, 이 건에서 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 단서 제3호에 따라 소수지분권자에 해당하는 청구인이 쟁점상속주택 소수지분을 보유한 채 쟁점양도주택을 양도하였으므로 같은 항 본문에 따라 공동상속주택을 소유하지 않았던 것으로 간주되는 바, 처분청이 청구인에게 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
서울행법2019구단64849(2020.03.18)
앞서 본 바와 같이 구 소득세법 시행령 제155조 제2항의 단서 규정(이하 ‘동거봉양 조항’이라 한다)에서는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에도 동거봉양을 위하여 합가한 경우에는 동일세대 구성원으로부터 세대 합가 이전부터 보유하던 주택을 상속받은 주택으로 보아 같은 법 시행령 제152조 제1항(1세대 1주택비과세 특례)을 적용한다고 규정하면서, ‘이하 제3항, (이하 생략)에서 같다’고 규정하여 이 사건 특례규정인 같은 조 제3항을 적용할 때에도 동거봉양 조항을 적용하도록 규정하고 있음은 법 문언상 명백하다.
위 동거봉양 조항은, 종전 규정이 상속인과 피상속인이 동일세대를 구성하고 있던 상태에서 상속받은 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용할때 그 범위에 대해 불분명한 점이 있어 이러한 경우에는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때에만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용됨을 분명히 하기 위해 소득세법 시행령이 2010. 2. 18.대통령령 제22034호로 개정되면서 도입된 규정이다.
구 소득세법 시행령 제155조 제2항은 1세대 1주택을 보유하여 양도소득세가 과세되지 않게 되어 있는 자가 그의 의사나 선택에 의하지 아니하고 상속이라는 사유에 의하여 1가구 2주택이 되게 된 경우에 상속 전에 보유하던 주택에 대하여 비과세의 혜택을 부여함으로써 본의 아니게 1가구 2주택이 됨으로써 양도소득세의 비과세혜택이 소멸됨으로 인한 불이익을 구제하자는 데에 그 취지가 있다고 볼 것이다(대법원1993. 2. 9. 선고 92누15680 판결 참조). 따라서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속과 상관없이 이미 1세대 1주택이 아니었으므로 1세대 일시적2주택의 특례의 적용을 배제하는 것이 타당하다. 동거봉양 조항은 위 법리를 확인하면서 동거봉양 활성화를 지원하기 위하여 상속개시 당시 동일세대여도 비과세 규정이 적용되는 예외를 규정한 것이다.
위와 같은 동거봉양 조항의 입법 취지는 이 사건 특례조항을 적용함에 있어서도 그대로 타당하다. 이 사건 특례규정은 상속으로 지분을 취득한 경우에 그 소수지분권자가 1주택을 소유하는 것으로 보는 불합리함을 제거하기 위한 규정이지 더 나아가 피상속인과 상속인이 동일세대를 구성하고 있어 상속과 상관없이 그 세대가 이미 1세대 1주택이 아닌 경우에까지 이 사건 특례조항이 적용된다고 해석하는 것은 1세대 일시적 2주택의 특례규정들 중 하나인 이 사건 특례규정의 입법 취지에 반한다.
3. 중과세
만약 소수지분성을 인정받지 못한다면, 기존의 주택을 팔 때에 [1세대 1주택 비과세]를 받지는 못합니다. 그러면 조정대상지역에 있는 기존 주택을 양도하는 경우 이제 소수지분이 주택 수에 가산되어 다주택자 중과세를 받게 되는걸까요? 그렇지는 않습니다. 소수지분은 주택 수에서 빠집니다.
여기서 특이한 점이 3가지 더 있습니다.
① 중과세를 판단할 때에는, 2채 이상의 상속주택이 상속된다 하여도, 소수지분은 주택 수에서 전부 빠집니다. 비과세를 판단할 때 2채 이상의 상속주택이 상속되는 경우 1채만 [공동상속주택 소수지분 주택 제외]를 적용해주었던 것과 대조적입니다.
② 중과세에서 제외할 때에는, 5년이 지나더라도 주택 수에서 제외됩니다. 단독 상속의 경우 중과 배제를 받기 위해서 5년 이내에 양도해야 했던 것과 대조적입니다.
③ 동일 세대 내에서 상속된 소수지분도 중과세 판단에서는 주택 수에서 제외됩니다. 비과세를 판단할 때 동일 세대 내상속된 소수지분에 대해 주택으로 보았던 것과 대조적입니다.
조심2019서4322(2020.02.12)
「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 및 제2항 제2호는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하면서 ‘공동상속주택’의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각 호의 순서, 즉 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있을 뿐, 이를 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 ‘공동상속주택’의 범위에 관한 괄호규정과 같이 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택으로 한정하는 것으로 규정하고 있지 아니한 점, 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 상기 괄호규정은 제154조(1세대 1주택의 범위) 제1항과 관련하여 적용하도록 명시되어 있는 점 등을 종합할 때, 「소득세법」제104조 제7항에 따른 중과세율 적용 여부를 판단함에 있어서 청구인이 쟁점일반주택 양도 당시 2채의 공동상속주택에 대한 소수지분을 보유하고 있었다고 하더라도 이는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하여야 하는 것인 바, 청구인의 쟁점일반주택 양도에 대하여 다주택자에 대한 중과세율을 적용하는 것은 타당하지 않다 할 것이다.
조심2020서806(2020.06.01)
처분청은 청구인이 공동상속주택의 소수지분권자라 할지라도 쟁점상속주택은 상속개시 당시 동일세대원으로서 상속받은 주택이므로 일반세율 및 장기보유특별공제 적용대상에 해당하지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였으나,
「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항, 제2항 제2호 및 제167조의10 제1항 및 제2항은 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관하여 규정하면서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제3항 각 호의 순서, 즉 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점상속주택에 거주하지 아니한 소수지분권자에 해당하고 이에 대하여는 다툼이 없는 점, 부동산 투기 억제를 목적으로 「소득세법」 제104조 제7항이 신설되어 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과되는 것으로 개정된 점을 감안하면 공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분을 주택 수에 포함하여 중과세율을 적용하는 것은 다주택자에 대한 중과규정의 입법 취지에 부합하지 아니하는 점,
「소득세법」 제104조 제7항 제1호 및 같은 법 시행령 제167조의10 제1항 제2호에서 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택은 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 위 중과배제 대상주택 중 제167조의3 제1항 제7호는 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택 중 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다고 규정하고 있는데, 처분청은 쟁점상속주택이 상속받은 날로부터 5년이 경과되어 중과배제대상이 아니라는 의견이나, 위 규정은 주택 수에 포함되는 상속지분이 가장 큰 상속인이 보유한 상속주택을 전제로 하는 것이므로 공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분이 주택 수에 포함되지 아니하는 이상 위 규정이 적용될 여지는 없는 점,
「소득세법」 제95조 제2항은 장기보유특별공제액의 경우 제104조 제7항 각 호에 따른 자산에 대하여 그 적용을 제외하도록 규정하고 있어서 중과세율 적용대상을 장기보유특별공제 배제대상 판단시에도 그대로 적용하는 것이 타당한 점 등에 비추어 공동상속주택의 소수지분은 1세대 2주택자 혹은 3주택자에 대한 중과규정 적용에 있어서는 주택 수에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다.
