승계조합원 착공 전 판매 관련 질문드립니다 .

안녕하세요재개발/재건축 전문 황정민 세무사입니다.정비사업 구역 내 증여나 매도 업무를 진행할 때의 업무처리 순서입니다 .​저한테 맡기지 않더라도 기본적인 절차 진행은 숙지하시면 도움이 될 듯 합니다 .재개발 재건축 정비사업 지역 내 증여나 매매는해당 분야에 대한 세무적인 지식도 필요하지만도시 및 주거환경정비법, 대출 문제, 정비사업의 절차, 진행과정에 대한 이해가 필요합니다.[Step-1] 조합원 지위승계의 법률상 리스크 검토상담 과정 - > 조합 및 구청 도시정비과 - > 변호사 자문투기과열지구의 조합원지위전매는 원칙적으로는재건축은 조합설립인가 후재개발은 관리처분계획인가 후조합원 지위전매가 제한됩니다 .​아래 세무사가 알고 있는 지식을 공유 드렸을 때 해당 내용에 속한다면조합 또는 구청 도시정비과에 추가 질의를 하여 다시 한 번 확인해주시면됩니다.투기과열지구가 아닌 경우1세대 1주택자 + 보유기간 10년 + 거주기간 5년재개발 2018.01.24 이전 사업시행계획인가신청 단지재건축 조합설립인가 이후 3년 이내 사업시행계획인가 신청이 이루어지지 않은경우 해당 기간재건축 사업시행계획인가 이후 3년 이내 착공이 이루어지지 않은경우 해당 기간재개발/재건축 착공 이후 3년 이내 준공이 이루어지지않은 경우 해당 기간세대 전원 해외 출국 등 부득이한 사유​​재개발 지역 내 다물권자나 법률 관계가 다소 복잡한 경우에는변호사의 법률 자문을 권장드립니다 .[Step-2] 감정평가 등을 통한 시가 산정재개발/재건축 지역 중 프리미엄이 큰 한남 재개발 지역이나 성수전략정비구역 등 기준시가 증여가 매우 위험하다고 여겨져세무사 상담 결과 감정이 필요하다고 판단된다면세무사가 탁감을 통한 가액 전달 - > 실제 감정평가의뢰 ( 소요기간 7일 내외 )​기준시가/유사매매사례가액 절차 진행시 해당 절차는 건너뛰시면 됩니다 .[Step-3] 특수관계인 매매약정서 작성 / 증여계약서 작성 및 등기 일정 조율변호사/법무사 서류 작성 및 등기 업무 진행저희 사무실은 필요서류 다 안내드리나 별도 사무실에서 진행한다면등기 법무사/변호사 알아보셔서 서류 준비 및 방문하여 계약서 작성해주시면 됩니다 .​신탁 방식의 정비사업이나 관리처분계획인가 후 신탁되어 있는 경우에는신탁 해지 후 등기 - > 재신탁 해주시면 됩니다 .[STEP-4] 등기권리증 수령 및 조합 명의변경신고등기 접수 이후 3일 정도 뒤 등기가 완료되며약 7~10일 내외로 등기권리증이 자택으로 등기 발송됩니다 .​해당 권리증 및 필요서류를 가지고 조합에 가서 조합원 명의변경신고혹시 조합원 1인 - > 지분 증여의 경우대표조합원 선임동의서 작성 및 서류 제출 해주시면 됩니다 .​이 또한 필요서류가 있으니 미리 알아보시는게 좋습니다.[STEP-5] 증여세 및 양도소득세 신고증여세 신고 및 양도소득세 신고 후 업무는 마무리 됩니다.납부기한 안내 및 증여세의 경우 연부연납 신청(담보제공동의서 작성)까지 대행하여 모든 절차는 마무리됩니다 .이주비 대출 승계 등의 경우에는 금융기관에 채무인수(승계)확인서 작성 및 제출, 근저당 이전 등기까지 필요합니다.​황정민 세무사는 정비사업 전문으로관련된 모든 법령을 다 암기하고 있으며,노량진, 한남, 성수, 압구정, 서초 , 방배 재건축 단지 및 재개발 지역의 실무 처리 경험이 많습니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사황정민 세무사입니다.오늘은 서초구 반포동재건축 단지(반포 주공 1,2,4주구 및 3주구 / 반포 미도1차 아파트) 에 대한투자/세무상 주요 확인사항들에 대하여설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.정리된 글은블로그에 포스팅하였습니다.반포 1,2,4 주구 및 3주구 [ 래미안 트리니원 , 디에이치 클래스트 ]관리처분계획인가 후 준공 전 [ 반포 주공1단지 재건축 ]반포 3주구 [래미안 트리니원] / 반포124주구 [ 반포 디에이치 클래스트 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 반포 3주구 [ 래미안 트리니원 ] 약 2,091세대 / 반포 124주구 [ 디에이치 클래스트 ] 약 5,000 세대사업시행계획인가일 : 2017-09-27관리처분계획인가일 : 2021-07-14재건축 단계 : 준공 직전 ( 일반 분양 완료 )반포 미도 1차 아파트 재건축조합설립인가 후 사업시행계획인가 전 [ 미도아파트 재건축 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 약 1,743세대 [ 조합설립인가일 : 2025-09-30 ]재건축 단계 : 조합설립인가 후재건축 세무/투자 Check Point [ 증여자 / 매도자 ][쟁점사항]도시 및 주거환경정비법 제 39조 2항 조합원 지위 전매제한 및 4호 / 시행령 37조 예외 조항조합원 입주권 취득세율 , 시가 산정방법취득세 및 양도소득세 중과세율토지거래허가 및 부담부증여 관련 규정대체주택 비과세 및 일시적 입주권(분양권) 비과세 특례입주권 주택 수 포함 및 중과 관련[1] 투기과열지구 조합원 지위 전매제한도시 및 주거환경정비법 제 39조 ② / 동법 시행령 제 37조현재반포 1,2,4 주구 및 3주구그리고미도 1차아파트는모두 조합설립인가가 난 상태입니다.따라서 예외 조항을 충족하지 못하였다면 매도 및 증여가 불가능합니다.일반적으로 아래의 경우에는 매도 및 증여가 가능합니다.미도/반포 주공 공통 : 1세대 1주택자로서 보유기간이 10년 이상이며, 거주기간이 5년 이상인 경우 [ 4. ]반포 1,2,4 주구 [ 반디클 ] / 반포 3주구 [ 트리니원 ] : 착공 후 3년 이내 준공이 되지 않는 경우 해당 기간[현재 미충족 _ 준공 전 일정기간 ]이정도 재건축 단지를 보유하며 매도/증여 계획을 세우시거나 매수를 희망하시는 분들이라면도정법 상 규정은 익숙하실테니 잘 확인 후 계획을 세워주시면 될 듯 합니다.[2] 취득세 및 증여재산 평가 관련지방세법 제13조의2 및 시행령 28조의6반포 1,2,4주구[반디클] / 반포 3주구[트리니원]현재 시점 매도/증여시 [ 소득세법 및 지방세법 상 입주권(토지) ]재산가액 평가 방법 : 일반적으로 조합원 입주권 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(4.6%) / 증여(4%)반포 1,2,4주구 및 3주구 준공 이후 매도/증여시 , 미도 1차 아파트 매도/증여시재산가액 평가 방법 : 유사매매사례가액 혹은 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(3.3~13.4%) / 증여(1세대1주택자의 직계존비속 증여제외_12.4%or13.4%)추가 고려사항 : 입주권_토지거래허가대상 , 분담금 지분비율 자력 납부 필요[3] 대체주택 비과세 및 일시적 입주권 / 일시적 분양권 비과세 특례 규정소득세법 시행령 제 156조의2 ⑤ / 소득세법 시행령 제 156조의2 ③④ , 시행령 제 156조의3 ②③[1] 반포 미도 1차 아파트 보유자 , 반포 1,2,4주구 및 3주구 원조합원 [ 대체주택 비과세 ][효과]보유 및 거주기간과 무관하게1세대 1주택 비과세 적용- > 비교 : 선 취득 주택을 양도할 때 비과세를 적용하는 소령 155조 ① 및 동시행령 ③④와 다르게후 취득 주택 비과세 적용[요건]①국내에 1주택을 소유한 1세대가②사업시행인가일 이후대체주택을 취득하여1년이상 거주하고③ 신축 주택 완성 전이나완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도하는 경우[사후관리]신축 주택 완성 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.[2] 반포 1,2,4주구 및 3주구 승계조합원 및 일반 분양 당첨자 [ 일시적 입주권/분양권 비과세 ][ 승계조합원 일시적 입주권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 조합원 입주권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의2 3항 ]①종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 조합원 입주권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 조합원 입주권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의2 4항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[ 일반 분양 당첨자 일시적 분양권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 분양권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의3 2항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 분양권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 분양권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의3 3항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[4] 입주권 주택 수 포함 및 장기보유특별공제 및 중과 관련소득세법 제 95조 및 104조 ⑦결론[1] 비과세 판정 및 중과세율 적용 판정시 주택 수 포함 - O[2] 입주권 자체 양도시 중과세율 적용 여부 - X[3] 장기보유특별공제 관련 - 관리처분계획인가 후 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제 미적용

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번에는 제가 네이버 엑스퍼트 하면서 많이들 질문하셨던 1+1 조합원입주권 양도세에 대해서 설명드리겠습니다.1+1 조합원 입주권 신청 조건은????? 아래의 경우에는 1+1 조합원입주권을 받을 수 있습니다.①종전부동산 감정가격이 1+1 조합원 분양가액 합계액보다 크거나 같은 경우②종전부동산 전용면적이 1+1 조합원 전용면적 합계액보다 크거나 같은 경우1+1 조합원 입주권의 주의사항은????? 다음과 같은 제한 사항이 있습니다①공급받는 2개의 주택 중에 1개의 주택은 전용면적이 60제곱미터이하 짜리를 받아야 합니다.②60제곱미터 이하로 공급받은 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년 동안 전매(양도·증여) 제한됩니다.단, 상속은 가능합니다.③조합원입주권 상태에서는 별도 분리하여 양도할 수 없고 2개를 일괄해서 양도해야 합니다.1+1 조합원 입주권 비과세 사례는?◆case1. 1+1 조합원 입주권으로 전환된 후 해당 조합원 입주권을 양도한 경우➡️ 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족한 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환되고, 양도 시점에 1세대 1주택이면서 조합원입주권을 양도 시 비과세가 가능하나1+1 조합원입주권으로 전환 시에는 2개를 일괄 양도해야 하므로 납세자가 선택해서 1개는 비과세 받을 수 있고, 나머지 한 개는 과세해야 합니다.◆case2. 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 경우➡️ 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 종전 주택을 양도 시 비과세가 가능하나,만약 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환되고 나서 종전 주택을 양도하게 되면 일시적 3주택이 되어서 비과세 받을 수 없습니다.◆case3. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 1+1 조합원입주권 승계취득 후 종전 주택 양도한 경우➡️종전 주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원 입주권을 승계취득하고, 조합원 입주권 승계취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세 가능하나,신규 취득한 조합원입주권이 1+1조합원 입주권이라면 3주택이므로 종전 주택 양도 시 비과세가 안됩니다[조심 -2022-중-6104,2022.11.02]◆case4. 1+1 조합원입주권 승계취득 후 3년이 지난 후 종전 주택 양도한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의2 4 항]① 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 승계취득할 것(2022.02.14이전에 취득한 조합원입주권은 1년 이내 취득해도 가능합니다)② 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도할 것③ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것④ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것⑤ 종전 주택 양도일 현재 2년 이상 보유 및 취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주 요건 충족할 것그러나 승계 조합원입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 종전 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2020-법령해석재산-3447,2021.05.21]◆case5. 종전 주택이 1+1 조합원입주권 전환 후 대체주택을 취득한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의 2 5항]① 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되는 온 조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원입주권의 안됨)② 대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것③사업시행계획인가 일 이후부터 주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것④신축주택 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것⑤ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것그러나 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되었을 때, 온 조합원 입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 대체 채 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2018-법령해석 재산-3798,2019.09.03]]이상입니다!양도세 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의해 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면 수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다 는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – 빨리 지으면 더 준다 -이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)

사건의 배경 — “우리 회사가 가진 다른 회사 주식, 전부 가업자산일까?”이번 판결은 중소기업이 가업승계 증여세 과세특례(조특법 제30조의6)를 적용할 때 ‘자회사·관계회사 주식’이가업과 직접 관련된 자산인지, 즉사업무관자산에 해당하는지를 두고 다툰 사례입니다.사건의 주인공은화학제품 제조업체 C 주식회사입니다. 이 회사의 대표 아들은 2015년 아버지로부터 회사 주식 약 3만 주를 증여받고, 이를가업승계 증여세 특례로 신고했습니다.신고 당시 회사는 중국·인도네시아·국내 여러 법인의 주식을 보유하고 있었는데, 세무당국은 그 주식들이 회사의 “영업활동과 직접 관련 없는 투자자산”이라며 가업자산가액에서 제외하고 증여세를 다시 계산했습니다.결국 세무서의 판단에 따라과세특례가 일부 부인되어, 약7억 원의 증여세가 추가 부과된 것입니다.납세자는 이에 불복하여 조세심판원에 제기했으나 기각되었고, 이후 행정소송으로 이어졌습니다.쟁점 — ‘영업활동과 직접 관련’의 의미법령상가업승계 특례 적용 시 제외되는 사업무관자산은 다음과 같이 규정되어 있습니다.“법인의 영업활동과 직접 관련이 없이 보유하고 있는 주식 등”(구 상속세 및 증여세법 시행령 제15조 제5항 제2호 (마)목)그러나 문제는 ‘직접 관련’이라는 문구입니다.법에서는 그 기준을 구체적으로 밝히지 않고 있습니다.결국 실무에서는“그 주식이 실제로 회사의 생산·판매활동에 필요한가?”즉사업 목적 달성에 실질적으로 기여하였는지가 핵심이 됩니다.법원의 판단 — 해외법인과 일부 국내법인은 인정, 나머지는 불인정법원은 C 회사가 보유한 여러 회사의 주식 중 일부만을 ‘영업활동과 직접 관련된 주식’으로 인정했습니다.D, E, F, H (중국·인도네시아 현지법인)→ 해외 시장 진출 및 제품 생산·판매를 위한 현지 설립법인→ 영업활동과 직접 관련 있음→ 법원의 인정 이유: 해외 현지에서 직접 생산·판매를 수행했고,국내에서 영업소 설치가 불가능한 상황에서 불가피한 설립이었다.U, S, L, M, P, Q, R, T (국내 법인)→ 각각 신사업 진출, 원재료 확보, 지역별 판매망 구축, 연구개발 등→ C의 본업(화학제품 제조·판매)과 실질적으로 연관 있음.세무 전문가 코멘트 — “가업승계 세제, 자회사 구조는 항상 검토해야”이번 판결은가업승계 증여세 특례를 준비하는 기업이라면 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 선례입니다.특히관계회사·자회사 주식이 많은 그룹형 중소기업의 경우 다음을 유념해야 합니다.투자 목적이 영업활동과 직접 관련되어야 함단순한 경영권 확보, 지배력 강화 목적은 불인정됩니다.즉, “우리 자회사니까 당연히 가업자산이다”라는 논리는 통하지 않습니다.실질적 사업연관성 입증자료 필요판결문에서도 보듯이, 해외 투자신고서, 거래내역, 기술지원계약, 매출현황 등이 영업활동 연관성을 입증하는 근거로 인정되었습니다.형식보다 실질 중심으로 접근해야명목상 ‘투자’라 하더라도, 자금대여나 단순 지분보유라면 과세특례 적용이 부인될 수 있습니다.사전 컨설팅과 구조조정이 필수가업승계 계획을 세우기 전, 법인의 투자자산 중 어떤 부분이 ‘가업자산’으로 인정될지 세무전문가와 함께 사전진단을 받아야 합니다.결론 — ‘가업자산’의 경계선에 서 있다면, 반드시 전문가와 상의해야이 사건은 단순히 한 기업의 사례가 아니라,가업승계 세제의 실질 요건이 얼마나 엄격한지보여주는 대표 판례입니다.특히 “우리 회사가 다른 회사 주식을 가지고 있다면 그것도 가업자산일까?”라는 질문에 명확한 기준을 제시한 사례로 평가됩니다.따라서 가업승계나 상속세·증여세 신고를 앞둔 기업이라면,자회사·관계회사 주식이 실질적으로 영업활동과 관련되어 있는지법적·세무적 관점에서 반드시 점검해야 합니다.