저가양도 매매계약서 작성 방법

사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우포괄적 사업양도 해당 여부부가, 법규부가2014-408 , 2014.08.25[제 목]사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우 포괄적 사업양도 해당 여부[ 요 지 ]거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것임[답변내용]「부가가치세법」 제10조제8항 제2호 및같은법 시행령 제23조의 규정에 따른 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도는 사업자가 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는 것으로서, 이 경우거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것이며 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 사업양도에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○ ***(이하“양도인”또는 “신청인”이라 함)은 ##동 ***** 상가 00호(이하 “쟁점상가”이라 함)에 대하여 부동산임대업을 영위하다가- 쟁점상가를 000(이하 “양수인”이라 함 )에게 양도하는 양수도 계약을 2014.3.12. 체결함- 양도인과 양수인이 2014.3.12. 작성한 건물상가매매계약서에 기재된 내용은 다음과 같음 가) 매매대금 : 590,000,000원 나) 계약금 : 70,000,000원(계약일 2014.3.12에 지불, 영수함) 다) 중도금 : 50,000,000원(2014.4.15. 지불) 라) 잔 금 : 490,000,000원(2014.5.30. 지불) 마) 특약사항 - 현재 임대차계약[보증금 2천만원/월210만원(부가세포함) 임차인:000]은 매수인에게 승계함2. 질의내용○ 부동산임대업을 영위하던 양도인이 취득한 상가를 양수인에게 매도할 경우(질의1) 거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았더라도 매매계약서상 실질내용(매매계약 당시과 이후에도 임차인과 보증금 유지)에 의하여 재화의 공급으로 보지 않는 포괄적 사업양도에 해당하는지 여부(질의2) 양수인이‘부동산임대업’ 이외에 새로운 업종을 추가하여 사업자등록을 하였더라도 사업의 동질성이 유지되어 포괄적 사업양도에 해당되는지 여부(질의3) 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표지하지 않았으나 실질내용에 의해 사업양도에 해당되는지 여부3. 관련법령○부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정) 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받은 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.○부가가치세법 시행령 제23조【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도】 법 제10조제8항제2호 본문에서 대통령령으로 정하는 것 이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우,「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2014.2.21> 1. 미수금에 관한 것 2. 미지급금에 관한 것 3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것○ 부가가치세법 기본통칙 10-23-1 【사업양도의 범위】① 법 제10조 제8항 제2호의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적ㆍ인적시설 및 권리(미수금에 관한 것을 제외한다), 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말한다. (2000. 8. 1. 개정)② 사업과 직접 관련이 없거나 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서의 일부 권리ㆍ의무를 제외하여도 사업의 양도로 본다. 이 경우 당해 사업에 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것은 다음 각 호의 1에 해당하는 것으로 한다. (2000. 8. 1. 개정)가. 사업양도자가 법인인 경우에는법인세법 시행령 제49조제1항에 규정하는 자산 나. 사업양도자가 법인이 아닌 사업자의 경우에는 ‘가’항에 규정하는 자산에 준하는 자산 (2000. 8. 1. 신설)

상속재산의 매매계약일이 감정가액 가격산정기준일(상속개시일)과 평가서 작성일 사이에 있어시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우평가기준일을 전후하여 “가장 가까운 날”은 어느 날인지 여부기획재정부-재산세제과-523생산일자 : 2024.05.01.요 지상증법 시행령§49②의 평가기준일에 가까운 시가 판정시 감정가액은 가격산정기준일과 평가서작성일 두개 모두를 고려해야 함회신｢기획재정부 재산세제과-523, 2024.5.1.｣(회신)귀 질의의의 경우 경우 제1안이 타당합니다(질의)평가기간 이내매매계약일이 감정가액의 가격산정기준일(상속개시일)과 평가서 작성일 사이에 있어 시가로 보는 가액이 둘 이상(매매가액,감정가액)인 경우 평가기준일을 전후하여 “가장 가까운 날”은 어느 날인지 여부(제1안)매매계약일(제2안)감정가격산정기준일상세내용1. 사실관계○ 피상속인 ’20.07.24. 사망 후 상속인들은 ’21.02.01. 상속세를 신고- 상속인들은 상속물건 A아파트를 ’20.12.18. 특수 관계없는 자에게 2,270백만원에 매도하는 계약을 체결- 상속세 신고 시, A아파트에 대해 2개의 감정기관에서 평가한 감정평균가액 1,910백만원으로 신고 *감정가액 산정기준일(’20.7.24.),매매계약일(’20.12.18.),감정평가서 작성일(’21.1.13.)2. 질의내용 ○ 상속재산의 매매계약일이 감정가액 가격산정기준일(상속개시일)과 평가서 작성일 사이에 있어 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 “가장 가까운 날”은 어느 날인지 여부 3. 관련법령 □상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(…중략…)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.(이하생략…)□상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조제2항에서 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(…중략…) 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(…중략…) 2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(…중략…)② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가산세와 관련된 것으로 부정과소신고가산세로 추징당했으나, 조세불복 결과 일반과소신고로 결정된 심판사례입니다.세부적으로 살펴보면,취득가액은 실제거래가액이 우선이나,알 수 없는 경우는 주로 환산취득가액을 적용합니다양도차익을 계산할 때는 실제 거래가액을 적용함이 원칙이나, 2006년부터 부동산 실거래가 신고가 도입되어 2006년 이전에는 정부에서 실제 거래가액을 확인하기 어려운 경우가 많습니다.이런 경우에 취득가액은 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액을 적용하나, 실무적으로 매매사례와 감정가액이 있는 경우는 드물어 환산취득가액을 적용하게 됩니다.환산취득가액은『 실제 양도가액 X (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가)』를 적용하여 계산합니다.환산취득가액을 적용한 금액이 실제 취득가액보다 높다면, 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이니 양도세를 덜 내게 됩니다. 물론, 환산취득가액이 더 낮아 더 내게 될 수도 있습니다.소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액간혹, 실제 취득금액을 알고 있고 계약서와 증빙이 있어도 이를 무시하고 환산취득가액을 적용하여 신고하는 경우가 있는데 2006년 이전이라면 운좋게 안걸리는 경우도 있습니다.일반과소신고 가산세는 10%이나,부정과소신고가산세는 40%를 적용합니다납세자들이 가장 두려워하는 것이, 가산세입니다.신고불성실 가산세를 알아보면,① 무신고의 경우는 20%② 과소신고를 한 경우는 10%이지만,③부당 무/과소신고를 한 경우는 40%의 매우 높은 금액을 추징합니다.물론, 아래의 납부지연 가산세는 별도로 내야 합니다.『미납·미달납부세액 * 미납기간 * 22/100,000(’22.2.14. 이전까지는 25/100,000)』부당과소신고의 경우, 40%의 엄청난 가산세율이 적용되는데 아래와 같은 부정한 방법으로 인한 경우 적용이 됩니다.1.이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장2.거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취3.장부와 기록의 파기4.재산을 은닉하거나 소득·수익·행위·거래의 조작 또는 은폐5.그 밖에 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 사기 그 밖의 부정한 행위일반적으로양도세의 경우, 허위계약서나 허위증빙으로 필요경비 차감등이 이에 해당합니다.부정과소신고 가산세를 적용하였으나, 조세불복 결과 일반과소신고를 적용한 사례입니다살펴볼 심판사례는 과세관청은 허위의 매매계약서로 부정과소신고 가산세 40%를 적용하였으나, 불복하여 10%의 일반과소신고 가산세를 적용하게 된 경우입니다.구체적인 상황은[상황]① 2001년 목장 토지와 건물을 오빠로부터 매수② 2015년 토지와 건물을 각각 수용당함③취득 매매계약서를 근거로, 양도세를 신고④제출한 토지 취득계약서는 수기이나, 건물 취득계약서는 워드작성본임⑤세무서는 취득계약서가 허위라고 판단하고, 환산취득가액으로 양도세를 계산하여 추징⑥추가로,가산세는 허위계약서 이므로 부당과소신고 40%를 적용청구인이 이에 불복하여, 조세심판 청구를 진행조심-2020-서-1401 , 2020.12.21 , 일부인용 , 완료[ 제 목 ]이 사건 처분 관련 가산세 전부를 취소하거나 부정과소신고가산세가 아닌 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 등[ 요 지 ]처분청이 일반과소신고가산세율이 아닌 부정과소신고가산세율을 적용하여 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨부정한 적극적인 행위가 없다고 판단하여, 일반과소신고 가산세를 적용불복결과, 매매계약서는 인정하기 어려우나 과소신고 가산세율은 40%에서 10%로 적용해야한다고 판단하였습니다.조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①형식이 다른 다수의 계약서를 가지고 있음②취득에 대한 금융증빙을 제시하지 못함③따라서, 계약서를 실제 거래금액으로 인정하지 못함④단, 계약서가 사후에 거짓 작성되었다는 증거는 없음⑤단지 금융거래 내역을 보관하지 못함을 사기나 부정으로 보기 어려움따라서, 부정한 의도로 허위계약서를 작성한 것으로 본 세무조사 결과는 문제가 있으므로 가산세율은 40%가 아닌 10%를 적용하는 것으로 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인이 형식이 다른 다수의 취득계약서를 가지고 있다는 사실만 확인될 뿐 위 계약서가 사후에 거짓으로 작성되었다거나 기재된 거래금액이 실제 거래금액과 현저히 차이가 난다는 점 등이 확인된바 없고, 청구인이 20여년 전 쟁점부동산의 취득 관련 금융자료 등을 충실히 보관하지 못하여 실제 취득가액에 대한 입증을 하고 있지 못한 것으로 보일 뿐 부정한 목적으로 허위 신고를 하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 형식이 다른 다수의 취득계약서를 제출한 것이 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 적극적인 행위에 해당한다고 보기 어려우므로처분청이 일반과소신고가산세율이 아닌 부정과소신고가산세율을 적용하여 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.정리하면,이상, 오래전의 취득한 부동산을 양도할 때 환산취득가액을 적용하지 않고 계약서를 근거로 실제취득가액을 적용하였으나세무서는 세무조사 결과 이를허위의 계약서로 보아 40%의 부정과소신고가산세를 적용하였으나, 불복결과 일반 10% 가산세로 적용이 변경된 경우를 살펴보았습니다.간혹 이와 같이, 가공의 매매계약서나 공사계약서를 근거로 양도차익을 줄이는 경우가 있는데 부정한 행위로 판단되면 40%의 가산세를 추징당하니 주의해야 합니다.그러나, 위와 같이 부정한 의도가 없다고 판단되면 불복결과 가산세가 줄어들 수도 있습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요, 자금소명, 출처조사 전문 세무컨설팅 세로움입니다.글을 올리는 현재 25년이 2달밖에 안지났지만 올해도 무수히 많은 분들의 ‘한국부동산원 부동산실거래조사 소명’을 대행해드리고 있습니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image저희가 상담을 통해서 직접 대응하실 수 있도록 가이드 라인을 모두 제시해드리고 있고, 필요시 소명대응까지 모두 진행해드리고 있는데요, 실제 상담을 할때주변에서 잘못된 정보를 듣고 오시는 분들이 많이 계십니다.그래서 오늘은 거래신고소명과 관련하여 많이오해하시는 내용들에 대해 정정해드리고,실제 소명내용에 들어가야하는 중요한 것들이 무엇인지 자세히 설명드리겠습니다.잘못된 내용으로 소명을 하시거나 소명내용이 불충분하다면자금출처조사의 대상이 될 수 있기 때문에사례에 맞게 정확한 내용으로 소명하는 것이 매우 중요합니다. 소명 내용에 따라서는 속사정은 세무조사를 받아야 하시는분들이라도 안받게 될 수도 있지만, 안받아도 되는 분들이 받게될 수도 있으니 유의해주셔야 합니다.지난 글에서는 실제 소명대응사례를 위주로 자세히 설명드렸으니 참고해보시면 좋을 것 같습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com1. 자금조달계획서한국부동산원의 부동산실거래조사 소명에 대해서 설명드리기 전에 먼저자금조달계획서부터 간단하게 언급하고 넘어가겠습니다.부동산원과 구청에서 거래소명이 나온 분 대부분은 자금조달계획서를 쓰셨을거에요. 조달계획서를 잘 작성해주시는 것이 불필요한 소명이나 조사의 대상이 되지 않도록 하는 첫 번째 단추입니다.<1> 작성 방법자금조달계획서를 보시면 구체적인 작성방법이 친절하게 설명되어 있진 않습니다.예를들어 부동산 취득 직전에 원래 소유하던 부동산을 팔았다면6번에 처분대금을 써야하는 것으로 유추가 가능합니다.그럼 부동산을 10억원에 처분할때 남아있는 대출 5억원을 상환했다면, 처분대금에는 10억원을 기재할까요? 아니면 취득에 사용 가능한 5억원을 쓰는게 맞을까요?만약 기존 부동산의 처분이 취득 직전이 아니라 3달전에 처분됐고, 현재는 예금에 들어있는 경우라면 2번에 써야할까요? 아니면 6번에 써야하는걸까요? 3달이 아니라 1년 전이라면요?이런 구체적인 가이드라인이 없는 이유는 상황이 모두 다르기 떄문입니다. 자산이 많은 분들이라면 처분한 부동산의 매도계약서만 제출해도 되겠지만, 나이가 어리고 신고된 소득이 적은 경우라면 처분한 부동산을 취득했던 내용도 궁금해할 수 있겠죠.따라서자금조달계획서를 작성하실 때는 조사관님들이 어떤 것을 궁금해할지를 고민해보고,단편적인 내용이 아니라 전체적인 자금흐름을 파악할 수 있도록, 내 상황에 가장 적절한 내용으로 작성해야 소명이나 조사의 대상에서 제외될 수 있습니다.<2> 자주 오해하시는 내용자금조달계획서 작성 상담을 할 때 많은 분들이 오해하시는 내용이 있습니다.①첫 번째는자금조달계획서를 안쓰면 소명이나 조사의 대상에서 제외된다는 얘기를 주변에서 듣고 오세요. 그래서 경매로 취득하거나 자금조달계획서 작성 대상이 아닌 부동산을 취득하시려는 분들이 있는데 사실과 다릅니다.개인이 부동산을 취득하면 모두 국세청에서 파악할 수 있기 때문에자금조달계획서를 쓰지 않아도 충분히 소명이나 조사의 대상이 될 수 있습니다.②두 번째는통장 소유 명의에 큰 의미를 안두셨으면 좋겠습니다. 생각해보시면 남편이 외벌이인 가정에서 남편의 소득을 모두 아내계좌로 관리하고 있을 때 해당 자금을 모두 아내의 자금출처로 보지 않겠죠.가장 깔끔한 것은 각자 소득을 따로 관리해서 비율에 맞게 공동명의로 부동산을 취득하는 것이지만, 현실적으로 어려움이 많습니다. 만약 그동안 서로 많은 돈이 오가고, 자금이 섞여있어서 구분이 어렵다면 지금까지의 소득비율과 각자 명의로 형성된 자산을 비교해서 자금출처를 산정해보시는 것이 좋습니다.실제 세무조사에서도 각자의 신고된 소득과 공동경비지출액과 각자 명의로 취득한 자산규모를 비교해서 부부간 증여금액을 산정하고 있습니다.<3> 코인투자수익 및 출처가 없는 소득생각보다 많은 분들이 출처가 없는 소득을 가지고 있습니다.대표적으로탈세 사업소득이나 불법소득, 코인투자수익, 현금이나 금으로 받은 증여재산들이 있는데, 이런 출처가 없는 소득들이 작거나 생활비 정도로 사용할땐 괜찮을 수 있지만,규모가 커지고 부동산 취득자금으로 사용한다면 문제가 됩니다.자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사 모두 근본적인 자금의 출처를 묻는 제도입니다. 누군가가 5억짜리 부동산을 사는데, 부모님한테 몰래 받아서 또는 탈세를 해서 내 통장에 10억원이 들어있다고 하더라도 그 10억원이 어떻게 만들어졌는지 근본적인 출처를 묻는 것입니다.따라서 출처를 입증할 수 없는 금액이 많다면부동산을 계약하기 전에 미리 적절한 방식으로 출처를 만드는 것이 필요합니다. 각자의상황에 맞게 차용을 활용하거나, 일부를 증여로 신고하거나, 취득시기를 늦추고 적절한 규모의 소득을 신고하는 방법들을 고민해봐야 합니다.실제 상담에서는 사실관계를 모두 알 수 있기 때문에 현재 위험성이 얼마나 높은지, 부동산 규모를 줄인다면 어느정도로 괜찮아지는지, 취득시기를 조금 늦추고 출처를 조금씩 마련해둔다면 세금이 얼마나 발생하는지에 대한 자세히 내용과 적절한 계획을 수립해드리고 있습니다.2. 한국부동산원(구청) 부동산실거래조사 소명부동산을 취득하고 나면 이렇게 부동산거래에 대한 소명요청을 받게됩니다. 한국부동산원이나 구청에서 받게 되는데 둘다 똑같습니다.둘다 날라오진 않고 한곳에서만 날라옵니다.<1> 소명대상이 되는 이유와 기간소명대상이 되는 이유는자금출처가 부족하거나, 특수거래이거나, 다운거래와 같은특정 이유가 있습니다. 이유를 특정해서 알려주진 않지만,사실관계를 통해 그 이유를 유추해볼 수 있습니다. 이유에 대해 적합한 내용으로 소명의견을 기재해야하기 때문에 원인을 파악하는 것이 가장 중요합니다.거래신고 소명 요청은 부동산 취득 후 일반적으로6개월~1년정도 되지만, 제가 5년 지나서 나온 것도 봤고요, 1달 지나서 날라온 것도 봤습니다. 만약 취득이 한참 지났다면 특별한 이유가 있을 수 있으니 유의해야합니다.<2> 소명대상이 되는 부동산 규모지금까지 무수히 많은 소명업무를 하면서 가장 작은 부동산 취득금액은6천만원까지 봤습니다.보통 10억원 이하 물건 취득하신 분들이 나정도는 안날라올거야 하고 생각하시기 때문에 실제로 요청을 받으면 많이 억울해 하십니다. 저도 한 명의 납세자로서 그 귀찮음이 충분히 이해됩니다만, 실제로는 1억원대 부동산에도 소명이 간간히 날라오고 있습니다.취득자의 연세나 소득수준과도 밀접한 연관이 있기 때문에 금액이 작다고 해서 대수롭지 않게 생각하기보다는본인의 객관적인 상황을 판단해보는 것이 중요합니다.<3> 제출해야하는 자료안내서식을 보시면 제출해야하는 자료가 설명되어 있습니다. 부동산원은 모두 동일한데, 구청은 안내서식을 아예 안주거나 구청마다 내용이 다른 경우가 많습니다.'공통적으로 제출해야하는 자료'는 다음과 같으니 꼭 제출해주세요. 해당 자료는 제출하지 않으면 어차피 다시 제출요청이 올 수 있습니다.① 매매계약서, 중개대상물 확인원 등 자료② 가족관계증명서③ 부동산 계약일 ~ 잔금 전후 2주간 통장내역④ 소득금액증명원⑤ 금융거래확인서(대출을 받은 경우)⑥ 임대차계약서(전세를 승계한 경우)그리고 그 외의 자료들은 각자의 상황과 사실관계에 따라 보충 및 추가돼야 합니다.예를 들어 누군가로부터 차용했다면 차용증과 차용을 인정받을 수 있는 원리금상환내역이 / 퇴직금을 정산받았다면 퇴직금지급명세서 / 현금이나 수표로 매매대금을 입금했다면 이체영수증 / 코인수익이라면 수익을 산정한 내역과 같은 입증자료들이 첨부돼야 합니다.가장 많은 사례가 개인이나 법인으로부터'차용'(금전소비대차)해서 자금을 조달하신 경우인데,사인 간 차용은 원칙적으로 부동산취득자금으로 인정하지 않고있습니다.따라서 차용거래를 인정받기 위해선차용증 뿐만 아니라 여러 가지 보충자료를 준비해야 하는데, 자세한 내용은 다음 글에 정말 자세히 설명해뒀으니 꼭 참고해보세요.가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com<4> 소명내용(소명의견)소명서에 언급해야하는 주요내용은 사례마다 달라야합니다.①자금출처가 부족한 케이스라면 부동산 취득자금을 조달한 내용을 자세하게 소명해야하고, 조달한 내용 중에서차용(금전소비대차)처럼 세법상 문제가 있는 출처라면 입증할 수 있는 근거자료와 논거가 반드시 함께 제출돼야 합니다.②가족간이나 지인간 거래로서 매매대금의 일부를 지급하지 않은 경우라면 매매대금이 세법상 적정한지, 매매대금을 지급하지 않았기 때문에 매매가 아니라 증여로 추징되지는 않을지, 부동산 명의신탁의 문제는 없는지에 대한 법리적 판단이 중요합니다.③그리고 부동산이나 코인과 같은 투자수익이 대부분이라면 정확한 수익산정과 근거자료가 중요합니다. 특히 코인투자는 투자방식에 따라 수익산정 방식과 필요자료가 다르기 때문에 소명이 쉽지 않습니다.관련 내용은 아래 글을 참고해주세요. 코인세금과 부동산자금출처조사 를 걱정하는 분들을 위한 책이 나왔습니다! - 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사이야기」 실제 조사성공사례를 중심으로 절세방안을 담았습니다.안녕하세요, 부동산과 코인에 대한 세금 그리고 자금출처조사를 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번에 저...blog.naver.com따라서'왜 소명요청이 나왔을지'를 고민하는 것이 우선이고, 이후조사관이 가장 궁금해할 부분을 파악해서 집중적으로 소명하는 것이 가장 중요합니다. “원래는 세입자를 구하려고 했었는데, 안구해져서 돈을 빌렸다”와 같은 개인사정을 많이 어필하시지만, 이런 내용보다는 쟁점내용에 대해 자세히 소명하는 것이 훨씬 도움이될 수 있습니다.또한 소명의견서에 정해진 법적 형식은 없습니다. 실제로 저희가 대응해드리는 사례들은 다음과 같이 별도의 구체적인 소명의견서를 작성해서 제출하고 있습니다.3. 자금소명을 구체적이고 정확하게 해야하는 이유많은 분들이 자금소명에 대한 요청을 등기로 받고 스트레스를 많이 받아하십니다.그 이유는 소명이 불충분한 경우 받게 될'세무조사'에 대한 막연한 두려움일 것입니다.소명내용이 충분하지 않거나 부정확하다면 그것을 이유로 세무조사가 시작될 수 있습니다. 세무조사가 진행된다면 짧게는 1달, 길게는 3달정도의 기간동안 몇 년간의 통장내역이나 금융자료들을 모두 조사하고 추징하게됩니다.[실제로 받게되는 세무조사 사전통지서]자금소명은 취득한 부동산 자금에 대해서만 소명하면 되지만, 세무조사가 이뤄진다면 소유하고 있는모든 부동산, 금융자산뿐만 아니라 생활비와 각종 이체내역들을 전수조사하기 때문에 이번 부동산 취득과 관련되지 않은 것들이라도 함께 추징됩니다.특히 사업을 하시는분들은 매출누락이나 가공경비를 넣는 경우가 대부분이고, 일반인분들도 세금 없이 증여받은 내역들이 있기 마련이죠.따라서 소명의 최우선 목표는 세무조사의 가능성을 낮추는 것이고, 그러기 위해서는 정확한 대응이 이루어져야 합니다. 실제로 소명대응이나 세무조사대응을 하다보면 안나와도 되는 케이스임에도 불구하고 조달계획서나 자금소명내용을 잘못 기재하셔서 억울하게 대상이 되는 사례들이 있습니다.4. 마무리하며거래소명과 자금출처조사를 대비하기 위한 최고의 절세방법은미리 대비하는 것입니다.세무조사단계, 소명단계, 자금조달계획서 단계, 부동산 계약단계, 부동산 계약 전단계 이렇게 전단계에서 미리 준비할수록 세무조사는위험성과 추징세액을 줄일 수 있는 방법이 많을 수 밖에 없습니다. 반대로 자금출처의 대상과 입증해야하는 자료는단계를 거듭할수록 넓어지고, 깊어지고, 어려워집니다.반드시 문제가 있어서 자금소명 요청이 오는 것은 아니기 때문에 만약 내용이 간단하시다면 큰 걱정을 하실 필요는 없습니다. 실제 상담하면서 오히려 제가 걱정하지 않으셔도 되고, 제가 안내드리는 내용으로만 직접 소명하셔도 충분하다고 말씀드립니다.반면에 걱정을 해주셔야하는 위험성이 높은 분들이 오히려 태연한 경우들도 있긴 하지만,이미 소명요청을 받으신 분들이라도 세무조사를 받으시는 분들보다는 훨씬 기회가 많기 때문에 꼭 목적적합하게, 꼼꼼하게 소명서를 작성해주시면 좋겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

1. 배경​부동산 시장에서 2022년 3월 ~ 5월은, 그동안은 겪어보지 못한 특별한 시기인 듯 합니다. 1) 정권이 교체되면서 부동산 세제 변화 기대가 매우 높아졌습니다. 2) 2021년의 종합부동산세를 겪어본 다주택자에게는 2022년 다주택자 종합부동산세를 회피하기 위한 마지막 타이밍입니다. 3) 새 정부에서 [1년 한시 다주택자 중과배제]를 늦어도 5월 11일부터 시행한다고 하였습니다. 4) 양도소득세, 취득세 일시적 2주택자 중 처분 유예기간이 1년 이었던 분들이 작년 하반기 거래절벽을 잘 견뎌왔으나, 이제는 처분 유예기간의 막바지에 왔습니다.​따라서 그러한 매도자 중에 반드시 특정 시기에 맞추어 매도를 해야하는 사람들이 많아졌습니다. 그런데 때마침 매수인이 나타나는 것이 좋으나 지금처럼 거래량이 씨가 마른 상황에서는 마냥 기다릴 수도 없습니다. 그래서 확실한 시점에 확실하게 매수할 수 있는 상대, 즉 가족을 상대로 한 매매를 계획하게 됩니다. 가족을 상대로 하다 보니 아무래도 시장가격보다는 저가로 매매하게 되는데요, 1) 정말로 가족에게 줄 재산이라면 가족에 대한 애정과 문제를 해결해준 고마움 때문이기도 하고, 2) 가족이 받았다가 바로 판다고 하여도 취득세를 절감할 수 있다는 생각을 하고 있고요, 3) 교환을 하는 경우 적정수준을 맞추기 위해서 입니다. 이번에는 저가양수도에 대해서 설명해봅니다.​​​2. 저가양수도가 다운계약인지?​가족간 [저가양수도]에 대한 가장 큰 오해는 [저가양수도]가 [다운계약]이 아니냐는 질문입니다. 겉으로 보기에 그렇게 보일 수도 있지만, 분명한 차이가 있습니다.​[다운계약]은, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치했는데도 불구하고, 계약서에 거짓으로 거래가액을 적는 것을 말합니다. 그러니 계약서에는 양 당사자의 의사와 다른 금액이 적히게 됩니다. 이렇게 하는 이유는 경제적인 이해관계에서는 의사합치를 이뤘으되 매도자는 양도소득세를 줄이고, 매수자는 취득세를 줄이기 위해서입니다. 패널티를 적시한 법률들의 표현을 보면, [거짓], [실지와 다른]이라는 표현이 등장하고 있습니다.​[다운계약]을 작성하는 경우, [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 및 [공인중개사법]에 따라 1) 그런 신고를 하자고 제안하거나, 직접 하거나, 중개사에게 종용한 자에게 500만원의 과태료가 부과됩니다. 2) 그런 신고를 중간에서 중개한 중개사는 공인중개사 자격증 정지를 받을 수 있고, 개업한 사무소의 등록취소를 당할 수 있고, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 받을 수 있습니다.​[소득세법]에서는 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세 또는 감면세액에서 패널티를 줍니다. 예를 들어 3억 세금이 나올 물건에 대해 비과세(0원 세금)를 받고자 1억원만큼 다운계약을 썼다면, 비과세액 3억 중에 1억을 토해야 합니다.​부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조(금지행위)누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위​부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자​공인중개사법 제33조(금지행위)① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위​공인중개사법 제36조(자격의 정지)① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우​공인중개사법 제38조(등록의 취소)②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우​공인중개사법 제48조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자​소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액​​반면 [저가양수도]란, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치하고, 계약서에 금액을 있는 그대로 적었는데, 수치만 놓고 보아 매매가액이 시가보다 적은 가액인 경우를 말합니다. 시가보다 적다는 것이 문제이지 계약에 거짓은 없습니다. 법치주의 국가에서 [사적자치의 원칙]에 따라, 양 당사자의 매매 계약 의사가 합치하고, 거기에 사기, 착오, 강박이 없으면, 매매계약은 인정됩니다. 세법에서도 계약의 법률효과는 진실한 것으로 인정합니다. 심지어는 그 가액이 시가보다 적은 경우, 적다는 사실만이 중요하지, 당사자들 사이에 조세회피의 목적이나 누가 손해를 보았다는 사실도 고려대상이 아니라고 합니다.​그러니 [저가양수도]는 그 매매가액에 대해 양 당사자의 의사합치만 있으면 뒤에 숨겨진 목적이나 득실이나 그런 것은 중요하지 않고 오직 시가에서 얼마나 벗어났는지만이 관심사입니다. 계약서에 거짓을 표기한 [다운계약]과는 차이가 있습니다. 법률상 표현도, [조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정]이라고 표현하지, 그것이 거짓이라거나, 사실과 다르다거나 하는 표현을 쓰지 않습니다. [저가양수도]의 경우도 패널티는 있습니다. [소득세법], [상속세 및 증여세법], [지방세법]이 개입하여 세액을 정정하게 되는데, 이것은 나중에 더 자세히 설명합니다.​소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.​대법2003두14741(2004.03.26)소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하고 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때, 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결, 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).​​그런데, 현실에서 계약서만 놓고 보면, 거기에 적힌 금액이 의사가 합치하여 진실한 것인지, 아니면 이면에 다른 의사가 있는데도 계약서에 거짓을 쓴 것인지 알기가 어렵습니다. 그래서 시가보다 싼 경우에는 [저가양수도]는 당연할 것이고, 이것이 [다운계약]은 아닌지 의심을 받을 수도 있습니다. 그러한 의심을 조사하는 과정에서 큰 불편을 겪게 될 수도 있습니다. 다른 곳으로 불똥이 튈 수도 있습니다.​[다운계약]이 되는 경우 고객은 과태료나 조금 내면 그만이지만, 중개사는 폐업을 각오해야 합니다. 중개사가 고객에게 속았을 수도 있습니다. 따라서 현실에서 가족간 [저가양수도]를 계약을 맺고자 하며 공인중개사에게 매매계약의 중개를 부탁하면, 공인중개사가 극도로 꺼리는 모습을 볼 수 있습니다. 그래서 [저가양수도] 계약을 맺고자 할 때 중개사의 도움을 받기가 어렵습니다. 그래서 보통은 법무사를 대동하여 저가양수도계약을 진행하게 됩니다.​​​3. 저가[양수도]가 [증여]가 되어버리는 건 아닌지?​저가로 양수도를 하다보니, 양도소득세가 아닌 증여세를 맞는 것은 아닌지 걱정하는 경우가 있습니다. 왜냐하면 [다주택자 중과배제 규정]이나 [일시적 2주택 규정]을 적용받고자 하는 분들은 양도소득세를 절감해보려고 [저가양수도]를 하는 것인데, 증여세로 봐 버리면 [저가양수도]를 할 이유가 없습니다.​소득세법에서 양도란, 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 증여는 타인에게 무상으로 재산 도는 이익을 이전시키는 것을 말합니다. 대가가 있느냐 없느냐, 이것이 양도와 증여를 가르는 가장 중요한 기준이고, [저가양수도]는 대가가 오가기 때문에, 유상이전이 확실하여 일단은 양도에 해당합니다. 그래서 양도소득세가 부과됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (생략)​상속세 및 증여세법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.​​그런데 분명히 대가가 오갔는데도, 매매가 아닌 증여로 추정해버리는 경우가 있습니다. 이때는 증여가 아니라는 사실을 납세자가 입증해야 하고, 그 입증 과정에서 매매대금의 출처도 모두 밝혀야 하기 때문에 사실상 세무조사 같이 되어버려 매우 번거로워집니다. 배우자 또는 직계존비속(부모/조부모/자녀/손주)에게 양도한 재산은 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정합니다. 증여 추정을 면하기 위해서는 대가가 오갔다는 사실을 명백하게 입증해야 하는데, 그 입증은, [과세받은 소득금액], [상속/증여받은 재산가액], [전 부동산 처분금액]으로 증명하여야 합니다. 그러니까 세법에서 노출이 된 금액으로만 증여 추정을 방어할 수 있습니다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​​하지만 배우자 등에 대한 증여 추정을 처음부터 피할 수 있는 방법이 2가지가 있습니다.​1) 첫 번째 방법은 형제자매와 매매하는 것입니다. 법에는 분명 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도한다고 하여 형제자매는 명시하지 않았습니다. 따라서 형제자매와의 거래는 증여로 추정되지 않고 매매로 인정됩니다. 오해하면 안 되는 것은, 매매의 형식을 보이고 있더라도 과세관청에서 증여임을 입증하면 증여로 될 수 있습니다. 다만 디폴트값이 매매로 인정되므로, 납세자가 매매라는 사실을 애써 입증할 필요가 없다는 의미입니다.​아래의 판례를 보시면, 형이 동생에게 토지를 팔았는데, 과세관청에서 증여로 보고자 시도했습니다. 근거는 매매대금을 지급하였다는 증거를 제시하지 못한다는 점입니다. 하지만 판례에서는 다음을 이유로 매매로 봐주었습니다. ① 부모자식 간도 아니고, 특별한 사정이 없으면 아무리 가족이라도 형제간의 증여는 있기가 어렵다. ② 동생도 상당한 경제적인 수준이 있어서 증여를 받을 이유가 없다는 말이 신빙성이 있다. ③ 그동안 빌려준 돈에 대해 대물변제라고 하는데, 계약서가 없지만 형제 사이에 계약서가 없을 수도 있다고 본다. ④ 모르긴 몰라도 등기부 등본에는 증여가 아닌 매매를 원인으로 소유권이전되었다고 되어 있다.​이 판례를 보면, 형제자매간의 매매에 대해서 타인과의 매매와 비교해 불완전한 부분이 있다고 하더라도 국세청이 형제자매간의 매매를 증여로 몰아가는 것이 어렵다는 걸 보여줍니다. 따라서 조금만 신경쓰면 형제자매간의 매매는 대부분 양도로 인정됩니다.​국심2001중1002(2001.08.24)(가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 1996.6.22 매매 를 원인으로 1996.6.24 소유권이전 등기를 한 사실만 확인될 뿐 청구인이 청구인의 형으로부터 증여받은 사실은 확인되지 않는다. (나) 당 심판원이 국세청으로부터 수집한 전산자료에 의하면 청구인은 1992.1.1부터 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 ○○○정미소 를 운영하고 있고, 청구인의 형도 1994.3.7부터 1997.4.15까지 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 ○○○정미소 를 운영하고 있었음이 확인되며, 청구인은 쟁점토지 취득시 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 3,990㎡외 14필지 합계 50,641㎡의 토지를 소유하고 있고, 청구인의 형도 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 4,545㎡ 외 26필지 합계 50,876㎡를 소유하고 있음이 확인되는 바, 청구인과 청구인의 형은 정미소 운영 및 소유농지의 소재지와 면적등으로 보아 상당한 부농임을 알 수 있으므로 청구인이 청구인의 형으로부터 무상증여를 받을 이유가 없다는 청구주장 신빙성이 있는 것으로 보여진다. (다) 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 형제간의 무상증여가 이루어지지 않는 점 등으로 보아 이 건 증여로 보기보다는 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 양도받았다고 봄이 상당한 것으로 판단된다. (라) 따라서 형제간의 금전대차에 있어 통상적으로 차용증 등을 작성하지 않는 관행에 의하면 처분청에서 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 유상으로 취득하였다는 증빙을 제시하지 않는다 하여 쟁점토지를 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.​​2) 두 번째 방법은 부모자식간의 매매에서 금전이 오가는 것이 아니라, 부동산을 서로 교환하는 방법입니다.