입주권 토지거래허가구역 실거주 의무 적용 여부 문의

토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정된 강남, 서초, 용산, 송파의 부동산 거래가 짧은 기간 내에 급감했습니다.기존에는 동 단위로 토지거래허가구역이 지정되어 있어, 투기과열지구 및 조정대상지역 내 소재 부동산이라 하더라도, 실거주가 문제되지 않는 경우가 많았습니다.다만, 이번 구단위 지정으로 인하여 강남, 서초, 용산 및 송파구의 실거주수요가 많은 매물 역시 타격을 받게 되었습니다.토지거래허가구역이 지정되어 매물이 감소하며, 가족 간 거래에 대해 고민하시는 경우가 많습니다.토지거래허가구역 확대지정의 개요토지거래허가구역 확대지정에 따른 구체적인 개요는 아래와 같습니다.대상지역 : 강남3구(강남, 서초,송파), 용산구 전역적용대상 : 대상지역 내 유상거래 계약적용배경 : 소위 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담동)의 토지거래허가구역 해제 이후 집값이 급등하였기에 이러한 부동산가격 상승 방지추가조치 : 전세대출 규제 강화 → HUG 보증비율 하향, 일부 은행 전세대출, 2주택자 대출 중단을 통해 실거주 수요 보호해당지역 내유상거래 시 토지거래허가를 받아야 합니다.토지거래허가구역 내에서는 대가를 받고 토지를 이전하거나 설정하는 계약을 진행할 경우 토지거래계약에 대한 허가를 받아야 합니다.즉, 제 3자를 통한 일반적인 매매계약은 모두 허가 대상이 되는 것이고, 가족 등 특수관계인 간 거래를 진행할 경우에도 저가양도 등 유상거래는 토지거래허가 대상이 되는 것입니다.다만, 무상거래인 증여의 경우에는 허가가 필요하지 않습니다. 이는 별도의 대가를 주고받는 것이 아닌 재산 이전이기 때문입니다.토지거래허가 신청 시주의할 사항토지거래허가구역 지정의 주요 배경에서 알 수 있듯이, 허가 신청 시 가장 중요한 사항은실거주 목적을 밝히는 것입니다. 즉, 주택을 실거주 목적으로 취득한다면 허가를 받을 가능성이 높습니다.다만, 세입자를 들이기 위하여 주택을 구매한다거나, 다주택자가 투자용으로 주택을 구입하는 경우 실거주 목적을 밝히기 어려워 토지거래허가를 받기 어렵습니다.특히 다주택자의 경우에는 기존 주택의 매매 또는 임대 계획 등을 제출하여 구매대상 주택에 실거주할 것임을 증명해야 합니다.만약 제3자간 거래가 아닌, 특수관계인 간 저가양도를 통해 부동산을 취득하는 경우라도, 실거주 목적을 밝힌다면 토지거래허가를 받을 수 있습니다. 부담부증여가 특히 주의해야 하는 이유부담부증여는 거래대상 주택에 담보된 채무와 함께 해당 주택의 명의를 이전하는 거래 방식입니다. 이 때 채무부분은 유상, 그 외 부분은 무상으로 이전된 것으로 봅니다.이 경우 채무부분에 대해서는 종전 명의자에게 양도소득세가, 그 외 부분에 대해서는 명의를 이전받는 자에게 증여세가 발생됩니다.따라서 이를 활용하여 분산된 과세표준에 따라 누진세율 부담을 줄이거나, 양도소득세 비과세를 활용하여 절세가 가능하기에 특수관계인 거래 시 절세방안으로 활용되는 경우가 많습니다.중요한 사항은 부담부증여계약에는유상부분이 포함되기에 토지거래허가대상에 해당한다는 것입니다. 즉, 부담부증여 계약을 실행하려면 우선적으로 토지거래허가를 받을 수 있는 지에 대해 판단해봐야 합니다.일반적으로 주택에 담보된 채무는 주택담보대출 또는 임대차계약에 따른 보증금입니다. 주택담보대출을 승계하는 부담부증여의 경우에는 유상거래일지라도, 실거주와 직접적으로 관련이 없기에 토지거래허가 이후 명의 이전을 위한 계약까지 문제가 되지 않습니다.문제가 되는 것은임대보증금을 승계하는 부담부증여입니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 주택을 증여하되, 세입자와 임대차계약이 존재하는 부동산이라면, 세입자에게 임대가 유지되기에 토지거래허가 이용 목적이 위반되는 것입니다. 따라서거주 목적이 없다고 보아 토지거래허가를 받을 수 없습니다.만약 토지거래허가를 받지 않기 위해, 증여자가 임대차계약을 종료하거나 대출을 일시적으로 상환하고, 증여 이후에 다시 수증자 명의로 대출을 실행하는 등 방안을 활용한다면, 증여 시점에 채무가 존재하지 않아 부담부증여가 성립되지 않는다는 딜레마가 있습니다.따라서, 가족(특히 직계존비속)간의 부담부증여를 계획 중이라면 세법 외에도 현재 정책에 따른 규제 등을 확인해보시고 가능 여부를 판단해보셔야 합니다.마무리부동산과 관련된 세금은 세법적인 외 정부 규제 등에도 영향을 많이 받습니다. 따라서 이러한 사항과 자금출처에서 발생될 수 있는 문제 등까지 모두 확인해보시고 거래를 진행하는 것이 탈이 없습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 부동산 대책에 따른 토지거래허가구역에 설명해 드리겠습니다.토지거래허가구역 지정된 지역과 대상 물건은?-이번 부동산 대책에 따른 국토교통부 공고 -제2025-1219호 아래와 같습니다-토지 거래 허가를 받아야 하는 대상은 아파트는 전부이며, 연립주택이나 다세대주택은 해당 단지에 아파트기 1채 이상 있는 경우에만 허가 대상입니다.-또한 관리처분계획 인가를 받은 입주권 거래는 종전 부동산이 멸실되어 있는지와 무관하게 토지 거래 허가 대상입니다.-분양권의 경우에는 최초 분양받은 것은 허가대상이 아니나, 분양받고 나서 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 대상입니다.-토지 거래 허가는 유상거래일 때만 적용합니다. 즉, 증여나 상속의 경우에는 허가대상이 아니며, 유상거래 성격이 있는 부담부증여, 저가양도, 순수 양도, 부동산 교환 등은 허가대상에 해당합니다.토지거래허가구역 지정에 따른 효과는?조정 대상 지역투기과열지구대출·주택 담보대출 ltv 무주택 40%, 유주택 0%, 대출한도 6억 원 이하☞15억 원 이하 주택은 6억 원 이하/ 15억 원~25억 원 이하 주택은 4억 원 이하/ 25억 초과 주택은 2억 원 이하 (단 이주되 대출은 현행 동일한 6억 원)·전세 대출: 1주택자 대출한도 2억 원, 전세 대출 보증비율 80%, 조건부 전세 대출 금지·신용대출: 1억 원 초과 보유 차주는 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한됨·스트레스 금리 하향 조정 : 수도권·규제지역 내 주 담대 스트레스 금리 하한 3%로 상향 조정·전세 대출 DSR 적용: 1주택자 수도권·규제지역 전세 대출 이자 상환분을 DSR에 반영세제·다주택자 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%)·다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제(한시 유예 중입니다 2025.05.09까지)·양도세 1세대 1주택 비과세 찬 전시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주해야 합니다.전매·수도권 3년, 지방 1년 전매 제한청약·재당첨 제한 7년·재당첨 제한 10년·2년 이상 지역 거주자 우선 공급·민역 주택 가점제 적용 비율 차등 적용정비 사업·재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한·재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한기타·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음 추가로 증빙자료(차용증 등) 제출 의무 있음자주 묻는 질문은 ?(국토부 공지사항 발췌)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡상속세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강남상속세전문세무사#강남양도세전문세무사#강남증여세전문세무사#김포일산부천상속세전문세무사#토지거래허가구역서울지정#토지거래허가구영증여상속일때#분양권토지거래허가구역

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​개발호재 지역 토지거래허가구역 지정(1) 왜?서울 송파, 강남구 내 국제교류복합지구(SID) 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되었으며 연이어 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행 발주의뢰가 발표되었습니다. 이에 따라 인근지역의 매수심리가 자극 및 과열이 심화되는 것을 우려하여 이를 사전에 차단하고, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 [토지거래허가구역]을 지정하였습니다. ​​(2) 그 효과 및 지켜야 할 의무는? ▶ 잠실MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 [허가구역]으로 확정 하였습니다. ▶ 허가대상 면적을 초과하는 토지를 취득하기 위한 계약을 체결하기 전에 관할 구청장의 허가가 필요합니다.▶ 허가를 받은 경우에는 일정 기간 동안 허가받은 목적대로 이용할 의무가 있으며,▶ 주거용 토지는 2년 간 매매 및 임대가 금지되고, ​실거주용으로만 이용해야 합니다.​​(3) 발효되는 시점은?2020년 6월 23일 부터 효력이 발생합니다. ​

자금조달계획서 상담을 주시는 분들의 90%는 아파트를 구매하시는 분들입니다. 다만 간혹 분양권이나 오피스텔 등을 구입하시는 분들도 상담을 해보면 자금조달계획서 제출 대상인지 헷갈리시는 분들이 있습니다.분양권은 물론 입주권도 자금조달계획서 제출대상입니다.신축 아파트 청약 분양권이나 재개발 및 재건축으로 조합원이 취득한 입주권은 주택에 해당하지 않습니다. 이는 정확히 말하면 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당합니다.따라서, 아직 주택이 아니기에 자금조달계획서를 제출하지 않아도 된다고 생각하시는 경우가 있습니다.다만, 2017년 8·2대책에 따라 투기수요를 억제하기 위해 분양권 및 입주권 역시 자금조달계획서 제출 대상에 포함되었습니다.따라서, 2017년 9월 자금조달계획서 작성 및 제출이 의무화된 이후분양권 및 입주권 매매계약 역시 자금조달계획서 제출대상에 포함됩니다.그럼 주거용으로 활용할 수 있는오피스텔도 제출대상일까요?정답은 X입니다.오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설에 해당하며, 주거용으로 활용하더라도 건축물대장상 표시는 업무용으로 동일합니다.오피스텔을 통한 투기도 가능하기에 논리적으로 자금조달계획서를 제출하는 것이 타당해보이지만, 실질이 주거용에 해당하는 오피스텔 등 준주택이라도, 자금조달계획서 제출대상인 주택에 해당하지 않습니다.다만, 세법은 별개의 법령에 따라 판단해야 하며 오피스텔 역시 양도소득세 계산 시에는 주택으로 보는 경우가 있기에 자금조달계획서를 제출하지 않는 것을 다른 법령과 엮어서 판단하시면 안됩니다.(참고) 토지나 상가 역시 자금조달계획서를 제출하지 않습니다.토지나 상가는 자금조달계획서 제출대상에 해당하지 않습니다. 다만 토지의 경우 토지거래허가제에 따라 허가구역 내 토지를 취득할 경우'토지취득자금 조달계획서'를 제출해야 합니다.즉, 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 경우에는 토지취득자금 조달계획서를 제출하며 허가를 받고, 자금조달계획서를 제출하며 거래신고를 진행하는 것입니다.

안녕하세요. 세무회계 새벽입니다. 오늘(10월 15일)이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었습니다.지난 9.7 대책 이후 약 1달 만에 부동산관련 대책이 발표된 것인데요.규제지역도 어제까지 예상하던 것보다 더 광범위하고, 대출규모도 대폭 축소되었습니다.10.15 대책 예상보다 더 강력합니다.조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 추가 지정※ 서울 25개 구 전역, 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시☞ 주담대 LTV 무주택자 40%, 유주택자 0%, 대출한도 2~6억☞ 전세대출 1주택자 대출한도 2억 원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출 금지☞ 신용대출 1억 원 초과 보유 시 1년 간 규제 지역 내 주택 구입 제한☞ 다주택자 취득세 중과 (2주택 8%, 3주택 12%)☞ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제 (한시 유예 중)☞ 양도세 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주 요건 발생☞ 자금조달계획서 및 부속서류 제출 필수수도권 및 규제지역 기준 주택담보대출 한도가 축소됩니다.☞ 0 원 ~ 15억 원 : MAX(6억 원, 주택가액 * 40%)☞ 15억 원 ~ 25억 원 : 4억 원☞ 25억 원 초과 : 2억 원수도권 및 규제지역 내 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.5% 에서 3.0%로 상향 조정됩니다.☞ 고객의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 산출 시 적용되는 스트레스 금리 상향으로 종전과 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어듭니다.☞ ST 금리가 상향되면연봉 5000만원~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6%~14.6% 감소할 것으로 예상됩니다.소유주택의 지역과 무관하게 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영합니다.☞ 그동안 주거안정 목적으로 예외였던 전세대출도 DSR이 적용됩니다. 즉 소득 대비 부채를 따져 전세대출 한도가 줄어드는 것입니다.☞ 이로 인해 약 5만명은대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보입니다.구체적인 세제 개편은 아직 나오지 않았지만, 보유세(종부세, 재산세), 거래세(취득세, 양도세 등)에 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.☞ 보유세인종합부동산세가 상향되고, 거래세인취득세에 다주택자관련 중과가 예상됩니다.☞ 현재 유보중인 양도소득세 중과세 관련 규정의 적용기한의 종료가 예상됩니다.☞ 내년 지방선거가 예정되어 있고, 가장 중요한 종부세의 경우 올해 과세기준일이 이미 지났기에 당장 올해 세재 개편까지 이루어질 가능성은 낮다고 생각됩니다.부동산 관련 불법행위의 범부처 대응이 이루어집니다.· 국토부 가격띄우기 조사 및 수사 의뢰· 금융위 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사· 국세청 초고가주택(30억 초과) 취득거래, 고가 아파트 증여거래 전수 조사· 부동산 탈세 신고센터 운영· 경찰청 부동산 범죄 특별단속 착수☞ 국토부가 자금조달계획서 및 증빙자료를 국세청에실시간 공유하게 됩니다. (2025.12 ~)☞부동산 거래 감독기구가 설치됩니다.☞ 탈세신고센터 운영에 따라 자금출처조사 외에도 고강도 세무조사가 이루어지게 됩니다.☞ 결국 금융기관 자금조달 외에도가족 간 증여 및 차입에 대한 조사가 훨씬 빈번해질 것입니다.분명 이번 10.15 대책이 끝이 아닐겁니다.점진적으로 규제가 강화되기 보다는 6.27 1차 부동산 대책 이후 급격하게 규제가 쏟아져 나오고 있습니다. 이번 대책 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 이후에는 더 강력한 규제가 이루어질 것이 분명합니다.종전 9.7 대책을 통해 토지거래허가구역 지정권자를 국토부장관까지 확대하였습니다. 즉 다음 대책이 나온다면토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 높다고 생각됩니다.큰 대책 발표 전, 이번 규제지역 지정에서 제외된경기도 구리시, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구, 용인 기흥구, 군포 산본 등 역시 언제든 풍선효과가 나타난다면 조정대상지역으로 고시될 가능성도 충분하고요.앞으로 어떻게 해야할까요?이제 고가주택은 현금이 없으면 살 수가 없습니다.예를들어 25억 주택을 구입한다면 토지거래허가구역 내에서 갭투자가 불가하니, 주택담보대출을 받아야 할 것입니다.그러나 주택담보대출 한도가 2억 이므로 사실상 취득세, 중개비, 공과금 등을 고려하였을 때 25억 주택을 사기 위해서는 25억의 현금을 갖고 있어야 합니다.그럼, 대출 한도가 6억 그대로인 15억 원 이하 주택의 경우는 어떨까요?경기도 하남에 10억 주택을 구입하려는 신혼부부 A, B의 경우 저번 달까지는 4억 원 현금을 가지고 6억 원 대출을 받아 구입할 수 있었습니다.그러나 앞으로는 10억 원 주택을 구입하려면 LTV 40%를 고려할 때 6억 원 현금을 가지고 4억 원 대출을 받아 구입해야 합니다. 이렇듯 생애최초주택 구입, 갈아타기를 계획하고 있던 분들의 경우 이번 대책이 타격이 정말 큽니다.이번 대책 발표 전 상담 문의가 많았던 것 중 하나는 주택의 증여 등 가족 간 거래였습니다. 저번 9.7 대책에 대한 블로그 포스팅을 진행하며 부동산 대책 기조에 따라 가족 간 거래가 해답이 될 수 있다고 언급하였었습니다.규제지역 내 소재 주택은 거래 자체와 자금조달 역시 어렵고 세법상 패널티가 존재하기 때문에 추가적인 규제지역 지정 전 명의 이전을 추천드린 것입니다.오늘 중, 규제 적용 전 부리나케 증여 등기를 치는 분들도 계시는 것 같습니다. 세부담을 정확히 파악하지 못했더라도 당장 여유가 있다면 이 포스팅을 보신 즉시 법무사님을 찾아가 등기를 치시는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.다만 오늘 해결이 어려우신 분들이라면 당분간 부동산 시장을 관망하는 것도 좋지 않을까 싶습니다. 규제 지역 지정에 따라 명의이전 자체가 어려워졌음은 물론 가족 간 고가 주택 증여 및 부담부증여에 대한 조사도 확대된다고 명확하게 언급하였기 때문입니다. 또한 시세가 안정되었을 때, 혹은 시세가 가라앉았을 때 가족 간 거래를 하는 것이 절세에 도움이 될 수도 있습니다.