조정대상지역 증여시 중과세 문의드립니다.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 단기 임대주택 6년 등록 시 세제혜택에 대해서 설명드리겠습니다.단기 임대주택 취지는? -연립 및 다세대 주택 등 비아파트의 주택 공급이 위축되자 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있도록2025.06.04일부터 단기 임대주택(의무임대 기간 6년)을 도입했습니다.-과거의 단기 임대주택과는 다르게 아파트는 등록이 안되고, 단 도시형 생활주택은 등록이 가능합니다. 의무임대 기간도 기존 4년에서 6년으로 늘어났습니다.-과거와는 달리 말소 대상이 아니므로의무임대 기간 중 자진 말소 나 자동 말소를 할 수 없습니다.단기 임대주택에 대한 양도소득세 혜택은?▶ 아래의 요건을 모두 충족 시 거주주택 비과세와, 다주택자 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.①임대 유형이 매입 임대주택 이어야 합니다.②1호 이상 임대해야 합니다.③면적 요건은 없습니다.④6년 동안 의무임대를 주어야 합니다.⑤임대 개시일 현재 기준 시가가 수도권 4억 원 이하 (비수도권 2억 이하) 여야 합니다.⑥임대료 5% 룰 지켜야 합니다.-2018. 09.14일 이후에 조정 대상 지역에서 주택을 취득하여 6년 단기 임대주택으로 등록해도 거주주택 비과세, 다주택자 중과 배제를 받을 수 없습니다.-위 두 가지 혜택 이외에 거조 요건 배제, 장기보유특별공제 추가 적용, 장기보유특별공제 특례 적용, 양도소득세 100% 감면은 세제 혜택을 적용받을 수 없습니다.단기 임대주택에 대한 종합부동산세 혜택은?-종합부동산세는 전국에 소재한 주택을 합산하여 과세합니다. 다만, 임대주택 등에 대해서는 합산하지 않는데, 이를 “합산배제 임대주택”이라 합니다. 주택임대 사업자 등록을 한 자가 소유한 단기 민간임대주택이 아래의 표의 요건을 충족하면 종합부동산세 합산배제가 적용됩니다.<표 7> 단기 민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 요건구분적용 요건단기 민간 매입 임대주택임대 기간6년 이상 임대임대주택 호수1호 이상면적 요건없음공시가격수도권4억 원(주택 임대 개시일)수도권 밖2억 원(주택 임대 개시일)임대료 증액 상한5%조정 대상 지역조정 대상 지역 소재 주택은 제외아파트제외-단기 민간임대주택에대한 종합부동산세 합산배제는 2025.02.28. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용합니다. 다만,2025년 과세기준일(2025.06.01.) 현재 임대를 개시한 주택으로서 2025.09.30.까지 단기 민간임대주택으로 등록하여도 종합부동산세 합산배제를 적용합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 2022년 12월 21일에 발표된 행정안전부의 개인과 법인의 취득세법과 관련된 내용에 대해 알아보겠습니다.2023년 행정안전부 취득세법 완화 발표위 보도자료는 지난해 12월 21일에 행정안전부에서 취득세 중과 완화와 관련하여 낸 자료입니다.해당 링크는 밑에 두었으니 참고하시면 되겠습니다.정부, 취득세 중과 완화한다! | 행정안전부> 뉴스·소식> 보도자료> 보도자료행정안전부 홈페이지에 오신것을 환영합니다.www.mois.go.kr2022년 12월 21일 이후 취득분부터 취득세 중과를 완화한다고 발표했는데, 이렇게 정부가 특정 일자를 지정해서 2023년 1분기 중 지방세법을 개정하여 소급 적용한다고 하면 야당이 반대한다고 하면 시행령 개정까지 염두에 둔 것으로 보입니다.따라서, 높은 확률로 보도자료 그대로 시행이 된다고 생각하시면 되겠습니다.취득세 중과 전후의 세율2022년 12월 20일까지의 취득분에 대해서는 조정대상지역 2주택 및 비조정대상지역 3주택은 8%, 그 이상은 12%로 과세가 되었습니다.하지만 2022년 12월 21일까지의 취득분에 대해서는 2번째 주택을 취득할 때는 전부 1~3%, 비조정대상지역 3주택은 4%, 조정대상지역 3주택 및 4주택 이상과 법인은 12%에서 6%로 완화되었습니다.*** 추가로 주택 증여 취득세율도 완화가 되었습니다.증여자가 2주택 이상일 때 조정대상지역 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%-> 증여자가 3주택 이상일 때 조정대상지역 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 6%보도자료 정부 의견 및 취득세 관련 Q & A조정대상지역2주택까지 중과 배제하는 이유가 무엇인지?(정부 의견)조정대상지역 2주택의 경우 경기 위축과 주택 거래 침체에 대한 대응에 주안점을 두었음당초의 주택 취득세율이 조정·비조정지역 구분 없이1~3%인 점을 감안하면,여전히 취득세가 높은 것은 아닌지?(정부 의견)현재 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하고 있고, 종부세, 양도세, 재산세도 1주택자 여부에 따라 세 부담의 차이를 두고 있음이에 따라, 취득세도 3주택 이상 취득에 대해서는 일반 세율과의 차이를 두는 것이 바람직하다고 판단기존 일시적 2주택자로서 처분기한이 경과하지 않은 경우에도 중과세가 폐지되는지?(정부 의견)금번 개정안은 발표일인 ’22.12.21일 이후 취득(잔금지급일) 하는 경우부터 적용될 예정임(국회에서 시행일을 ’22.12.21.부터 소급 적용 시) - 만약 ’22.12.21. 기준으로 종전 주택 처분기한 2년이 경과하지 않은 자에게도 중과 폐지를 적용한다면, 종전 주택 처분기한 경과 전에 주택을 처분한 자와의 형평성 문제가 발생하며, 이미 적법하게 납부한 자에 대해 세금을 환급해야 하는 부당한 결과가 초래됨일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 3주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 6%(대부분 조정대상지역이 해제되었기 때문에 4%일겁니다.), 4주택이라면 6%의 세율이 적용됩니다.문의 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요,세율 세무회계 황주희 세무사입니다.오늘은 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.자녀에게 아파트를 증여하는 경우 부담부증여라는 것을 이용하면 세금이 줄어든다고 하던데 부담부증여가 무엇인가요?Ex) 아파트의 시가: 10억, 전세보증금: 4억인 경우증여자는 채무부담분 4억에 대하여 양도소득세 과세 & 수증자(증여받는자)는 재산부담분 6억(10억-4억)에 대하여 증여세가 과세됩니다.일반증여와 부담부증여 어떤게 더 유리할까?먼저, 증여세와 양도세의 세율은 다음과 같습니다.<증여세율>과세표준세율 및 누진공제1억원 이하과세표준 x 10%1억원 초과 5억원 이하과세표준 x 20% - 1천만원5억원 초과 10억원 이하과세표준 x 30% - 6천만원10억원 초과 30억원 이하과세표준 x 40% - 1억 6천만원30억원 초과과세표준 x 50% - 4억 6천만원<양도세율>구분세율누진공제중과1년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)70%--주택 외50%-1년 이상 ~2년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)60%-주택 외40%-2년 이상 보유과세표준1,200만원 이하6%-조정대상지역 주택의 경우2주택 : + 20%3주택: + 30%4,600만원 이하15%1,080,0008,800만원 이하24%5,220,0001억 5천만원 이하35%14,900,0003억원 이하38%19,400,0005억원 이하40%25,400,00010억원 이하42%35,400,00010억원 초과45%65,400,000분양권60%--예를 들어, 전세보증금 4억이 설정되어 있는 시가 10억원짜리 아파트를 5년 2개월 전에 3억에 취득하여 자녀에게 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세의 합계는187,141,800원(101,850,000 + 85,291,800)이 됩니다.<증여세>증여재산가액1,000,000,000채무가액400,000,000과세가액600,000,000증여공제50,000,000과세표준550,000,000세율30%산출세액105,000,000신고세액공제3,150,000자진납부세액101,850,000<양도세>양도가액400,000,000취득가액*120,000,000필요경비-양도차익280,000,000장기보유특별공제**22,400,000양도소득금액257,600,000기본공제2,500,000과세표준255,100,000세율38%산출세액77,538,000세액공제·감면-지방소득세7,753,800자진납부세액85,291,800*취득가액: 3억원 x 4억 / 10억, **5년 이상 6년 미만 8%만약, 부담부증여가 아닌 일반증여일 경우증여세는 218,250,000원이 산출됩니다.증여재산가액1,000,000,000채무가액-과세가액1,000,000,000증여공제50,000,000과세표준950,000,000세율30%산출세액225,000,000신고세액공제6.750,000자진납부세액218,250,000즉, 부담부증여로 증여하는 경우 일반증여보다 대략 3천만원정도 절세가 가능합니다.※주택의 종류 및 수증자의 소유 주택 수 등 세부적인 정보에 따라 세액이 달라지므로 자세한 상담은 문의 부탁드립니다.부담부증여시 다음 사항을 꼭 주의하셔야 합니다.1) 수증자의 채무상환능력배우자 또는 직계존비속 등에게 증여하는 경우 수증자의 채무상환능력이 인정되지 않는다면 부담부증여가 인정되지 않고 증여로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.2) 상환된 채무액의 사후관리국세청 ‘ 자금출처 분석 시스템’을 통하여 실제로 수증자가 채무를 상환하였는지 사후관리를 할 수 있습니다.3) 수증자 이외 타인의 채무변제여부수증자의 채무를 타인이 변제한 경우 새로운 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.*증여받는자(수증자)가 미성년자이거나 충분한 소득이 인정되지 않는 경우 또는 조정대상지역 다주택자의 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있으니 증여 전 상담 부탁드립니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.26년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 4년만에 다시 다시 시행될 것으로 예상됩니다. 중과세가 적용되면 시세차익의 최대82.5%까지 세금을 내는 것으로 사실상 양도가 어려울 수 있습니다.그래서 오늘은다주택자이지만, 양도세 중과를 피할 수 있는 주요사례와 방안에 대해서 자세하게 설명드리겠습니다.업계에서'양포세'라는 말이 있습니다. 양도소득세를 포기한 세무사라는 의미인데, 우리나라 양도소득세 규정은 세무사들도 포기할 만큼 정말 어렵게 규정되어 있습니다. 그마저도 모든 사례를 담지 못하기 때문에 국세청과 기재부 유권해석이 변경되면서 납세자들이 피해를 보는 사례도 있습니다.양도소득세는 국가에서 처리해주지 않습니다. 국민이 직접 계산해서 신고해야하고, 국세청은 신고가 틀렸을 때 가산세를 더해서 세금을 추징하는 것이죠.법조문을 정확하게 해석하는 것은 현실적으로 불가능하겠지만, 내 자산은 내가 지킬 수 밖에 없기 때문에, 최소한의 정보는 알고 있어야 합니다.1. 다주택자 중과 자가진단[체크리스트]아래에서 순서대로 자세히 설명해 드리겠지만, 간단하게 큰틀을 보겠습니다.① 기본원칙첫 번째 기본원칙은다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 소재인지 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.②, ③ 중과배제 2가지다주택자이면서 조정지역의 주택을 양도하더라도 양도주택이‘중과제외주택’이거나,보유하는 주택이'주택 수 제외주택'에 해당한다면 일반과세가 적용됩니다. ‘중과제외주택’과 ‘주택 수 제외주택’이 정확히 어떤 주택인지는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.④ 절세방안 활용만약 ①~③에도 모두 해당하지 않는다면다양한 방법을 활용하여 중과세를 피할 수 있습니다.일반과세와 중과세는 2~3배 이상 세금이 차이나기 때문에 중과세를 피할 수 있는 적절한 방법을 모색해야합니다.2. 양도세 중과는 세금이 얼마나 늘어날까?양도소득세는 크게 비과세, 일반과세, 다주택자 중과세 3가지로 구분됩니다.구분과세대상세율비과세1주택자12억원까지 비과세일반과세1주택자 or 다주택자6~45%중과세다주택자 + 조정지역일반세율 + 20%(30%)(장기보유공제 적용 제외)비과세는 1세대 1주택자에게 12억원 까지 세금을 부과하지 않는 것이며, 중과세는 2주택 이상의 다주택자이면서 조정지역 주택을 양도하는 경우 일반과세에 20~30% 추가 세금을 부과합니다.중과세는 세율이 더해지는 것 뿐만 아니라, 장기보유공제가 적용되지 않으므로 세금이 크게 늘어나는 것입니다.가령 5억에 취득한 주택을 20억에 양도하는 경우 간략하게 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.(1) 비과세 : 3천만원(2) 일반과세 : 4.5억원(3)중과세 : 11.5억원다주택자 중과세는 비과세와 비교하여약 40배, 일반과세와 비교해서는약 2.5배의 세금이 늘어나게 됩니다.양도차익이 15억원인데 세금이 11.5억원이면80%가량을 세금으로 내는 것이니 다주택자 양도세 중과는 무조건 피해야 하는 것입니다.3. 다주택자 양도세 중과 여부 판단그렇다면 언제 다주택자 양도세 중과가 적용되는지, 어떻게 피할 수 있는지 알아보겠습니다.<1> 기본원칙 : 다주택자 + 양도주택이 조정지역 소재다주택자 양도세 중과는 2가지에 모두 해당할 때 적용됩니다.① 다주택자② 양도주택이 조정지역 소재따라서 아무리 많은 주택을 소유하더라도 양도하는 주택이 조정지역이 아니면 중과되지 않습니다.서울에 주택 3개를 보유한 사람이 인천에 있는 30억원짜리 아파트를 양도하더라도 중과세가 적용되지 않는 것입니다.<2> 중과예외 : 중과제외주택 or 주택 수 제외주택기본원칙에 해당하더라도 다행스럽게 중과가 적용되지 않는 예외적인 경우 2가지가 있습니다.① 중과제외주택 (양도주택)양도하는 주택 자체가 일정 요건에 해당한다면 주택이 아무리 많아도, 아무리 비싸도 무조건 일반과세 됩니다.② 주택 수 제외주택(보유주택)다주택자 중과는 2주택 이상이어야 하는데 양도하지 않는, 다시말해 보유하는 주택이 일정 요건에 해당한다면 주택 수 산정에서 제외해주기 때문에 다주택자가 아닌 것으로 보아 일반과세 됩니다.사례를 들어서 설명해보겠습니다. 주택을 표현할 때는 이해하기 쉽도록①은 중과제외주택 또는 중과적용주택, ②는 주택 수 제외주택 또는 주택 수 포함주택이라고 하겠습니다.[사례1]A : 양도주택(조정대상지역)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 포함주택)A를 양도할 때 B,C가 주택 수에서 제외되지 않는 경우라면 3주택자이면서 A주택이 조정대상지역에 소재하기 때문에 기본원칙에 따라 중과됩니다.하지만 만약A가 '중과제외주택'에 해당한다면 일반세율이 적용되는 것입니다.[사례2]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용주택)B : 보유주택A,B 2주택자가 A를 양도할 때 A가 조정대상지역이면 중과세가 적용되는 것이 기본원칙이죠.하지만, A가 중과적용주택일때도 일반과세되는 경우가 있습니다. 바로B가 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 A만 보유한 1주택자로 보기 때문에중과세 기본요건인 다주택자가 아니게 되는 것입니다.[사례3]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택C : 보유주택주택이 3개일때도 마찬가지입니다. A가 비록 중과적용 주택이더라도B와 C가 '주택 수 제외주택'이라면 1주택자기 때문에 A는 일반세율이 적용됩니다.다만, 사례3에서B또는 C중에 하나라도 '주택 수 포함주택'이라면, 1주택이 아니기 떄문에 A는 중과됩니다..따라서 내가 다주택자라도 양도하는 주택이 중과제외주택이거나 보유하는 주택이 주택 수 제외주택이라면 일반과세가 적용될 수 있습니다.[사례4]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 제외주택)사례4에서 A를 양도할 때 C는 제외주택이지만, B가 포함주택이라면 A는 양도시 중과세가 적용됩니다.그런데 C가 제외주택이라는 것을 미리 파악했다면, A를 먼저 양도할 것이 아니라B를 먼저 양도한 뒤에 A를 양도한다면 일반과세를 적용받을 수 있습니다.만약 A가 강남에 있는 50억원대 아파트고 양도차익이 30억원 정도 발생하는 상황이라면 중과세는 24억원, 일반과세는 10억원입니다.매도순서만 바꿔도 양도세가 14억원이 줄어드는 것이죠.다주택자분들은 매도 순서에 따라 엄청난 세금차이가 발생할 수 있기 떄문에 미리 정확하게 검토하고 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.그렇다면'중과제외주택'과'중과 수 제외주택'은 어떤 요건이 필요한지 자세하게 알아보겠습니다.4. 중과배제①: 양도하는 주택(중과적용주택 / 중과제외주택)첫 번째로'중과제외주택'입니다. 다주택자라도 양도하는 주택이 아래 항목 중 하나에 해당한다면 중과세를 피할 수 있습니다.<1> 가치가 없는 주택(지방 저가주택)①서울, 수도권, 광역시, 세종시 외 지역 + 기준시가 3억원 이하의 주택②서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군 + 기준시가 3억원 이하의 주택서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군이거나 그 외의 지역에 소재하는 주택 중에서기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세가 적용되지 않습니다.지금은 아니지만 한때 인천, 부산뿐만 아니라 충청도, 전라도에도 일부 조정대상지역이 있었습니다. 예를들어 부산 해운대구가 조정지역일 때 다주택자는 기본원칙에 따라 중과세가 적용돼야 하지만, 지역기준에 의해 중과세가 적용되지 않습니다.<2> 장기임대주택지차제와 세무서에 임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서일정 요건을 충족한 임대부동산은 중과세를 적용하지 않습니다.의무임대기간 요건 : 5년~10년(주택임대사업자 등록시기와 임대유형에 따라 다름)가액요건 : 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하임대기간 동안 임대료 증액 5% 이내취득당시 비조정지역 or 18.9.13. 이전 취득한 조정대상지역 주택*세부적인 요건들은 등록시점과 임대유형에 따라 달라집니다임대주택 중에서도 자동말소된 임대주택은 양도기한의 제한 없이 혜택을 받지만, 자진말소한 주택은말소 후 1년 이내 반드시 양도해야만 혜택 적용 가능하니 유의해야 합니다.<3> 상속 받은 주택155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택은상속받은 날로부터 5년이 지나지 않으면 중과제외됩니다.다만, 부모님의 주택이 여러채였던 경우에는 상속 받았더라도 혜택 적용이 불가능한 주택일 수 있으니 보다 구체적인 검토가 필요합니다.<4> 입주권, 분양권입주권, 분양권을 양도할때는 중과세가 적용되지 않습니다. 다만, 입주권과 분양권이 아닌다른 주택을 양도할때는 주택 수에 포함됩니다.따라서 다주택자라면입주권, 분양권을 먼저 양도하고 다른 주택을 이후에 양도한다면 입주권, 분양권의 양도세 뿐만 아니라 이후 다른 주택을 양도할때 주택 수에서 제외되기 때문에 중과세를 한번 더 피할 수 있게됩니다.<5> 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 조특법 특례주택이외에도 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 특례주택들도 중과세를 적용하지 않습니다.해당 주택들은 조문마다 구체적인 요건을 달리하고 있기 때문에 하나씩 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.5. 중과배제②: 보유하는 주택(주택 수 포함 / 제외주택)양도하는 주택이 '중과적용 주택'이더라도 보유하는 주택이 일정 요건들에 해당하는 경우로서'주택 수 제외주택'이라면 중과세를 적용하지 않습니다.<1> 가치가 없는 주택요건은 앞서 설명드린 가치가 없는 주택과 동일합니다.[사례1]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 2억원C(보유주택) : 대전 소재, 2억원A주택을 양도한다면 기본원칙에 따라 조정지역+다주택자이므로 중과세가 적용되는 것이 원칙입니다.하지만, B,C는 가치가 없는 주택으로서'주택 수 제외주택'에 해당하므로 양도자는 3주택자가 아니라 1주택으로 보아 일반과세가 적용됩니다.<2> 장기임대주택장기임대주택도 요건은 같습니다.[사례2]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 장기임대주택C(보유주택) : 대전 소재, 2억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 장기임대주택으로서 요건을 충족한 경우 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.여기에 C주택은 <1>가치가 없는 주택으로서 제외되므로,결국 양도주택 A는 1주택으로 일반과세가 적용됩니다.<3> 상속받은주택상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않았다면 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 다만, 마찬가지로 부모님의 주택이 여러채였다면 혜택에서 제외될 수 있습니다.[사례3]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 상속받은 날로부터 3년 경과C(보유주택) : 대전 소재, 5억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 상속받은지 5년 이내이므로 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.하지만, C주택은 가치가 있는 주택이며, 다른 주택 수 제외 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 B주택이 '주택 수 제외주택'이더라도주택 수에 포함되는 C주택이 있기 때문에 양도주택 A는 중과세가 적용됩니다.이럴때는오히려 C주택을 먼저 양도하고 A주택을 처분한다면 양도세를 많이 줄일 수 있습니다.C주택은 가치있는 주택이지만 비조정지역이므로 먼저 양도하더라도 일반과세가 적용되고, 그 이후에 A주택도 일반과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다.<4> 이외에도'1억원 이하 소형주택, 상속 소수지분권 주택, 특정 기간에 취득했던 주택'등 더 많은 중과배제주택과 주택 수 제외주택이 있기 때문에 매도계획을 세우지기 전에 꼭 체크해보시길 바랍니다.※ 다주택자 양도세 중과세 체크순서양도세 중과세 여부를 체크해보는 순서를 다시 정리해보면① 첫 번째 기본원칙은 다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼 조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.② 기본원칙에 해당하는 경우에도 양도하는 주택이 '중과제외주택'이라면 일반과세가 적용됩니다. 가치가 없는주택, 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등 요건을 충족한 주택인지를 검토해야합니다. 만약 적용제외주택이라면 계속 보유해도 괜찮고, 보유세 때문에 정리해야하는 경우에는 오히려 가장 먼저 양도하는 것이 유리합니다.③ 세 번째는 보유주택입니다. 양도주택이 중과적용주택이라도 이외에 보유하는 주택들이 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 양도주택은 일반세율이 적용됩니다.다만, 보유주택 중 하나라도 주택 수 제외주택에 해당하지 않는다면 중과세가 적용됩니다. 이럴 때는 매도 순서를 바꿔서 주택 수 포함주택을 먼저 양도한다면 절세될 수 있습니다.④ 1~3번를 체크했지만, 어디에도 해당하지 않는다면 각종 컨설팅을 통해 중과세를 피할 수 있습니다.6. 중과세를 피하는 절세방안다주택자 양도세 중과는 중과적용주택 또는 주택 수 포함주택의'갯수'를 줄이는 것이 핵심입니다.세대를 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에각자의 상황에 맞는 방식으로 주택 수를 줄여나간다면 중과세를 피할 수 있는 계획을 세울 수 있습니다.<1> 세대분리다주택자 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 주택을 소유한 부모님이나 자녀와 세대분리를 한다면 주택 수를 줄일 수 있습니다.부부는 무조건 하나의 세대로 보기 때문에 1주택 남편과 1주택 아내가 따로 살더라도 다주택자에 해당합니다.<2> 증여다주택자의 주택을 가족에게 증여하는 것으로 주택 수를 줄일 수 있습니다.양도하고 싶은 주택이 있지만, 재건축 때문에 투자가치가 높은 빌라를 보유하고 있어 걱정인 경우 빌라를 먼저 자녀에게 증여한다면 부모님의 주택 수에서 줄일 수 있습니다.만약 보유하는 주택이 건물과 토지가 따로 등기된 물건이라면토지는 그대로 두고, 건물만 증여하는 것으로도 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 주택 건물은 가치가 작기 떄문에 최소한의 세금으로 간편하게 중과세를 피할 수 있는 것입니다.<3> 멸실, 용도변경주택을 증여받을 자녀나 가족이 없다면 보유하는 주택 건물을 멸실하거나 용도변경을 통해 주택 수에서 제외할 수 있습니다.부동산의 가치는 대부분 토지에 있기 때문에 오래된 주택 건물이라면 멸실하거나 용도변경만으로도 주택 수를 줄일 수 있는 것입니다.<4> 처분순서다주택자는 주택을 매도하는 순서가 매우 중요합니다.공통적으로는① 중과세가 적용되지 않는 주택 ② 양도차익이 적은 주택 순서로 처분해야 하지만, 사례에 따라 크게 달라질 수 있습니다.[사례]A : 서울소재, 양도차익 15억원B : 서울소재 입주권, 양도차익 5억원C : 서울소재, 장기임대주택D : 서울소재, 양도차익 10억원4개 주택을 보유한 상황에서 최선의 매도순서를 생각해본다면,① 우선 B입주권과 C장기임대주택은'중과제외주택'이므로 순서에 상관없이 먼저 양도하는 것이 유리합니다.② 두 번째로 A,D 주택이 남은 상황에서 A,D모두 '중과제외주택'이나 '주택 수 제외주택'에 해당하지 않으므로 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도해야 합니다.D주택을 먼저 양도한다면 비교적 적은 금액인 10억원은 중과세가 적용되지만,A주택은 중과세를 피할 뿐만 아니라 1세대 1주택 비과세까지 받을 수 있으므로 A를 가장 나중에 파는 것이 전체 세금에서는 가장 유리한 매도순서가 됩니다.오늘 이렇게 다주택자 양도세 중과 판단과 절세방안에 대해 구체적으로 설명드렸습니다.부동산세금 중에서도 특히 양도소득세는 가장 까다로운 세목이기 때문에 완벽히 체크하는 것은 불가능하겠으나, 오늘 설명드린 내용만 여러번 체크하셔서 가져가신다면 향후 투자방향을 세우시는데 충분히 도움이 되실거라 생각됩니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.부동산 투자에 도움되는 부동산 세금 정리글 모음내용링크재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금1편https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금2편https://blog.naver.com/highyes_tax/222654848242분양권 가족간 소유권이전시최적 절세 방안은? 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