입주권 비과세 특례 여부? 조합원 입주권 양도 시

신규 입주권이 주택으로 완공된 후 기존 조합원 입주권 양도 시양도소득세 비과세 여부(양도소득세 비과세 가능)기획재정부 재산세제과-50생산일자 : 2023.01.10.요 지조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 새로운 조합원입주권을 취득하여 그 조합원입주권이 해당1주택으로 완공된 후 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호나목에 따른 비과세 특례를 적용하는 것임회 신【질의】신규 조합원입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내에 종전주택이 관리처분 계획인가로 변환된 조합원입주권을 양도하는 경우, 소득법§89①(4)나목에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 소득법§89①(4)나목 적용 가능(제2안) 소득법§89①(4)나목 적용 불가【회신】귀 질의의 경우 조합원입주권을 1개 보유한 1세대(관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 기존주택을 소유하는 세대)가 새로운 조합원입주권을 취득하여 그 조합원입주권이 해당 1주택으로 완공된 후 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호나목에 따른 비과세 특례를 적용하는 것입니다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

동일세대원에게 조합원입주권을 상속받아조합원입주권으로 양도하는 경우 비과세 적용 여부(1세대 1주택 양도세 비과세 가능)서면-2023-부동산-4170 [부동산납세과-1229]생산일자 : 2024.07.25.요 지관리처분계획인가일 현재 1주택과 1조합원입주권을 소유한 동일세대원으로부터 상속받은 조합원입주권을 양도하는 경우에도 해당 조합원입주권 양도 당시 1조합원입주권만 소유한 경우에는 비과세 적용 가능회 신A주택에 대한 관리처분계획의 인가로 취득한 A조합원입주권과 B주택을 보유하는 거주자(甲)가 사망하여동일세대원(乙)이 A조합원입주권을 상속받고 별도세대원(丙)이 B주택을 상속받은 경우로서동일세대원(乙)이 A조합원입주권 양도 당시 다른 주택(조합원입주권 및 분양권 포함)을 보유하지 않은 경우에는 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호에 따라 비과세를 적용하는 것입니다.이 경우 A주택이 관리처분계획인가일 현재 같은 법 시행령 제154조제1항에 해당하는 주택이었는지 여부는 피상속인과 상속인이 동일세대로서 보유 및 거주한 기간을 통산하여 판단하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’83년 부친 甲 A주택 취득(자녀인 乙과 丙도 함께 거주)○ ’96년 부친 甲 B주택 취득 후 이사(자녀인 乙과 丙도 함께 거주)○ ’07년 자녀 丙 혼인으로 분가○ ’17년 A주택에 대한 관리처분계획인가(A주택→A조합원입주권)○ ’19. 7월 부친 甲 사망(상속개시일 당시 부친 甲과 乙 동일세대) * 乙은 A조합원입주권, 丙은 B주택을 각각 상속받음○ ’23. 9월 乙 상속받은 A조합원입주권 양도2. 질의내용○ 동일세대원으로부터 A조합원입주권을 상속받은 경우로서 피상속인이 A주택의 관리처분계획인가일 현재 2주택(A·B주택)을 보유하는 경우 A조합원입주권 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사입니다.재개발, 재건축 양도세가 복잡한 이유는과세 대상이 <주택> 에서 <입주권> 권리로완전히 달라지기 때문입니다.주택에 해당하는 세법을 그대로 적용할 수 없어다양한 특례 조항이 나오고,혹은 주택과 다르게 세법이 적용되기도 합니다.이 복잡한 재개발, 재건축 양도 관련내용을 간단하게 종합해서 정리해보도록 하겠습니다.큰 개요를 안다면,아래 조항 중 필요한 내용이 있을 때더욱 더 구체적으로 살펴보실 수 있습니다.<조합원 입주권 관련 양도세 규정>Ⅰ조합원 입주권 양도시 비과세 특례소득법 89조 1항 4호신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례소득법 89조 1항 4호Ⅱ대체주택 양도시 비과세 특례소득령 156조의 2 5항Ⅲ조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 대체취득 목적소득령 156조의 2 3항조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 실수요 목적소득령 156조의 2 4항Ⅳ청산금 수령에 따른 양도세Ⅴ재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세Ⅰ. 조합원입주권 양도시 비과세 특례조합원입주권은 주택이 아니기에1세대 1주택 비과세가 안된다고 생각할 수 있습니다.이런 문제를 해결하기 위해세법상 조합원입주권 1개만 있는 경우비과세를 해주겠다는 의미입니다.이 조항에서 중요한건'관리처분계획인가일' 현재 이미 2년 보유 및 거주를해야 하는 것입니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)양도일 현재 주택 및 다른 조합원입주권을 보유하지 않을 것Ⅰ. 신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례1세대 2주택 비과세도 적용이 될 수 있을까요?관리처분계획인가일 이후조합원입주권을 양도하기 전에신규주택을 취득하고,신규주택 취득일로부터3년 이내 조합원입주권을 양도하면비과세를 적용받을 수 있습니다.세법상 일시적 2주택 비과세와일맥상통한다고 볼 수 있습니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)관리처분계획인가일 이후 신규주택을 취득할 것신규주택 취득일부터 3년 이내 조합원입주권을 양도할 것양도일 현재 조합원입주권 1개, 주택 1개를 보유하고 있을 것Ⅱ. 대체주택 양도시 비과세 특례재개발, 재건축을 한다면자연스레 이주하고 거주해야 할 '대체주택'을 구해야 합니다.대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고신축주택이 완공되기 전, 완공된 후 3년 이내대체주택을 양도한다면보유 및 거주요건을 충족하지 않았더라도비과세를 적용합니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것사업시행계획인가일 이후부터 주택완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것신축주택이 완공되기 전 or 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것Ⅲ. 조합원입주권 승계취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례만약 원조합원이 아닌조합원입주권을 승계취득한 경우종전주택을 팔게 되면 어떻게 될까요?위의 모든 조항은 원조합원만 해당되지만이 조항은 승계취득원들이 종전주택을 양도할 때요긴히 쓸 수 있는 조항에 해당합니다.<대체취득 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것조합원입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것만약 입주권을 취득했는데,승계취득일로부터 3년이 지나도입주권이 신축 주택으로 전환되지 않는 경우에는종전주택을 3년 이내 양도하고 싶어도양도하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.분양권도 이런 유사한 비과세 특례가 있는데요.3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우에는아래의 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다.<실수요 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 종전주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것Ⅳ. 현금청산 및 청산금 수령에 따른 양도세재개발, 재건축 사업에서 청산금을 수령하는 경우는 2가지입니다.현금 청산사업에 참여하지 않고 조합에 주택을 이전해서 (매각)청산금을 수령하는 경우권리가액 > 분양가액사업에 참여하지만, 종전주택의 권리가액이새로 설정된 분양가액보다 커서청산금을 수령하는 경우위 경우 모두 '대가'를 수령한 경우이기에양도세를 납부해야 합니다.1) 현금 청산원조합원인 경우, 일반적으로 주택을 양도한 것으로 봅니다.따라서양도일 현재 (잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)비과세 요건을 충족했다면 비과세입니다.(일시적 1세대 2주택 포함)반면 다주택자로서 양도소득세 중과대상에해당하면 양도소득세가 중과될 수 있습니다.2) 권리가액 > 분양가액청산금을 수령하면종전주택을 분할 양도한 것으로 보아양도소득세를 신고납부해야 합니다.중요한 것은 이때의 양도시기는잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 아니라청산금 가액이 최종 확정되는<소유권 이전고시일 다음 날> 이 됩니다.청산금을 수령한 자가양도일 현재 재건축된 1주택만을 소유하고 있고재건축 전 관리처분계획인가일 현재1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면비과세가 가능합니다.재개발, 재건축 청산금에 대한 양도소득세 감면 조항도 있습니다.<공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면> 에 해당하는 경우양도소득세를 10% 감면받을 수 있습니다.Ⅴ. 재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세마지막으로재건축된 신축 주택을 양도하는 경우양도소득세 계산에 대한 이슈가 있을 수 있습니다.일반적인 주택도, 입주권도 아닌주택 → 입주권→ 주택이 된 상황이라양도세법상 차익을 각각 나누어양도세를 계산하라고 방법을 제시해주었습니다.따라서 일반적인 주택 양도세처럼 계산하면 안되고차익을 나눠 장기보유특별공제 등을 별도로 적용해야 합니다.1단계 안분관리처분계획인가 전 양도차익관리처분계획인가 후 양도차익2단계 안분종전주택 양도차익종전주택 양도차익분담금 양도차익장기보유특별공제종전주택 취득일 - 신축주택 양도일사용승인일 이후 거주기간1단계. 관리처분계획인가 전, 후 양도차익을 계산해서 나누고2단계. 관리처분계획인가 후 양도차익 중 종전주택과 분담금 양도차익을 나눠야 합니다.각각 장기보유특별공제를 별도로 적용하기 위해 차익을 나누는 것입니다.듣기만 해도 굉장히 복잡하지만,상황별로 너무나 다르고,분담금을 납부한 경우와청산금을 수령한 경우를 나누고보유기간 등을 분석하고, 차익을 나누는 등실제로 계산은 더더욱 복잡해집니다.오늘은 크게 재개발, 재건축조합원입주권 관련한양도소득세 상 다양한 규정을정리해보았습니다.너무나 어렵고 복잡해보이긴 하지만이렇게 큰 틀로 정리가 되시면내가 어떤 형태의 입주권을 보유하고 있고나는 어떤 특례를 사용할 수 있겠구나,하고 짐작하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.어려운게 당연하니내용 보시고, 궁금하신 점 있으면언제든지 연락주시고상담 신청해주시면 꼼꼼하고 자세히설명 드리도록 하겠습니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

1. 조합원입주권 양도시 비과세 (소득법89조1항 4호)(1) 조합원입주권 외 다른 주택 등이 없는 경우원조합원의 조합원 입주권인 경우, 관리처분계획인가일 당시 1세대 1주택 요건을 만족한다면 조합원입주권 양도시 양도소득세가 비과세 됩니다.조합원입주권 비과세 요건① 원조합원의 조합원입주권② 관리처분계획인가일 당시 비과세 요건을 충족할 것③ 양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권, 주택분양권을 보유하지 않을 것(2) 조합원 입주권 외 새로 취득한 주택이 있는 경우신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원 입주권 양도시 양도소득세를 비과세 합니다.2. 조합원입주권 취득 후 종전주택 양도시 비과세(소득령156의2 3항)종전주택이 있는 상태에서 조합원입주권을 취득한 경우조합원 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것이 때, 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하며 요건을 갖춘 경우① 보유기간 2년 이상일 것② 취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것종전주택을 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하지 못한 경우에도 종전주택 양도시 비과세가 적용 가능하지만, 신규주택으로의 전입과 같은 추가 요건을 만족해야 합니다.조합원 입주권 취득 후 3년이 지난 후 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 신축주택 완공 전후 3년 이내 종전주택을 양도④ 신축주택 완공 후, 세대 전원이 전입하여 1년 이상 거주할 것3. 조합원입주권과 대체주택의 비과세 (소득령 156조의2 5항)재개발사업, 재건축사업 등의 사업 시행기간동안 대체주택을 취득한 경우 요건을 만족하면 대체주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용합니다.대체주택 비과세 요건① 원조합원이 대체주택을 취득할 것-재개발, 재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득② 대체주택에서 1년 이상 거주할 것③ 신축주택이 완공되기 전후 3년 이내 대체주택을 양도할 것④ 신축주택이 완공 후 3년 이내 세대전원이 전입하여 1년이상 거주4. 1+1 조합원입주권 양도시 비과세원조합원이 비과세 요건을 갖춘 1+1 조합원입주권을 같은 날 모두 양도하는 경우, 먼저 양도하는 것으로 선택한 조합원 입주권은 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권은 비과세가 적용됩니다.서면-2016-법령해석재산-2865(2016.02.23.)1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되어 같은 날 1인에게 모두 양도하는 경우로서 당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.