미성년자 자녀 부모님 집으로 전입할 경우 양도소득세

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 자녀가 증여를 받고 증여세를 납부할 수가 없을때, 증여세를 대납하거나 증여세 재원을 만드는 방법에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,증여재산 공제는 증여자의 그룹별로 10년간 한도가 적용됩니다증여재산 공제액은 증여자가 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타친족인지에 따라 10년간 공제액이 정해져있습니다.개인별이 아닌 그룹별이고, 건별이 아닌 10년간 적용되는 금액입니다.예를 들어, 부친과 조부에게서 5천만원씩을 증여받는 경우, 각각 5천만원을 공제받는게 아니고 직전 10년이내 부친과 조부에게서 증여받은 금액을 순차적으로 5천만원 공제합니다.따라서, 조부가 먼저 증여하고 부친이 증여한 경우 조부의 5천만원은 공제되나 부친이 증여한 5천만원은 공제 안됩니다.증여세율은 아래의 누진공제표를 적용합니다.증여재산액이 3억원이면, 3억원 x 20% - 1천만원 = 5천만원이 증여세입니다.증여세 대납도 증여에 해당하며, 방정식을 통해 계산하게 됩니다대납하는 증여세도 증여를 한 것으로 봅니다.따라서, 납부할 세액을 계산할려면 납부할 세액이 증여재산에 들어야하는 것으로 1차 방정식을 통해 구해집니다.『대납액(x) = [(당초 증여재산가액 + 대납액(x) - 증여재산공제액)*증여세율 - 누진공제액]*(1-신고세액공제 3%)』미성년자인 자녀에게 3억원의 주택을 증여하는 경우, 아래의 산식으로 계산되고 대납세액은 55,359,801원으로 산출됩니다.대납세액 = [(3억원 + 대납세액 - 2천만원) x 20% - 1천만원] x (1 - 3%)결과적으로, 증여액은 3억원이 아닌 355,359,801원입니다.만약, 취득세 등의 취득부대비용 등도 대납하는 경우 증여재산에 포함하여 계산하여야 합니다.대납이외 은행 담보대출, 월세로 납부 등을 고려해볼 수 있습니다증여세 대납으로 하지 않는 다른 방법은 있습니다.①은행 대출을 받아 납부자녀가 증여받은 부동산을 담보 대출을 받아서 납부할 수도 있습니다. 물론, 이 경우에 그 대출의 이자비용이나 원금의 상환 출처가 부모라면 증여세가 추징됩니다.따라서, 소득이나 기존 재산이 없는 미성년자라면 현실적으로 어렵겠습니다.②월세를 받아 납부증여를 받은 부동산에서 월세를 받아 그 월세로 증여세를 대납 할 수는 있겠으나, 월세 대비 증여세가 큰 경우가 많기 때문에 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 연부연납 제도를 활용할 수 있습니다. 증여세 연부연납은 최대 5회이므로, 총 6년에 걸쳐 분납을 할 수 있습니다.부모가 돈을 빌려주고 증여세를 납부하는 방법도 고려해볼 수 있습니다은행 대출방법이나 월세를 받아 연부연납하는 것도 안된다면, 부모나 가족에게 돈을 빌려서 납부하는 방식을 고려해 볼 수 있습니다.문제는 가족간의 차용거래는 명백한 반증이 없으면 증여로 본다는 것입니다.따라서, 차용증은 기본이고 이자, 원금 상환내역이 중요한데 이 또한 기존 재산이 없는 미성년자는 현실적으로 어렵습니다.또한, 차용으로 인정되어도 이자율이 낮으면, 저리대여로 인한 이익이 연간 1천만원 이상이면 증여로 봅니다.정리하면,증여를 할 때, 증여받는 사람이 증여세를 납부할 여력이 안되어 대신 납부하는 경우에는 그 납부세액도 증여로 보고, 1차 방정식의 방식으로 증여액이 다시 산정됩니다.증여세를 대납하는 대신, 증여 부동산을 담보로 대출을 받아 납부하거나 연부연납을 신청하고 월세를 받아 납부하는 방식 등을 생각해 볼 수 있습니다.은행 대출이나 월세 방식도 어렵다면, 가족간 대여도 고려해볼 수 있으나 증여에 해당하지 안되도록 주의해야 합니다.그리고, 미성년자나 소득이 없는 자녀에게 부동산 등을 향후에 증여할 생각이라면, 하루라도 빨리 예금을 증여하여 추후 증여세, 취득세라도 납부할 수 있게하는 것이 최선입니다. 왜냐하면 직전 10년간의 증여는 합산되고 공제 한도도 적용되기 때문입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 부동산세무사/부동산세무상담

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.

무주택 자녀세대와 1주택 부모세대가 합가 후취득한 주택을 양도하는 경우 동거봉양합가 특례 적용 여부(불가능함)서면-2024-부동산-0478 [부동산납세과-1377]생산일자 : 2024.08.20.요 지무주택 자녀가 1주택 부모를 동거봉양하기 위해 합가 후 2주택을 추가 취득하여 1세대 3주택이 된 경우에는 동거봉양합가 특례 대상이 아님회 신귀 서면질의의 경우, 무주택 세대가 1주택(A)을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 후 2주택(B, C)을 추가로 취득하여 1세대가 3주택을 보유한 상태에서 B주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제4항이 적용되지 아니하는 것입니다.1. 질의내용 -1주택(A) 부모세대와 무주택 자녀세대가 동거봉양 합가하고 합가일 이후 2주택(B, C)을 취득한 후 B주택 양도시 동거봉양 합가 비과세 적용 여부2. 관련사례○ 법규재산2014-255, 2014.07.18.1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위하여 직계존속세대(1주택을 보유한 60세 미만인 배우자의 母와 60세 이상인 배우자의 외조모가 함께 거주하는 1세대)와 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다.이 경우 별도세대인 상태에서 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.○ 사전-2016-법령해석재산-0197, 2016.08.26.국내에 1주택(이하 “갑주택”이라 한다)을 보유하는 1세대가 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되었으나 합가 후 1주택을 보유하는 또 다른 1세대가 부모님과 합가함에 따라 갑주택 양도 당시 1세대 3주택이 된 경우에는「소득세법시행령」제155조제4항이 적용되지 아니하는 것임★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1세대 여부 판정1. 1세대 1주택에서 ‘1세대’란거주자 및 배우자가(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.2. ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존 · 비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다.1세대 판정 시 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않습니다.이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 합니다.양도소득세 과세세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데,위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류됩니다.따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세 과세 여부를 검토하게 됩니다.납세자가 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하지 못하여 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아닙니다.절세방안1세대 1주택 해당여부는양도일 현재를 기준으로 판단하는데,주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵습니다.그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋습니다.그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다.

2) 가족관계​이어서 생계만 같이 한다고 되는 것이 아니라, 혈연 관계여야 합니다. 그 중에서도 ① 거주자 및 배우자의 직계존비속과 그 배우자 ② 형제자매의 관계여야 합니다. 그러니 이 혈연관계가 아니면 아무리 같이 살아도 한 세대가 아닙니다. 주택 수를 따로 계산합니다.​거주자 및 배우자의 직계존속과 그 배우자란, 부모, 시부모/장부모, 조부모, 외조부모를 말합니다. 직계비속과 그 배우자란, 자녀, 며느리/사위, 손주, 손주사위/손주며느리를 말합니다. 양자와 양부모를 모두 포함합니다.​거주자 및 배우자의 형제자매란, 형/오빠/누나/언니/동생, 시숙(아주버님)/시동생(도련님)/시누이, 처형/처남/처제를 말합니다.​그러므로, 다음은 생계를 같이 하고 있더라도 1세대가 아닙니다. 잘 알아두시면 도움이 됩니다.​고모, 이모, 큰아버지, 삼촌은 1세대에 포함되지 않습니다. 조카가 그 분들의 주소로 전입하여 생계를 함께 하게 되어도, 주택 수를 합하는 1세대가 아닙니다. 그런데 그렇다고 해서 조카가 바로 독립세대가 되는 것은 아니고, 앞서 본 것처럼 부모 세대에서 일시적 퇴거로 보는 경우도 있으니 주의해야 합니다. 또한 형수, 제수, 매형, 매제, 형부, 제부, 올케도 1세대에 포함되지 않습니다. 주소를 함께 하면서 같이 살고 있어도, 주택 수를 합하는 1세대가 아닙니다.​그러다 보니 이상한 상황도 생기는데요, 부부와 남편, 그리고 남편 동생이 셋이서 함께 산다고 합시다. 그러면 아내 입장에서 생계를 함께 하는 남편의 동생(시동생/시누이)은 배우자의 형제자매에 해당하여 1세대의 구성원으로 봅니다. 그러므로 시동생/시누이가 가진 주택수에 영향을 받습니다. 그런데 반대로, 시동생/시누이 입장에서 아내는 형수/새언니가 되는데요, 형제자매의 배우자는 법에 정해져 있지 않아, 형수/새언니의 주택수에 영향을 받지 않습니다.​재일46014-1670(1997.07.09)[질의] 어머니의 동생인 이모(호적상 미혼, 63세)를 조카인 제가 생활비를 부담하고 있습니다. 이모가 현재 집을 보유하고(5년)있고, 저 역시 집을 소유하고 있습니다. 의료보험 때문에 이모와 제가 한세대로 구성하려고 합니다. 이때 한 세대가 되었을 때, 1가구 1주택이 됩니까. 아니면 1가구 2주택이 됩니까.[회신] 현행 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말하는 것임. 이 경우 1세대를 구성하는 가족에는 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하는 것이므로 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자가 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자의 이모와 세대를 합친 경우에도 1세대 1주택이 되는 것임.​​3) 직계비속​직계비속이 부모와 동일한 주소 등에서 생계를 같이 하고 있는 경우에는 당연히 한 세대입니다. 반대로, 직계비속이지만 부모와 동일한 주소 등에서 생계를 같이 하고 있지 않다면 1세대가 아니어야 합니다. 그런데, 직계비속이 아직 결혼을 하지 않았으면 1세대를 구성하는 뼈대인 배우자의 존재가 없어 1세대를 구성하지 못합니다. 그래서 독립세대가 되지 못합니다. 부모와 함께 있다면 부모의 세대로 포함되고, 배우자가 있는 형제자매와 함께 사는 경우에는 그 세대에 포함됩니다.​하지만 배우자가 없는 경우에도 세대를 구성할 수 있게 되는 경우가 있습니다. 아래의 요건 중 어느 하나만 충족하면 독립 세대를 구성할 수 있습니다. 하지만 주의하세요, 배우자 없이 1세대를 구성할 수 있기는 하지만, 그럼에도 불구하고 누군가와 같은 주소 등에서 생계를 함께 하는 경우에는 다같이 한 세대입니다. 1세대를 구성할 때에 배우자가 없이도 가능한 방법을 말하는 것이지, 무조건 독립세대가 된다는 뜻은 아닙니다. 그러므로 아래의 요건을 갖추면서 또 동일한 주소가 아니고, 부모와 생계를 함께 하지 않아야 비로소 독립세대가 됩니다.​① 먼저 거주자의 나이가 30세를 넘게 되면, 독신 라이프스타일을 인정하여, 배우자가 없어도 1세대를 구성할 수 있도록 길이 열립니다. 그러면 가족과 같은 주소 등에서 생계를 같이하지 않고, 혼자서 주소에서 생계를 유지하는 경우에는 혼자서 독립세대가 됩니다. 만 나이로 30세입니다.​② 배우자와 사별하거나 이혼했다면, 배우자가 있는 것과 마찬가지로 독립세대를 구성할 수 있는 사람의 자격은 되었다고 봅니다.​③ 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상인 경우에는 경제적으로 자립이 가능하다고 봅니다. 2021년에는 1인가구 기준 월 소득 731,132원이고, 연 8,773,584원입니다. 그 정도 소득을 벌고 있으면 배우자 없이도 1인 1세대를 구성할 수 있습니다. 그러나 미성년자는 이런 소득이 있어도 독립세대 구성 불가입니다. 미성년자는 ①도 안 되고, ③도 안 되니, ②로 독립세대가 될 수 밖에 없는데 현실적으로 미성년자인데 결혼한 사람은 없죠? 그러니 미성년자는 독립세대가 거의 불가능입니다.​법 제4조에 따른 소득이라고 하면, 종합, 퇴직, 양도소득을 말합니다. 그러면 미성년자가 양도 한 번만 해서 연 900만원만 넘겨주면 오케이일까요? 판례에서는 그 소득이 일시적인지도 봅니다. 아래 첫 번째 판례에 따르면, 자녀가 일당 6만원으로 월급 96만원 이상을 벌었는데요, 그래도 그 소득에 대해서 일시적이라고 보아 인정해주지 않았습니다. 그래서, 소득기준은 비교적 장기간에 걸쳐서 안정적이고 반복적으로 소득을 벌어들일 때 인정되는 기준이라고 생각하고 조심스럽게 접근해야 합니다.​소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위)법 제88조제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.​심사양도2012-175(2012.11.27)K는 청구인의 쟁점아파트 양도당시 인턴과정 수련 전으로서 치과의원에서 의사보조 업무를 수행하면서 1인 가족 최저생계비 이상인 총 96만원(일당 6만원)의 소득이 발생하여 독립적인 생계를 유지하였다고 주장하지만, 그 일시적인 소득을 제외하고는 독자적인 소득이 없었으며 청구인이 쟁점아파트 보유기간 내내 K는 독립된 세대주의 지위에 있지 아니하여 비록 K가 주민등록이 청구인과 달리 되었고 약간의 소득이 있었다는 사실만으로 청구인과 별도의 1세대를 구성하였다고 인정하기에 부족한 점(대법원2010두13241, 2010.10.14.선고, 같은 뜻) 등을 고려하여 볼 때, 쟁점아파트 양도 당시 청구인과 K가 별도의 독립세대를 구성하였다는 청구인의 주장을 받아들이기가 어려운 것으로 보여 진다.