부모님 1주택(토허지역) / 자녀 1주택(토허지역)인 경우 독립을 위한 추가 주택 구입 시 취득세 관련 문의

토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정된 강남, 서초, 용산, 송파의 부동산 거래가 짧은 기간 내에 급감했습니다.기존에는 동 단위로 토지거래허가구역이 지정되어 있어, 투기과열지구 및 조정대상지역 내 소재 부동산이라 하더라도, 실거주가 문제되지 않는 경우가 많았습니다.다만, 이번 구단위 지정으로 인하여 강남, 서초, 용산 및 송파구의 실거주수요가 많은 매물 역시 타격을 받게 되었습니다.토지거래허가구역이 지정되어 매물이 감소하며, 가족 간 거래에 대해 고민하시는 경우가 많습니다.토지거래허가구역 확대지정의 개요토지거래허가구역 확대지정에 따른 구체적인 개요는 아래와 같습니다.대상지역 : 강남3구(강남, 서초,송파), 용산구 전역적용대상 : 대상지역 내 유상거래 계약적용배경 : 소위 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담동)의 토지거래허가구역 해제 이후 집값이 급등하였기에 이러한 부동산가격 상승 방지추가조치 : 전세대출 규제 강화 → HUG 보증비율 하향, 일부 은행 전세대출, 2주택자 대출 중단을 통해 실거주 수요 보호해당지역 내유상거래 시 토지거래허가를 받아야 합니다.토지거래허가구역 내에서는 대가를 받고 토지를 이전하거나 설정하는 계약을 진행할 경우 토지거래계약에 대한 허가를 받아야 합니다.즉, 제 3자를 통한 일반적인 매매계약은 모두 허가 대상이 되는 것이고, 가족 등 특수관계인 간 거래를 진행할 경우에도 저가양도 등 유상거래는 토지거래허가 대상이 되는 것입니다.다만, 무상거래인 증여의 경우에는 허가가 필요하지 않습니다. 이는 별도의 대가를 주고받는 것이 아닌 재산 이전이기 때문입니다.토지거래허가 신청 시주의할 사항토지거래허가구역 지정의 주요 배경에서 알 수 있듯이, 허가 신청 시 가장 중요한 사항은실거주 목적을 밝히는 것입니다. 즉, 주택을 실거주 목적으로 취득한다면 허가를 받을 가능성이 높습니다.다만, 세입자를 들이기 위하여 주택을 구매한다거나, 다주택자가 투자용으로 주택을 구입하는 경우 실거주 목적을 밝히기 어려워 토지거래허가를 받기 어렵습니다.특히 다주택자의 경우에는 기존 주택의 매매 또는 임대 계획 등을 제출하여 구매대상 주택에 실거주할 것임을 증명해야 합니다.만약 제3자간 거래가 아닌, 특수관계인 간 저가양도를 통해 부동산을 취득하는 경우라도, 실거주 목적을 밝힌다면 토지거래허가를 받을 수 있습니다. 부담부증여가 특히 주의해야 하는 이유부담부증여는 거래대상 주택에 담보된 채무와 함께 해당 주택의 명의를 이전하는 거래 방식입니다. 이 때 채무부분은 유상, 그 외 부분은 무상으로 이전된 것으로 봅니다.이 경우 채무부분에 대해서는 종전 명의자에게 양도소득세가, 그 외 부분에 대해서는 명의를 이전받는 자에게 증여세가 발생됩니다.따라서 이를 활용하여 분산된 과세표준에 따라 누진세율 부담을 줄이거나, 양도소득세 비과세를 활용하여 절세가 가능하기에 특수관계인 거래 시 절세방안으로 활용되는 경우가 많습니다.중요한 사항은 부담부증여계약에는유상부분이 포함되기에 토지거래허가대상에 해당한다는 것입니다. 즉, 부담부증여 계약을 실행하려면 우선적으로 토지거래허가를 받을 수 있는 지에 대해 판단해봐야 합니다.일반적으로 주택에 담보된 채무는 주택담보대출 또는 임대차계약에 따른 보증금입니다. 주택담보대출을 승계하는 부담부증여의 경우에는 유상거래일지라도, 실거주와 직접적으로 관련이 없기에 토지거래허가 이후 명의 이전을 위한 계약까지 문제가 되지 않습니다.문제가 되는 것은임대보증금을 승계하는 부담부증여입니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 주택을 증여하되, 세입자와 임대차계약이 존재하는 부동산이라면, 세입자에게 임대가 유지되기에 토지거래허가 이용 목적이 위반되는 것입니다. 따라서거주 목적이 없다고 보아 토지거래허가를 받을 수 없습니다.만약 토지거래허가를 받지 않기 위해, 증여자가 임대차계약을 종료하거나 대출을 일시적으로 상환하고, 증여 이후에 다시 수증자 명의로 대출을 실행하는 등 방안을 활용한다면, 증여 시점에 채무가 존재하지 않아 부담부증여가 성립되지 않는다는 딜레마가 있습니다.따라서, 가족(특히 직계존비속)간의 부담부증여를 계획 중이라면 세법 외에도 현재 정책에 따른 규제 등을 확인해보시고 가능 여부를 판단해보셔야 합니다.마무리부동산과 관련된 세금은 세법적인 외 정부 규제 등에도 영향을 많이 받습니다. 따라서 이러한 사항과 자금출처에서 발생될 수 있는 문제 등까지 모두 확인해보시고 거래를 진행하는 것이 탈이 없습니다.

안녕하세요. 세무회계 새벽입니다. 오늘(10월 15일)이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었습니다.지난 9.7 대책 이후 약 1달 만에 부동산관련 대책이 발표된 것인데요.규제지역도 어제까지 예상하던 것보다 더 광범위하고, 대출규모도 대폭 축소되었습니다.10.15 대책 예상보다 더 강력합니다.조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 추가 지정※ 서울 25개 구 전역, 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시☞ 주담대 LTV 무주택자 40%, 유주택자 0%, 대출한도 2~6억☞ 전세대출 1주택자 대출한도 2억 원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출 금지☞ 신용대출 1억 원 초과 보유 시 1년 간 규제 지역 내 주택 구입 제한☞ 다주택자 취득세 중과 (2주택 8%, 3주택 12%)☞ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제 (한시 유예 중)☞ 양도세 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주 요건 발생☞ 자금조달계획서 및 부속서류 제출 필수수도권 및 규제지역 기준 주택담보대출 한도가 축소됩니다.☞ 0 원 ~ 15억 원 : MAX(6억 원, 주택가액 * 40%)☞ 15억 원 ~ 25억 원 : 4억 원☞ 25억 원 초과 : 2억 원수도권 및 규제지역 내 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.5% 에서 3.0%로 상향 조정됩니다.☞ 고객의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 산출 시 적용되는 스트레스 금리 상향으로 종전과 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어듭니다.☞ ST 금리가 상향되면연봉 5000만원~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6%~14.6% 감소할 것으로 예상됩니다.소유주택의 지역과 무관하게 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영합니다.☞ 그동안 주거안정 목적으로 예외였던 전세대출도 DSR이 적용됩니다. 즉 소득 대비 부채를 따져 전세대출 한도가 줄어드는 것입니다.☞ 이로 인해 약 5만명은대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보입니다.구체적인 세제 개편은 아직 나오지 않았지만, 보유세(종부세, 재산세), 거래세(취득세, 양도세 등)에 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.☞ 보유세인종합부동산세가 상향되고, 거래세인취득세에 다주택자관련 중과가 예상됩니다.☞ 현재 유보중인 양도소득세 중과세 관련 규정의 적용기한의 종료가 예상됩니다.☞ 내년 지방선거가 예정되어 있고, 가장 중요한 종부세의 경우 올해 과세기준일이 이미 지났기에 당장 올해 세재 개편까지 이루어질 가능성은 낮다고 생각됩니다.부동산 관련 불법행위의 범부처 대응이 이루어집니다.· 국토부 가격띄우기 조사 및 수사 의뢰· 금융위 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사· 국세청 초고가주택(30억 초과) 취득거래, 고가 아파트 증여거래 전수 조사· 부동산 탈세 신고센터 운영· 경찰청 부동산 범죄 특별단속 착수☞ 국토부가 자금조달계획서 및 증빙자료를 국세청에실시간 공유하게 됩니다. (2025.12 ~)☞부동산 거래 감독기구가 설치됩니다.☞ 탈세신고센터 운영에 따라 자금출처조사 외에도 고강도 세무조사가 이루어지게 됩니다.☞ 결국 금융기관 자금조달 외에도가족 간 증여 및 차입에 대한 조사가 훨씬 빈번해질 것입니다.분명 이번 10.15 대책이 끝이 아닐겁니다.점진적으로 규제가 강화되기 보다는 6.27 1차 부동산 대책 이후 급격하게 규제가 쏟아져 나오고 있습니다. 이번 대책 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 이후에는 더 강력한 규제가 이루어질 것이 분명합니다.종전 9.7 대책을 통해 토지거래허가구역 지정권자를 국토부장관까지 확대하였습니다. 즉 다음 대책이 나온다면토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 높다고 생각됩니다.큰 대책 발표 전, 이번 규제지역 지정에서 제외된경기도 구리시, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구, 용인 기흥구, 군포 산본 등 역시 언제든 풍선효과가 나타난다면 조정대상지역으로 고시될 가능성도 충분하고요.앞으로 어떻게 해야할까요?이제 고가주택은 현금이 없으면 살 수가 없습니다.예를들어 25억 주택을 구입한다면 토지거래허가구역 내에서 갭투자가 불가하니, 주택담보대출을 받아야 할 것입니다.그러나 주택담보대출 한도가 2억 이므로 사실상 취득세, 중개비, 공과금 등을 고려하였을 때 25억 주택을 사기 위해서는 25억의 현금을 갖고 있어야 합니다.그럼, 대출 한도가 6억 그대로인 15억 원 이하 주택의 경우는 어떨까요?경기도 하남에 10억 주택을 구입하려는 신혼부부 A, B의 경우 저번 달까지는 4억 원 현금을 가지고 6억 원 대출을 받아 구입할 수 있었습니다.그러나 앞으로는 10억 원 주택을 구입하려면 LTV 40%를 고려할 때 6억 원 현금을 가지고 4억 원 대출을 받아 구입해야 합니다. 이렇듯 생애최초주택 구입, 갈아타기를 계획하고 있던 분들의 경우 이번 대책이 타격이 정말 큽니다.이번 대책 발표 전 상담 문의가 많았던 것 중 하나는 주택의 증여 등 가족 간 거래였습니다. 저번 9.7 대책에 대한 블로그 포스팅을 진행하며 부동산 대책 기조에 따라 가족 간 거래가 해답이 될 수 있다고 언급하였었습니다.규제지역 내 소재 주택은 거래 자체와 자금조달 역시 어렵고 세법상 패널티가 존재하기 때문에 추가적인 규제지역 지정 전 명의 이전을 추천드린 것입니다.오늘 중, 규제 적용 전 부리나케 증여 등기를 치는 분들도 계시는 것 같습니다. 세부담을 정확히 파악하지 못했더라도 당장 여유가 있다면 이 포스팅을 보신 즉시 법무사님을 찾아가 등기를 치시는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.다만 오늘 해결이 어려우신 분들이라면 당분간 부동산 시장을 관망하는 것도 좋지 않을까 싶습니다. 규제 지역 지정에 따라 명의이전 자체가 어려워졌음은 물론 가족 간 고가 주택 증여 및 부담부증여에 대한 조사도 확대된다고 명확하게 언급하였기 때문입니다. 또한 시세가 안정되었을 때, 혹은 시세가 가라앉았을 때 가족 간 거래를 하는 것이 절세에 도움이 될 수도 있습니다.

안녕하세요.이형석 세무사입니다.오늘은 생애 처음으로 주택을 취득하는 경우 적용되는 취득세 감면에 대해 포스팅하고자 합니다.지방세특례제한법에 관련된 법령 세부적으로 살펴보죠.지특법 제36조의2(생애최초 주택 구입 신혼부부에 대한 취득세 경감)① 혼인한 날(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인신고일을 기준으로 한다)부터 5년 이내인 사람과 주택 취득일부터 3개월 이내에 혼인할 예정인 사람(이하 이 조에서 “신혼부부”라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 사람이 거주할 목적으로 주택(「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득한 경우에는 취득세의 100분의 50을 2020년 12월 31일까지 경감한다.<개정 2020. 1. 15., 2021. 12. 28.>1. 주택 취득일 현재 신혼부부로서 본인과 배우자(배우자가 될 사람을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 모두 주택 취득일까지 주택을 소유한 사실이 없을 것. 이 경우 본인 또는 배우자가 주택 취득 당시대통령령으로 정하는 주택을 소유하였거나 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 본다.2. 주택 취득 연도 직전 연도의 신혼부부의 합산 소득이 7천만원(「조세특례제한법」제100조의3제5항제2호가목에 따른 홑벌이 가구는 5천만원)을 초과하지 아니할 것3.「지방세법」(법률 제18655호로 개정되기 전의 것을 말한다)제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다) 이하이고 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택을 취득할 것② 제1항에 따라 취득세를 경감받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감된 취득세를 추징한다.1. 혼인할 예정인 신혼부부가 주택 취득일부터 3개월 이내에 혼인하지 아니한 경우2. 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되지 아니한 경우3. 정당한 사유 없이 취득일부터 3년 이내에 경감받은 주택을 매각ㆍ증여하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우③ 제1항을 적용할 때 신혼부부의 직전 연도 합산 소득은 신혼부부의 소득을 합산한 것으로서 급여ㆍ상여 등 일체의 소득을 합산한 것으로 한다.④ 제1항 및 제3항을 적용할 때 신혼부부의 직전 연도 소득 및 주택 소유사실 확인 등에 관한 세부적인 기준은행정안전부장관이 정하여 고시한다.⑤ 행정안전부장관 또는 지방자치단체의 장은 제3항에 따른 신혼부부 합산소득의 확인을 위하여 필요한 자료의 제공을 관계 기관의 장에게 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관계 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)① 부동산에 대한 취득세는제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.<개정 2010. 12. 27., 2013. 12. 26., 2015. 7. 24., 2016. 12. 27., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31., 2021. 12. 28., 2023. 3. 14.>8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」제2조제1호의 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호건축법일부개정법률 부칙제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3및제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30주택법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21., 2023. 6. 7.>1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.위 규정처럼 2020년 말까지 신혼부부가 주택을 취득하는 경우 취득세가 경감되는 혜택이 있습니다.하나씩 살펴보죠.1. 적용 대상 : 혼인신고일을 기준으로 5년 이내 또는 주택취득일 기준 3개월이내 혼인신고할 신혼부부2. 적용 주택 : 유상취득한 단독주택, 공동주택 (부담부증여 제외)3. 취득 요건 ①무주택자가 혼인이후 생애 첫 구매한 주택으로 ②주택취득 연도 직전연도의 부부 합산 소득이 7천만원(홑벌이는 5천만원) 이하4. 적용혜택 취득세 50%를 경감 적용위 규정은 2020년 12월 31일까지의 주택 취득에 대해 혜택을 주는 것으로 그 이후 취득분에 대해서는다른 규정이 적용됩니다.자~! 그럼현재 적용 가능한 생애 최초 주택 취득에 대한 취득세 감면 규정을 살펴보겠습니다.지특법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)① 주택 취득일 현재 본인 및 배우자(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 주택(「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서「지방세법」제10조의3에 따른 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2025년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우「지방세법」제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.<개정 2021. 12. 28., 2023. 3. 14.>1.「지방세법」제11조제1항제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다)이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제한다.2. 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.② 2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다.<개정 2023. 3. 14.>③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2021. 12. 28., 2023. 6. 1.>1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5.제36조의4제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.<개정 2021. 12. 28.>1.대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 시작하지 아니하는 경우2. 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우. 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다.3. 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우⑤ 제3항을 적용할 때 무주택자 여부 등을 확인하는 세부적인 기준은행정안전부장관이 정하여 고시한다.<개정 2023. 3. 14.>⑥ 삭제<2023. 3. 14.>[본조신설 2020. 8. 12.]생애최초 주택 취득에 대한 감면 조건(가)감면대상 납세의무자 조건① 원칙 무주택 세대주 또는 세대원으로서미성년자가 아닐 것(과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 함)② 다음의 경우 예외적으로 주택을 보유한 사실이 없는 것으로 간주 ⓐ 상속으로 주택의 공유지분을 소유하다감면주택취득전에 모두 처분한 경우 ⓑ 국토계획법 제6조에 따른도시지역 이외의 장소에 건축된 주택에 거주하다가 해당 주택 소재지 이외의 다른 특별시 광역시, 특별자치도, 및 시·군 이외의 지역)으로 이주한 경우 종전 주택을감면주택취득전에 처분하였거나감면주택 취득일로부터 3개월 이내에 처분한 경우 한정 (일시적 2주택도 가능)1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역3. 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역4. 자연환경보전지역: 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 ) 6조 [시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정] ⓒ 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우 제외(20제곱미터 이내의 주택인 경우 유주택도 가능) ⓓ취득일 현재 지방세시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (시가표준액이 100만원 이하이면 유주택도 가능)(나)감면대상 주택 조건(중과세율 적용 배제) ① 2022.6.21. 이후취득하는 주택으로서취득당시가액이12억원 이하 ② 2023.5.16. 이후에취득하는 주택인 경우 잔여 임차기간이 1년 이내일 것☞ 특이한 점은 위에서 본 지특법 36조의2 규정과 달리부부합산 소득금액 요건이 없다는 것입니다. 종전에는 수도권은 4억 이하, 비수도권은 3억 이하로 주택의 취득가액 제한이 많았지만, 고가주택 12억원만 적용되어 감면혜택 대상이 확대되었습니다.감면 혜택①취득세액이 200만원 이하 : 면제②취득세액이 200만원 초과 : 200만원 공제사후관리① 대통령령이 정하는 정당한 사유없이 주택을취득한 날로부터 3개월 이내에 상시거주하거나취득일 전에 전입신고를 하고 거주하거나취득일 전에 전입신고를 마치고 전입일 이후 계속하여 거주하는 것② 주택을취득한 날로부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되지 않은 경우 (다만, 상속으로 인하여취득한 주택은 제외)③ 해당 주택에 상시 거주기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각 증여하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하는 경우위 사항에 해당되면, 감면 혜택을 받은 취득세와 더불어 가산세와 이자상당액(1일당 10만분의 25)을 추징하기 때문에주의하셔야 합니다.무주택자 여부 확인방법생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준 [시행 2023. 3. 13.] [행정안전부고시 제2023-13호, 2023. 3. 13., 전부개정]행정안전부(지방세특례제도과), 044-205-3857취득세 감면을 받기 위해서는 '무주택자'를 확인하는 서류를 제출해야 합니다.그외에 생애최초로 주택을 취득했는지 사실확인은 관할 시,군,구청에서 검토하기 때문에,개인정보 활용 동의만 하셔도 충분합니다.'무주택자'를 확인하는 서류[ ]주민등록등본 [ ]주민등록초본 [ ]가족관계증명서 [ ]기타 확인서류( )※ 주택을 취득하는 본인 및 그 배우자의 경우 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 주택소유 여부 등을 확인해야 하므로 가족관계증명서는 반드시 제출하셔야 합니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224160240863원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅해드리는세로움입니다.오늘은 증여세 절세방안 중에서부담부증여에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.-부담부증여 양도세- 부담부증여 취득세- 부담부증여 증여세 계산구조- 아파트 부담부증여부터 입주권, 분양권 부담부증여까지 종류별 비교- 증여세 절세방안1. 부동산 증여,남들보다 똑똑하게 받자부동산을 증여받을때 세금을 줄이기 위해서는 먼저소유권을 이전하는 방식을 이해해야합니다.상속 전에 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게증여와매매2가지로 구분됩니다.증여는 부모님의 부동산을무상으로 공짜로 자녀에게 넘겨주는 것이고, 매매는 자녀에게부동산에 대한 대가를 받고 넘겨주는 것입니다.1. 증여부모님이 내야할 세금 : 없음자녀가 내야할 세금 : 증여세 / 취득세장점 : 규모가 작은 부동산의 경우 적은세금으로 증여 가능단점 : 규모가 일정금액 이상이면 세금이 급격하게 증가부동산을 증여로 받을때 부모님은 세금이 없지만, 자산이 늘어나는 자녀가 증여세와 취득세가 부과됩니다.결혼을 하는 자녀에게는 1.5억원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 규모가 작은 아파트나 부동산을 증여한다면 세금이 부담되지 않지만, 증여하려는 부동산의 규모가 클수록 증여세는 기하급수적으로 늘어납니다.3억짜리 주택을 결혼하는 자녀에게 증여하면 증여세2천만원만 내면 되지만, 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세는1.9억원을 내야합니다. 만약 부모님이 다주택자라면 자녀가 내야하는 취득세가1.3억원이기 때문에 합계3억원 넘는 세금을 내야 증여받을 수 있습니다.2. 매매부모님이 내야할 세금 : 양도세자녀가 내야할 세금 : 취득세장점 : 시세보다 저렴하게 사올 수 있으며, 부모님이 1주택인 경우 세금이 매우 줄어듬단점 : 부모님에게 매매대금을 지급할 수 있는 현금여력이 필요매매의 경우 부모님이 양도세를 내지만, 자녀는 증여세 없이 취득세만 내면 됩니다. 게다가 매매에 따른 취득세는 부모님이 다주택자라도 1~3%의 낮은 기본취득세율만 발생합니다.다주택자인 부모님의 10억원짜리 아파트를 사오더라도취득세는 3,500만원밖에 나오지 않습니다. 만약 부모님이 1세대 1주택자라면양도세 역시 비과세를 받기 때문에 세금은 0원이죠.이렇게만 본다면 매매가 훨씬 좋아보이지만, 가장 큰 문제는 자녀가부모님께 실제로 매매대금을 드려야합니다.얼마 전까지만 해도 보증금을 끼고 사오면 됐지만, 지금은 수도권 대부분이 토허제로 묶여현금부담이 매우 클 수 밖에 없습니다.여기서 증여와 매매 각각의 단점을 보완하는 방법이 있는데 바로‘부담부증여’와‘저가매매’입니다.이번 글은 부담부증여의 내용이며 부모님의 부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 저가매매는 아래 글을 참고 부탁드립니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com2. 일반증여 vs 부담부증여 세액비교부담부증여란 증여를 받을 때 부동산의 채무를 함께 가져오는 것입니다. 흔히 전세끼고 증여, 대출끼고 증여로 표현하는데 채무를 자녀가 부담한다고 해서 부담부증여입니다.부담부증여의 세금은 증여보다 조금 더 복잡합니다.부모님이 내야할 세금 : 양도세(채무액)자녀가 내야할 세금 : 증여세, 취득세일반증여는 부모님에게 세금이 없었지만, 부담부증여는 양도세가 발생합니다. 부모님이 갚아야하는 채무를 자녀가 부담했기 때문에 채무만큼은 돈을 받고 증여한 것으로 보고 채무금액만큼만 양도세를 부과합니다.[사례1]증여하는 아파트 시세 : 10억원담보대출 : 4억원부모님은 일시적 2주택자자녀는 무주택자10억원짜리 아파트를 증여하면서 담보대출 4억을 함께 넘기는 부담부증여를 하게되면,앞으로 대출 4억원은 부모님이 아니라 자녀가 갚아야합니다.따라서 부모님은 자녀에게 3억원을 받고 증여한 것으로 보고 3억원에 대해서는 양도세, 나머지 6억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 부과합니다.결과적으로 부담부증여는 증여와 양도를 섞은 개념인데요, 세금이 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다. 부모님은 일시적 2주택자이며, 자녀는 무주택자를 가정하겠습니다.① 일반증여는 증여세가 1.8억원이었지만, 부담부증여는 10억원 중 4억원을 양도로 전환하면서 6억원에 대한 증여세 8천만원만 부과됩니다.② 일반증여의 취득세는 1.3억원이지만, 부담부증여는 4억원에 대해서는 매매로 인한 취득세가 적용되어 취득세 역시 4천만원이 줄어드는 것입니다.이렇게 부담부증여를 한다면1.4억원의 세금이 줄어드는 것으로 일반증여에 비해 절반 수준의 세금으로 부동산을 증여받을 수 있습니다.하지만 부담부증여가 일반증여에 비해항상 유리한 것은 아닙니다.사례 1에서 일부 내용만 바꿔보겠습니다.[사례2]증여하는 아파트 시세 : 10억원증여하는 아파트 취득시기, 취득금액 : 15년 전, 5억원담보대출 : 4억원부모님은 1세대 1주택이지만, 비과세 요건 중 거주요건을 충족하지 못함자녀는 1주택자① 사례1의 일반증여 취득세는 중과세율이 적용되어 1.3억원이었지만, 부모님이 1주택만 보유한 경우 조정대상지역의 3억원 이상 아파트를 증여하더라도 기본취득세율을 적용하기 때문에 4천만원만 발생합니다.② 반면 양도소득세에서는 부모님이 1주택이라도 거주요건을 충족하지 못한다면 비과세를 못받기 때문에 사례2에서 부담부증여는 양도소득세가 발생하며, 자녀가 1주택을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하면중과세율이 적용되어 취득세는 일반증여에 비해 오히려 더 늘어나게 됩니다.결과적으로 사례2는 부담부증여를 함으로써오히려 세금 3천만원이 늘어나고,뿐만 아니라 부모님의 채무를 자녀가 가져갔기 때문에자녀의 자산이 더 줄어들었기 때문에 역증여 효과도 발생합니다.3. 세금이 달라지는 이유부담부증여는 증여와 양도를 같이 진행하는 소유권 이전이기 때문에 양도세, 증여세, 취득세 3가지 모두 살펴봐야합니다.[부담부증여 양도세, 부담부증여 취득세, 부담부증여 증여세]1. 양도소득세양도소득세는 부모님이 내는 것으로비과세, 일반과세, 중과세3가지 상황이 있습니다.①비과세는 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택 등 특정요건을 충족하는 경우 양도세를 내지 않습니다.②일반과세는 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 6~45%의 양도세를 내야합니다.1세대 1주택이라도 거주요건 등을 충족하지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다.③중과세는 현재 유예기간이지만, 올해 5월 9일 이후 중과세 적용이 다시 시행된다면 최대82.5%의 양도세를 내야합니다.사례2에서 중과세가 적용된다면 양도세는 약 2.7억원으로 세금폭탄을 맞게됩니다.따라서 부담부증여는 양도세가 비과세 될 때 가장 유리하므로 비과세 요건을 미리 충족해두는 계획이 필요합니다.2. 증여세증여세는 기본 5천만원, 결혼 예정인 자녀라면 1.5억원을 세금 없이 증여받을 수 있습니다. 또한 증여받는 사람이 많을수록 세금이 줄어드는 구조이기 때문에자녀부부에게 나눠서 증여하는 것이 유리합니다.자녀부부에게 50%씩 증여한다면 일반증여의 경우 1.8억원에서 1.4억원으로약 4천만원의 증여세가 더 줄어듭니다.또한 물건의 종류에 따라 토지, 상가 등의 건물들은형제나 손자에게 공동으로 증여할 수 있기 때문에 훨씬 많은 세금이 줄어들 수 있습니다. 자녀나 손자분들이 많으시다면 공동으로 증여하는 것은 매우 좋은 방법입니다.3. 취득세취득세는 기본세율과 중과세율 2가지로 구분되는데, 증여취득세와 매매취득세에 따라 판단의 기준이 다릅니다.① 증여취득세는 조정지역에 소재하면서 공시가격 3억원 이상인 주택이면 무려12%의 중과세율을 부과하지만,부모님이 1주택자라면 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.② 매매취득세는 조정지역 주택을 취득할 때 무주택자라면1~3%의 기본세율이 적용되지만, 1주택자면8%, 2주택자면12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만, 매매취득세는 1주택자라도일시적 2주택에 해당한다면 기본세율이 적용됩니다.③ 또 다른 차이점은 증여취득세는 부모님을 기준으로 중과세 여부를 판단하지만, 매매취득세는 자녀를 기준으로 중과세 여부를 판단합니다.앞선 사례처럼 부담부증여가 유리한 경우도 있지만, 오히려 불리할 수도 있는 이유는양도세와 증여세, 취득세 3가지 세목이 부모님과 자녀의 상황에 따라 서로 다르게 적용되기 때문입니다.증여와 매매가 동시에 이루어지므로 일반증여에 비해 내용이 어렵고 복잡하지만,내용을 충분히 이해하고 비과세요건, 기본세율 적용요건을 미리 만들어 둘 수 있다면,사례1처럼 절반이 넘는 세금을 줄일 수도 있습니다.4.증여받기 좋은 부동산은 따로 있습니다.지금 부담부증여를 진행해드리고 있는 건 중에서 안타까운 사례가 있습니다.1년에 한번씩 3번 정도 상담했던 분인데, 부모님 소유 강남아파트입니다.2년 전 상담때는 시세가 10억원대 후반이었다가, 1년 전에는 20억원대, 지금은 30억원대가 되면서 지금 하지 않으면 앞으로는 절대 못할 것이라는 생각에 진행하기로 결정하셨습니다.만약 첫 상담때 진행하셨다면 세금이 절반도 안나왔겠지만, 시세가 이렇게 오를 것이라 생각하지 못해 망설여2배 이상 세금이 나오게된 안타까운 사례입니다.부동산의 종류와 시기에 따라서 증여받기 좋은 부동산은 정해져 있습니다. 만약 이런 부동산에 해당하거나 상황을 만들 수 있다면 훨씬 적은 세금으로 증여를 받을 수 있을 것입니다.1. 거래가 적은 나홀로 아파트아파트를 증여할때는 시세로 계산하는 것이 원칙입니다. 최근 6개월 거래가격 중 가장 유사한 물건이 거래된 가격으로 하며, 감정평가를 통해 일부 세금을 낮출 수 있지만 큰 차이가 생기지는 않습니다.다만,아파트라도 세대수가 적은 나홀로 아파트는훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다. 거래가 잘 이루어지지 않는 나홀로 아파트는 세법에 따라 시세의 절반 수준의 공시가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.짧게는 6개월, 최대 2년간 거래된 적이 없는 아파트라면,2년 내 거래가 됐더라도 같은 평형이 아닌 경우라면 증여하기에 최적의 물건이므로 새로운 거래가 체결되기 전에 확인해보는 것이 좋겠습니다.증여하는 아파트 시세 : 12억원증여하는 아파트 기준시가 : 7억원전세보증금 : 5억원부모님은 1주택자자녀는 무주택자시세가 12억원, 기준시가가 7억원, 전세보증금이 5억원인 아파트의 경우시세로 일반증여하면 3억원이지만,기준시가로 일반증여한다면 1.3억원으로 세금의'60%'가 줄어들고기준시가로 부담부증여한다면 2천만원으로 무려'95%'의 세금을 줄일 수있습니다.2. 상가, 토지, 꼬마빌딩상가, 토지, 꼬마빌딩처럼 아파트가 아닌 부동산들은대부분 기준시가로 증여할 수 있습니다.수익형 부동산은 아파트보다 시세상승이 적을 수는 있지만,①훨씬 적은 세금을 내고 증여가 가능하며,②월세소득이 앞으로 자녀의 자금원천이 되는 장점이 있습니다.③ 그리고주택 수가 늘어나는 것이 아니기 때문에 일부지분만 증여해서 효율적인 증여구간까지 증여할 수 있고, 자녀의 배우자나 손자들까지 같이 증여할 수 있기 때문에 다양한 절세컨설팅이 가능합니다.3. 재개발, 재건축 예정 부동산(분양권, 입주권 부담부증여)재개발, 재건축처럼 시세상승이 예상되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.투기과열지구에서 진행되는 재개발, 재건축은일정시점 이후부터는 향후 준공시점까지 증여를 할 수 없습니다.서울의 경우 사업이 진행되는 동안 1년에 평균 16%씩 시세가 상승하고 있습니다.사업지마다 차이가 있지만, 단순하게 계산해서7년간 사업이 진행된다고 가정해보면약 3배 가량 시세가 상승한다고 볼 수 있습니다.증여세는 누진과세기 때문에소유권 이전이 가능한 시기를 놓쳐 준공 이후 증여하게 된다면시세상승보다 더 많은 세금을 내고 받을 수 밖에 없게 됩니다.바꿔 말하면 사업이 본격적으로 진행되기 전 증여한다면자녀의 자산이 크게 상승하기 때문에 적은 세금으로 훨씬 많은 증여효과를 얻을 수 있는 것입니다.따라 재개발, 재건축 예정 부동산이나 소유권 이전이 가능한 입주권, 분양권을 활용해서 적절한 계획으로 증여, 부담부증여한다면 많은 세금을 줄일 수 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 살펴보면 좋은 상속, 증여 절세컨설팅내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist