임사자 자동말소후 거주주택 비과세

26년 8월 임사자 자동말소됩니다 A.거주주택 B.임대주택 C.임대주택 말소된후 5년이내 A를 비과세 받고 팔고 B.C를 어떤 순서로 팔아야 할까요? (임사자로서 모든 조건은 충족했습니다)

1개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 임대사업자 자동말소 후에는 말소일로부터 5년 이내에 거주주택 A를 먼저 양도하면 거주주택 비과세 적용이 가능합니다. 이후 B·C는 임대주택 지위가 소멸되어 일반주택으로 보게 되므로, 각 주택의 취득 시기와 보유 관계에 따라 일시적 2주택 요건 충족 여부를 개별적으로 판단해야 합니다. 예를 들어 B와 C의 취득 시기가 1년 이상 차이가 나고 B를 먼저 양도한다면 일시적 2주택 비과세가 가능하며, 조정대상지역 내 주택인 경우에는 2년 거주 요건을 충족해야 합니다. 이후 C는 최종 1주택이 되어 동일하게 1주택 비과세 검토가 가능하고, 역시 조정대상지역이라면 2년 거주 요건이 필요합니다. 만약 이 구조로도 비과세 적용이 어렵다면, 다주택자 양도세 중과가 다시 적용될 수 있는 2026.5.10 이전에 매도하는 것이 유리하며, 중과가 적용되는 경우에는 양도차익이 적은 주택부터 정리하고 차익이 큰 주택을 마지막에 매도하는 것이 절세상 낫습니다. 자세한 문의는 세무대리인과의 상담을 통하시는 것이 좋아보입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

[양도소득세]자동말소된 이후 임대주택의 임대료 증액 상한을 준수하지 않고거주주택 양도시 비과세 가능여부(가능함)사전-2025-법규재산-0542등록일자 : 2025.08.11.생산일자 : 2025.07.16.요 지장기임대주택이 자동말소된 경우에는 말소된 후 임대주택법에 따른 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 5년간 거주주택 비과세 특례 적용이 가능함답변내용귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에 해당하는 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우로서 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대등록이 말소된 이후 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 임대요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’16.12.02. 경기 수원 소재 B주택 임대사업자등록(4년 단기임대)○ ’18.6.2. 경기 의왕 소재 A주택 취득 * ’18.9.4.~’21.3.1. 질의세대, A주택에 거주○ ’21.07.20. B주택 임대등록 자동말소 * B주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제○ ’23.3월 B주택 증액상한(5%)을 초과하여 임대료 인상○ ’25.6.20. A주택 양도예정2. 질의요지○ 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동말소된 경우로서 해당 임대주택이 자동말소된 후 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않은 경우에도 거주주택 양도시｢소득세법시행령｣ 제154조제1항 적용 가능여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

임대의무기간이 경과된 임대주택이’20.8.18. 전에 재건축으로 멸실되어’20.8.18. 이후 자동말소된 경우거주주택 비과세 적용 여부(거주주택 비과세 불가능)사전-2023-법규재산-0800 [법규과-1314]등록일자 : 2025.07.24.생산일자 : 2025.06.18.요 지장기임대주택이 ’20.8.18. 전 재건축으로 멸실된 상태에서 ’20.8.18. 이후 자동말소된 경우 소득령§㉓에 따른 거주주택 특례를 적용할 수 없음답변내용귀 사전답변의 경우, 기존 해석사례(기획재정부 조세정책과-2231, 2024.12.9.)를 참고하시기 바랍니다.※ 기획재정부 조세정책과-2231, 2024.12.9.민간임대주택법상 임대의무기간이 경과된 임대주택이 재건축사업으로 ’20.8.18. 전에 멸실되었으나, ’20.8.18. 이후 임대등록이 자동말소된 경우로서 말소된 날로부터 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 소득령§155에 따라 거주주택 특례(소득령§155)가 적용될 수 있는지 여부-(제1안) 거주주택 특례 적용 불가 (제2안) 거주주택 특례 적용 가능<회신> 귀 질의와 관련하여 제1안이 타당합니다.상세내용1. 사실관계○ 2003.3.12. A주택(거주주택) 취득 및 거주○ 2003.4.29. B주택 매입○ 2012.11.30. B주택(장기임대주택)*에 대해 사업자등록(세무서)하고임대사업자 등록(구청) * 소득령§155⑳의 장기임대주택 요건 충족 전제○ 2018.7.12. B주택 관리처분계획인가로 멸실(→조합원입주권)○ 2020.8.18. B주택 임대의무기간 경과로 임대사업자등록 자동말소(민특법§6⑤)○ 2023.3월 C주택 매입하여 세대원 전부 이사○ 2023.9월 A주택(거주주택) 양도2. 질의요지○ 장기임대주택이 ’20.8.18. 전 재건축으로 멸실된 상태에서 ’20.8.18. 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민특법”)｣에 따라 자동말소된 경우 소득령§155㉓ 적용 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트