주택담보대출 상환시 배우자 계좌로 매달 이체하면 증여로 해석 되나요??

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

자금조달계획서 양식을 보면'⑧ 금융기관 대출액 합계'가 있습니다. 이번 포스팅에서는'금융기관 대출액 합계'와 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.일반적으로 주택을 구입하며, 주택담보대출을 받거나 세입자를 끼고 구매하는 경우가 많습니다. 만약 자기자금이 부족하여 자금조달계획서에 은행 대출을 기재한 후, 주택담보대출을 실행하려는 경우 ⑧의 금융기관 대출액 합계에 주택담보대출 실행액을 기재해야 합니다.자금조달계획서 제출 당시에실행되지 않은 대출을 어떻게 기재할까?자금조달계획서 제출시점에 보통 주택담보대출을 신청하지 않은 경우가 많습니다. 잔금시기에 맞춰 주택담보대출을 실행하고 잔금을 납부하는 것이 일반적이기 때문입니다. 이런 경우 금융기관을 통해 실행 가능한 대출액 한도를 조회해보고 자금조달계획서 해당 란에 작성 후 자금조달계획서를 제출하시면 됩니다.만약, 투기과열지구로서 부속서류를 제출해야 하는 경우라면, 당장 실행되지 않은 은행 대출에 대해 부속서류를 제출할 수 없으니,미제출 사유서에 '잔금일에 맞춰 대출 실행 예정' 등 사유를 작성하고 추후 금융거래확인서(대출실행일 기준)를 증빙으로 제출할 수 있도록 구비해두시면 됩니다.공동명의로 구입하는 주택에 대해주택담보대출은 배우자 일방 명의로 실행하는경우?부부가 대출의 담보가 되는 주택은 공동명의로 구입할 지라도, 은행대출은 배우자 중 1인을 차주로하여 실행됩니다. 단독명의로 실행한 대출금을 통해 공동명의로 주택을 구입하는 경우 어떻게 해야할까요?정답을 말씀드리면, 대출은 공동소유자 1인의 단독명의로 실행하였더라도,해당 대출금을 부동산 취득대금으로 활용하고, 사실상 공동소유자 각각이 대출 원리금 상환을 진행하였음이 확인되면 각각의 자금 출처로 인정될 수 있습니다.즉, 공동명의로 구입할 경우 각 명의자별 자금조달계획서를 작성할 때,'⑧ 금융기관 대출액 합계'에 주택 지분율에 따른 대출액을 각각 기재하고, 실제 원리금 상환도 지분율에 따라 진행하시면 됩니다.원리금의 상환은 생활비를 합쳐 사용하는 부부 간에 추후 소명이 어려울 수 있기에, 차주인 배우자의 계좌에 매달 원리금 상환이 이루어지기 전 날 다른 배우자가 지분율에 따른 원리금 상환액을 자동이체할 수 있도록 설정해두시는 것이 좋습니다.만약, 원리금 상환이 사실상 1인으로부터 모두 진행된다면, 대출금이 각자의 자금출처로 인정되지 못할 수 있기에 반드시 각각 지분율에 따라 원리금 상환을 진행하시는 것이 좋습니다.

자금조달계획서 양식을 보면'⑥ 부동산 처분대금 등'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'부동산 처분대금 등'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.부동산 처분대금 등에는어떤 항목을 기재하는 것일까?'부동산 처분대금 등'은 자금조달계획서 작성란 중 자기자금에 해당합니다. 즉 차입금 등 타인자본이 아닌 자기자금을 기재하는 칸이며, 이 곳에 기재될 금액은 주로종전 부동산을 처분하고 받은 매각대금 또는 종전 거주하던 전세보증금의 반환액입니다.이 때 중요한 것은 처분한 부동산의 매각대금과 반환받는 전세보증금의 명의가 본인의 것이여야 하는 것이며, 이는 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 통해 증명할 수 있습니다.부동산 처분대금 등에금액은 어떻게 기재해야 할까?부동산을 처분하고 받은 매각대금과 반환받은 전세보증금을 아무런 고려없이 전체금액으로 기재해서는 안됩니다. 만약 부동산을 처분하고 받은 매각대금 중 납부할 양도소득세가 있다면, 이를 차감하고세후금액으로 기재해야 하며, 반환받은 전세보증금으로 전세보증금대출을 상환해야 한다면,전세보증금대출을 차감한 순액으로 기재해야 합니다.세후, 순액으로 기재만 하면 아무런 문제가 없을까?부동산 처분대금 등에 기재된 금액이 실제 가용 자금과 부합한다면 표면적으로는 문제가 없어보일 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 것은 부동산 매각대금을 활용한 것이라면, 처분한 부동산을 최초에 취득한 자금의 출처고, 전세보증금을 반환받은 금액을 활용한 것이라면, 최초 전세보증금의 출처입니다. 부동산을 매각하여 양도차익이 발생된다면 이는 명의자에게 귀속되는 것이기에 소득으로 문제가 없는 것이나,최초 자금의 출처 중 편법증여가 있었는 지 여부가 결국 쟁점이 되는 것입니다.따라서, '부동산 처분대금 등'에 기재할 항목 중 최초 자금이 문제가 되는 경우가 있다면, 매수인으로 부터 받을 매각대금 또는 반환받을 전세보증금 중 문제가 되는 최초 자금만큼은 소급하여 증여세 신고를 진행하거나, 차입금을 상환하는 등 절차를 진행하여 문제가 될 부분을 미리 대비하는 것도 좋습니다.증빙서류는 어떻게 준비해둬야 할까?부동산을 매각하여 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류는 필수적으로 준비해두셔야 합니다.처분 부동산 매매계약서매각대금 영수증 (관리비 등 정산내역 등 포함)매각대금 이체내역주택담보대출 등 상환내역 확인자료(금융거래확인서, 부채증명서 등)양도소득세 신고서, 접수증, 납부서, 납세증명서 등전세보증금을 반환받아 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류를 준비해두셔야 합니다.종전 임대차계약서반환받은 전세보증금 이체내역전세대출 등 상환내역 등양도소득세비과세가 가능한 경우에도 신고를 해야하나요?일시적 2주택, 1세대 1주택 비과세 등이 적용되어 양도소득세 비과세 대상인 경우 원칙적으로 신고의무가 없습니다. 다만, 만약 비과세가 적용되지 않을 것으로 판정되는 경우 추후 세금이 부과될 때 무신고 가산세가 함께 부과될 수 있기에, 비과세로 신고를 진행해두시는 것이 좋습니다.또한, 부동산원 소명 등 이후 절차까지 진행될 경우 확실한 소명을 위하여 양도소득세 신고를 진행해두시는 것을 추천드립니다.종전 주택은 배우자단독명의, 신규 주택 취득은공동명의로 할 경우 어떻게 해야 하나요?공동명의로 신규 주택을 취득할 경우 자금조달계획서는 각각 제출되어야 합니다. 따라서 각각 자금을 어디에 기재할 지에 대한 고민부터 단독명의로 처분한 부동산 자금을 어떻게 사용해야 할 지에 대한 고민을 하시는 경우가 많습니다.만약 단독명의로 부동산을 처분하였다면, 해당 부동산 매각대금은 단독명의자에게 전체 귀속됩니다. 즉, 양도소득세가 발생한다면 해당 세금, 주택담보대출을 상환해야 한다면 해당 대출금 역시 명의자에게 귀속되는 것이고, 모든 부대비용을 차감한 순금액이 단독명의자에게 귀속되는 것입니다.이를 부부 공동명의로 취득하는 주택의 자금으로 활용하기 위해서는, 처분이 모두 종료된 이후 처분대금 중 일부를 증여 또는 차용의 형태로 배우자 일방에게 이전해야 합니다.또한 최초 명의자는 '부동산 처분대금 등'에 사용할 금액을 기재하고, 금액을 이전받은 배우자는 이를이전 방법에 따라 ' 증여·상속' 또는 '그 밖의 차입금 등'란에 기재할 수 있습니다.

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사