조정대상지역 양도세 비과세 관련질문

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.비과세 거주요건과 관련된 유권해석에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대1주택 비과세 거주요건소득세법 시행령 제154조1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 상태로서 해당 주택의 보유기간이 2년이상인 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.조정대상지역에서 취득한 주택은 2년이상 보유 및 거주까지 해야 비과세를 받을 수 있는데요. 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 거주요건을 적용하지 않습니다.​질의회신 내용유권해석상의 사실관계는 다음과 같습니다.조정대상지역 지정일 이전에 아버지가 매매계약 및 계약금을 지급한 분양권을 별도세대원인 아들에게 증여했을 경우 해당 주택을 비과세받기 위해서 거주요건이 적용되는지에 대한 질의였는데요. 이에 대한 회신은 다음과 같습니다.조정대상지역 지정 이전에 증여받았더라도 거주요건이 적용되는 것으로 회신이 나왔는데요. 근거는 법조문을 살펴보면 있습니다.소득세법 시행령 제154조 제1항5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우거주요건이 적용되지 않기 위해서는 甲이 무주택 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했어야 하지만, 별도세대원인 아버지가 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 이후에 甲에게 증여를 했기 때문에 거주요건이 적용되는 것입니다.​그렇다면 증여 당시 동일세대원이라면 답이 달랐을까요? 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우에 해당하는 유권해석은 없으나 배우자에 대한 유권해석은 존재하는데요.동일세대원인 배우자에게 증여하였다면 거주요건은 적용하지 않는 것으로 회신했습니다. 거주요건은 세대별로 판단해야 하기 때문에 이러한 답변이 나오지 않았나 싶습니다.​다만, 동일세대원인 자녀에게 증여하게 되는 경우 거주요건이 적용되는지에 대한 유권해석은 아직 존재하지 않기 때문에 위의 사례에 비추어 섣불리 판단해서는 안될 것 같습니다. 워낙 요새 양도소득세에 관련하여 유권해석 내용이 어렵고 복잡하게 나오기 때문입니다.

위례 세무사 원스톱 세무회계대표 세무사 이웅주입니다.오늘 내용은 조정지역 해제로 인한양도소득세 비과세 요건인 거주요건 에 대한 내용입니다.조정지역 관련해서많은 분들이 헷갈려 하는 것이법률 규정 적용기준이 취득 당시 양도 당시 계약 당시 어떤 것을 적용해야 하느냐에 대한내용입니다.이러한 내용은 ,법 조항마다 다르게 적용됩니다.사실상 일관성 있게적용되어야 하는 것이맞다고 생각하지만 ..법은 제가 만드는 것이 아니므로..우선 대표적으로취득 당시 기준을 따라가는 것이1세대 1주택 비과세거주요건입니다.1세대 1주택 비과세 거주요건의 경우 취득 당시 조정대상지역에 해당되어거주요건이 적용된 경우 ,양도시 조정대상지역에 해제되었더라도비과세를 받기 위하여는거주요건을 충족하여야 합니다.그렇다면 , 거주하지 않은 집을양도하는 경우로서비과세를 받기 위하여는 ,거주요건 적용 기준일인17.8.2일 이전에 취득하였거나 ,취득 당시에비조정대상지역이였어야 하는 것이죠!하지만 ,상생임대인제도를 이용하여요건만 충족한다면 , 거주하지 않은 집도거주요건 비과세를 받을 수도 있습니다.여러가지 규정이 있고 ,규정마다 적용기준도 다르므로꼭 양도 의사 결정 전에세무사와 상담받으시기 바랍니다.간혹 의사결정을 한 후세금을 줄여줄 수 없냐라고물어보시는 분이 많은데이미 의사결정을 한 후에는제가 도와드릴 방법은 없습니다.

조정대상지역 지정 전계약금 일부만 지급했는데도 1세대 1주택 비과세를 인정받은 최신 심판례입니다.실무에서 굉장히 민감한 쟁점이라, 잠실·강남권 분양아파트 보유하신 분들 상담 때 꼭 짚고 넘어가야 할 내용이라 정리해봅니다.1. 사건 한 줄 요약위치 : 서울 잠실 인근 아파트(쟁점주택)지위 : 부부 공동명의 1/2씩, 양도 시점에는 1세대 1주택쟁점 : 2017.8.2.조정대상지역 지정일 이전에 계약금 ‘일부’만 지급한 경우에도 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호) 제2조 제2항 제2호 → 이른바 ‘쟁점부칙’에 따른 종전 규정(거주요건 미적용)을 인정할 수 있는가?처분청 : “계약금완납이 아니므로 부칙 적용 불가, 2년 거주요건 미충족 → 과세”조세심판원 : “계약금 일부 지급도 부칙상 ‘계약금을 지급한 사실’에 포함된다”며경정청구 거부처분취소.핵심 키워드는 단 하나입니다.“계약금 일부 지급이라도, 신뢰보호가치가 있으면 부칙 적용 가능하다.”2. 쟁점부칙, 무엇을 위한 규정인가?문제의 부칙은 다음 문장을 중심으로 움직입니다.“2017년 8월 2일 이전에매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택”여기서 입법 취지는 명확합니다.정책 변경 전이미 주택을 매수하기로 결정하고 계약한 사람의신뢰를 보호하고, 정책 변경 후에허위로 계약일을 소급 기재해 특례를 받으려는 시도를 막기 위해“계약금 지급”이라는 객관적 기준을 둔 것.즉, 관점의 중심은“2017.8.2. 이전에 정말로 계약이 있었느냐”이고, 계약금은 그사실을 입증하는 장치에 가깝습니다.이번 심판례는 바로 이 지점을 다시 한 번 분명히 짚어준 사례입니다.3. 사실관계 – 분납 계약금, 문제는 여기서 시작1) 분양계약 구조분양대금 중 계약금이2회 분납구조1차 : 2017.7.18. (조정대상지역 지정일 전)2차 : 2017.8.18. (지정일 후)청구인들은 1차 계약금 일부를 7월에 이미 납부했고, 이 근거로 “쟁점부칙 적용대상, 즉 거주요건 없이 비과세”라고 보고 양도세를 예정신고했습니다.2) 과세관청의 입장처분청은 이렇게 본 겁니다.총 분양가의 통상10% 전체가 ‘계약금’따라서 그 10%가 **모두 납부된 날(2017.8.18.)**을 계약금 지급일로 봐야 한다그러므로2017.8.2. 이전에는 ‘계약금을 지급한 사실’이 없다→ 쟁점부칙 적용 안 됨→ 조정대상지역 주택, 2년 거주요건 미충족 →과세그리고 납세자도 한 번은 여기에 따라 2024년에수정신고 + 추가납부까지 했습니다.4. 조세심판원의 판단 – “일부 지급도 계약금 지급이다”심판원의 논리는 비교적 단순하지만, 실무에 미치는 영향은 큽니다.1. 법문상 “계약금을 지급한 사실”일 뿐, “완납”이라는 문구는 없다.부칙은 단지 “계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인”되면 된다고만 규정하고 있음.2. 분양계약서상계약금 분납 일정에 따라 일부가 실제 지급되었음이 확인된다.즉, 허위가 아니라실제 자금이 오간 시점이 존재.3. 납세자가부칙 적용을 위해 지급 시기를 조작한 정황도 없다.분양사의 일반적인 분납 스케줄에 맞추어 정상적으로 납부.4. 그렇다면,계약금을 완납한 사람과 동일하게 신뢰를 보호할 필요가 있다.따라서,“계약금 일부를 조정대상지역 지정일 전까지 지급했다면,그 주택은 ‘쟁점부칙’이 정하는 ‘계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택’에 해당한다.”라고 보았고, 이 전제를 부정하고 과세한 처분청의 결정은위법하다고 판단했습니다.조심2022구6631, 조심2022서6067에서도 “계약금 일부 지급도 계약금 지급으로 보아야 한다”는 취지의 판단을 이미 밝힌 바 있어, 심판원 판례 흐름 역시납세자 쪽에 우호적으로 정리되고 있습니다.5. 민법상 ‘계약금 일부 지급’과의 연결 고리청구인 측은 민법 제565조와 대법원 판례(2015.4.23. 선고 2014다231378)를 근거로 논리를 보강했습니다.민법상 계약금은 해약금적 기능을 가지며,계약금 일부만 지급했다고 해서 그 계약의 효력이 달라지지 않는다는 입장이 확립되어 있음.오히려 “실제 지급된 금액의 배액만 상환하면 언제든지 해제 가능”하게 되면 계약 구속력이 과도하게 약해져 부당하므로,약정 계약금 전액을 기준으로 해약금 성격을 판단해야 한다는 것이 대법원의 태도.이 민법 논리를 세법에 그대로 옮기면, 계약금이 2회 분납이든 3회 분납이든1차 지급이 이루어진 시점부터 이미 ‘계약금 계약’의 효력은 발생하고, 납세자가 조정대상지역 지정일 이전에 일부라도 계약금을 냈다면 “정책 변경 전 이미 계약을 체결하고, 계약금을 지급한 자”로 평가할 수 있다는 것.심판원은 조세법률주의를 전제로 하면서도,입법 취지와 민법 논리를 모두 고려한 합리적 해석을 선택했다고 볼 수 있습니다.6. 마무리 – 계약금 타이밍, 이제는 ‘완납’만 보지 마세요조정대상지역 정책 변화 구간에서분양아파트를 매수한 1세대 1주택자들 중 상당수는, 당시 제도 변화와 복잡한 부칙 구조를 제대로 안내받지 못한 채 “대충 세무서 말대로” 신고·납부를 해버린 경우가 많습니다.이번 심판례는 분양계약 구조상계약금이 분납되는 현실을 인정하면서, “신뢰보호라는 큰 틀 안에서 납세자에게 합리적인 해석을 열어준 결정”으로 볼 수 있습니다.조정대상지역 지정 전 1차 계약금 일부 지급계약서와 이체내역 등 객관적 증빙 존재허위 소급·시기 조작 정황 없음이 세 가지가 충족된다면, 이미 지나간 양도라도 다시 한 번 차분히 검토해 볼 가치가 충분합니다.

지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에분양권을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)서면-2023-부동산-1411 [부동산납세과-1910]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.08.01.요 지지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완공되어 양도시 거주요건 적용하지 않음회 신귀 서면질의의 경우,「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위를 보유한 세대가 조정대상지역 지정 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 분양권이 완공되어 해당주택 양도시 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’15. 5월B지역주택조합 조합원 가입 계약-’17. 3월B지역주택조합 사업계획 승인-’19. 1월A분양권 당첨-’19. 2월A분양권 계약금 완납-’20.12.18.A주택 소재지 조정대상지역으로 지정-’21. 2월B주택 완공-’21. 9월A주택 완공2. 질의내용-지역주택조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 그 분양권이 완공되어 해당주택을 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 9.26일 이후 부산을 포함한 조정지역이 해제되는데, 양도세 비과세 관련 영향을 살펴보겠습니다.조정지역해제시, 취득세 관련 영향은 아래 포스팅 참고하세요[취득세 - 조정지역 해제 영향] 취득세 중과세율, 일시적 2주택, 증여 중과세율, 분양권 취득세 (by 증여세상담/상속세상담/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 9.26일자로 부산을 포함한 대다수가 조정대상...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,비조정지역의 주택은 1세대 1주택 비과세거주요건이 없습니다17.8.2 대책 이후, 취득할 당시 조정지역인 경우에는 2년 실거주를 해야 1세대 1주택 비과세 대상입니다.1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 아래 포스팅 참고하세요[1세대 1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 양도세들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어...blog.naver.com9.26일 이후에 조정지역이 해제되면 비과세를 위해서 2년 거주를 해야하는지를 살펴보면, 주택 취득일 시점에 조정지역인지가 중요합니다.①9.26일 조정지역 해제 이후 취득하는 주택은 2년 거주가 필요없습니다.② 9.26일 이전조정지역일때 매매 계약을 한 경우 or 분양권을 취득한 경우라도9.26일 이후 주택을 취득(잔금일)하게 되면 2년 거주가 필요없습니다.③ 9.26일 이전에조정지역일때 주택을 취득(잔금일)한 경우라면,이후 조정지역이 해제되어도 2년 거주해야 비과세 요건이 됩니다.특히, ③번의 경우와 같이 취득할 때 조정지역이었는데 9.26일 조정지역이 해제되면 2년 거주안해도 되는지 궁금하시는 분이 않은데 거주요건은 취득일 기준이므로 2년 거주해야 합니다.만약, 잔금일이 9.26일 조정지역 해제 공고일이라면 이때는 비조정일때 취득한 것으로 보아 거주요건이 없습니다.양도, 서면-2020-법령해석재산-4045 [법령해석과-567] , 2021.02.18[ 제 목 ]주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시거주기간의 제한을 받지 않는 것임1. 사실관계○ ’16.5.31. 부산시 연제구 소재 주택분양계약 체결* 계약체결 당시 다른 주택을 보유하고 있었음○ ’18.12.31. 분양계약 잔금 지급* 부산시 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역에서 해제됨일시적 2주택 비과세처분기한 3년 적용일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우에는 2년의 처분기한이 적용되나 그 외의 경우에는 3년의 처분기한이 적용됩니다.예를 들어,서울의 1주택자가 부산의 1주택을 9.26일 이후에 취득을 한다면 3년의 처분기한이 적용됩니다.계약일에는 조정지역이라도 잔금일이 9.26일 이후라면 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.물론 반대로, 부산의 1주택자가 9.26일 이후에 서울의 1주택을 취득하면 3년이내에 처분하면 비과세가 됩니다.그리고, 조정지역 1주택자가이미 9.26일 조정지역 해제 전에 잔금을 치른 경우라면 조정지역일때 신규주택을 취득한 것이므로2년의 처분기한이 적용됩니다. 아쉽지만, 3년을 적용해주지 않습니다.다주택자중과되지 않고,장기보유특별공제도 적용됩니다현재는 23.5.9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태이기 때문에 실제적인 차이는 없으나,비조정지역이 23.5.9일 이후에도 유지되는 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다. 중과세율 적용여부는 양도시점에 조정대상지역의 주택인 경우에만 해당하기 때문입니다.즉, 다주택자가조정지역일때 주택을 취득하였더라도 양도시점에 비조정이면 중과세율은 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다.예를 들어, 다주택자가 21.6월에 부산이 조정지역일때 주택을 매입하여 23.7월에 매도하는 경우에 양도세 중과배제 기간이 끝나도 여전히 부산이 비조정이면 중과세율은 적용되지 않습니다.정리하면,이상 9.26일 조정지역 해제가 양도세에 미치는 영향을 살펴보았습니다.정리하면,① 비과세를 위한 거주요건 필요없음 [취득시점 비조정]② 일시적 2주택 처분기한 3년 적용[취득시점 비조정]③ 다주택자 중과세율 적용배제[양도시점 비조정]입니다.비과세 거주요건과 일시적 2주택 처분기한은 취득 시점을 기준으로 판단함에 주의해야 합니다.즉,이미 조정지역일때 취득이 완료된 경우에는 해제되어도 실거주 2년이나 일시적 2주택 처분기한은 2년 동일하게 적용됨에 주의해야합니다.by 양도세신고/증여세신고/상속세신고