조정대상지역 양도세 비과세 관련질문

안녕하세요. 2025년 9월 서울에 위치한 빌라를 1세대 1주택으로 계약하였고, 2025년 10월 15일 서울시 전역이 조정대상지역으로 선정 되었습니다. 이후 잔금은 2025년 12월에 완료하여 실제 등기는 2025년 12월에 나왔습니다. 이런경우에 취득빌라 지역이 조정대상지역으로 지속적으로 묶여있다면, 1세대 1주택 비과세를 받기위해 2년 실거주가 필요한지 궁금합니다. 즉 계약은 25.9인데 실거주가 꼭 필요한가요? 실거주가 필요하다면 이후 서울이 조정대상지역에서 해제된다면 그때는 실거주하지않아도 양도세 비과세 가능할까요?

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안녕하세요? 세무회계 리엘 김지은 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 원칙적으로 취득일(=잔금지급일)에 조정대상지역 내 주택을 취득하였다면 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년의 보유 및 거주요건을 충족하여야 합니다. 예외적으로 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 거주요건이 면제됩니다. 아래 링크를 참고하시길 바랍니다. https://blog.naver.com/ctakim22/224043280167

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안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.비과세 거주요건과 관련된 유권해석에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대1주택 비과세 거주요건소득세법 시행령 제154조1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 상태로서 해당 주택의 보유기간이 2년이상인 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.조정대상지역에서 취득한 주택은 2년이상 보유 및 거주까지 해야 비과세를 받을 수 있는데요. 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 거주요건을 적용하지 않습니다.질의회신 내용유권해석상의 사실관계는 다음과 같습니다.조정대상지역 지정일 이전에 아버지가 매매계약 및 계약금을 지급한 분양권을 별도세대원인 아들에게 증여했을 경우 해당 주택을 비과세받기 위해서 거주요건이 적용되는지에 대한 질의였는데요. 이에 대한 회신은 다음과 같습니다.조정대상지역 지정 이전에 증여받았더라도 거주요건이 적용되는 것으로 회신이 나왔는데요. 근거는 법조문을 살펴보면 있습니다.소득세법 시행령 제154조 제1항5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우거주요건이 적용되지 않기 위해서는 甲이 무주택 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했어야 하지만, 별도세대원인 아버지가 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 이후에 甲에게 증여를 했기 때문에 거주요건이 적용되는 것입니다.그렇다면 증여 당시 동일세대원이라면 답이 달랐을까요? 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우에 해당하는 유권해석은 없으나 배우자에 대한 유권해석은 존재하는데요.동일세대원인 배우자에게 증여하였다면 거주요건은 적용하지 않는 것으로 회신했습니다. 거주요건은 세대별로 판단해야 하기 때문에 이러한 답변이 나오지 않았나 싶습니다.다만, 동일세대원인 자녀에게 증여하게 되는 경우 거주요건이 적용되는지에 대한 유권해석은 아직 존재하지 않기 때문에 위의 사례에 비추어 섣불리 판단해서는 안될 것 같습니다. 워낙 요새 양도소득세에 관련하여 유권해석 내용이 어렵고 복잡하게 나오기 때문입니다.

조정대상지역 지정 전계약금 일부만 지급했는데도 1세대 1주택 비과세를 인정받은 최신 심판례입니다.실무에서 굉장히 민감한 쟁점이라, 잠실·강남권 분양아파트 보유하신 분들 상담 때 꼭 짚고 넘어가야 할 내용이라 정리해봅니다.1. 사건 한 줄 요약위치 : 서울 잠실 인근 아파트(쟁점주택)지위 : 부부 공동명의 1/2씩, 양도 시점에는 1세대 1주택쟁점 : 2017.8.2.조정대상지역 지정일 이전에 계약금 ‘일부’만 지급한 경우에도 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호) 제2조 제2항 제2호 → 이른바 ‘쟁점부칙’에 따른 종전 규정(거주요건 미적용)을 인정할 수 있는가?처분청 : “계약금완납이 아니므로 부칙 적용 불가, 2년 거주요건 미충족 → 과세”조세심판원 : “계약금 일부 지급도 부칙상 ‘계약금을 지급한 사실’에 포함된다”며경정청구 거부처분취소.핵심 키워드는 단 하나입니다.“계약금 일부 지급이라도, 신뢰보호가치가 있으면 부칙 적용 가능하다.”2. 쟁점부칙, 무엇을 위한 규정인가?문제의 부칙은 다음 문장을 중심으로 움직입니다.“2017년 8월 2일 이전에매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택”여기서 입법 취지는 명확합니다.정책 변경 전이미 주택을 매수하기로 결정하고 계약한 사람의신뢰를 보호하고, 정책 변경 후에허위로 계약일을 소급 기재해 특례를 받으려는 시도를 막기 위해“계약금 지급”이라는 객관적 기준을 둔 것.즉, 관점의 중심은“2017.8.2. 이전에 정말로 계약이 있었느냐”이고, 계약금은 그사실을 입증하는 장치에 가깝습니다.이번 심판례는 바로 이 지점을 다시 한 번 분명히 짚어준 사례입니다.3. 사실관계 – 분납 계약금, 문제는 여기서 시작1) 분양계약 구조분양대금 중 계약금이2회 분납구조1차 : 2017.7.18. (조정대상지역 지정일 전)2차 : 2017.8.18. (지정일 후)청구인들은 1차 계약금 일부를 7월에 이미 납부했고, 이 근거로 “쟁점부칙 적용대상, 즉 거주요건 없이 비과세”라고 보고 양도세를 예정신고했습니다.2) 과세관청의 입장처분청은 이렇게 본 겁니다.총 분양가의 통상10% 전체가 ‘계약금’따라서 그 10%가 **모두 납부된 날(2017.8.18.)**을 계약금 지급일로 봐야 한다그러므로2017.8.2. 이전에는 ‘계약금을 지급한 사실’이 없다→ 쟁점부칙 적용 안 됨→ 조정대상지역 주택, 2년 거주요건 미충족 →과세그리고 납세자도 한 번은 여기에 따라 2024년에수정신고 + 추가납부까지 했습니다.4. 조세심판원의 판단 – “일부 지급도 계약금 지급이다”심판원의 논리는 비교적 단순하지만, 실무에 미치는 영향은 큽니다.1. 법문상 “계약금을 지급한 사실”일 뿐, “완납”이라는 문구는 없다.부칙은 단지 “계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인”되면 된다고만 규정하고 있음.2. 분양계약서상계약금 분납 일정에 따라 일부가 실제 지급되었음이 확인된다.즉, 허위가 아니라실제 자금이 오간 시점이 존재.3. 납세자가부칙 적용을 위해 지급 시기를 조작한 정황도 없다.분양사의 일반적인 분납 스케줄에 맞추어 정상적으로 납부.4. 그렇다면,계약금을 완납한 사람과 동일하게 신뢰를 보호할 필요가 있다.따라서,“계약금 일부를 조정대상지역 지정일 전까지 지급했다면,그 주택은 ‘쟁점부칙’이 정하는 ‘계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택’에 해당한다.”라고 보았고, 이 전제를 부정하고 과세한 처분청의 결정은위법하다고 판단했습니다.조심2022구6631, 조심2022서6067에서도 “계약금 일부 지급도 계약금 지급으로 보아야 한다”는 취지의 판단을 이미 밝힌 바 있어, 심판원 판례 흐름 역시납세자 쪽에 우호적으로 정리되고 있습니다.5. 민법상 ‘계약금 일부 지급’과의 연결 고리청구인 측은 민법 제565조와 대법원 판례(2015.4.23. 선고 2014다231378)를 근거로 논리를 보강했습니다.민법상 계약금은 해약금적 기능을 가지며,계약금 일부만 지급했다고 해서 그 계약의 효력이 달라지지 않는다는 입장이 확립되어 있음.오히려 “실제 지급된 금액의 배액만 상환하면 언제든지 해제 가능”하게 되면 계약 구속력이 과도하게 약해져 부당하므로,약정 계약금 전액을 기준으로 해약금 성격을 판단해야 한다는 것이 대법원의 태도.이 민법 논리를 세법에 그대로 옮기면, 계약금이 2회 분납이든 3회 분납이든1차 지급이 이루어진 시점부터 이미 ‘계약금 계약’의 효력은 발생하고, 납세자가 조정대상지역 지정일 이전에 일부라도 계약금을 냈다면 “정책 변경 전 이미 계약을 체결하고, 계약금을 지급한 자”로 평가할 수 있다는 것.심판원은 조세법률주의를 전제로 하면서도,입법 취지와 민법 논리를 모두 고려한 합리적 해석을 선택했다고 볼 수 있습니다.6. 마무리 – 계약금 타이밍, 이제는 ‘완납’만 보지 마세요조정대상지역 정책 변화 구간에서분양아파트를 매수한 1세대 1주택자들 중 상당수는, 당시 제도 변화와 복잡한 부칙 구조를 제대로 안내받지 못한 채 “대충 세무서 말대로” 신고·납부를 해버린 경우가 많습니다.이번 심판례는 분양계약 구조상계약금이 분납되는 현실을 인정하면서, “신뢰보호라는 큰 틀 안에서 납세자에게 합리적인 해석을 열어준 결정”으로 볼 수 있습니다.조정대상지역 지정 전 1차 계약금 일부 지급계약서와 이체내역 등 객관적 증빙 존재허위 소급·시기 조작 정황 없음이 세 가지가 충족된다면, 이미 지나간 양도라도 다시 한 번 차분히 검토해 볼 가치가 충분합니다.

지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에분양권을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)서면-2023-부동산-1411 [부동산납세과-1910]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.08.01.요 지지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완공되어 양도시 거주요건 적용하지 않음회 신귀 서면질의의 경우,「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위를 보유한 세대가 조정대상지역 지정 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 분양권이 완공되어 해당주택 양도시 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’15. 5월B지역주택조합 조합원 가입 계약-’17. 3월B지역주택조합 사업계획 승인-’19. 1월A분양권 당첨-’19. 2월A분양권 계약금 완납-’20.12.18.A주택 소재지 조정대상지역으로 지정-’21. 2월B주택 완공-’21. 9월A주택 완공2. 질의내용-지역주택조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 그 분양권이 완공되어 해당주택을 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트