1세대 3주택? 특례적용 및 양도방법 양도세 문의

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 충족되어야 합니다. ​그리고 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자 에 대해 적용되므로, 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 예외적으로 세대 전원의 해외이주 등에 따라 거주자가 비거주자로 되는 경우 특례 (보유기간 등 특례)가 적용될 수 있습니다. ​또한, 해외에 이민을 가시거나 주재원으로 출국하신 분들이 자주하시는 질문 중 하나는 현재는 해외에서 거주중이지만, 예전에 한국에서 거주할 때 취득한 주택이며 1세대 1주택 비과세 요건 (보유요건)을 충족하였습니다. 예전에 1세대 1주택 요건은 충족한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있지 않을까요? 라는 질문입니다. ​대법원에서는 거주자의 지위에서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 비거주자가 된 경우라도 비과세 여부는 양도 당시 를 기준으로 판단한다고 판시하였습니다. 따라서 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 없습니다.

무주택 자녀세대와 1주택 부모세대가 합가 후취득한 주택을 양도하는 경우 동거봉양합가 특례 적용 여부(불가능함)서면-2024-부동산-0478 [부동산납세과-1377]생산일자 : 2024.08.20.요 지무주택 자녀가 1주택 부모를 동거봉양하기 위해 합가 후 2주택을 추가 취득하여 1세대 3주택이 된 경우에는 동거봉양합가 특례 대상이 아님회 신귀 서면질의의 경우, 무주택 세대가 1주택(A)을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 후 2주택(B, C)을 추가로 취득하여 1세대가 3주택을 보유한 상태에서 B주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제4항이 적용되지 아니하는 것입니다.1. 질의내용 -1주택(A) 부모세대와 무주택 자녀세대가 동거봉양 합가하고 합가일 이후 2주택(B, C)을 취득한 후 B주택 양도시 동거봉양 합가 비과세 적용 여부2. 관련사례○ 법규재산2014-255, 2014.07.18.1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위하여 직계존속세대(1주택을 보유한 60세 미만인 배우자의 母와 60세 이상인 배우자의 외조모가 함께 거주하는 1세대)와 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다.이 경우 별도세대인 상태에서 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.○ 사전-2016-법령해석재산-0197, 2016.08.26.국내에 1주택(이하 “갑주택”이라 한다)을 보유하는 1세대가 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되었으나 합가 후 1주택을 보유하는 또 다른 1세대가 부모님과 합가함에 따라 갑주택 양도 당시 1세대 3주택이 된 경우에는「소득세법시행령」제155조제4항이 적용되지 아니하는 것임★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 2021년 8월 31일 생산된 국세청 사전답변 내용에 대하여 알아보도록 하겠습니다.​사실관계는 다음과 같습니다.A주택에 대한 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까요?1) 일시적 2주택 비과세 특례신규 주택을 2018.09.13 이전에 취득하는 경우로서 일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.ⓐ 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것ⓑ 종전 주택을 취득일로부터 2년 이상 보유할 것ⓒ 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도할 것A주택은 위의 ⓐ, ⓑ요건은 충족하였지만 B주택 취득일로부터 3년 이내 양도하지 못했기 때문에 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.​2) 혼인 합가 특례신혼생활에 따른 주거안정을 보호하고 혼인으로 인한 불이익을 주지 않겠다는 취지로 소득세법 시행령 155조 5항에서 혼인 합가 특례를 규정하고 있습니다. 법률상 혼인이 아닌 사실혼 관계에서 취득한 주택에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않기 때문에 B주택을 공동명의로 갑과 을이 취득하고 혼인신고일로부터 5년 이내 A주택을 먼저 양도하였다 하더라도 비과세는 받을 수 없습니다. ​국세청 사전답변에서도 이와 같이 답변했습니다.[ 요 지 ]1주택을 보유한 자가 사실혼 관계에 있는 자와 새로운 주택을 공동명의로 취득한 후 법률혼관계가 성립된 경우로서 B주택을 취득한 날로부터 3년이 지나 A주택을 양도하는 경우에는 혼인합가 특례 또는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 없음[ 답변내용 ]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1주택(A주택)을 보유한 자가 사실혼 관계에 있는 자와 새로운 주택(B주택)을 공동명의로 취득한 후 법률혼관계가 성립된 경우로서 B주택을 취득한 날로부터 3년이 지나 A주택을 양도하는 경우에는｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항제1호에 따른 “신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도한 경우” 또는 같은 조 제5항에 따른 “1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우”에 해당하지 않는 것입니다.이번 블로그 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​법령에 따로 나와있지 않지만 기존 질의회신등을 통해 알아볼 수 있는 내용이었는데3월에 다시 문서가 나와서 한번 더 소개드립니다.​세대분리가 1세대1주택 보유기간 기산에 영향을 주는지? > 영향 없음​쉬운예)1주택 어머니와 1주택 자녀가 같은 세대인 경우 양도시 > 1세대2주택 세대분리 즉시 양도할 경우(보유2년이상 거주요건없는 주택이라 가정) > 1세대1주택 비과세​[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 판정은 양도일 현재의 1세대를 기준으로 하는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ’21.1.1. 현재 3주택(A, B, C)을 보유하고 있는 1세대가 1주택(B)을 보유하고 있는 일부 세대원이 별도 세대로 분리된 후 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택(A, C) 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우, 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간의 기산일은 당해 주택의 취득일로 하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 제89조 【비과세 양도소득】​​1. 사실관계​○ ‘88.XX.XX. 질의자가 AAA 소재(비조정) A주택 취득 및 거주 시작- ‘16.XX.XX. 질의자의 딸과 사위(무주택자)가 A주택으로 전입○ ‘18.XX.XX. 딸과 사위가 공동명의로 B주택 취득○ ‘19.XX.XX. 질의자의 배우자가 CCC소재 (비조정) 소재 C주택 취득- ‘20.XX.XX. CCC가 조정대상지역으로 지정·공고○ ‘21.XX.XX. A주택 매도 계약- ‘21.XX.XX. 딸과 사위가 질의자와 세대를 분리함- ‘22.XX.XX. A주택 양도2. 질의내용○ 1세대 3주택(A, B, C)을 보유하다 그 중 1주택(B) 소유자와 세대를 분리한 뒤 다른 1주택(A) 양도 시, A주택의 보유기간 계산방법( 1안 : 당초 A주택의 취득일, 2안 : 세대분리 시점 )3. 관련법령 및 관련사례□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제31442호, 2021.2.17.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제9조(1세대 1주택의 범위에 관한 적용례) 제154조제5항 단서의 개정규정은 이 영 시행 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용한다.□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제29523호, 2019.2.12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.