지주택 계약금 환불했을 때 계약금 입금자와 받는 자가 상이할 경우 괜찮나요?

상생임대주택의 임대차계약기간과실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법(실제로 판정한다)주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2022-부동산-5462 [부동산납세과-1662] , 2023.06.27[ 제 목 ]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법[ 요 지 ]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우,임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1.사실관계2. 질의내용-계약기간 14개월의 임대차계약을 체결하였으나 임대인과 임차인간 상호 합의하에 4개월 연장하여 임대한 경우 연장된 기간을 포함하여 18개월을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다)대비임대보증금 또는 임대료의 증가율이100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.4. 관련사례○ 서면-2022-부동산-3860, 2023.01.25.귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 연말정산 관련하여 많은 분들이 혜택을 받으시는 월세액 세액공제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.대상자과세기간 종료일(12.31.) 현재 무주택 세대의 세대주로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하)인 근로소득이 있는 거주자가 월세를 지급하는 경우여야 합니다. 이 때, 세대주가 주택자금관련공제를 받지 않았다면 세대원도 월세세액공제를 받을 수 있습니다.* 주택자금관련공제 : 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 소득공제, 월세액 세액공제 ​외국인은 주민등록법상 세대주 또는 세대원에 해당하지 않아 세액공제를 적용받을 수 없지만 일정한 요건을 갖춘 외국인 거주자는 세액공제를 받을 수 있습니다.① 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람일 것ㄱ. 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인ㄴ. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포​② 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람이 주택자금관련공제를 받지 않았을 것ㄱ. ①에 해당하는 사람(이하 이 호에서 “거주자”라 한다)의 배우자ㄴ. 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 사람으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사람1) 거주자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매2) 거주자의 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매​공제대상 월세액 및 공제율다음의 요건을 충족하는 주택(오피스텔 및 고시원을 포함)을 임차하기 위하여 지급하는 월세액을 말합니다.1. 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택이거나 기준시가 3억원이하인 주택일 것. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다.2. 주택에 딸린 토지가 10배(도시지역의 토지는 5배)를 초과하지 아니할 것3. 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같을 것4. 해당 거주자 또는 해당 거주자의 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하였을 것이 때, 거주자의 명의로 임대차계약을 체결하지 않았더라도 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하고 거주자가 월세를 지급하게 된다면 세액공제를 받을 수 있습니다.​공제율은 다음과 같습니다.*해당 과세기간에 지급한 월세액이 750만원을 초과하는 경우 750만원만 공제되는 월세액으로 보아 공제율을 적용하여 세액공제합니다.​​​신청 및 제출서류월세 세액공제는 거주자의 신청한 경우에 적용하는 것으로서 아래의 제출서류를 회사의 연말정산 담당자에게 제출하시면 됩니다.ⓐ 주민등록표 등본ⓑ 임대차계약증서 사본ⓒ 현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등 주택 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류​증빙서류인 임대차계약서와 관련하여 많이 상담하시는 부분을 몇가지 추려보았습니다.​Q&A1. 묵시적 계약연장으로 인하여 현재 임대차계약서가 없는 경우에는 어떻게 해야 하나요?당초의 임대차 계약이 만료되고 임대차보호법상 묵시적 갱신이 되어 자동연장이 된 경우 임대차 계약의 효력은 있는 것이므로 기존의 계약서와 월세 지급내역을 제출하면 월세액 세액공제를 적용받을 수 있습니다.​2. 임대차계약서를 분실한 경우에는 어떻게 해야 하나요?공인중개사를 통해 계약을 체결한 경우에는 부동산에 연락하여 사본을 받거나,임대차계약내용을 기재한 확인서(임대인의 확인필요)등을 제출하면 됩니다.​3. 계약 중 임대인이 변경되는 경우에는 어떻게 해야 하나요?임대인이 변경되고 별도의 계약서를 작성하지 않은 경우라면 기존의 계약서와 명의 변경된 등기부등본을 제출하면 됩니다.

모회사에서 자회사로 전출하며 퇴직금을 수령한 경우최종퇴사 시 세액정산 가능 여부(가능하다!)원천, 서면-2022-원천-5552 [원천세과-627] , 2023.07.19[ 제 목 ]모회사에서 자회사로 전출하며 퇴직금을 수령한 경우 최종퇴사 시 세액정산 가능 여부[ 요 지 ]직･간접으로 출자관계에 있는 법인으로의 전출이 이루어진 경우로서 퇴직자가 퇴직소득을 지급받을 때 전근무지로부터 이미 지급받은 퇴직소득 원천징수영수증을 원천징수의무자에게 제출하는 경우 퇴직소득에 대한 세액정산을 하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의에 대해서는소득세법 제148조제1항 제2호,동법 시행령 제203조제3항 및 제43조 제1항 제2호 등을 참고하여 주시기 바랍니다.직･간접으로 출자관계에 있는 법인 또는 동일한 사업자가 경영하는 다른 사업장으로의 전출이 이루어진 경우로서 퇴직자가 퇴직소득을 지급받을 때 전근무지로부터 이미 지급받은 퇴직소득 원천징수영수증을 원천징수의무자에게 제출하는 경우 퇴직소득에 대한 세액정산을 하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법제148조【퇴직소득에 대한 세액정산 등】1. 사실관계○ 질의인은 모회사인 A사에 ’9x.xx.xx.에 입사하였으며, ’9x.xx.xx.부로 퇴사 후 동일그룹사인 B사로 이직하였음- 모회사인 A사에서 전출할 때에 퇴직금을 수령하였으며, 자회사인 B사에서 ’2x.xx.xx.부로 최종 퇴사하였음○ 최종 퇴직금을 지급하는 B사에 원천징수영수증의 근속연수 기산일을 A사에 최초로 입사한 날로 해줄 것을 요구하였으나,- A사에서 전출 시 퇴직금을 수령하였다는 이유로 이를 거부하였음2. 질의내용○ 질의인의 경우 A사로부터 전출하며 기수령한 퇴직금과 B사로부터 최종 퇴사하며 받는 퇴직금을 합산하여 세액정산하여 근속연수 기산일을 A사 최초 입사일로 인정받을 수 있는 것인지3. 관련법령○소득세법 제148조【퇴직소득에 대한 세액정산 등】① 퇴직자가 퇴직소득을 지급받을 때 이미 지급받은 다음 각 호의 퇴직소득에 대한 원천징수영수증을 원천징수의무자에게 제출하는 경우 원천징수의무자는 퇴직자에게 이미 지급된 퇴직소득과 자기가 지급할 퇴직소득을 합계한 금액에 대하여 정산한 소득세를 원천징수하여야 한다.1. 해당 과세기간에 이미 지급받은 퇴직소득2.대통령령으로 정하는 근로계약에서 이미 지급받은 퇴직소득② 2012년 12월 31일 이전에 퇴직하여 지급받은 퇴직소득을 퇴직연금계좌에 이체 또는 입금하여 퇴직일에 퇴직소득이 발생하지 아니한 경우 제146조의2에도 불구하고 해당 퇴직일에 해당 퇴직소득이 발생하였다고 보아 해당 퇴직소득을 제1항제2호의 이미 지급받은 퇴직소득으로 보고 제1항을 적용할 수 있다.③ 퇴직소득세액의 정산 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령 제203조【퇴직소득세액의 정산】① 법 제148조제1항에 따라 정산하는 퇴직소득세는 이미 지급된 퇴직소득과 자기가 지급할 퇴직소득을 합계한 금액에 대하여 퇴직소득세액을 계산한 후 이미 지급된 퇴직소득에 대한 세액을 뺀 금액으로 한다.② 제1항에 따라 퇴직소득세를 정산하는 경우의 근속연수는 이미 지급된 퇴직소득에 대한 근속연수와 지급할 퇴직소득의 근속연수를 합산한 월수에서 중복되는 기간의 월수를 뺀 월수에 따라 계산한다.③법 제148조제1항제2호에서 대통령령으로 정하는 근로계약 이란 근로제공을 위하여 사용자와 체결하는 계약으로서 사용자가 같은 하나의 계약(제43조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 체결하는 계약을 포함한다)을 말한다.○소득세법 시행령 제43조【퇴직판정의 특례】① 법 제22조제1항제2호를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생했으나 퇴직급여를 실제로 받지 않은 경우는 퇴직으로 보지 않을 수 있다.2. 합병ㆍ분할 등 조직변경, 사업양도,직ㆍ간접으로 출자관계에 있는 법인으로의 전출 또는 동일한 사업자가 경영하는 다른 사업장으로의 전출이 이루어진 경우○ 법규소득 2014-250 (’14.8.13.)간접으로 출자관계에 있는 법인으로의 전출이 이루어진 경우로서 퇴직자가 퇴직소득을 지급받을 때 전출회사(전근무지)로부터 이미 지급받은 퇴직소득에 대한 원천징수영수증을 원천징수의무자에게 제출하는 경우에는 퇴직소득에 대한 세액정산을 하는 것임

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 피상속인(사망자)이 부동산 매매계약(양도·취득)이행중 사망 했을때 상속재산을 어떻게 구해야 하는지설명드리겠습니다 얼마전에 제 사무실에 이런 케이스에 해당하여 상담하신분이 있어서 설명드리겠습니다.case1. 부동산 매매계약 이행중에 양도인이 사망한경우① 매매계약 이행 중인 재산은 양도인의 상속재산에 해당함.-상속개시전에 피상속인이 부동산을 양도하기 위해서 매매계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는당해 부동산을 상속재산으로 봅니다.[재산 -834,2010.11.10]-피상속인이 수용계약을 체결하고수용보상금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 수용보상금을 당해 상속재산의 가액으로 봅니다.[서면 4팀-4181,2006.12.27]②상속세 신고시 상속재산가액은 총 양도대금에서 피상속인이 생전에 받은 계약금및 중도금을 차가한 금액임.-피상속인이 생전에 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기전에 사망한경우는양도대금전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 상증법상 평가가액으로합니다 ) 상속개시전에 받은 계약금이나 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산 가액으로 합니다. (상증통-2-0-3①)③양도대금 다 받기전에 피상속인이 사망했는데 양도대금을 증액했다면 그 증액금액을 상속재산가액에 포함해야함.-부동산 양도 매매계약 잔금이행전에 피상속인이 사망했는데 상속개시후에 잔금지급 지연을 원인으로 발생한 분쟁 등으로 상속개시일부터 6월이내에 상속인과 양수인간에당초 매매계약서상의 양도대금을 증액하기로 협의했다면 변경된 총 양도대금에서 피상속인이 영수한 금액을 차감한 잔액을 상속재산의 가액으로 합니다.[재산-3554,2008.10.31] ★상속개시일 현재 부동산 매매계약 이행중인 경우 주의사항★①상속개시일전에 먼저 수령한 계약금및 중도금은 금융재산상속공제가 가능합니다. [상증집행 22-19-8①]②상속개시일전에 먼저 수령한 계약금및 중도금의 용도가 불분명한다면 상증법상 상속추정 규정에 의해서 다음의 금액을 추정상속재산가액에 해당합니다.[서면4팀-3080,2006.09.07] 추정상속재산= 채무액(상속개시일1년or 2년이내 먼저받은 계약금및 중도금)-사용처 입금금액-Min[(상속개시일1년or2년이내 먼저받은 계약금및 중도금)*20%,2억]case2. 부동산 매매계약 이행중에 양수인이 사망한경우-상속개시일전 피상속인이 부동산 양수계약을 체결하고 잔금을 지급하기전에 사망한 경우에는이미 지급한 계약금과 중도금은 채권으로 상속재산에 포함합니다. ★정리★상황상속재산상속재산가액매매계약이행중 양도자 사망시부동산양도대금-(먼저받은 계약금및중도금)+추정상속재산매매계약이행중 양수자 사망시양수인이 지급한 계약금및 중도금양수인이 지급한 계약금및 중도금계산사례는 ?-상황·갑이 을에게 아래와 같이 서울 강서구 아파트를 20억에 양도(계약금 2억 ,중도금8억, 잔금 10억)하기로 계약하고 계약이행중에 2024.10.15일 사망함. 이때 계약금 2억원은 갑의 다른 부동산취득하는데 쓰였다는게 분명하나중도금 8억에 대해서는 어디에 쓰였는지 불분명함.·2024.01.15일 :계약금(2억)[갑의 다른부동산취득하는데 쓰임]·2024.05.15일:중도금(8억) [갑의 자녀에게 증여했는지 불분명]·2024.10.15일:갑사망·2024.11.15일:잔금(10억)1.Q:갑의 상속세 과세가액은? A:①-②+③=16억 ①본래의 상속재산:20억 ②상속채무: 계약금(2억)+중도금(8억)=10억 ③추정상속재산:10억(주1)-2억(주2)-Min[10억*20%,2억원] (주1)상속개시일1년이내에 부동한 총채무액, 채무도 상속재산가액을 줄이므로 현금인출과 동일하게 취급함. (주2)사전증여로 볼수있는 추정상속재산중에 증여가 아님이 명확한 금액(피상속인부동산취득)은 차감하여 추정 상속재산에서 제외함2.Q:상속인의 양도세액은? A:상속인이 상속받은 재산을 양도한것으로 보므로양도세 납세의무는 발생하나, 양도가액과 취득가액이 동일하 므로 양도차익이 없어서 양도세는 없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다 ^^https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡양도세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사#양천구영등포구은평구상속세전문세무사#부동산전문세무사#취득세전문세무사#양도계약중사망#매매계약중사망#부동산매매계약중사망#양도세전문세무사#강서구양도세전문세무사 태그수정

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사