보유2년은 넘겼는데 실거주2년을 깜빡했네요.

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 9억원이상 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.17년 8.2대책의 결과로조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 위해서는 2년의 거주기간 요건이 추가로 적용됩니다. 어떤 의미이고 어느 경우에는 예외로 적용되는지 등을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.실거주 요건 적용 및 예외2017.9.19일 이후 양도시, 취득 당시 조정지역인 경우 2년 거주 요건이 추가됩니다. 단, 예외되는 상황은 있습니다.2017.9.19일에 공표된 시행령에 따라, 조정지역의 주택 양도시에는 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다.이러한 실거주 요건은 언제나 있는 것이 아니고, 부동산이 과열이라고 생각될 때 생기고 침체라고 판단되면 없어집니다.아래 보유/거주 요건의 연혁을 보면 집값 급등기인 노무현 정부와 문재인 정부에 실거주 요건이 생겼다가, 이명박 시절에 없어지고 박근혜 정부시절에도 없었던 것을 알 수 있습니다.[1세대 1주택 보유/거주 요건 연혁]소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.8.2대책 발표 이전과 조정지역 공고 이전에 계약한 경우 등은 조건 충족시 예외가 됩니다.17.9.19 이후에 조정 지역내에 양도하는 경우에도 다음의 경우는 예외로 하고 있습니다.예외 1] 조정지역 이지만 8.2 대책 이전 잔금 or 계약한 경우해당 대책이 17.8.2일 발표되어,㉠8.2일 이전에 주택을 이미 취득(잔금) :무조건거주 요건 제외㉡8.2일 이전에 계약금 지급 :계약금 지급일 당시 무주택 세대인 경우에만 제외㉢ 8.3일 이후 취득하여, 법 시행일인 9.19일 이전에 처분 완료한 경우는 제외됩니다.소득세법 시행령부 칙 <대통령령 제28293호, 2017. 9. 19.> 부칙보기제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택법시행 이전 취득한 주택을 부부공동명의 전환시에는 거주 요건을 적용하지 않습니다.양도, 서면-2018-부동산-3454 [부동산납세과-1099] , 2018.11.28[ 제 목 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 이후에 지분 1/2을 배우자에게 증여하는 경우 거주요건 적용여부[ 요 지 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2.이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의 신청의 경우 우리 청 회신사례(서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16)를 참고하시기 바랍니다○ 서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16.조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음예외 2] 조정지역 공고일 이전에 잔금 or 공고일 이전에 계약한 무주택인 경우조정지역이 되기전에 이미 취득을 완료(잔금지급)한 경우에는 거주요건은 없습니다.다만, 잔금일은 조정지역 이었으나 조정지역 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 추가적으로계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우거주기간 제한을 받지 않습니다.일반적인 조정지역 공고일 이전에 계약한 경우, 비조정지역일때 취득한 것으로 해주는 규정들과 달리 무주택 세대라는 조건이 추가되는 것에 주의해야합니다.예외 3] 보유기간도 제한 받지 않는 일부 경우다음의 경우는, 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간의 2년의 제한을 받지 않고 비과세가 되는 경우로 이러한 경우는 당연히 거주기간도 2년으로 제한받지 않습니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3.1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 삭제5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우2.거주 요건의 세부 의미①주민 등본 vs 실거주거주 기간 2년은 주민등록상의 전입/전출일이 아닌, 실제 거주한 날을 기준으로 합니다.거주 기간 2년은 전입일과 전출일을 기준으로 하지만,실제로 거주 여부가 등본일과 다르다면 실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다. 결국, 실제 거주하지 않고 위장 전입만 한 경우에는 거주 기간으로 인정하지 않는다는 것입니다.당연해 보이는 것이나, 실제 거주 요건이 도입된 이후 집 주인이 실거주 요건을 충족하기 위해 세입자와 같이 전입하거나 세입자에게 전입하지 않고 집주인이 전입하는 조건으로 전월세를 깍아주는 경우가 있습니다.하지만, 엄연히 불법이고 탈세인바 추후 위장 전입으로 밝혀지면 가산세 까지 추징당할 수 있습니다.②세대원 전원 거주 여부양도일 시점의 세대원 전원이 거주한 기간만을 계산하나, 취학, 근무, 질병, 사업상 형편 등 부득이한 경우는 예외로 인정원칙적으로 세대 전원이 거주하는 기간을 대상으로 하지만, 97년 대법원 판례와 같이 1세대 1주택을 위해 세대원 전원이 무조건 거주해야하는 것은 거주 이전 자유를 보장하는 취지에 어긋난다고 보아 일부부득이한 경우 세대원이 전출해도 전원이 거주한 것으로 인정해줍니다.대법원 1997. 12. 26. 선고 97누7479 판결 [양도소득세부과처분취소][공1998.2.15.(52),542][판시사항]양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 거주요건을 갖추기 위하여는 세대 전원이 거주하여야 하는지 여부(소극)[판결요지]1세대 1주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지가 국민의주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는 점에 비추어 보면, 1세대 1주택에 해당하기 위하여는 '세대원 전원'이 당해 주택에서 거주하여야 하는 것은 아니다.그러나, 부득이하게 세대 전원이 거주하지 못하는 것으로 인정되는 경우는 매우 제한적으로만 인정하고 있습니다. 다음이 경우는 세대원 일부가 전출하여도 거주 기간에 포함해주는 것입니다.① 취학 : 고등학교, 대학교 (초등, 중등 제외)② 근무 : 이직, 전근 등③ 질병 : 1년 이상 치료 요양이 필요한 경우④ 사업상 형편 등조세심판원[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 조심2012서5022 [ 생산일자 ] 2013.06.27[ 제 목 ]세대원의 일부가 거주기간을 충족하지 못하였으나 부득이한 사유인 경우 충족한 것으로 보는 것임[ 요 지 ]거주요건을 판단함에 있어서 세대원전원이 거주요건을 충족하여야 함이 원칙이나, 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 못한 사실이 확인되는 경우에는 예외적으로 거주요건을 충족한 것으로 보는 것임질의 회신[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면-2019-부동산-2009 [ 생산일자 ] 2019.11.25[ 제 목 ]세대원 중 일부가 당초부터 함께 거주하지 못한 경우 거주요건[ 요 지 ]세대원 중 일부가부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한경우에는 1세대가 거주한 것으로 보는 것임그리고, 1주택자가혼인으로 인해 양도시점의 1세대와 다른 경우는 혼인 이전의 1주택 거주 기간과 혼인 후에 거주한 기간을 통산 합니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-512 , 2007.02.08[ 제 목 ]1세대 1주택 비과세 요건중 거주기간 통산 여부[ 요 지 ]“1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것임.[ 회 신 ]1세대 1주택에 해당하는 거주자가 결혼으로 인하여 배우자와 세대를 합친 경우로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 “1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것입니다.재개발, 재건축(도시정비법에 의한)을 하는 경우㉠ 보유기간은 「종전 주택 보유 기간 + 재개발 공사 기간 + 신축 주택 보유 기간」이고㉡거주기간은 「종전 주택 실제 거주기간 + 신축 주택 거주 기간」 입니다.3.계약 당시 무주택 판단 사례17.8.2 이전 또는 조정지역 공고일 전에 계약한 경우, 무주택자이면 거주요건 적용을 배제하고 있습니다만, 여기서의 무주택의 범위가 양도세 중과시 주택수나, 비과세 판정 등에서 주택수 산정시의 개념과는 차이가 있습니다.①분양권, 입주권을 보유 ⇒ 거주요건 미적용함양도, 기획재정부 재산세제과-735 , 2019.10.30[ 제 목 ]2017.8.2.이전 매매계약하고 계약금 지급한 주택분양권으로 완공된 주택 양도 시 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 하지 않음[ 회 신 ]【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(제1안) 거주요건을 적용함(제2안) 거주요건을 적용하지 않음【회신】 제2안이 타당함.<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급②상속받은 농어촌주택으로 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-1956 [부동산납세과-1164] , 2018.12.06[ 제 목 ]상속받은 농어촌주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다③공동상속주택 소수지분 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-0935 [부동산납세과-1102] , 2018.11.29[ 제 목 ]공동상속주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다.④조특법상 감면, 주택수 제외되는 주택 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-법령해석재산-240 [법령해석과-1219] , 2018.05.03[ 제 목 ]조세특례제한법§99의2 적용주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용여부 판정 시조세특례제한법§99의2 적용 주택을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」제99조의2를 적용받는 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우로 보지 않는 것입니다.정리하면,17.9.19일 이후 조정지역 주택 양도시에는, 취득(잔금) 당시 조정지역이면 1세대 1주택 비과세를 적용받을려면 2년 거주 요건이 추가됩니다. 다만 아래의 경우는 예외입니다.①조정지역이지만 17.8.2일 이전 주택을 취득(잔금)잔금일은 조정지역이지만 거주요건이 안 붙는 경우는,② 17.8.2일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우③조정 공고일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우④특수한 경우 보유기간 2년도 적용되지 않는 경우 (건설임대, 수용, 이민, 1년이상 해외거주, 취학, 근무, 질병, 학교폭력)거주 기간은 양도 당시의 세대원 전원이 거주한 경우를 계산하는 것이며, 주민등본 전입/전출과 차이가 있는 경우실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다.그리고취학, 근무, 질병, 사업상형편 등으로 부득이하게 세대원 일부가 전출하는 경우는 거주 기간 산정의 예외로 인정하고 있습니다.혼인으로 세대가 변경되는 경우 혼인전 1주택 기간을 통산하고 도정법 재개발/재건축의 경우 종전 주택과 신규 주택 거주 기간을 통산한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

1. 서론​1세대 1주택의 경우 크게 2단계의 혜택이 주어진다고 볼 수 있습니다. 1) 비과세 요건을 갖춰 12억까지 비과세를 받는 것입니다. 2) 12억을 넘는 부분에 대하여 소득세법 제95조 제2항 표2(이하 표2)에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받는 것입니다. 그런데 웬만한 고가주택이 아닌 이상, 양도소득세를 계산할 때 1)의 12억까지 비과세 혜택이 훨씬 비중이 큰데다 양도가액이 12억을 넘지 않으면 1)의 혜택에서 이미 세금이 0이 됩니다. 그래서 납세자들은 1)의 요건을 갖추는데 초점을 두게 됩니다.​1) 이때 12억까지 비과세를 받는 요건은, 1세대가 1주택을 2년 보유하고, 취득당시 조정대상지역인 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이어야 합니다.2) 표2를 적용하는 요건은, 1세대가 양도일 현재 1주택자 또는 일시적 2주택자이면서, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.​그런데, 2021년부터 1)에서 12억까지 비과세를 받는 요건 중 2년 보유 요건이, [다주택자가 최종 1주택이 된 이후에 새로이 2년 보유/거주를 충족하였는지?]라는 질문으로 바뀌었습니다. 그래서 1)의 요건을 충족하기가 좀 더 어려워졌습니다. 그러나 2)에서는 보유기간이나 거주기간을 새로이 기산한다는 말이 없습니다. 그래서 부득이하게 1)의 보유요건을 갖추지 못한 사람들이, 그래도 2)의 혜택은 가능한가?라는 생각을 하기 시작했습니다. 여기에 대해서 갑론을박이 있었는데, 해석으로 가능한 것으로 정리되었습니다.​​2. 내용​사전-2021-법령해석재산-1600 (2021.12.07)​[ 요지 ] 「소득세법 시행령」제156조의3 제2항에 따른 1주택과 1분양권을 소유한 상태에서, 2년 이상 거주한 기존 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것임​[ 사실관계 ]​[ 신청내용 ] 2021.1.1. 현재 2주택(A․B)인 상태에서 2021년 중 B주택을 양도하고, 새로운 C분양권을 취득하여 1주택과 1분양권을 소유한 상태에서 기존 A주택을 양도한 경우 장기보유특별공제 적용시 표2를 적용 가능한지 여부. 10년 이상 보유 및 거주한 A주택의 양도차익 산정시 장기보유특별공제는 30%인지 80%인지​[ 답변내용 ] 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2021.1.1. 현재 2주택인 상태에서 2021년 중 1주택을 양도하고, 새로운 분양권을 취득하여, 「소득세법 시행령」제156조의3 제2항에 따른 1주택과 1분양권을 소유한 상태에서, 2년 이상 거주한 기존 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것이고, 이 경우 표2의 공제율 방법에 관하여는 기존해석사례(서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.6.8.)를 참고하시기 바랍니다. 끝.○ 서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.6.8.귀 질의의 경우, A주택 양도시 「소득세법」제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 같은 법 제95조제4항에 따라 A주택의 취득일부터 기산하는 것이며, 같은 법 시행령 제159조의3에 따른 거주기간은 A주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것입니다.​​3. 해설​납세자는 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택이 아닌 관계의 A, B를 보유하고 있습니다. 그리고 2021년 이후에 B 주택을 양도했으므로 A가 최종1주택이 되었습니다. 이때 B주택이 양도차손이었으나 그래도 변수가 되지 못합니다. 과세의 셈법을 적용한 결과 양도차손인 것이지 비과세가 아니기 때문입니다. 그러면 A는 B 양도로부터 새로이 2년을 보유하여야 합니다. 이때 C 분양권을 취득하는데, [소득세법 시행령 제156조의3 제2항]에 따라 A를 1주택으로 볼 수 있는 상태입니다. A는 B 양도로부터 새로 2년을 보유하지 않았기 때문에, 12억까지 비과세를 받지 못합니다. 하지만, A와 C가 일시적 2주택인 이상, A가 장기보유특별공제 표2를 적용할 수는 있다고 합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 9.26일 이후 부산을 포함한 조정지역이 해제되는데, 양도세 비과세 관련 영향을 살펴보겠습니다.조정지역해제시, 취득세 관련 영향은 아래 포스팅 참고하세요[취득세 - 조정지역 해제 영향] 취득세 중과세율, 일시적 2주택, 증여 중과세율, 분양권 취득세 (by 증여세상담/상속세상담/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 9.26일자로 부산을 포함한 대다수가 조정대상...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,비조정지역의 주택은 1세대 1주택 비과세거주요건이 없습니다17.8.2 대책 이후, 취득할 당시 조정지역인 경우에는 2년 실거주를 해야 1세대 1주택 비과세 대상입니다.1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 아래 포스팅 참고하세요[1세대 1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 양도세들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어...blog.naver.com9.26일 이후에 조정지역이 해제되면 비과세를 위해서 2년 거주를 해야하는지를 살펴보면, 주택 취득일 시점에 조정지역인지가 중요합니다.①9.26일 조정지역 해제 이후 취득하는 주택은 2년 거주가 필요없습니다.② 9.26일 이전조정지역일때 매매 계약을 한 경우 or 분양권을 취득한 경우라도9.26일 이후 주택을 취득(잔금일)하게 되면 2년 거주가 필요없습니다.③ 9.26일 이전에조정지역일때 주택을 취득(잔금일)한 경우라면,이후 조정지역이 해제되어도 2년 거주해야 비과세 요건이 됩니다.특히, ③번의 경우와 같이 취득할 때 조정지역이었는데 9.26일 조정지역이 해제되면 2년 거주안해도 되는지 궁금하시는 분이 않은데 거주요건은 취득일 기준이므로 2년 거주해야 합니다.만약, 잔금일이 9.26일 조정지역 해제 공고일이라면 이때는 비조정일때 취득한 것으로 보아 거주요건이 없습니다.양도, 서면-2020-법령해석재산-4045 [법령해석과-567] , 2021.02.18[ 제 목 ]주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시거주기간의 제한을 받지 않는 것임1. 사실관계○ ’16.5.31. 부산시 연제구 소재 주택분양계약 체결* 계약체결 당시 다른 주택을 보유하고 있었음○ ’18.12.31. 분양계약 잔금 지급* 부산시 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역에서 해제됨일시적 2주택 비과세처분기한 3년 적용일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우에는 2년의 처분기한이 적용되나 그 외의 경우에는 3년의 처분기한이 적용됩니다.예를 들어,서울의 1주택자가 부산의 1주택을 9.26일 이후에 취득을 한다면 3년의 처분기한이 적용됩니다.계약일에는 조정지역이라도 잔금일이 9.26일 이후라면 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.물론 반대로, 부산의 1주택자가 9.26일 이후에 서울의 1주택을 취득하면 3년이내에 처분하면 비과세가 됩니다.그리고, 조정지역 1주택자가이미 9.26일 조정지역 해제 전에 잔금을 치른 경우라면 조정지역일때 신규주택을 취득한 것이므로2년의 처분기한이 적용됩니다. 아쉽지만, 3년을 적용해주지 않습니다.다주택자중과되지 않고,장기보유특별공제도 적용됩니다현재는 23.5.9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태이기 때문에 실제적인 차이는 없으나,비조정지역이 23.5.9일 이후에도 유지되는 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다. 중과세율 적용여부는 양도시점에 조정대상지역의 주택인 경우에만 해당하기 때문입니다.즉, 다주택자가조정지역일때 주택을 취득하였더라도 양도시점에 비조정이면 중과세율은 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다.예를 들어, 다주택자가 21.6월에 부산이 조정지역일때 주택을 매입하여 23.7월에 매도하는 경우에 양도세 중과배제 기간이 끝나도 여전히 부산이 비조정이면 중과세율은 적용되지 않습니다.정리하면,이상 9.26일 조정지역 해제가 양도세에 미치는 영향을 살펴보았습니다.정리하면,① 비과세를 위한 거주요건 필요없음 [취득시점 비조정]② 일시적 2주택 처분기한 3년 적용[취득시점 비조정]③ 다주택자 중과세율 적용배제[양도시점 비조정]입니다.비과세 거주요건과 일시적 2주택 처분기한은 취득 시점을 기준으로 판단함에 주의해야 합니다.즉,이미 조정지역일때 취득이 완료된 경우에는 해제되어도 실거주 2년이나 일시적 2주택 처분기한은 2년 동일하게 적용됨에 주의해야합니다.by 양도세신고/증여세신고/상속세신고

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택과 실거주 요건에 대한 적용에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,지역주택조합은사업계획승인일이후 주택을 취득할 수 있는 권리로 봅니다「도시 및 주거환경정비법」 상의 재개발, 재건축과 달리 지역주택조합은 「주택법」에 따른 주택조합을 설립하여 주택을 공급하는 것입니다. 지역주택조합에 의한 절차는 아래와 같습니다.토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회→ 주택조합설립인가 → 추가조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획승인→ 등록사업자와 공사계약 →착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산지역주택조합은 사업계획승인일 이후에 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다.○ 기획재정부 재산세제과-40, 2022.01.07.｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른사업계획승인일 이후에 한하여｢소득세법시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.일시적 2주택의 처분기한도 사업계획승인 여부에 따라 달라집니다이러한 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택의 처분기한 판단은 사업계획승인일 기준으로 판단합니다.양도, 서면-2021-부동산-7802, 2022.01.20[ 제 목 ]지역주택조합 조합원이 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 허용기간[ 요 지 ]사례와 같이, 지역주택조합 조합원이 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 취득한 조합원 지위가 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 경우 일시적 2주택 허용기간은 3년을 적용하는 것임위의 사례와 같이, 조정대상지역 지정전에 사업계획승인이 난 경우에는 종전 A주택은 B주택 취득일로부터 3년의 처분기한이 적용됩니다. 조정지정 이후에 사업계획승인이 난 경우라면 2년이 적용되겠습니다.단, 2021년 이후 사업계획승인이 난 경우에는 분양권도 주택수에 포함되므로 1주택+1분양권 비과세 조항이 적용된다고 보입니다.지역주택조합은거주요건 예외 조항이 적용되지 않습니다주택 취득(잔금)시에 조정대상지역이면 2년 실거주해야 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그러나,잔금시는 조정지역이지만 계약시는 조정지역이 아닌 경우에는 계약 당시 무주택이면 2년 거주를 안해도 됩니다. 이때 계약은 분양계약도 포함합니다.지역주택조합은 사업계획승인부터 분양권과 같은 주택을 취득할 권리에 해당한다고 하니, 조정지역 공고 전에 사업계획승인이 나면 2년 거주를 안해도 되는 것 아닌지에 대한 의문이 있을 것입니다.지역주택조합의 사업계획승인이 조정지역 전에 이루어진 것은 2년 거주의 예외조건에 해당하지 않습니다. 즉, 주택의 취득일을 기준으로 판단한다는 것입니다.양도, 서면-2021-법규재산-2823 [법규과-1850] , 2022.06.21[ 제 목 ]조정대상지역 공고 전 지역주택조합 조합원 가입계약 및 사업계획승인 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]지역주택조합에 조합원 가입계약을 체결하거나 사업계획승인을 받은 경우는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호 및 대통령령 제28293호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제2조제2항제2호에 따른“매매계약을 체결하고 계약금을 지급”한 경우에 해당하지 않는 것임정리하면,지역주택조합 조합원의 경우에 적용되는 일시적 2주택과 거주요건에 대해 살펴보았습니다.일시적 2주택은 사업계획승인일을 기준으로 판단하고, 거주요건은 아파트가 완공되어 취득된 시점(지역주택조합은 사용승인일)을 기준으로 1세대 1주택 2년 거주의무를 판단하는 것입니다.사업계획승인일이 조정지역 공고전이라도, 이를 계약일로 보아 무주택이면 2년 실거주 예외가 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사

1. 개요1세대 1주택자가 소득세법에 따라 비과세를 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주) 의무를 충족해야 합니다. 하지만 거주를 목적으로 주택을 취득했지만 보유 및 거주기간을 충족하지 못한 상황에서 예기치 못하게 취학 또는 직업상 해외로 나가야 하는 경우들이 있습니다.이런 경우를 구제하기 위하여'1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우'로서 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있는 특례가 마련 되어 있습니다.1해외이주법에 따른 해외이주 비과세 특례(소득령 제154조 제1항 2호 나목)2취학 또는 근무상 형편에 따른 해외이주 비과세 특례(소득령 제154조 제1항 2호 다목)1편에서 안내드렸던‘해외이주법에 따른 이주’와 차이점은 출국의 사유가 해외이주법에 따른 해외이주가 아닌 1년 이상 계속 외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편인 것이며, 이외의 요건들은 대부분 유사합니다.2. 요건1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 1세대 1주택자는 보유기간 및거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다.따라서 다음의 요건을 충족하는 경우 2년 거주의무가 있는 주택 보유자가2년 거주하지 않고 해외로 출국하는 경우에도 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1취득일 현재 거주자(양도일 현재는 무관)2출국일과 양도일 현재 1세대 1주택자31년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편(양도일 현재 사유 유지)4세대 전원이 출국5출국일로부터 2년 이내 양도<1> 취득일 현재 거주자(양도일 현재는 무관)출국 이후 비거주자 상태에서 취득한주택 또는 임대주택을 분양 전환으로 취득한 경우에는 비과세 적용이 불가능 합니다.해당 특례의 취지는 예측하지 못한 취학·근무상 형편에 따라 출국하는 경우 적용하는 것으로 출국 전이라고 하더라도해외출국을 알면서 취득하는 경우에는 비과세가 적용되지 못하는 경우도 있음을 유의해야 합니다.다만, 출국 사실을 알고 취득한 경우의 해당 여부는 사실관계 판단문제이므로 해당 부분에 대해서는전문가와 검토를 통하여 출국 사실을 알 수 없다는 것을 입증할 필요가 있습니다.[출국일 현재 아파트를 분양 받은 경우]출국 전 아파트를 분양받아 중도금 불입 중 출국한 경우에는 해당 특례를 적용 받을 수 있다는 예규가 있으나,무주택으로서 불가능하다는 심판례도 있으므로 유의해야 합니다.<2> 출국일과 양도일 현재 1세대 1주택자해당 특례는 양도일 뿐만 아니라출국일 현재에도 1주택을 보유해야합니다.따라서 출국일 현재일시적 2주택 또는 혼인·상속 등으로 소득세법시행령 제155조에 따라 1주택자로 보는 세대라고 하더라도 해당 특레가 적용되지 않으니 유의해야 합니다.<3> 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편(양도일 현재 해당 사유 유지)해당 특례가 적용되기 위한 취학, 근무상 형편의 의미는 다음과 같습니다.(1)취학취학에는 유치원, 초등학교, 중학교 취학은 제외되며, 연수과정으로 세대 전원이 출국하는 경우에도 취학의 사유에 제외됩니다.해당 특례 적용시 취학에 대한 구체적인 법규정은 없지만, 이는 같은 조문의 제1항 제3호의 근무상 형편에 따른 비과세 특례의 규정과 동일한 의미로 해석하는 것으로 판단됩니다.양도소득세집행기준 89-154-45 [1년 이상 국외거주를 필요로 하는 사유에 해당하지 아니하는 경우]사업상 형편 또는 유치원·초등학교 및 중학교 취학으로 인하여 출국하는 경우 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 사유에 해당되지 아니한다.만약취학의 사유에 따라 출국하였으나 국외에서 취업하여 거주하는 경우에도 특례가 적용되지 않습니다.(2)근무상 형편근무상의 형편이란 회사와 근로계약에 의한 근로자가 근무를 위한 해외출국하는 것을 의미하며, 사업상 형편은 근무상 형편과 구분해야 합니다.급여를 받지 않는 사업상 형편의 경우에는 비과세 특례 해당 사유에 되지 않으므로 유의해야 합니다.동일한 논리로해외연수의 경우라도 급여를 받는 경우에는 특례가 적용됩니다.[유의사항]주택의 양도일 현재 출국사유가 해소된 경우에는 특례가 적용되지 않으므로 조심할 필요가 있습니다.따라서취학을 위해 출국하였으나 취업하면서 거주하거나, 해외발령 등 근무상 형편으로 출국하였으나 발령기간이 경과된 경우에는 비과세 특례를 받을 수 없으니 유의해야 합니다.<4> 세대 전원이 출국세대 전원이 출국해야 하므로세대원 일부가 출국하지 않는 경우 특례를 적용 받을 수 없습니다.반대로세대원 중 일부가 먼저 출국한 상황에서 소유주가 이후에 출국하는 경우에도 세대전원이 출국한 것에 해당합니다.세대원 중 별도로 1세대를 구성할 수 있는 자가 출국하지 않은 경우에는 예외적으로 세대 전원이 출국한 것으로 봅니다.또한 병역의무 또는 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 출국하지 못한 경우에는 예외적으로 세대전원이 출국한 것으로 봅니다.다만, 부득이한 사유란 제한적으로 적용 되는 것으로 판단되므로 사실관계 해당 여부는 충분한 검토가 필요합니다.<5> 출국일로부터 2년 이내 양도비과세 특례를 받기 위해서는 출국일로부터2년내에 반드시 양도해야 합니다.'출국일이란 세대 전원이 출국하는 날을 의미'하므로 별도세대를 구성할 수 없는세대원 중 일부가 출국하기 전 주택을 양도한다면 해당 특례를 적용 받을 수 없습니다.만약 세대원 중 일부가 재입국하여 계속하여 국내에 거주하는 경우에도 비과세 특례를 적용받을 수 없으므로양도 전에 세대원 중 일부가 재입국 하는 것을 유의해야 합니다.3. 입증서류위 내용에 대한입증 서류는 사실을 증명하는 서류에 의하는 것으로 구체적인 내용은 아직 부족한 상황이므로 구분과 입증에 대한 자세한 내용은 관련 판례 등을 검토해야 합니다.따라서블로그에 자세히 기재할 수는 없지만 실무에서 사실관계에 따라 입증서류 및 인정 여부가 달라질 수 있으니 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.소득세법시행규칙 제71조 [ 1세대 1주택의 범위 ]④ 영 제154조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 지의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 따른다.4.영 제154조 제1항 제1호(세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우만 해당한다), 제2호 다목 및 제3호의 경우에는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류(2020.03.13. 개정)4. 기타 절세 방안(2년내 양도 하지 못하는 경우)(1) 만약 취학 등의 사유로 출국하였으나 2년 내 양도를 하지 못한 경우라도 이후영주권 등을 취득하는 경우에도 현지이주에 따른 비과세를 적용 받을 수 있습니다.다만, 사실관계 판단 사항에 해당하므로 입증 과정이 중요합니다.(2) 또한 출국일로부터 2년 내 양도하기 어려운 경우배우자간 부담부증여를 통하여 증여재산공제 6억원을 적용받아 증여세 없이 취득세만 부담하여, 취득가액을 높혀 증여 후 5년 뒤 양도시 양도소득세를 절세할 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222717281513[부동산전문세무사] 중과유예기간을 활용한 자녀에게 부담부증여 절세컨설팅오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따...blog.naver.com함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222900181316[양도전문세무사] 2년 보유, 거주하지 못하고 해외로 나가는 경우에도 비과세 받는 방법 총정리 - 1편(해외이주법에 따른 비과세 특례)1. 개요 소득세법에 따라 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주)의무를 충족해야 합니다....blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222676692062[거주자·비거주자 세무사] 세법상 거주자, 비거주자 판단 방법 모든 것(주소, 183일 이상의 거소, 이중거주자)1. 개요 국제거래 및 국가 간 이동이 활발해지면서 거주자와 비거주자를 판정하는 문제의 중요성이 점점 증...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222671555859[상속세전문세무사] 외국에서 사망하는 경우 불리해지는 상속세(비거주자 상속세)우리나라 상속세는 '유산과세형'으로서 상속인 각각이 받은 상속재산과는 별개로 피상속인의 총...blog.naver.com