청약 아파트 가족 자금 증여세 문의

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 주택 취득 자금조달 계획서 제출과 작성요령에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 규제지역은?구분투기지역투기과열지구조정 대상 지역규제 내용토지 거래 허가·대출·청약 주택 분양권 및 조합원입주권 등 전매세제혜택 관련규제지역용산구·서초구·강남구·송파구(현재 투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역이 동일하게 적용됨)자금조달 계획서 제출은?구분내용제출대상·규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역)에소재한 모든 주택(취득가액 무관)·빈 규제지역에 소재한 취득가액 6억 원 이상 주택제출기한·매매계약 체결일로부터 30일 이내제출 방법·방문 제출:주택 소재지 지방자치단체·인터넷 제출:부동산 거래관리 시스템제출 의무자·직접거래한 경우: 매수인·중개거래한 경우:공인중개사 or 매수인 직접-주택 취득 자금 조달 계획서를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는5백만 원의 과태료가 부과됩니다-취득하고자 하는 주택이투기과열지구에 소재하고 있으면 주택 취득 자금 조달 계획서를 제출할 때관련 증빙서류(예금잔고, 증여세 신고서 등)까지첨부해야 합니다.-주택 취득자의직업, 나이, 재산상태를감안하여 해당 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금 출처 조사대상자로 선정될 수 있습니다.-주택 취득 자금 조달 계획서는주택을 매매로 취득한 경우에만 제출하므로주택을 경매, 증여, 상속경우나 주택이아닌 준 주택(오피스텔, 노인복지주택, 기숙사, 상가 등)을 취득한 경우에는 제출대상이 아닙니다.주택 취득 자금 조달 계획서 내 자기자금과 차입금의 범위는?항목내용자기자금금융기관 예금액·금융기관에 예치하여 보유 중인 자금주식·채권 매각 대금·주식·유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여·상속 등·가족 등으로부터 상속·증여받아 조달하는 자금현금 등 기타·금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유 중이던 현금·금융상품 투자 자금을 회수하여 조달하는 자금·타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금 등·부동산을 매도하여 조달하는 자금·기존 보증(전세) 금 회수하여 조달하는 자금 등차입금 등금융기관 대출액·주택 담보·신용·타 부동산 담보대출 등 금융기관 대출액임대보증금·임대차계약을 통해 조달하는 자금회사 지원금· 사채·대부 업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등(상환기간 등이 약정된 자금)그 밖의 차입금· 가족·친인적 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)투기과열지구에 소재한 주택을 취득한 경우 첨부해야 할 증빙서류는?항목증빙서류자기자금금융기관 예금액·예금잔액 증명서 등주식·채권 매각 대금·잔고 증명서, 주식거래내역서 등증여·상속 등·증여세 및 상속세 신고서 및 납세증명서현금 등 기타·소득 금액증명원 및 원천징수영수증부동산 처분대금 등·부동산 매매 계약서 등차입금 등금융기관 대출액·금융거래확인서 및 부채증명서임대보증금·부동산 임대차 계약서회사 지원금· 사채·금전차용을 증빙할 수 있는 자료· 차용증 등그 밖의 차입금-조정 대상 지역에소재한 주택을 취득하거나,비지정 대상 지역의 6억 원 이상 주택을 취득한 경우에는주택 취득 자금 조달 계획서만 제출하고증빙서류를 첨부하지 않아도 됩니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#자금조달계획서전문세무사#자금조달계획서세무사#강서구자금조달계획서세무사#마곡자금조달계획서#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#자금조달계획서작성방법#상속증여자금조달계획서#경매취득자금조달계획서 태그수정

이상웅 세무사1. 창업자금에 대한 증여세 과세특례(조특법 제30조의5)조세특례제한법 제30조의5창업자금에 대한 증여세 과세특례 규정은 출산율 저하·고령화 진전 등에 따라 젊은 세대로의 부의 조기 이전을 통하여 경제활력을 증진하기 위한 제도로서 부모로부터 창업자금을 증여 받아 창업하는 경우5억원에 대해서 세금을 부과하지 않으며, 5억 초과분에 대해서 10%의 낮은 세율을 적용하여 증여세를 과세합니다.일반적으로 직계비속에게 현금을 증여하는 경우5천만원을 공제하고 초과분에 대하여 10~50%의 세율을 적용하는 것과 비교하여 증여세 부담이 크게 감소됩니다.5억 현금 증여시 증여세액창업 특례를 통한 5억 현금 증여시 증여세액77,600,000원0원30억 현금 증여시 증여세액창업 특례를 통한 30억 현금 증여시 증여세액989,400,000원250,000,000원[한도]1. 일반한도:30억원을 한도로 특례를 적용2. 예외한도:50억원(창업을 통하여 10명 이상을 신규 고용한 경우)만약 창업자금을 2회 이상 증여 받거나 부모로부터각각 증여받는 경우 합산하여 과세합니다.한도액을 초과하는 금액은 일반적인 증여로 보아 과세합니다.2. 적용 요건<1> 증여자증여자인 부모님은증여일 현재 60세 이상이어야 합니다.만약 증여 당시부 또는 모가 사망한 경우 사망한 부 또는 모 부모인 조부모를 포함합니다.<2> 수증자수증자는 증여일 현재18세 이상인 거주자이어야 합니다.만약 수증자가 2명 이상인 경우수증자 별로 각각 증여특례 가능합니다.<3> 증여 재산조세특례제한법시행령 제27조의5 제1항소득세법 제94조 제1항에 해당하는다음의 양도세 과세대상자산을 증여 받는 경우에는 과세특례를 적용받지 못합니다.이는 양도소득세 회피를 방지하기 위함이며, 위에 해당하는 재산을 증여하는 경우 기본세율로 증여세가 과세됩니다.1.토지 또는 건물2. 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권 등3. 사업용 자산, 영업권, 주식 등(소득세법 제87조의2에 해당하는 주식 포함)<4> 특정업종을 영위하는 중소기업조세특례제한법 제30조의5 제1항증여받은 거주자는 조세특례제한법 제6조 제3항 각 호에 따른 업종으로서다음에 해당하는 업종을 영위하는 중소기업을 창업해야 합니다.광업, 제조업, 수도, 하수 및 폐기물 처리, 원료 재생법, 건설업, 통신판매업, 물류산업, 음식점업, 정보통신업, 금융 및 보험업, 전문 과학 및 기술 서비스업, 사업시설 관리 및 조경 서비스업, 사회복지 서비스업, 예술 스포츠 및 여가 관련 서비스업, 개인 및 소비용품 수리업, 이용 및 미용업, 학원 등다만,변호사업·변리사업·공인회계사업·세무사업 등의 사업은 제외하며, 2014년 이후 세법 개정으로병의원 등도 특례를 적용받을 수 없습니다.또한 많이 창업하시는커피전문점은 특례대상에서 제외됩니다.창업 후 영업활동으로 사업규모가 확대되어중소기업의 규모를 초과하는 경우에는 추징되지 않습니다.<5> 창업요건조세특례제한법 제30조의5 제2항수증자인 거주자는 증여받은 날부터2년 이내에 소득세법, 법인세법 또는 부가세법에 따라 따라납세지 관할 세무서장에게 등록해야 합니다.[사업자등록]창업이란 증여받은 날부터 2년 이내에 사업자등록을 신청하는 것을 말하므로2년 이내 사업자등록은 했으나, 2년 이내에 사업을 개시하지 않았다고 하더라도 과세특례가 적용됩니다. (조심2016중2394(2016.10.04.))다만,증여일 이전에 사업자등록한 사업장에 사용한 경우에는 과세특례를 적용받을 수 없습니다.(조심2019중358(2019.06.17. 재산-446(2012.12.10.))[사업의 확장]사업을 확장하는 경우로서 다음에 해당하는 경우에도 창업으로 봅니다.(1) 사업용 자산을 취득(2) 확장한 사업장의 임차보증금 및 임차료를 지급부동산 임대업자가 자기의 임대건물 내에서 부로부터 증여받은 금전으로 음식점업을 추가로 영위 하는 경우다른 업종을 추가하는 등 새로운 사업을 최초로 개시하는 것, 다른 업종을 추가하는 등 새로운 사업을 최초로 개시하는 것으로 볼 수 없습니다.(서면상속증여2017-50(2017.01.24))음식점업을 창업하면서조리전문교육비용 등은 과세특례 창업자금에 해당하지 않습니다.(서면상속증여2016-4857(2016.08.30.))<6> 창업으로 볼 수 없는 경우조세특례제한법 제30조의5 제2항다음에 해당하는 경우는 창업으로 보지 않습니다.1. 합병ㆍ분할ㆍ현물출자 또는 사업의 양수를 통하여 종전의 사업을 승계하거나 종전의 사업에 사용되던 자산을 인수 또는 매입하여 같은 종류의 사업을 하는 경우2. 거주자가 하던 사업을 법인으로 전환하여 새로운 법인을 설립하는 경우3. 폐업 후 사업을 다시 개시하여 폐업 전의 사업과 같은 종류의 사업을 하는 경우4. 다른 업종을 추가하는 등 새로운 사업을 최초로 개시하는 것으로 보기 곤란한 경우, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 경우[관련해석]구분창업 해당 여부1. 한국표준산업분류상의 세분류가 동일한 업종을 영위하는 경우x(재산-3468(2008.10.24.))2. 신축 중인 주유소 관련 건축물과 토지 등을 양수하여 주유소업을 영위하는 경우x(재산-717(2009.04.09.))3. 프랜차이즈(햄버거 사업) 본사 직영점이 폐업된 사업장을 임차하여 동일업종을 영위x(상속증여-125(2013.05.20.))4. 창업자금을 증여받아 법인을 설립 후 증여자인 부모와 함께 법인의 공동대표이사로 취임x(재산-291(2012.08.21.))5. 부모가 영위하는 회사에 근무하다가 부모가 영위하던 사업과 동종의 사업을 개시o(서면4팀-3162(2006.09.14.))7. 창업자금 사용조세제한특례법시행령 제27조의5 제2항, 동법 제30조의5 제4항창업자금이란 창업에 직접 사용되는 자금으로서 다음에 해당하는 자금을 말합니다.1. 토지와 법인세법시행령 제24조의 규정에 의한 감가상각자산-건설업 법인이 건설업 영위에 필요한 토지(재고자산)을 매입하는 경우에는창업자금으로 보지 않습니다.(서면법령해석재산2019-2136(2020.10.21.))-창업한 후에 부모로부터 증여받은 자금에 대해서는 그 자금을 사업에 필요한 기계장치의 취득자금으로 사용하였다 하더라도 창업자금에 대한 증여세 과세특례를 적용하지 아니함 (재산-446(2012.12.10.))2. 사업장의 임차보증금(전세금을 포함한다. 이하 같다) 및 임차료 지급액-창업 후 대출금 상환 목적으로 증여받은 자금은 창업자금으로 보지 않습니다. (서면상속증여2018-3674(2020.03.30.))증여받은 창업자금은증여받은 날부터 4년이 되는 날까지 해당 목적에 사용해야 해야 하며, 증여받은 창업자금을 해당 목적에 사용하였는지 여부는 사실 판단 사항입니다. (재산-243(2010.04.22.))즉,창업은 증여받은 날부터 2년 이내에 해야하며 창업자금은 4년 이내에 사용해야 합니다.<8> 창업 자금에 대한 증여세 과세특례 신청조세특례제한법 제30조의5 제11항, 동법시행령 제27조의5 제11항증여세 신고기한까지창업 자금 특례 신청서제출해야하며, 창업일이 속하는 달의 다음 달 말일, 창업일이 속하는 과세연도부터 4년 이내의 과세연도까지 매 과세연도의 과세표준 신고기한까지창업자금 사용내역서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.창업자금 사용명세에는 창업자금의 내역과 사용내역 및 이를 확인할 수 있는 사항과 증여액 30억 초과시에는고용명세서 등고용 내역을 확인할 수 있는 사항이 포함되어야 합니다.<9> 10년간 사후관리조세특례제한법 제30조의5 제6항다음에 해당하는 경우증여시점을 기준으로 한 기본세율로 증여세와 이자상당액을 가산하여 부과합니다.구분증여세 부과대상1. 위의 창업요건에 따라 창업하지 않은 경우창업자금2. 창업자금으로 위 업종 외 업종을 경영하는 경우외 업종 창업자금3. 증여받은 창업자금을 해당 목적에 사용하지 않은 경우목적 외 사용 창업자금4. 창업자금을 4년 이내 사용하지 않은 경우사용하지 않은 창업자금5. 증여받은 후 10년 이내에 창업자금을 해당 사업용도 외의 용도로 사용하는 경우외의 용도 사용 창업자금6.창업 후 10년 이내에 해당 사업을 폐업하거나 수증자의 사망 등의 경우창업자금 + 가치 증가분7. 30억원을 초과하는 경우로서 창업한 날이 속하는 과세연도의 종료일부터 5년 이내에 각 과세연도의 근로자 수가 다음보다 적은 경우= 창업한 날의 근로자 수 – (창업을 통하여 신규 고용한 인원수 – 10명)30억원 초과 창업자금이와 별도로 추징사유가 발생하는 경우라도 자신신고 및 납부할 의무규정이 없으므로납부불성실가산세는 부과되지 않습니다.3. 기타 세무 이슈<1> 창업자금을 추가로 증여 받는 경우창업자금을 증여받아 창업한 자가새로 창업자금을 증여받아 당초 창업한 사업과 관련하여 사용하는 경우에도 과세특례를 적용합니다.이때 각각의 증여세 과세가액을 합산하여 적용하는 것이며, 부모는 동일인으로 봅니다.<2> 동일인으로부터 재차 증여받은 다른 증여재산과 합산하지 않음(조특법 제30조의5 제10항)창업자금에 대하여 증여세를 부과하는 경우에는 증여받은창업자금 외의 다른 증여재산의 가액은 창업자금에 대한 증여세 과세가액에 가산하지 않습니다.다만, 한도 30억원(50억원)을 초과하는 금액은 일반증여로 보아 합산하여 과세합니다.<3> 신고세액공제 배제조세특례제한법 제30조의5 제10항창업자금에 대한 증여세 과세표준을 신고하는 경우에도 같은 법 제69조 제2항에 따른3% 신고세액공제를 적용하지 않습니다.<4> 가업승계에 대한 과세특례와 중복 적용 배제조세특례제한법 제30조의5 제13항창업자금에 대한 과세특례를 받는 거주자는가업의 승계에 대한 증여세 과세특례를 적용받을 수 없습니다.5. 상속세 합산조세특례제한법 제30조의5 제7항, 제8항창업자금은 이후 증여한 부모가 사망한 경우 증여 당시의 가액을증여시기와 관계없이 상속재산에 가산하면서 상속세를 정산합니다.다만,상속공제의 종합한도를 계산 시 창업자금은 한도에서 차감하지 않습니다.창업자금 과세특례를 통하여 증여받는 경우 일반 증여보다 증여세 부담이 적지만,증여시점과 무관하게 이후 상속이 개시되면 상속재산에 합산하여 상속세를 과세합니다.일반증여의 경우 상속인은 증여받은 날로부터10년 경과 후 상속이 개시된다면 상속재산에 포함되지 않기 때문에, 상속세를 고려하는 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있습니다.따라서 창업자금 과세특례는 전체적인 실익을 함께 비교 검토한 뒤 진행하시는 것을 추천드립니다.함께 보시면 도움이 되는 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222541688118[상속전문세무사] 30억까지 상속세 내지 않는 방법(배우자상속공제)1. 개요 거주자가 사망하여 상속세를 계산할 때, 배우자에게 상속되는 재산에 대해서는 상속세를 과세하지 ...blog.naver.com

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.

주택 취득자금 중 가족으로부터 차용한 돈이 있을 경우,자금출처로 인정이 될까?합리적인 차용증서 및 실제 상환내역 있으면 된다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처로 입증된 금액이 취득재산가액에 미달하는 경우에는 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세합니다. 이에 대해서 과거에 자세하게 작성한 글이 있으니 참고하시면 됩니다.주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사 (자금출처조사 사유, 증여추정 등) 안녕하세요. <세무회...blog.naver.com재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자.(세무조사를 피하는 법)재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자. (세무조사 피하는 법) 안녕하세요. 문용현 세무사입니다...blog.naver.com만약, 주택취득자금 중 가족으로부터 차용한 금액이 포함되어 있다면 세무서는 이를 자금출처로 인정을 해줄까요?사인간 금전소비대차(차용)을 통한 자금으로 주택을 취득하는 경우, 해당 채무액은 객관적으로 명백한 경우에만 인정이 되고,원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 채무는 자금출처로 인정되지 않고 해당 자금은 증여받은 것으로 추정됩니다(상증통칙 45-34-1).다만, 이는 추정이므로 실제로 배우자 및 직계존비속간의 채무를 차용증서 및 원리금 상환 등의 자료 등에 의하여 객관적으로 명백히 입증할 수 있다면 자금출처로 인정될 수 있습니다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정한 사례(조심 2017광0583, 2018.1.17)청구인들이 제출한 차용증에 따르면 매년 7월31일 연 2.5%의 이자를 지급하는 것으로서 약정하고 있으며 차용일인 2015.7.31 부터 2016.7.31까지 총 10회에 걸쳐 합계 000원이 지급된 사실이 나타나고, 그와 관련된 이자소득세가 납부되어 쟁점차용금으로 잼점상가를 취득하였다고 봄이 타당하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 1(서울고법 2014누51236, 2014.11.20)원고가 아버지로부터 금원을 증여받은 것이 아니라 차용하였다는 사실에 대한 증명책임은 원고에게 있는데, 금전소비대차계약에 따른 변제기나 이자약정 등 구체적인 설명이 없는 등 실체 차용에 대한 계약서로 인정하기에 부족하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 2(부산지법 2020구합20355, 2020.12.10.)일반적인 거래당사자들 사이에서라면 통상적으로 있을 수 없는 내용의 금전소비대차계약 형식으로 작성되어, 해당 금전소비대차계약은 가장행위나 조세회피 행위에 해당하여 실질과세원칙에 따라 부인될 수 있고, 설령 이에 기하여 원고의 부모가 위 부동산 임대수입으로 원리금을 지급하였다거나 이자소득에 대한 세금이 납부되었다하여 금전소비대차의 실질이 있다고 할 수 없다.참고로 타인으로부터 차용을 할 경우, 몇 %의 이자로 약정을 해야 하나 고민을 하실 수 있습니다. 세법상 적정 이자율은 4.6%이므로 해당 이자율로 약정을 하시고 원리금을 정상적으로 상환하신다면 문제 없습니다.다만,4.6%의 이자와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이 되는 이자로 약정하셔도 문제 없습니다. 세법상 저리이자 또는 무이자에 대한 증여세 문제가 발생할 수 있지만, 4.6%와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이라면 증여세가 부과되지 않습니다. 예시를 보시면 이해하기 쉬울 것입니다.예를 들어차용금액이 3억일 경우, 세법상 문제없는 최저 이자율을 계산하려면3억 x (4.6% - x%) < 1천만원이 되는 이자율 x를 구하시면 되며, 이 때 이자율은 1.26666%만 초과하면 되므로 약 1.3%로 설정하시면 되는 것입니다.위의 산식대로라면약 2.17억(217,391,304원)이하의 차용금액일 경우, 세법상 이자율인 4.6%를 적용하면 연 이자는 9,999,999원이므로 무이자로 차용을 하셔도 되는 것입니다.약 2.17억의 차용금액이 무이자차용이 가능하다는 점은 많은 분들이 인터넷으로 접하신 내용일 것입니다.중요한 것은 이자를 지급하든, 무이자로 하든 합리적인 차용거래 및 실제로 원리금을 정상적으로 상환한다면 증여에 해당하지 않고, 정상적인 차용거래 및 주택자금출처로 인정될 수 있습니다.저의 포스팅이 실무에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.