자금조달 계획서 작성 중 차용증 작성 관련

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.토지거래허가를 받거나,부동산 계약을 하게 되면자금조달계획서를 작성하라고 안내를 받는데요.증여나 차용이 있는 경우,부부 공동명의로 하는데 보유 금액이 안맞는 경우소득 신고를 안 한 현금이 있는 경우 등다양한 경우에 있어,이 자금조달계획서가단순한 서류 한 장이 아니라실제로 국세청 조사까지 연결되는경우가 상당히 많습니다.자금조달계획에 대한 상담을 하다 보면어떤 부분이 문제가 되고,금액적으로 용인이 가능한 부분과 상황인지를안내드리는데요.오늘은 자금조달계획시주의하셔야 할 사항과,실제 조사 등이 어떻게 진행이 되는지안내 드리도록 하겠습니다.자금조달계획서는 무엇인가요?자금조달계획서란,부동산 매수 시 거래 대금을 마련한 출처와 입주 계획을 신고하는 서류 입니다.규제지역 (투기과열지구, 조정대상지역) 은주택 금액과 상관없이 무조건 제출해야 하며비규제지역은 거래 가액이6억원 이상인 경우 제출합니다.토지거래허가구역의 경우,토지거래허가를 받을 때 1회부동산 계약을 하는 경우,매매계약일로부터 30일 이내 계약 내용에 대해부동산 거래 신고를 진행 합니다.자금조달계획서는 아래와 같은 양식이며,중요한 부분은'자금 조달 계획'에 있습니다.첨부파일[별지 제10호서식] 토지취득자금 조달계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드첨부파일[별지 제1호의3서식] 주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드자금조달계획서를 제출할 때에는나의 자금 성격에 따라 증빙서류가 달라지게 됩니다.증빙서류 제출 여부는 투기과열지구인 경우 제출하셔야 하며비규제지역이더라도 자금출처조사에 대비해 미리 준비하시는 것이 좋습니다.예금의 경우,잔고증명서 또는 예금잔액증명서대출의 경우,부채증명서 또는 금융거래확인서부동산 처분 대금은,기존 매매계약서 또는 임대차계약서증여 및 차용은,증여계약서 또는 차용증, 증여세 신고서 사본을 준비해주시면 됩니다.자금조달계획서를 작성할 때 세법상 유의해야 할 사항은 무엇일까요?자금조달계획서를 작성하면부동산원에 그 내역이 들어가게 됩니다.구청에서 1차적으로 검토 하는 내용은저가거래나 고가거래 등부동산 계약의 실질 등을 검토하게 됩니다.특이사항이 있는 경우국세청으로 해당 서류가 연동이 되게 되는데요.국세청에서는 자기자금과 차입금 각각의 항목에서특이사항이 있는지를 확인하게 됩니다.어떤 부분을 주의깊게 볼까요?크게 두 가지로 볼 수 있습니다.소득 대비 자기자금이 과다한 경우특수관계인 간 차용을 한 경우자기자금이 많은 사람이 참 많습니다.기존 소득이 매우 크거나,주식으로 큰 돈을 벌었거나,기존 부동산을 매각하여 매각한 대금을 통해새로운 부동산을 사는 것은큰 문제가 되지 않습니다.하지만, 사업자이면서 소득 신고는 많지 않았는데자기자금을 갑자기 과다하게 작성하여 쓴다던지직장인이면서 원천신고된 소득 대비자기자금액이 많다면합리적 의심을 할 수 있습니다.가족 간 신고 안한 증여 등이 있었거나,사업 신고시 매출을 누락하거나, 등의 이슈죠.사실상실제 자기 자금이 맞고, 그 자금에 대해증여를 받았으면 증여세상속을 받았으면 상속세소득이 있었으면 소득세부동산, 주식을 팔았으면 양도세 (국내주식 제외)를 낸 기록이 있으면그리고 그 기록 상 실질적 문제가 없으면자금조달계획서로 큰 문제가 발생하지 않습니다.차용 도 마찬가지입니다.실질적인 차용이라면차용증 잘 작성하셔서 채무를 상환하시면 문제 없습니다.문제는 형식은 차용이지만 실질은 증여의 경우세법적으로 문제가 됩니다.이런 아무런 문제가 없더라도,자금조달계획서 작성을 제대로 하지 않았을 때과세관청의 눈에 띄어 불필요한 조사 등을 받을 수 있습니다.그런 부분을 자금조달계획 상담으로바로 잡아 드리고 있습니다.어떤 금액을 어떤 항목에 기재하는 것이 좋은지부부 공동명의 일 때 금액을 어떻게 안분하는 것이 좋은지차용을 불가피하게 해야 할 때 차용 대비는 어떻게 하는 것이 좋은지자금조달계획서를 직접 같이 작성하면서,세법적으로 문제가 안되도록 도와드리고 있습니다.자금조달계획서는가족 간 증여 및 차용,사업자의 매출 및 소득 신고,주식 및 예금, 예탁금, 현금의 차이,부부 공동명의 등에 따른 세제 차이,등을 짚고 넘어가서적정 금액을 적정 란에 기재하여야 합니다.더 나아가 취득세, 보유세, 추후 양도세까지종합 상담이 가능하니취득 관련 상담은 적극 추천 드립니다.이런 부분은다양한 자금조달계획서 작성 경험으로도와드릴 수 있으니,언제든 연락주세요 : )

'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라입주권과 분양권 역시 대상이므로 분양권을 취득하신 분들도 자금조달계획서제출이 의무입니다.과거에 비해 규제가 강화되고 부동산의 금액이 크게 상승하면서 자금조달계획서의제출대상의 범위가 넓어졌으며, 자금조달계획서를부동산 거래 소명 및 자금출처조사의 근거자료로 활용되고 있기 때문에출처금액 산정과 분류에 따른 정확한 작성이 중요합니다.이번 글은 자금조달계획서제출 의무를 위한자금조달계획서대상, 자금조달계획서작성방법과 유의사항 등에 대한 내용이며, 세로움에서 집필한책 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기」의 내용을 일부 발췌한 글입니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluc457r4%7Cci%3D373b71e062d1be1e3cefcf340799a0810787fa3f%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D8dc58aa6a4d927abc8026a18f61ae362d8320fe1코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 자금조달계획서 제출대상 및 작성방법다음의 거래를 하는 경우 부동산 취득자금 조달 내용을 구체적으로 기재하는‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성하여 제출해야 합니다.분양권·입주권의 공급계약 및 전매계약도 자금조달계획서 제출 대상에 포함됩니다.구분내용1투기과열지구 모든 주택 거래2조정대상지역 모든 주택 거래3비규제지역 6억 원 이상 주택 거래4모든 법인 주택 거래현재 투기과열지구와 조정대상지역은 전국 4개 지역만 남아있습니다.서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4개 지역만 해당하는 것으로 해당 지역에 소재하는 주택을 취득할때 1,2에 따라 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 4개 지역 외 지역에서 주택을 취득할때는 3에 따라 6억원이 넘는 주택을 취득할때 자금조달계획서를 제출해야 합니다자금조달계획서는 실제로 자금출처조사에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 지자체에서는 자금조달계획서와 거래증빙 내용을 검증하며, 검증 과정에서 자료 제출 요구 및 소명을 요구할 수 있도록 「부동산거래신고법」에서 규정하고 있습니다.자금조달계획서와 관련 증빙자료를 통해 재산을 취득할 능력 또는 부채를 상환할 능력이 있는지를 판단하며,자금조달계획서 및 증빙자료가 실제와 다른 경우 취득자는 소명요청을 받을 수 있습니다. 따라서 중요한 것은 자금조달계획서 제출 단계에서 각 취득자금의 출처를 정리하고 명확하게 기재하여 추가 소명의 대상이 되지 않도록 하는 것입니다. 또한 자금출처조사공동명의의 경우 각각 출처금액에 대한 작성이 이루어져야 하는데 이부분은 아래에서 설명드리고 있습니다.사례1) 주식 또는 코인 매매수익예를 들어 주식 또는 코인 투자로 5억 원을 벌어 부동산을 취득하는 경우,부동산 거래 직전 주식 또는 코인을 매도하여 통장에 원화로 가지고 있다고 하더라도 해당 금액을 자금조달계획서 금융기관 예금액에 기재하는 것은 적절한 작성이 아닐 수있습니다.관련 행정기관에서 5억 원의 자금이 발생된 출처를 이해할 수 있도록최초 투자자금과 투자수익을 구분하여 해당하는 곳에 기재하고 투자수익에 대한 자료 및 매매내역에 대한 자료를 함께 제출한다면 보다 명확한 자금조달계획서가 될 수 있습니다.취득자 본인의 사실관계에 맞게 자금조달계획서를 작성한다면 불필요한 소명요청에서 벗어날 수 있을 것입니다.사례2) 부모님과의 차용거래자금조달계획서 작성 및 부동산원의 소명에 대한 대응을 할때 가장 많이 보이는 사례가부모님으로부터의 차용한 사례입니다. 해당 부동산 취득자금을 위한 차용 이외에도부동산을 취득하기 몇년 전 전세계약을 할때 차용하거나 부모님이 임대인에게 대신 보증금을 이체한 경우가 정말 많습니다.이와 같은 사례에서당초 전세보증금은 이번 부동산 자금조달과는 무관하니 모두 본인의 자금으로 기재하여 자금조달계획서를 작성하는 것은 부적절할 수 있습니다.우선 부동산 취득자금을 차용한 경우차용증 등의 입증자료와 원금 및 이자에 대한 상환내역을 함께 제출하여 입증해야하며, 취득자금 외 기존 전세보증금 등의 목적으로 부모님으로부터 차용한 경우차용시기와 금액에 따라 최초 차용거래에 대한 입증을 하는 것에 대한 유불리를 판단하여 적절하게 대응하는 것이 필요합니다.◎ 자금조달 증빙서류종류항목증빙자료자기자금금융기관 예금액예금잔액증명서주식·채권 매각대금주식거래내역서,잔고증명서증여·상속증여·상속세 신고서,납세증명서현금 등 그 밖의 자금소득금액증명원,근로소득원천징수영수증 등부동산 처분대금 등부동산매매계약서,임대차계약서차입금 등금융기관 대출액 합계금융거래확인서,부채증명서, 대출신청서임대보증금임대차계약서회사지원금·사채·그 밖의 차입금금전 차용을 증빙할 수 있는 서류2. 정확한 작성이 중요한 이유「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면 국토교통부장관은부동산 거래신고 내용과 부동산의 가격정보를 활용하여 거래가격에 대한 적정성을 판단하고 검증 결과를 세무관서의 장에게 통보합니다.통보받은 세무관서의 장은 자금출처조사 대상자 선정의 자료로 활용할 것이며 이러한 흐름으로 보아자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사는 밀접한 관계가 있음을 알 수 있습니다. 따라서자금출처조사가 나오기 전 자금조달계획서 작성 단계 또는 자금소명요청 단계에서 미리 세무전문가와 함께 사실관계에 맞는 적절한 대응을 한다면 조사의 가능성을 줄일 수 있을 것입니다.◎ 현금 등 그밖의 자금위에서 말씀드린 것처럼 자금조달계획서는 자금출처에 대한 정확한 작성이 중요합니다. 예를 들어 예전에 증여 받은 금액이 예금에 있는 경우 증여시기에 따라 예금란에 기재하고 증여세신고서를 함께 제출하거나, 증여받은 금액에 기재하여 제출할 수 있습니다. 주식, 채권 매각 대금 역시 매각시기에 따라 예금란에 기재하고 매도를 입증하는 관련자료를 함께 제출할 수도 있습니다.다만, '현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재할때는 유의해야합니다. 부동산을 취득하기 위한 큰 금액들은 예금에 넣어 놓는 것이 일반적이지만,현금으로 큰 금액을 가지고 있는 경우 탈세 또는 불법적인 자금으로 형성된 것이라는 의심을 살 수 있기 때문입니다.현금은 예금과 다르게 자금의 출처를 국세청에서 확인하기 어렵습니다. 예를 들어부모님이 예전부터 가지고 있던 현금을 자녀에게 증여하거나, 사업체를 운영하고 있으면서 현금매출에 대하여 신고를 누락한 경우들이 있을 수 있는데 해당 자금의 출처를 국세청에서 한눈에 파악할 수 없습니다. 따라서 자금조달계획서에서'현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재한다면 소명요청 및 조사의 대상이 될 가능성이 높을 수 있으므로 유의해야 합니다.한국부동산원 및 구청의 “부동산 거래신고 소명, 자금소명에 대한 내용 및 대응방법(대응사례)에 대한 것은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com3. 자금조달계획서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)Q. 자금조달계획서를 제출한 뒤 실제 계획이 달라지면 문제가 되나요?A. 자금조달계획서는 말 그대로 주택의 취득자금을 조달하기 위한 계획서입니다. 계획서에 불과한 것으로 최초 기재한 내용과 제출 후 계획은 충분히 달라질 수 있으며, 다르다고 해서 무조건 문제를 삼는 것은 아닙니다.당초 계획과 달라지더라도 자금출처가 명백하고 입증이 가능한 경우라면 소명 요구가 오는 것을 기다렸다가 소명해도 무방하며, 필요에 따라 소명 요구가 오기 전에 정정신고를 할 수도 있습니다.Q. 부동산을 부부 공동명의로 취득하면 2장써야하나요?A. 매수자가 여러명이면 각각 자금조달계획서를 작성해야하며, 부부라고 하더라도 동일합니다. 원칙적으로 각각의 지분에 해당하는 금액에 대한 자금조달계획서를 작성해서 제출해야 하며, 자금출처금액 합계가 부동산 매매대금과 일치해야 합니다.만약 각자의 지분과 자금출처금액 비율이 차이가 있다면 부부 간 증여로 처리해야하는데, 부부 간 증여공제는 10년간 6억원까지 적용되므로 해당 금액 이내의 증여재산가액이라면 별도의 증여세가 발생하지 않습니다.Q. 자금조달계획서는 어떻게 내는 건가요?A. 공인중개사를 통한 중개거래의 경우 공인중개사가 신고하는 것이 원칙이며, 실거래 신고서를 제출할 때 자금조달계획서 및 증빙자료를 함께 제출합니다.직거래 계약의 경우 매수인이 직접 신고·제출하거나 대리인을 통한 제출도 가능합니다. 또한 공인중개사를 통한 거래의 경우에도 개인정보 노출 등의 사유로 직접 제출하고자 한다면 별도 제출이 가능합니다.Q. 자금조달계획서 제출일 현재 대출 등이 실행되지 않았다면?A. 부동산 거래 잔금일까지 기간이 오래 남은 거래는 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 항목들이 많을 수 있습니다. 대출을 받을 계획이지만 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 경우 자금조달계획에서는 기재하되 증빙자료를 제출하지 않아도 됩니다. 다만, 미제출 사유서에 내용을 기재하여 제출해야 하고 거래가 완료된 이후 추가 증빙자료를 요청하는 경우 보충하여 제출해야 합니다.Q. 자금조달계획서 제출 직전에 부동산 또는 주식을 매각한 경우 기재방법은?A. 자금조달계획서는 각 자금의 출처 내용을 파악하기 위한 자료입니다. 자금조달계획서 제출 시에는 부동산 또는 주식 매각 대금이 통장에 있지만, 사안에 따라서는 해당 금액을 금융기관 예금액에 적는 것이 적절하지 않은 내용일 수 있습니다. 적정한 자금조달 여부를 검열하는 공무원은 해당 자금이 통장에 들어오게 된 현금흐름이 궁금할 수 있기 때문입니다.이 경우 자금조달계획서 제출 이후 추가 자료 요청이 올 때 대응할 수도 있지만, 필요에 따라서는 최초 제출 시 보충 자료를 만들어 함께 제출할 수도 있습니다.[코인 투자수익 자금조달계획서]코인 투자수익은 최초 투자 단계부터 매매 단계까지의 자금흐름이 드러나지 않는 경우가 많습니다. 또한 관련 행정기관에서도 해당 수익을 파악하지 못하는 경우가 대부분입니다.따라서 코인 투자수익의 경우 최초 자금조달계획서 제출 시 투자수익이 발생한 흐름을 파악할 수 있는 자료를 만들어 함께 제출하는 것이 좋을 수 있습니다.만약 보충자료가 미제출되는 경우 사안에 따라 즉시 세무조사로 이어질 가능성도 있으므로 코인 투자수익의 경우 반드시 해당 분야 세무전문가와 함께 자료를 준비하는 것을 추천드립니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서상담시 실제로 진행한 컨설팅, 세무조사대응사례와 절세방안을 함께 안내 드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크한국부동산원 부동산 거래신고 소명대응사례- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/223368646164서울청 차용증 자금출처조사 성공사례- 중학셩 자녀명의 다수의 부동산취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273자녀에게 현명하게 증여하고 싶다면 ? 저가양도 를 활용한 부동산 증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830

안녕하세요, 자금소명, 출처조사 전문 세무컨설팅 세로움입니다.글을 올리는 현재 25년이 2달밖에 안지났지만 올해도 무수히 많은 분들의 ‘한국부동산원 부동산실거래조사 소명’을 대행해드리고 있습니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image저희가 상담을 통해서 직접 대응하실 수 있도록 가이드 라인을 모두 제시해드리고 있고, 필요시 소명대응까지 모두 진행해드리고 있는데요, 실제 상담을 할때주변에서 잘못된 정보를 듣고 오시는 분들이 많이 계십니다.그래서 오늘은 거래신고소명과 관련하여 많이오해하시는 내용들에 대해 정정해드리고,실제 소명내용에 들어가야하는 중요한 것들이 무엇인지 자세히 설명드리겠습니다.잘못된 내용으로 소명을 하시거나 소명내용이 불충분하다면자금출처조사의 대상이 될 수 있기 때문에사례에 맞게 정확한 내용으로 소명하는 것이 매우 중요합니다. 소명 내용에 따라서는 속사정은 세무조사를 받아야 하시는분들이라도 안받게 될 수도 있지만, 안받아도 되는 분들이 받게될 수도 있으니 유의해주셔야 합니다.지난 글에서는 실제 소명대응사례를 위주로 자세히 설명드렸으니 참고해보시면 좋을 것 같습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com1. 자금조달계획서한국부동산원의 부동산실거래조사 소명에 대해서 설명드리기 전에 먼저자금조달계획서부터 간단하게 언급하고 넘어가겠습니다.부동산원과 구청에서 거래소명이 나온 분 대부분은 자금조달계획서를 쓰셨을거에요. 조달계획서를 잘 작성해주시는 것이 불필요한 소명이나 조사의 대상이 되지 않도록 하는 첫 번째 단추입니다.<1> 작성 방법자금조달계획서를 보시면 구체적인 작성방법이 친절하게 설명되어 있진 않습니다.예를들어 부동산 취득 직전에 원래 소유하던 부동산을 팔았다면6번에 처분대금을 써야하는 것으로 유추가 가능합니다.그럼 부동산을 10억원에 처분할때 남아있는 대출 5억원을 상환했다면, 처분대금에는 10억원을 기재할까요? 아니면 취득에 사용 가능한 5억원을 쓰는게 맞을까요?만약 기존 부동산의 처분이 취득 직전이 아니라 3달전에 처분됐고, 현재는 예금에 들어있는 경우라면 2번에 써야할까요? 아니면 6번에 써야하는걸까요? 3달이 아니라 1년 전이라면요?이런 구체적인 가이드라인이 없는 이유는 상황이 모두 다르기 떄문입니다. 자산이 많은 분들이라면 처분한 부동산의 매도계약서만 제출해도 되겠지만, 나이가 어리고 신고된 소득이 적은 경우라면 처분한 부동산을 취득했던 내용도 궁금해할 수 있겠죠.따라서자금조달계획서를 작성하실 때는 조사관님들이 어떤 것을 궁금해할지를 고민해보고,단편적인 내용이 아니라 전체적인 자금흐름을 파악할 수 있도록, 내 상황에 가장 적절한 내용으로 작성해야 소명이나 조사의 대상에서 제외될 수 있습니다.<2> 자주 오해하시는 내용자금조달계획서 작성 상담을 할 때 많은 분들이 오해하시는 내용이 있습니다.①첫 번째는자금조달계획서를 안쓰면 소명이나 조사의 대상에서 제외된다는 얘기를 주변에서 듣고 오세요. 그래서 경매로 취득하거나 자금조달계획서 작성 대상이 아닌 부동산을 취득하시려는 분들이 있는데 사실과 다릅니다.개인이 부동산을 취득하면 모두 국세청에서 파악할 수 있기 때문에자금조달계획서를 쓰지 않아도 충분히 소명이나 조사의 대상이 될 수 있습니다.②두 번째는통장 소유 명의에 큰 의미를 안두셨으면 좋겠습니다. 생각해보시면 남편이 외벌이인 가정에서 남편의 소득을 모두 아내계좌로 관리하고 있을 때 해당 자금을 모두 아내의 자금출처로 보지 않겠죠.가장 깔끔한 것은 각자 소득을 따로 관리해서 비율에 맞게 공동명의로 부동산을 취득하는 것이지만, 현실적으로 어려움이 많습니다. 만약 그동안 서로 많은 돈이 오가고, 자금이 섞여있어서 구분이 어렵다면 지금까지의 소득비율과 각자 명의로 형성된 자산을 비교해서 자금출처를 산정해보시는 것이 좋습니다.실제 세무조사에서도 각자의 신고된 소득과 공동경비지출액과 각자 명의로 취득한 자산규모를 비교해서 부부간 증여금액을 산정하고 있습니다.<3> 코인투자수익 및 출처가 없는 소득생각보다 많은 분들이 출처가 없는 소득을 가지고 있습니다.대표적으로탈세 사업소득이나 불법소득, 코인투자수익, 현금이나 금으로 받은 증여재산들이 있는데, 이런 출처가 없는 소득들이 작거나 생활비 정도로 사용할땐 괜찮을 수 있지만,규모가 커지고 부동산 취득자금으로 사용한다면 문제가 됩니다.자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사 모두 근본적인 자금의 출처를 묻는 제도입니다. 누군가가 5억짜리 부동산을 사는데, 부모님한테 몰래 받아서 또는 탈세를 해서 내 통장에 10억원이 들어있다고 하더라도 그 10억원이 어떻게 만들어졌는지 근본적인 출처를 묻는 것입니다.따라서 출처를 입증할 수 없는 금액이 많다면부동산을 계약하기 전에 미리 적절한 방식으로 출처를 만드는 것이 필요합니다. 각자의상황에 맞게 차용을 활용하거나, 일부를 증여로 신고하거나, 취득시기를 늦추고 적절한 규모의 소득을 신고하는 방법들을 고민해봐야 합니다.실제 상담에서는 사실관계를 모두 알 수 있기 때문에 현재 위험성이 얼마나 높은지, 부동산 규모를 줄인다면 어느정도로 괜찮아지는지, 취득시기를 조금 늦추고 출처를 조금씩 마련해둔다면 세금이 얼마나 발생하는지에 대한 자세히 내용과 적절한 계획을 수립해드리고 있습니다.2. 한국부동산원(구청) 부동산실거래조사 소명부동산을 취득하고 나면 이렇게 부동산거래에 대한 소명요청을 받게됩니다. 한국부동산원이나 구청에서 받게 되는데 둘다 똑같습니다.둘다 날라오진 않고 한곳에서만 날라옵니다.<1> 소명대상이 되는 이유와 기간소명대상이 되는 이유는자금출처가 부족하거나, 특수거래이거나, 다운거래와 같은특정 이유가 있습니다. 이유를 특정해서 알려주진 않지만,사실관계를 통해 그 이유를 유추해볼 수 있습니다. 이유에 대해 적합한 내용으로 소명의견을 기재해야하기 때문에 원인을 파악하는 것이 가장 중요합니다.거래신고 소명 요청은 부동산 취득 후 일반적으로6개월~1년정도 되지만, 제가 5년 지나서 나온 것도 봤고요, 1달 지나서 날라온 것도 봤습니다. 만약 취득이 한참 지났다면 특별한 이유가 있을 수 있으니 유의해야합니다.<2> 소명대상이 되는 부동산 규모지금까지 무수히 많은 소명업무를 하면서 가장 작은 부동산 취득금액은6천만원까지 봤습니다.보통 10억원 이하 물건 취득하신 분들이 나정도는 안날라올거야 하고 생각하시기 때문에 실제로 요청을 받으면 많이 억울해 하십니다. 저도 한 명의 납세자로서 그 귀찮음이 충분히 이해됩니다만, 실제로는 1억원대 부동산에도 소명이 간간히 날라오고 있습니다.취득자의 연세나 소득수준과도 밀접한 연관이 있기 때문에 금액이 작다고 해서 대수롭지 않게 생각하기보다는본인의 객관적인 상황을 판단해보는 것이 중요합니다.<3> 제출해야하는 자료안내서식을 보시면 제출해야하는 자료가 설명되어 있습니다. 부동산원은 모두 동일한데, 구청은 안내서식을 아예 안주거나 구청마다 내용이 다른 경우가 많습니다.'공통적으로 제출해야하는 자료'는 다음과 같으니 꼭 제출해주세요. 해당 자료는 제출하지 않으면 어차피 다시 제출요청이 올 수 있습니다.① 매매계약서, 중개대상물 확인원 등 자료② 가족관계증명서③ 부동산 계약일 ~ 잔금 전후 2주간 통장내역④ 소득금액증명원⑤ 금융거래확인서(대출을 받은 경우)⑥ 임대차계약서(전세를 승계한 경우)그리고 그 외의 자료들은 각자의 상황과 사실관계에 따라 보충 및 추가돼야 합니다.예를 들어 누군가로부터 차용했다면 차용증과 차용을 인정받을 수 있는 원리금상환내역이 / 퇴직금을 정산받았다면 퇴직금지급명세서 / 현금이나 수표로 매매대금을 입금했다면 이체영수증 / 코인수익이라면 수익을 산정한 내역과 같은 입증자료들이 첨부돼야 합니다.가장 많은 사례가 개인이나 법인으로부터'차용'(금전소비대차)해서 자금을 조달하신 경우인데,사인 간 차용은 원칙적으로 부동산취득자금으로 인정하지 않고있습니다.따라서 차용거래를 인정받기 위해선차용증 뿐만 아니라 여러 가지 보충자료를 준비해야 하는데, 자세한 내용은 다음 글에 정말 자세히 설명해뒀으니 꼭 참고해보세요.가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com<4> 소명내용(소명의견)소명서에 언급해야하는 주요내용은 사례마다 달라야합니다.①자금출처가 부족한 케이스라면 부동산 취득자금을 조달한 내용을 자세하게 소명해야하고, 조달한 내용 중에서차용(금전소비대차)처럼 세법상 문제가 있는 출처라면 입증할 수 있는 근거자료와 논거가 반드시 함께 제출돼야 합니다.②가족간이나 지인간 거래로서 매매대금의 일부를 지급하지 않은 경우라면 매매대금이 세법상 적정한지, 매매대금을 지급하지 않았기 때문에 매매가 아니라 증여로 추징되지는 않을지, 부동산 명의신탁의 문제는 없는지에 대한 법리적 판단이 중요합니다.③그리고 부동산이나 코인과 같은 투자수익이 대부분이라면 정확한 수익산정과 근거자료가 중요합니다. 특히 코인투자는 투자방식에 따라 수익산정 방식과 필요자료가 다르기 때문에 소명이 쉽지 않습니다.관련 내용은 아래 글을 참고해주세요. 코인세금과 부동산자금출처조사 를 걱정하는 분들을 위한 책이 나왔습니다! - 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사이야기」 실제 조사성공사례를 중심으로 절세방안을 담았습니다.안녕하세요, 부동산과 코인에 대한 세금 그리고 자금출처조사를 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번에 저...blog.naver.com따라서'왜 소명요청이 나왔을지'를 고민하는 것이 우선이고, 이후조사관이 가장 궁금해할 부분을 파악해서 집중적으로 소명하는 것이 가장 중요합니다. “원래는 세입자를 구하려고 했었는데, 안구해져서 돈을 빌렸다”와 같은 개인사정을 많이 어필하시지만, 이런 내용보다는 쟁점내용에 대해 자세히 소명하는 것이 훨씬 도움이될 수 있습니다.또한 소명의견서에 정해진 법적 형식은 없습니다. 실제로 저희가 대응해드리는 사례들은 다음과 같이 별도의 구체적인 소명의견서를 작성해서 제출하고 있습니다.3. 자금소명을 구체적이고 정확하게 해야하는 이유많은 분들이 자금소명에 대한 요청을 등기로 받고 스트레스를 많이 받아하십니다.그 이유는 소명이 불충분한 경우 받게 될'세무조사'에 대한 막연한 두려움일 것입니다.소명내용이 충분하지 않거나 부정확하다면 그것을 이유로 세무조사가 시작될 수 있습니다. 세무조사가 진행된다면 짧게는 1달, 길게는 3달정도의 기간동안 몇 년간의 통장내역이나 금융자료들을 모두 조사하고 추징하게됩니다.[실제로 받게되는 세무조사 사전통지서]자금소명은 취득한 부동산 자금에 대해서만 소명하면 되지만, 세무조사가 이뤄진다면 소유하고 있는모든 부동산, 금융자산뿐만 아니라 생활비와 각종 이체내역들을 전수조사하기 때문에 이번 부동산 취득과 관련되지 않은 것들이라도 함께 추징됩니다.특히 사업을 하시는분들은 매출누락이나 가공경비를 넣는 경우가 대부분이고, 일반인분들도 세금 없이 증여받은 내역들이 있기 마련이죠.따라서 소명의 최우선 목표는 세무조사의 가능성을 낮추는 것이고, 그러기 위해서는 정확한 대응이 이루어져야 합니다. 실제로 소명대응이나 세무조사대응을 하다보면 안나와도 되는 케이스임에도 불구하고 조달계획서나 자금소명내용을 잘못 기재하셔서 억울하게 대상이 되는 사례들이 있습니다.4. 마무리하며거래소명과 자금출처조사를 대비하기 위한 최고의 절세방법은미리 대비하는 것입니다.세무조사단계, 소명단계, 자금조달계획서 단계, 부동산 계약단계, 부동산 계약 전단계 이렇게 전단계에서 미리 준비할수록 세무조사는위험성과 추징세액을 줄일 수 있는 방법이 많을 수 밖에 없습니다. 반대로 자금출처의 대상과 입증해야하는 자료는단계를 거듭할수록 넓어지고, 깊어지고, 어려워집니다.반드시 문제가 있어서 자금소명 요청이 오는 것은 아니기 때문에 만약 내용이 간단하시다면 큰 걱정을 하실 필요는 없습니다. 실제 상담하면서 오히려 제가 걱정하지 않으셔도 되고, 제가 안내드리는 내용으로만 직접 소명하셔도 충분하다고 말씀드립니다.반면에 걱정을 해주셔야하는 위험성이 높은 분들이 오히려 태연한 경우들도 있긴 하지만,이미 소명요청을 받으신 분들이라도 세무조사를 받으시는 분들보다는 훨씬 기회가 많기 때문에 꼭 목적적합하게, 꼼꼼하게 소명서를 작성해주시면 좋겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

출처 :https://blog.naver.com/highyes_tax/223558355471가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com안녕하세요,양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은세무조사 없이 가족간 차용증이 인정되는 내용을 총정리 해드리겠습니다.이번 글 내용은 모두 그동안 실제로 가족간 차용에 대한 수 많은 세무조사를 진행해오면서 성공적으로 대응했던 내용을 기반으로 하는 것입니다.[가족간 차용 주요 세무조사 대응사례]대응했던 주요 사례 중 하나는부모님이'18살' 미성년자 고등학생 명의로 아파트를'5채'이상을 취득하고,‘전부 차용’으로 처리했습니다.그래서 서울지방국세청에서 가족간차용이 아니고 증여다, 부동산명의신탁이다로 세무조사가 시작됐습니다.해당 건은 차용인이 미성년자 이면서, 차용규모도 굉장히 컸기 때문에 난이도가 매우 높은 건이었습니다. 따라서 기존의 일반적인 대응논리로는 부족했고, 차용으로 주장하는 것보다는 법문과 취지에 따라 증여로 볼 수 없다는 것에 초점을 두고 논거를 만들어 나갔습니다.세법 뿐만 아니라 민법과 대법원의 입장을 종합하여 녹여냄으로써결국 차용으로 인정 받을 수 있었습니다.해당 조사건에 대해 자세히 작성한 글이니 가족간 차용증을 작성하실 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com우리가 가족간 차용증을 쓰고, 이자를 주고 하는 행위는 결국 증여로 볼 수 없다는 주장을 뒷받침하기 위한 것입니다. 따라서 차용 내용과 방식은 각 사례에 적절하도록 달라져야 합니다.유튜브나 블로그에서 볼 수 있는 가족간 차용에 대한 잘못된 정보와 오해들을 이번 글 하나로 해결하실 수 있도록 꼼꼼히 담았습니다.1. 차용증이 필요한 이유?2. 차용거래와 증여의 구분3. 세법에서 바라보는 차용거래4. 차용을 문제없이 인정받는 방법5. 자주 묻는 질문1. 차용증이 필요한 이유?가족간 차용을 하는 대부분의 이유는 부동산 취득자금입니다. 부동산을 사고싶지만 은행 대출을 끼더라도 자금이 부족할때 부모님에게 세금 없이 증여받을 수 있는 금액은 5천만원 입니다.24년부터는 혼인 예정이거나 혼인, 출산한지 2년이 지나지 않았다면 1억을 추가로 받을 수 있게 바꼈지만, 해당되지 않는 분들이 훨씬 많습니다.예를 들어서 3억이 필요해서 증여받는다면세금이 5천만원입니다.그리고 이 5천만원은 받는 자녀가 내야하기 때문에 쓸 수 있는 돈은2.5억원으로 줄어들고 더 증여를 받아야합니다.이런 세금을 내지 않기 위해, 은행 대출이자를 줄이기 위해 가족간 차용(금전소비대차)가 필요한 것입니다.적정한 차용거래로 인정받는다면세금은 '0원'입니다.2. 차용거래와 증여의 구분돈을 빌려주고 갚는 행위를 금전소비대차라고 부르는데, 금전소비대차 계약을 입증하기 위해 서면으로 작성한 계약서를 흔히 차용증이라고 부릅니다.집을 살때 빌린자금을자금조달계획서에 차용이라고 써서 제출하더라도, 이후 적절한자금소명을 하지 못하거나세무조사에서 인정받지 못한다면 증여가 되어증여세와 가산세가 부과됩니다.3억을 빌려서 집을 샀을 때 정상적인 차용으로 인정된다면0원이지만,3년뒤 세무조사에서 증여로 추징되면 증여세와 가산세는7천만원이 넘습니다.여기서 많이 오해하시는 부분이 자금조달계획서를 안쓰면 차용이 안걸린다. 그러니 6억미만 주택이나 상가를 사야한다. 고 알고 있습니다.아닙니다.자금조달계획서를 안써도, 대상이 아니라도 부동산거래 자금소명과 세무조사는 나옵니다.해당 내용은 다음 글에서 자세히 설명하고 있으니, 궁금하신 분들은 참고해주세요.자금조달계획서, 자금출처전문세무사가 알려드리는 정확한 작성방법(자금소명 및 자금출처조사 대비)'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라 입주권과 분양권 역시 ...blog.naver.com자금조달계획서를 어떻게 쓰고, 최초에 차용에 대한 입증서류를 어떻게 준비해서 제출하냐에 따라 조사가 나올 것도 안나올 수 있습니다. 그렇기 때문에자금조달계획서 단계부터 차용으로 인정 받을 수 있도록 적절히 계획하는 것이 가장 중요합니다.3. 세법에서 바라보는 차용거래세법에서 배우자,직계존비속 간 금전소비대차(가족 간 돈거래)는증여로 추정하고 있습니다. 추정이란 애초에 차용은 증여로 보고있고, 납세자가 적정한 차용거래임을 객관적으로 입증할때만 예외적으로 인정해준다는 것입니다.이 글을 보시는 분들 중에서 2.17억원까지는 무이자차용도 다 인정된다더라고 아시는 분들이 많으시겠지만,기본적으로 차용 인정 여부에 대해 불리한 입장에 놓여 있습니다.따라서 실제 세무조사에서 국세청이 차용을 바라보는 시각은 부정적이지만, 사례에 맞는 적절한 차용내용으로 세무조사에서도 당당히 주장할 수 있는 논거를 만들어야하겠습니다.4. 차용을 문제없이 인정받는 방법국세청의 차용증 증여세에 대한 문제에 대한 공통적인 입장은객관적인 상황을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항으로 판단하고 있습니다.가족 간 차용에 대한 구체적인 인정기준을 법에서는 제시하지 않고 있기 때문입니다. 따라서 가장 객관적인 기준은 세무조사에서 실제로 인정 받았던 세무사님의 대응방안일 것입니다.국세청으로부터 차용을 인정받기 위해서는 아래의 형식과 실질 2가지가 충족돼야 합니다.<1> 형식실제 세무조사에서 대응했던 방식을 토대로 정리해보면 다음과 같습니다.① 차용증 작성② 상환기간③ 이자율과 원금상환 방식④ 차용금액⑤ 차용인과 대여인의 관계① 차용증 작성(차용증 쓰는법)법에서 규정하는 차용증 양식은 따로 없습니다. 차용증을 적절히 쓰는 법은 있습니다.- 우선 금액, 이자 및 원금 상환방식, 상환기간은 필수 기재사항입니다.- 차용증 작성시기는 실제로 돈을 빌린날에 작성해야하는 것은 아니고, 가까운 시일에 작성하면 괜찮습니다.- 차용증을 작성하셨다면 반드시 공증을 받을 필요는 없습니다.작성 날짜를 입증하기 위한 것으로 내용증명이나 확정일자의 방식으로도 충분할 수 있습니다.가장 손쉽고 적절한 방법은 확정일자를 추천드립니다. 다만,차용금액의 규모나 사실관계의 위험성에 따라 공증이 꼭 필요한 경우도 있으니이부분은 적절한 검토가 필요합니다.② 상환기간상환기간이 길면 길수록 인정가능성이 낮아집니다.부모님한테 3억 빌려고 30년 만기로 이자만 수년째 지급하고 있다면 증여로 추징될 가능성이 매우 높습니다.적절한 상환기간은 사례마다 달라지겠지만,최소한 10년은 넘지 않으시는 것을 추천드립니다.상환기간을 길게 가져갈 수 밖에 없는 상황이라면담보권 설정을 고려하는 것도 방법이 될 수 있습니다.③ 이자율과 원금상환방식법정 이자율은 4.6%로 규정하고 있습니다. 하지만법정이자율을 주면 무조건 인정되고, 덜주면 부인되는 것은 아닙니다.이자를 주면 이자소득에27.5%의 세금을 받는사람이 추가로 내야하고, 빌린분 입장에선 원금이 줄어들지 않으니자금부담은 더욱 커집니다.부모님에게 돈을 빌려서 이자를 지급했다면 부모님이 다른소득에합쳐서 세금을 신고해야하는데 이를 놓치고 나중에가산세와 함께 세무서에서 연락오는 경우가 많습니다.[절세방안]따라서 이자를 지급하지 않고 무이자 차용의 경우에도원금 상환방식을 적절히 계획한다면 차용으로 인정 받을 수 있습니다.사례별로 유불리와 위험성을 고려하여 적절한 이자율과 상환방식을 정하는 것이 필요합니다.④ 차용금액차용금액은 차용인의 상환능력에 맞게 산정돼야 합니다. 소득수준을 고려했을때너무 높은 규모의 차용금액이라면 증여로 추징될 가능성이 높아집니다.연봉이 3천만원인데 5억을 빌리고, 우린 차용이에요 주장하면 안되겠죠. 따라서 나이가 어릴수록, 소득이 적을수록 위험성은 더 클수밖에 없습니다.차용인의근로소득, 사업소득, 임대소득과 재산상황을 고려하여 상환기간 내 적절히 상환할 수 있는 금액을 산정해야 합니다.⑤ 차용인과 대여인의 관계차용인과 대여인의 관계도 중요한 기준입니다. 1억을 빌린다고 했을때 부모님에게 빌리는 것과 형제에게 빌리는 것은 인정가능성이 크게 달라집니다.실제로 세무조사를 대응할때 부모님이 아닌 형제나 지인에게 빌린 사례는 대응할 논리가 훨씬 많아집니다.따라서자금여력이 있다면 형제나 친척들로부터 차용하는 금액의 비중을 최대한 높히는 것이 유리합니다.그렇다고 부모님이 형제한테 돈을 보내고 그돈으로 빌렸다고 주장하는건 더 큰 문제가 되니 조심해야합니다.<2> 실질① 원리금 실제 상환여부② 차용인의 실제 상환능력① 원리금 실제 상환여부반드시 형식과 실질이 모두 충족돼야만 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.실제로 차용증 자체를 작성하지 않았음에도 차용거래로 인정받아드린 조사사례도 있었습니다.둘중 하나를 꼽으라면 실질이, 실질중에서도 차용증 이자보다원금상환 여부가 가장 중요합니다. 최초 차용증 작성했던 내용과 동일하게 상환해주시는 것이 가장 좋습니다. 그리고 원금이나 이자 상환시기는 주기적으로 반복적이면 인정가능성을 더 높힐 수 있습니다.그렇다고 실질만 충족되면 무조건 인정되는 것은 아니고, 보통 세무조사는 원금상환 전에 나오는 점이 큰 문제입니다.따라서 만기에 일시상환하는 것은 절대 추천드리지 않습니다.② 차용인의 실제 상환능력국세청이 한가지더 확인하는 것은 차용인의 상환능력입니다. 예를들어1억의 원금을 상환했다고 했을 때 그동안 신고된 소득이 1억이 안된다면 차용이 인정안될 뿐만 아니라 추가 조사가 시행될 수 있습니다.또한 부모님한테 돈을 갚고 다시 돌려받는 식의 계획은 걸릴 가능성이 높습니다.따라서소득이 충분하지 않다면 잠깐 은행 대출을 활용하는 방식으로도 인정가능성을 높힐 수 있습니다.5. 자주 묻는 질문가족간 차용증에서 가장 많이 물어보시는 질문입니다.Q1미성년자도 차용이 가능한가요?A현실적으로 어렵습니다.기본적으로 상환능력이 없기 때문에 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 없습니다.다만, 위에서 안내드린 저희 조사사례처럼충분히 계획하고 논거를 만든다면 정말 예외적으로 인정되는 경우도 있습니다.Q22.17억원까지는 무이자로해도 인정되나요?A2.17억원까지 괜찮다는 말은 이자를 법정 이자율 4.6%보다 적게 줬을때 추가증여세가 안나온다는 규정에서 나온 말인데,무이자 차용이라도 차용거래 자체가 인정되는 것으로 많이들 오해하는 것입니다.예를들어 2억을 무이자로 빌리고 원금을 안갚은 상황에서 2년 뒤에 세무조사가 나온다면 2억 전체가 증여로 추징됩니다.다만, 무이자 차용이라도 원금 상환계획을 적절히 수립한다면 차용 인정 가능성을 높힐 수 있습니다.Q3상환한 돈을 돌려받아도 되나요?A일단 국세청에서는 알게됩니다.하지만 금액이 작다면 굳이 추가조사를 안하고 넘어갈 수는 있습니다. 돈을 돌려받을 때 이체내역이나 출금내역이 남을 수 밖에 없고, 돌려받은 돈을 쓸 때 국세청에 사용액이 잡힙니다.신고된 소득보다 사용액이 많으니 그 금액이 커진다면 조사가 나오는 것입니다.이 내부 프로세스를 충분히 이해하는 사람이 작정하고 탈세한다면 쉽게 안걸리 수는 있겠으나, 보통의 분들은 쉽지 않습니다. 이런 탈세행위가 세무조사로 이어지는 과정이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사 전문세무사] 카드 사용, 자녀 전세금지원 등 각종 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유와 자금출처조사 대응 방법22년 2월 3일 국세청은 '부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 ...blog.naver.comQ4차용계약을 계속 갱신하면서 연장해도 되나요?A5년 정도로 차용증 쓰고 이자만 주다가 만기가 도래했을때 갱신하여 원금 상환을 연장할 수 있을까요?쉽지 않습니다.처음에 이자 지급내역으로 차용으로 인정 받았어도 국세청은 부채에 대해 다음과 같이 사후관리를 합니다.차용 내용을 기록해놓고 만기가 도래했을 때 원금 상환여부에 대해 이체내역 등 관련 자료를 통한 소명요청을 받게됩니다. 다시 확인하는데만약 갚지 않고 연장했다면 다시 증여로 추징될 수 있는 것입니다.Q5초기에는 이자를 주고 차용으로 인정받은 뒤에 안갚아도 되나요?A4번 질문과 동일한 내용입니다.최초에 차용으로 인정받고 넘어갔다고 해서 끝난 것이 아닙니다.부채사후관리를 통해 안갚은 것이 발각된다면 증여세와 가산세가 추징됩니다.Q6부모님 대신 형제나 친척이 빌려주면 더 좋은가요?A네, 더 좋습니다.형제나 친척의 경우 차용거래임을 주장할 수 있는 법적 논거가 훨씬 많습니다. 그렇다고 부모님 돈을 형제에게 이체하고 형제가 빌려주는 식으로 처리하면 안됩니다. 형제가 그만큼 빌려줄 자금이 있었는지를 함께 살펴보고 조사가 진행될 수 있습니다.6. 정리하며많은 분들이 가족간 차용에 대해 관심을 가지는 이유는 가장 쉽게 돈을 융통하는 방법이기 때문입니다. 그만큼 국세청과 세법은 부정적으로 보고 있습니다.우리가 차용을 걱정하는 것은 딱 하나입니다. 증여로 보지 않는 것, 증여세와 가산세가 추징되지 않는 것입니다.그러기 위해서근거규정을 먼저 충분히 이해하고 주장을 뒷받침할 수 있는 자료를 준비하기 위해 사례별로 가장 적절한 차용증 내용과 원리금 상환계획을 찾는 것이 필요합니다.세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며, 각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가와 세금신고, 사후간리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든 상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은 [0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크축의금, 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다- 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284