😮 29 저도 궁금해요!
1시간 전
1주택자 자녀, 무주택자 부모님 / 주택명의 변경 또는 적게 세금내는 방법
현재 1주택자이며, 집 매매 가격은 2억 8300만원이고 24년 6월에 주택담보대출 80%를 받아 매매를 한 상태입니다.
질문사항(최대한 세금을 적게 내거나, 좋은 방법이 있다면 답변 부탁 드립니다.)
1. 무주택자 부모님에게 증여하는 방법(어머니 혼자서 경제 활동을 하고 계십니다.)
2. 현재 부모님과 제가 살고 있는 집을 신혼 집으로 하고 부모님을 전세나 월세로 옮겨드리는 방법
3. 부모님을 현재 집에 계시게 하고 제가 따로 추가 전세 대출을 받을 수 있는 방법
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김주성 세무사
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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 부모님께 증여 (부담부증여 활용)
방법: 대출(약 2.26억 원)을 어머님이 승계하고, 순수 자산(약 5,700만 원)만 증여하는 '부담부증여'가 세금 면에서 가장 유리합니다.
세금 이점: 부모(직계존속) 증여공제 5,000만 원을 적용받으면, 공제액을 초과하는 약 700만 원에 대해서만 낮은 증여세율(10%)이 적용되어 세금 부담이 매우 적습니다. 부모님이 무주택자라 취득세율(1~3%)도 낮습니다.
핵심 주의점: 어머님의 경제 활동 소득으로 기존 주택담보대출 승계(DSR 조건 충족)가 가능한지 은행의 심사 통과 여부가 가장 중요합니다.
2. 본인이 거주하고 부모님이 전/월세로 이동
방법: 명의나 대출 변동 없이 부모님이 분가하시는 가장 깔끔한 방법입니다. 향후 질문자님의 1세대 1주택 비과세 혜택을 지키기에도 좋습니다.
핵심 주의점: 부동산 관련 추가 세금은 없으나, 부모님의 전세 보증금을 질문자님이 지원할 경우 5,000만 원을 초과하면 부모님께 증여세가 부과될 수 있습니다. 부모님 자체 자금으로 충당하시거나 월세로 가시는 것이 안전합니다.
3. 부모님 거주, 본인이 추가 전세자금대출 후 분가
방법: 규정상 1주택자(공시가격 9억 원 이하)도 전세자금대출을 받을 수는 있습니다.
핵심 주의점: 현재 주택담보대출 80%를 꽉 채워 받으셨기 때문에, 질문자님의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도가 이미 초과했을 확률이 매우 높습니다. 이 경우 은행에서 추가 대출을 거절할 가능성이 크므로 현실적으로 실행이 가장 어려울 수 있습니다.
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안녕하세요? 신수환세무회계 신수환 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
우선, 직계존속 공제에 대한 상증법상 규정을 말씀드리겠습니다.
거주자가 직계비속로부터 증여를 받은 경우에는 5천만 원을 증여세 과세가액에서 공제합니다.(상증법 제53조 3호 참조)
[질문 1] 무주택자 부모님에게 증여하는 방법
부모님에게 증여할 경우, 부모님에게 증여세가 과세될 수 있습니다.
취득 당시 매매가액이 283,000,000원이라는 사실을 확인할 수 있으나, 증여 당시의 "시가"(감정가액, 유사매매사례가액 등)를 확인할 수 없어 증여세를 계산하기 어렵습니다.
다만, 증여 당시의 시가를 283,000,000원이라고 가정하면, 증여재산 가액은 283,000,000원이고, 직계존속 공제(50,000,000원)을 공제한 증여세 과세표준은 233,000,000이며, 세율 20%에 누진공제(10,000,000원)을 적용하면 증여세 산출세액은 36,600,000원입니다.
또한, 1세대 1주택자가 소유주택을 직계존속에게 증여할 경우, 직계존속은 취득세 등을 납부하여야 하며, 취득세율은 3.8%(85㎡ 초과하는 경우 4%)가 적용됩니다.(지방세법 제13조의2 제2항, 지방세법 시행령 제28조의6 제2항 참조)
[질문 2 및 3]
"부모님을 전세나 월세로 옮겨드리는 방법" 및 "직계비속 세대가 전세로 옮기는 방법"은 부동산 소유권을 이전한 것이 아니므로 전세보증금 및 월세만 발생할 뿐, 지방세(취득세 등) 및 국세(양도소득세, 증여세) 문제가 발생하지 않습니다.
다만, 직계비속 주택을 취득한 2024년 6월 당시 조정대상지역에 소재하였다면, 향후 직계비속 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용하기 위해서는, 2년 이상 보유하여야 하고 보유 기간 중 "2년 이상 거주"하여야 하므로, "직계비속 세대가 전세로 옮기는 방법"을 사용할 경우 보유 기간 중 "2년 이상 거주하였는지 여부"를 추가적으로 검토하여야 할 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
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안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 일단 단순증여, 특히 직계존속에게 증여는 나중을 생각하면 좋은 방법은 아니라 권하진 않습니다.
2. 소유권이전이 발생하지 않으므로 세금이 아예 발생하지 않습니다. 또 높은 LTV로 받은 주담대를 유지하실 수 있어 이 방법을 가장 권합니다.
3. 이 방법도 가능하나, 주담대가 이미 있는 1주택자이기 때문에 전세대출이 나오지 않거나 적게나올 가능성도 염두에 두어야 합니다. 즉, 대출금이 나오는 범위에서만 집을 구해야 해서 마음에 드는 집으로 가지 못할 수도 있습니다. 정확한건 선생님과 아내분의 소득, 현재 DSR을 알아야 답변이 되겠습니다.
감사합니다. ^^
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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김동영
세무법인 숲서울특별시 강남구
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