6일전

업무용 오피스텔 매도시 포괄양수양도

오피스텔은 05년도에 업무용으로 분양 받아서 지금까지 월세 받았습니다. 현재는 공실 상태 입니다. 이번 달에 일반 사업자 내서 업무용으로 쓸 세입자 받고, 매달 세금계산서 발행하고 내년 1월에 부가가치세 신고할 겁니다. 내년 상반기에 오피스텔을 업무용 상태로 팔려고 하는데요。 만약, 매수자가 포괄양수할 사람이 아니라 주택으로 매수하는거라면 제 오피스텔이 주택으로 판정 되는건가요? AI가 포괄양수할 사람에게만 매도 가능하다고 경고 하네요? 법률적 핵심: "잔금 치르는 날" 누구 기준으로 판정하는가?양도세 법안에서 가장 중요한 시점은 오피스텔의 소유권이 넘어가는 '잔금 청산일 당일'입니다. 이 날 하루 동안 이 건물이 상가인지 주택인지 국세청이 판정하는데, 법리적으로 매도인과 매수인의 행위가 겹치면서 문제가 발생합니다.선생님의 입장: "나는 잔금 날까지 업무용 세입자에게 월세를 받았고 세금계산서도 발행했으니 당연히 업무용으로 판 것이다."국세청의 법 집행 방식: 잔금일 당일 매수자가 잔금을 치르자마자 전입신고를 해버리거나 주거용 짐을 들여놓으면, 국세청 전산에는 이 날 거래된 매물이 ‘주택’으로 등록됩니다. 국세청은 "양도일 현재(잔금일) 사실상 주거용으로 사용된 건물이므로 세법상 주택이다"라며 매도인인 선생님께 다주택자 중과세를 추징합니다.즉, 선생님은 분명히 상가로 넘겼으나, 잔금일 당일 매수인의 주거용 전환 행위가 선생님의 양도세 판정에 직접적인 도끼날로 돌아오는 법적 취약점이 존재합니다. 다른 AI는 제가 확인한 2023두49745 판결에는 그런 법리가 없습니다. 오히려 양도소득세에서 중요한 것은 양도 당시 해당 부동산의 사실상 용도입니다. 따라서 예를 들어: 4월 20일 오전 질문자님 소유 업무용 임차인 사용 업무용 임대차계약 임차인 사업자등록 세금계산서 발행 ↓ 4월 20일 오후 잔금 지급 소유권 이전 ↓ 4월 21일 매수인이 전입 매수인이 실제 거주 라면 문제 없는 것 아닌가요?
1개의 전문가 답변
안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 매수자가 포괄양수인이 아니라 주거용으로 사용할 분이라는 이유만으로 선생님의 오피스텔이 주택으로 판정되지는 않습니다. 말씀하신 타임라인처럼 양도 당시까지 실제 업무용으로 사용되고 있었고, 양도 후 매수인이 주거용으로 전환한다면 원칙적으로 문제되지 않습니다. 양도소득세에서 오피스텔이 주택인지는 양도 당시 사실상 용도를 기준으로 판단합니다. 원칙적인 양도시기는 잔금청산일이며, 잔금청산 전에 소유권이전등기를 먼저 하면 등기접수일이 양도일이 됩니다. 소유권이 넘어간 이후 매수인이 전입하거나 주거용으로 사용하는 것은 매수인의 취득 후 사용이므로, 그 사실만으로 선생님의 양도 당시 오피스텔이 주택이었다고 보기는 어렵습니다. 또한 포괄양수도는 부가가치세상 사업양도 여부의 문제이지 양도소득세상 주택 판정요건이 아니므로, 포괄양수인에게만 매도해야 한다는 설명은 맞지 않습니다. 다만 실무적으로는 잔금 전 매수인이 먼저 입주하거나 주거용으로 사용하지 않도록 하고, 업무용 임차인도 잔금 전에 먼저 퇴거해 공실이 되지 않도록 일정을 맞추는 것이 중요합니다. 양도일까지 업무용 임대차계약, 임차인의 사업자등록, 세금계산서 발행 및 부가가치세 신고, 실제 사무실 사용내역 등을 갖춰 업무용 사용 사실을 명확하게 남겨두시는 것이 좋습니다. 매매계약서에도 현재 업무용으로 사용 중이며, 매수인의 취득 이후 용도변경은 매수인의 책임으로 한다는 취지의 특약을 두는 것을 권해드립니다. 그리고 포괄양수도가 아닌 일반 매매라면 토지를 제외한 건물분에 대해서는 부가가치세 10%가 과세됩니다. 주거용으로 사용할 개인 매수자는 해당 부가세를 공제받기 어려우므로, 매매가격 협상 시 이 부분을 미리 설명하는 것이 좋습니다. 계약서에도 건물분 부가가치세를 별도로 지급받을 예정이라면 '건물분 부가가치세 별도'라고 명확하게 기재해 두시는 것을 권해드립니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
나도 질문하기