부동산을 통한 일시 차용시 이자율 문의

9.30일에 부동산 잔금 예정입니다. 당초 부모님께 2.5억원을 차용하여 잔금을 치루는 것으로 계획하였는데, 부모님 자금 일정으로 인해 10.20일에 2.5억원을 받을 수 있게 되었습니다. 이런 사정을 부동산에 이야기하니 부동산에서 제게 9.30일에 2.5억원을 빌려주고, 제가 10.20일에 부모님께 2.5억원을 받으면 갚는 방안을 제안했습니다. 저는 부동산에 법정이자율 4.6% 정도를 지급하는 것으로 생각하고 있는데 부동산에서는 무이자로 빌려주겠다고 합니다. 아마도 부동산은 복비를 좀 더 올려 받을 생각인 것 같습니다. 부동산 제안대로 한다면 제가 부동산에 무이자로 약 20일간 차용하게 되는 것인데, 향후 자금 소명 시 문제가 되지 않을까 걱정이 됩니다. 의견 부탁 드립니다. 감사합니다.

1개의 전문가 답변

안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산에서 약 20일간 무이자로 빌리는 것 자체로 증여세나 자금출처 문제가 생길 가능성은 낮습니다. 세법에서는 금전을 무상이나 낮은 이자로 빌린 경우, 적정이자율 4.6%로 계산한 이자와 실제 지급한 이자의 차이가 연 1천만원 이상일 때 그 차액을 증여로 보아 과세합니다. 2.5억원을 20일간 빌리는 경우 4.6%로 계산한 이자는 약 63만원 정도에 불과하고, 특수관계가 없는 중개사가 거래 진행을 위해 단기간 빌려준 것이라는 사정도 있어 문제 될 가능성은 낮습니다. 오히려 더 신경 쓰셔야 할 부분은 부모님께 빌리시는 2.5억원입니다. 2.5억원을 무이자로 빌리면 4.6%로 계산한 연간 이자가 약 1,150만원이 되어 1천만원 기준을 넘습니다. 따라서 부모님 차용은 무이자가 아니라 연 약 0.6% 이상의 이자를 실제로 지급하시는 것이 안전합니다. 또 차용증뿐 아니라 상환기간, 이자 지급 내역, 상환능력까지 함께 갖춰 두셔야 추후 자금출처 소명 시 차입으로 인정받기 수월합니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

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임차인의 요청으로 1년의 임대차계약을 체결한 후다른 임차인과 6개월의 임대차 계약을 체결하는 경우임대기간을 합산할 수 있는지 여부(불가능함)★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 임대부터 적용서면-2023-법규재산-1062생산일자 : 2024.11.18.요 지상생임대주택 특례 적용시 임차인이 다른 1년 이하의 2개의 임대차계약(1년, 6개월)을 순차적으로 체결한 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 없는 것임회 신임차인의 요청에 의하여 체결한 임대기간 1년의 1차 임대차계약과 이와 별도로 임대기간 6개월의 2차 임대차계약을 서로 다른 임차인과 순차적으로 체결하는 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것입니다.1. 사실관계임차인 甲임차인 乙’20.12.’22.3.’23.3.’23.9. ’25.9. ▴-------▴--------------▴-------------▴--------------▴-----취득1차 임대차계약(1년)2차 임대차계약(6개월)3차 임대차계약(2년)○ ’20.12. 주택 취득(조정대상지역) *취득 주택의 임차인 甲은 ’14.03.~’22.03.까지 전소유자와 2년의 임대차계약을 갱신하여 체결○ ’22. 3. 1차 임대차계약 체결(1년, ’22.3.∼’23.3.) *임차인의 요청으로 임대기간 1년의 임대차계약을 체결○ ’23. 3. 2차 임대차계약 체결(6개월, ’23.3.~’23.9.) *1차 임대차계약 대비 임대료 등이 같거나 낮음을 전제○ ’25. 9. 3차 임대차계약(2년, ’23.9.∼’25.9.) *2차 연장계약 대비 임대료등 5% 이내 인상2. 질의내용○ 상생임대주택 특례 적용시 임차인의 요청으로 임대기간 1년의 임대차계약을 체결한 후 다른 임차인과 6개월의 임대차계약을 순차적으로 체결한 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여(1년+6개월) 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[증여세]가족 등 타인으로부터 차용시,세법상 문제가 없는 가장 낮은 이자율 적용방법안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주로 부동산 등의 고액 자산을 구매할때 때 부모님 등의 가족, 친척, 제 3자 등으로부터 돈을 빌릴 수 있는데요. 세법상 타인으로부터 돈을 빌릴 때는 이자를 지급하셔야 합니다. 다만, 무조건 이자를 지급하는 것은 아닌데요. 이에 대해서 알아보겠습니다.원칙적으로 세법상 적정 이자율은 4.6%입니다.즉, 채무자가 채권자에게 돈을 빌렸다면 연 4.6%이자도 채권자에게 지불하셔야 합니다. 예를 들어 1억을 빌렸다면 1억의 4.6%인 연 460만원의 이자를 매월 지급하셔야 합니다.다만,세법상 4.6%이자와 실제 지급하는 이자와의 차액이 연 1천만원 미만이라면 더 낮은 이자율로 이자를 지급하더라도 세법상 문제가 되지 않습니다.예를 들어 3억을 차용할 경우, 세법상 이자는 3억의 4.6%인 1,380만원입니다. 해당 이자를 지급하셔도 되고, 1,380만원과 실제 지급하는 이자와의 차액이 1천만원 미만이 되는 연 380만원(1,380만원 - 1,000만원)을 초과하는 이자만 지급하셔도 됩니다. 3억 기준으로 연 이자가 380만원이 되는 연 이자율은 1.2666..%(380만원 / 3억)이므로 1.27% 이상이면 되는 것입니다.이를 역으로 계산할 경우차용금액이 217,391,304원(약 2.17억원)일 경우, 4.6%를 적용한 이자는 9,999,999원입니다. 이때는 이자를 아예 지급하지 않아도 차액이 9,999,999원으로 1천만원 미만이기 때문에 무이자 차용이 가능한 것입니다. 따라서 차용금액이 약 2.17억 이하라면 원금만 잘 상환하셔도 증여세 문제는 발생하지 않습니다.이는 채권자-채무자 별로 판단합니다. 즉, 채무자는 a, b, c, d... 각각에게 세법상 이자와 실제 지급하는 이자와의 차액이 연 1천만원 미만이 되게 이자를 지급할 수 있습니다.따라서 a, b, c, d.. 각각에게 약 2.17억원 이하를 빌린다면 모두 무이자로 빌릴 수 있는 것입니다.이는 이자만 없는 것이기에 당연히 원금을 매월 일정금액을 상환하면서 만기에 미상환잔액을 모두 상환하셔야 증여세 문제가 없는 것입니다.이와 관련된 법령이나, 말이 어려우므로 참고만 하시면 되며 위의 내용만 이해하시면 됩니다.※ 제41조의4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다.다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고,대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다. <신설2015.12.15>③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다. <개정2015.12.15>④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은대통령령으로 정한다.※ 제31조의4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등】①법 제41조의4제1항각 호 외의 부분 본문에서 적정 이자율 이란 당좌대출이자율을 고려하여재정경제부령으로 정하는 이자율을 말한다. 다만, 법인으로부터 대출받은 경우에는「법인세법 시행령」제89조제3항에 따른 이자율을 적정 이자율로 본다. <개정2014.2.21,2016.2.5,2025.12.30>②법 제41조의4제1항각 호 외의 부분 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다. <신설2016.2.5>③법 제41조의4제1항에 따른 이익은 금전을 대출받은 날(여러 차례 나누어 대부받은 경우에는 각각의 대출받은 날을 말한다)을 기준으로 계산한다.④ 삭제 <2016.2.5>추가로, 부모님으로부터 차용을 하실 경우, 부에게도 약 2.17억 이하, 모에게도 약 2.17억 이하로 총 4.34억 이하를 무이자 차용으로 빌릴 수 있는지 또는 부+모 합쳐서 약 2.17억 이하까지 무이자 차용으로 빌릴 수 있는지 해석이 다를 수 있습니다.왜냐하면 직계존속으로부터 증여를 받을 때, 부와 모는 동일인으로 보아 부모에게 각각 증여를 받더라도 부+모 증여재산을 모두 합산하여 증여세 신고를 하기 때문입니다. 따라서 해당 규정을 차용에도 적용하는지, 아닌지에 대한 해석이 다른데요.제 의견으로는 아래 국세청 해석사례를 보았을 때 부와 모 각각에게 2.17억 이하로 무이자 차용은 가능할 것으로 보여지나, 정확한 국세청 해석 사례는 없기는 합니다.국세법령정보시스템국세법령정보시스템 홈페이지입니다.taxlaw.nts.go.kr○서면-2016-상속증여-4687, 2018.06.21귀 질의의 거래가 금전소비대차에 해당하는지 여부는 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환 내역, 자금출처 및 사용처 등 해당 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며, 타인으로부터 금전을 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제1항각 호에 따라 계산한 가액을 대출받은 자의 증여재산가액으로 하는 것입니다.다만, 그 가액이 1천만원 미만인 경우에는 과세에서 제외하는 것이며, 같은 법 제47조 제2항에 따른 증여재산가액의 합산 규정도 적용하지 않는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트