일시적 이주택 양도세 관련 질의

부모님 부부 아래와 같이 현재 3주택 상황입니다 1 인천 청라 아파트 (분양 2011년 취득,어머니 단독명의, 실거주중) 2 안산 대부도 단독주택 (공시가 7000만원. 아버지가 형님으로부터 증여받아 2022년 취득, 아버지 단독명의, 실거주중) 3 인천 송도 아파트 (전세입자 있는 집 매매 2025년 취득, 어머니 단독명의, 청라 매도 후 이사예정) 중간에 취득했던 대부도 단독주택을 분가한 자녀에게 증여하고 청라 아파트를 매도하면 일시적 이주택 혜택을 받아 양도세 비과세 혜택(약 2억 2천)을 받을 수 있는지 궁금합니다. 증여한 대부도 단독주택은 추후 부모님 명의로 다시 넘기고 싶습니다. 이에따른 문제가 있는지요? 부모님께 7000원만원을 드렸다가 대부도 주택 명의를 넘길 때 다시 돌려받을 계획입니다. 더불어 대부도 명의를 받는 자녀는 규제지역 입주권 1개 보유중인 상황이며 다른 주택은 보유하지않았습니다. 2030년 완공 예정인 입주권이며, 매도 전에 대부도 주택은 처분하고자 합니다. 대부도 주택을 취득했을 때 향후 매도 시 생길 수 있는 불이익이 있을지도 궁금합니다.

3개의 전문가 답변

안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 중간에 취득했던 대부도 단독주택을 분가한 자녀에게 증여하고 청라 아파트를 매도하면 일시적 이주택 혜택을 받아 양도세 비과세 혜택(약 2억 2천)을 받을 수 있는지 궁금합니다. -->가능할 확률이 높습니다 증여한 대부도 단독주택은 추후 부모님 명의로 다시 넘기고 싶습니다. 이에따른 문제가 있는지요?--> 나중에 세무서에서 양도세 비과세를 받기 위한 위장거래로 해명자료 안내를 받을수 있습니다 부모님께 7000원만원을 드렸다가 대부도 주택 명의를 넘길 때 다시 돌려받을 계획입니다.-->위장거래에 해당되어 당초에 인천청라 빌라아파트 비과세 받았던것이 추징 될수 있습니닫 아버지가 자력으로 번돈으로 양도대금을 자녀에게 넘겨야합니다 더불어 대부도 명의를 받는 자녀는 규제지역 입주권 1개 보유중인 상황이며 다른 주택은 보유하지않았습니다. 2030년 완공 예정인 입주권이며, 매도 전에 대부도 주택은 처분하고자 합니다. 대부도 주택을 취득했을 때 향후 매도 시 생길 수 있는 불이익이 있을지도 궁금합니다.--> 대부도 아파트가 양도세 비과세가 안된다는것이 불이익입니다 증여로 취득후 10년이내에 다시 양도시 이월과세에의해서 양도세가 많이 나올수도 있습니다 https://blog.naver.com/totwm/223300910824

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 청라에서 송도로 이어지는 일시적 2주택 비과세는 원칙적으로 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 따라서 대부도 주택이 실제로 부모님 세대에서 빠진다면 청라·송도만 남아 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다. 다만 대부도 주택은 수도권인 안산 소재이므로, 공시가격 7천만원이라는 이유만으로 양도세상 주택 수에서 당연히 제외되는 것은 아닙니다. 수도권 밖 저가주택 등에 대한 주택 수 제외 규정과 혼동하시면 안 됩니다. 문제는 자녀에게 증여한 뒤 청라를 비과세로 팔고, 다시 부모님께 대부도 주택을 돌려받는 계획입니다. 실제 증여라면 자녀에게 소유권과 처분권이 완전히 넘어가야 합니다. 처음부터 "청라 비과세를 받은 뒤 다시 부모님께 반환한다"는 약정이나 자금의 환급까지 예정되어 있다면, 거래의 실질과 조세회피 목적에 대한 문제가 생길 수 있습니다. 특히 부모님께 7천만원을 지급했다가 재이전할 때 다시 돌려받는 구조라면 단순 증여가 아니라 유상거래인지, 명의만 이전한 것인지까지 문제 될 수 있습니다. 자녀분도 입주권을 보유하고 있으므로, 대부도 주택을 받는 순간 주택과 조합원입주권을 함께 보유하는 구조가 됩니다. 대부도 주택을 나중에 부모님께 넘긴다고 해서 입주권 관련 비과세 문제가 자동으로 없어지는 것도 아닙니다. 특히 입주권으로 2030년 신축주택을 취득할 예정이라면 대부도 주택의 취득·처분 시점과 입주권 취득시기까지 함께 검토해야 합니다. 취득세에서도 주택과 입주권 등이 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요? 신수환세무회계 신수환 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. [질문 1] 종전 주택(청라 아파트) 양도 시 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 해당 주택(청라 아파트)의 "양도 시점"을 기준으로 판정하는 것입니다. 따라서 3주택을 소유한 세대가 1주택(대부도 단독주택)을 "별도 세대(자녀)"에게 증여한 후 남은 주택이 일시적 2주택인 경우로서, 종전 주택(청라 아파트)을 취득한 후 1년이 지난 후 신규 주택(송도 아파트)을 취득하였고, 신규 주택(송도 아파트)를 취득한 후 3년 이내에 종전 주택(청라 아파트)를 양도하는 경우, 일시적 2주택 비과세 특례가 적용 가능하다고 판단됩니다. 이와 관련된 국세청 예규(서면 -2023-부동산-2276, 2023. 8. 10.)를 소개해 드리겠습니다. [질의 내용] 3주택(A, C, D)을 소유한 세대가 A주택 지분을 별도 세대 부친에게 증여한 후 D주택 취득일로부터 3년 이내 C주택 양도 시 일시적 2주택 비과세 적용이 가능한지 [회신 내용] 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 해당 주택 양도 시점을 기준으로 판정하는 것으로, 3주택을 소유한 세대가 1주택(A)을 별도 세대에게 증여한 후 남은 주택이 일시적 2주택(C, D)인 경우로서 소득세법 시행령 제155조 제1항 요건을 갖춰 종전 주택(C)을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다. [질문 2] 대부도 단독주택 증여 시, 세무상 문제점 직계존속인 아버님이 대부도 단독주택을 직계비속인 자녀에게 증여하면서, 자녀가 개별주택가격 7,000만 원에 상당하는 금액을 아버님에게 지급할 경우, 이는 아버님이 자녀에게 증여한 것이 아니라 "양도"한 것으로 볼 수 있습니다. 또한, 소득세법 시행령상 특수관계인 간 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우 취득가액 또는 양도가액은 시가에 의하여 계산하도록 하고 있습니다.(소득법 제101조 제1항, 소득세법 시행령 제167조 제3항 참조) 따라서 직계존속인 아버님이 대부도 단독주택을 직계비속인 자녀로 명의를 변경하면서, 자녀가 대가를 지급하는 경우, 이를 "양도"로 보아 양도소득세가 과세될 수 있고, 소득세법상 부당행위계산 규정이 적용될 수 있는 등의 문제점이 발생할 수 있으니, 자녀는 아버님에게 대가를 지급하지 않고 증여받는 것이 타당하다고 판단됩니다. 또한, 자녀가 대부도 단독주택을 증여받은 후 다시 직계존속에게 증여 시, 직계존속이 자녀에게 대가를 지급하는 경우에도, 이를 "양도"로 보아 양도소득세가 과세될 수 있고, 소득세법상 부당행위계산 규정이 적용될 수 있는 등의 세무상 문제점이 발생할 수 있으니, 이에 유의하시길 바랍니다. 한편, 국세청은 직계존속 세대가 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 위해, 대부도 단독주택을 명의만 자녀로 변경한 후 돌려받았다고 판단할 수 있으니, 아버님이 자녀에게 증여 시 증여 계약서 작성 및 증여세 신고 등을 하여야 하고, 자녀가 직계존속에게 증여 시에도, 증여 계약서 작성 및 증여세 신고 등을 하여야 한다는 사실에 유의하시길 바랍니다. [질문 3] 자녀가 대부도 주택 증여 후, 조합원입주권에 따라 완공된 주택 양도 시, 비과세 여부 1세대 1주택 비과세의 규정을 적용함에 있어 "주택 수의 계산"은 "양도일 현재"의 현황으로 판정하는 것입니다.(국세청 예규 부동산-350, 2010. 3. 8. 참조) 따라서 자녀가 대부도 단독주택을 직계존속에게 증여 후에는 조합원입주권에 따라 완공된 주택만 보유한 것이므로, 조합원입주권에 따라 완공된 주택을 2년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주하는 요건을 충족한 후 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 판단됩니다. 감사합니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기