😮 199 저도 궁금해요!
08-23
19년 8월에 4년 임사낸 오피스텔문의
19년 8월에 4년 임사낸 오피스텔 임사해지 패널티를 주지않는다해서 자진말소 할 생각입니다(2년경과)
합산배재제외라서 종부세는 냈었구요.. 현재 송파 공시 7억 아파트 한개와 , 성남 오피스텔 1억2천 ,인천 공시 9880 짜리아파트 한개 있습니다 오피스텔 임대사업자 를 해지하는게 종부세및 양도세에 영향이 없는지 알고 싶습니다 ~~
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택슬리
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
리모델링사업지 관련 양도소득세 질의드립니다.
1-1 가능하고, 1년입니다. B오피스텔이 주거용일 경우 B오피스텔 취득 후 1년 이내에 A아파트 매도하고 B오피스텔에 1년 이내 세대전원이 전입하여야 합니다.
1-2 질문내용이 잘 이해가 되지 않습니다. B오피스텔 일임사등록하여 부가세 환급받는 경우 주거용으로 사용시 환급받은 부가세는 추징됩니다.
B오피스텔을 업무용으로 사용하거나 업무용으로 사용할 사람에게 임대할 경우에만 A주택의 비과세에 영향을 미치지 않습니다.
A주택은 취득당시 조정지역이므로 2년 보유 및 2년 거주요건은 반드시 필요합니다.
2-1 조합에 문의해보시는게 좋을 것 같으나 리모델링아파트의 경우 재건축이나 재개발과 달리 매매에 제한이 없는 것으로 알고 있습니다.
2-2 보유기간은 인정해 주지만 거주기간은 인정되지 않습니다. 거주기간은 실제 거주한 기간만 인정됩니다.
2-3 철거 이후에는 거주기간 인정이 되지 않으므로 답변 불가능합니다. 리모델링은 도정법에 의한 재건축 재개발이 아니므로 조합원지위양도의 형식을 취하더라도
실제로는 증축 개축 중인 주택을 양도하는 것과 동일합니다.
양도소득세
일시적 1가구 2주택 비과세 처분기간 문의
거주자가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 입증되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에는 1세대 1주택 판정시 거주요건은 적용되지 않습니다(소득세법시행령 제154조 제1항 제5호). 또한, 신규주택(분양권 포함)이 계약일 또는 취득일에 조정대상지역이 아닌 경우에는 일시적 2주택은 3년이 적용됩니다.
질의의 경우 조정대상지역 지정전에 분양권 2개를 순차적으로 취득하였고, A, B아파텔을 등기시점부터 실제 주거용으로 사용하였으며, A아파텔(종전주택)을 취득한 후 1년이 지난 후 B아파텔(신규주택)을 취득하였으므로 A, B아파텔이 주택으로 사용되고 있는 상태에서 A아파텔을 양도하는 경우 거주기간(A아파텔의 계약금 지급일 현재 1세대가 무주택자인 경우)은 적용되지 아니하며, B아파텔을 취득한 날로부터 3년내에 양도하는 경우 일시적 2주택으로 비과세가 적용됩니다.
서면-2020-부동산-0221 [부동산납세과-998], 2020.08.28
[질의]
1. 사실관계
- 2016년 甲은 경기 고양 소재 A오피스텔 분양계약 및 계약금 지급
- 2019.7월 A오피스텔 잔금 지급 후 거주 중
- 2020.00월 甲은 A오피스텔에서 이사 예정
2. 질의내용
○ A오피스텔에 대한 1세대 1주택 비과세 적용 시 거주요건이 적용되는 지 여부
[회신]
귀 질의의 경우 ’17.8.2.이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 종전 규정이 적용되는 것입니다.
서면-2018-법령해석재산-3424 [법령해석재산-2865], 2019.10.30
[질의]
1. 사실관계
○ 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득
○ 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급
2. 질의내용
○ A조합원입주권을 승계 취득하고 2017.8.2. 이전 B주택분양권 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 후 A조합원입주권을 양도하고 B주택 완공되어 양도 시 1세대1주택 비과세 적용
[회신]
주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 하지 않음.
기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25
세부집행원칙(조정대상지역내 일시적 2주택)
(Case 2) 종전주택이 없는 상태→신규주택(분양권 포함) 계약
※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨
□ (적용 대상) 종전주택이 ‘종전주택 취득일 and 신규주택 취득일’에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 ‘계약일 and 취득일’에 조정지역 내 위치
※ 종전주택이 ‘종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일’에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 ‘계약일 또는 취득일’에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우→3년 적용
□ (적용 방법) ‘종전주택 취득시점’을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정
※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미
①‘18.9.13. 이전’→3년
②‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이→2년
③‘19.12.17. 이후→1년
양도소득세
3주택 중 2주택 매도 시 양도세를 최소화 하기 위한 매도 순서 문의
현재 한채는 과세로 양도할 수 밖에 없는 상황입니다. 24년 3월 19일 이전에 a주택을 양도하였더라면 일시적 2주택특례와 거주주택 특례를 중첩적용하여 a주택을 비과세로 양도할 수도 있었으나 이미 그 시기가 지나갔으므로 이제는 한채는 과세로 양도할 수 밖에 없는 상황입니다.
양도차익이 제일 적은 c주택을 먼저 양도하시고 그 다음에 a주택을 거주주택비과세를 적용하여 비과세로 양도하시고 b오피스텔을 직전거주주택보유주택으로 a주택 양도일 이후의 기간분에 대하여 비과세를 적용하여 양도신고 하시는 것이 절세순서로 판단됩니다.
양도소득세
오피스텔 취득일자 기준과 주택수에 따른 양도세 문제
20.08.11 이전에 취득한 오피스텔은 '취득세' 기준 주택수에서 제외가 되는 것입니다. 또한 오피스텔 분양권은 취득세에서 주택수에 포함되지 않습니다.
양도소득세는 오피스텔은 취득 시기와 관계없이 실제 주거용으로 사용한다면 모두 주택수에 포함이 되며, 분양권의 경우 21년 이후에 취득한 '주택의 분양권'만 주택수에 포함이 됩니다. 따라서 주거용으로 오피스텔을 사용하였다면 양도세에서는 주택으로 보는 것입니다.
이처럼 현재 양도소득세 기준으로 2주택자에 해당합니다. 고양시의 경우, 관할 구마다 조정지역 공고일이 다릅니다. 19년도 7월 오피스텔 계약 또는 취득 당시, 기존 아파트와 오피스텔 둘 중 어느하나라도 비조정지역이라면 3년 이내 기존 고양시 아파트를 양도하면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
양도세 질문 드립니다.
1. B아파트를 언제로부터 3년 내에 매도하신다는 의미인지 분명하지 않으나, 오피스텔과 B, C를 보유한 현재 B를 팔면서 일시적 1세대 2주택에 해당할 수 있는지가 궁금하신 듯 합니다.
먼저 2020년 3월에는 C 아파트가 있지 않았고 A, B, 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서, A를 팔며 비과세를 받았다고 말씀하셨습니다.
A를 비과세를 받을 수 있었던 이유는, A와 오피스텔 사이에는 거주주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제155조 제20항)이 성립하기 때문이고, A와 B사이에는 일시적 2주택 (령 155조 1항)이 성립하였기 때문입니다.
A는 의정부 소재로 2020년 6월 19일에 조정대상지역으로 지정되었고, B는 김포 소재로 2020년 11월 20일에 조정대상지역으로 지정된 바, 두 주택이 조정대상지역에 소재하지 아니하여, A의 처분기한은 B취득으로부터 3년이 적용되었으므로, A를 2020년 3월에 매도하신 것입니다.
그런데 2020년 3월에 A를 매도하는 때에, A와 오피스텔은 거주주택 비과세 특례가 적용되었는데, 거주주택 비과세 특례는 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주주택 양도시에는 생애 한 차례에 한하여 적용받을 수 있는 것이고, 2019년 2월 12일 현재 거주중인 주택을 양도하는 때에는 종전규정(한차례로 제한하지 아니하는 규정)을 적용합니다. 따라서 귀하는 A를 양도하는 때에 2000년에 매수하여 2019년 2월 12일 거주중인 거주주택을 판 것이므로, 거주주택 비과세 특례를 다시 한 번 받을 수 있는 상황입니다.
이제 오피스텔과 B, C를 보유한 현재, B를 팔면서 비과세를 받을 수 있는지를 살펴보면,
B주택과 오피스텔은 거주주택 비과세 특례의 관계가 성립합니다. (단, B에 2년 이상 거주했다는 전제), B와 C의 경우, C를 취득하는 때에 김포는 조정대상지역이 아니었기 때문에, C취득으로부터 3년 이내인 현재 B와 C 사이에 일시적 2주택 관계가 성립합니다.
단, 거주주택 비과세 특례를 받기 위해서라도, 또한 B주택이 1세대 1주택으로 보아 비과세(령 154조 1항)을 받기 위해서도, B에 2년 이상 거주했어야 합니다. 현재 거주하고 계신다고는 하였으나, 그 기간이 2년인지는 명확하지 않습니다.
일시적 1세대 2주택에 해당할 수 있는지가 궁금하신 듯 합니다.
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[양도소득세]용도변경과 1세대 1주택 거주요건
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 요건1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우에는 비과세가 되는데요. 이 때, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만일 17.8.3 이후 취득하는 주택으로서 취득 당시 조정대상지역에 위치한 경우라면 2년 이상 보유 뿐만 아니라 거주도 해야 합니다. 다만, 거주자가 무주택 상태에서 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면 거주요건은 충족하지 않아도 됩니다.용도변경과 비과세 요건주택과 주택외부분으로 이루어진 겸용주택, 업무용으로 사용하던 오피스텔 등의 건물을 흔히 찾아볼 수 있는데요. 만일 이런 상가를 주택으로 용도변경하게 된다면 1세대 1주택 거주요건을 어떻게 적용될까요? 국세청 유권해석을 통해서 몇가지 알아보도록 하겠습니다.조정대상지역의 오피스텔을 취득하여 근린생활시설으로 사용하다 조정대상지역에서 해제된 이후 주택으로 용도변경하는 경우양도, 서면-2020-부동산-5098 [부동산납세과-1247] , 2021.09.08사실관계는 다음과 같습니다.- ’15.12. 9. 고양 일산서구 대화동 소재A오피스텔 분양권 취득(취득당시 무주택)* ’15.12.24. 사업자등록(비주거용건물임대) 후 부가세 환급받음- ’17. 8. 3.A 소재지 조정대상지역 지정- ’19. 7월 A오피스텔 취득(완공) 후 2개월(’19.8∼9월) 사무실로 임대- ’19.11. 8.A 소재지 조정대상지역 지정해제- ’19.12.17.A오피스텔 상가에서 주택으로 용도변경 후 사업자등록 폐업 및 환급받은 부가세 자진신고납부- ’19.12.28. 인천 서구 원당동 B아파트 분양권 취득- ’20. 6.19. A·B 소재지 조정대상지역 지정A오피스텔이 취득당시에는 조정대상지역이었지만 용도변경 당시에는 조정대상지역에서 해제된 상황에서 추후 A주택을 비과세 받기 위해서 거주요건이 적용되는지 안되는지가 질의내용이었는데요. 이에 대해 국세청은 다음과 같은 답변을 내놓았습니다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 이는 주택에 포함되지 않는 것이며 해당 오피스텔을 주거용으로 용도변경하는 시점에 새로운 주택을 취득하는 것이므로 용도변경 당시 조정대상지역이 아니라면 2년의 거주요건이 적용되지 않는다는 것입니다.사실 A오피스텔을 계약하고 계약금을 지급할 당시에 무주택 세대로서 A오피스텔 소재지가 조정대상지역에 위치하지 않았기 때문에 처음부터 거주요건이 적용되지 않는 것이 당연했는데요. 국세청 해석은 이보다는 오피스텔을 업무용으로 사용했다면 주택이 아니라는 것에 주목했던 것 같습니다.조정대상지역 소재 겸용주택 취득 이후 용도변경시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부양도, 서면-2020-법령해석재산-3906 [법령해석과-2950] , 2021.08.26사실관계는 다음과 같습니다.○ ’14.1월 甲은 부산 기장군 소재 A토지 취득- ’17.9월 부산 기장군조정대상지역 지정○ ’18.2월 A토지 위B겸용주택 신축(1층 단독주택 90㎡, 1층근린생활시설 50㎡)- ’18.12.31. 부산기장군조정대상지역 해제○ ’20년 주택부분을 근린생활시설(상가)로 용도변경 후 사용하다가 상가로 사용하는 임차인이 퇴거할 경우 다시 전체를 주택으로 용도변경 예정조정대상지역 소재한 겸용주택 전체를 상가로 용도변경하고 이후 조정대상지역에서 해제된 후 전체를 주택으로 용도변경하는 경우 거주요건이 적용되느냐가 질의내용이었습니다. 국세청 답변은 아래와 같습니다.취득 당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택은 이후 주택으로 용도변경하더라도 거주요건은 적용됩니다. 해당 겸용주택은 오피스텔과는 달리 주택과 주택외부분으로 이루어져 있기 때문에 취득 당시 조정대상지역이면 무조건 거주요건을 적용한다는 것입니다. 만일 1층이 근린생활시설로만 이루어져 있었다면 용도변경 당시에는 조정대상지역이 아니었기 때문에 거주요건이 적용되지 않았을 것입니다.이상으로 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대하여 알아보았습니다.감사합니다.
종합부동산세
청약 요건 정리
청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.주택을 가짐으로써 청약의 유, 불리를 물으시는 질문이 많아 관련 사안을 포스팅해보려 합니다.주택 청약이란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 것을 뜻합니다.입주자 선정방식은 추첨제와 가점제가 있으며 추첨제는 추첨을 통하여 입주자를 선정하며, 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우에는 가점제로 우선 선발 후 남는 비율을 추첨제로 선정합니다. 따라서 신혼부부에게 추첨제를 30% 배정하겠다는 것은 가점제로만 주택을 공급한다면 신혼부부, 청년 등이 중장년층에 비해 청약통장, 무주택 기간의 점수에 불리함을 가져갈 수 밖에 없기 때문에 젊은 층에게 청약을 통한 주택마련의 기회를 주기위한 정부의 정책인 것입니다.가점제는 1)가주구의 나이, 2) 청약통장 가입기간, 3) 무주택기간, 4)부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤(만점 84점) 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도입니다.1) 가주구의 나이미성년자는 기존에 납입이 완료된 청약통장을 보유하고 있더라도 2년(24개월)만 가입기간으로 인정됩니다. 나이가 많고 적음이 유리하다는 것은 아니지만 미성년자 등의 청약통장 보유기간에 제한을 두고 있습니다.2) 무주택 기간무주택 기간은 만 30세가 된 때를 기점으로(30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 최초혼인신고일을 기점으로 산정) 산정합니다. 만약 청약 신청인이 30세 이전 주택을 보유하고 있다가 30세 이후 주택을 매도했을 경우에는 주택 매도일을 기준으로 무주택 기간을 산정합니다. 또한, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당이 되지 않으므로 청약자의 오피스텔이 여러채 있는 경우라도 무주택자로 취급합니다.3) 부양가족 수입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 배우자와 직계존비속(존속의 경우 무주택자, 최근 3년 이상 동일 주민등록 등재)의 수입니다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외되며 세대의 세대주여야 합니다.4) 주택청약통장 가입기간주택청약통장 가입일에서 입주자 모집공고일의 기간을 의미합니다. 위에서 언급하였듯이 만 19세 이전의 가입기간은 24개월을 초과하더라도 24개월로 간주합니다.위 4가지 사항을 조합하여 합계 점수로 판단하게 됩니다.청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.주택의 보유 및 매각과 함께 청약에 대한 유불리를 따져보기 위해서는 세무대리인과의 상담이 필요합니다. 언제든지 관련 사항을 문의해주시기 바랍니다.
회계서비스
[부동산]③-1오피스텔과 세금
안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.재산세재산세는 재산의 보유사실에 대하여 부과하는 보유세로 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 보유하고 있는 자에 대하여 부과하는 지방세입니다.오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로서 업무용 시설로 분류가 되는데요. 이에 따라서 주택에 대한 재산세가 아닌 건축물에 대한 재산세를 부과받게 됩니다. 주거용 오피스텔의 경우에도 업무용 시설로 분류가 되어 별도의 신고나 지자체가 현장확인하여 주택으로 보지 않는한 재산세법상 건축물에 해당하게 됩니다.주거용 오피스텔을 주택으로 볼때와 건축물로 볼때의 재산세는 일반적으로 건축물로 볼 때가 더 많이 나오게 됩니다. 다음의 예를 통해 보시죠.세액차이가 거의 2배가량 나는데요. 주거용 오피스텔에 대하여 재산세가 과도하게 나오는 분들은 재산세 과세대상 변동신고를 통해 오피스텔을 주택으로 신고하는 방법도 있습니다. 다만, 이렇게 할 경우 향후 취득세나 종부세에 불리하게 작용할 여지가 있기 때문에 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것이 좋아보입니다.취득세7.10 대책에 따른 취득세 개정으로 인해서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하여 계산하도록 바뀌었는데요. 여기서 말하는 주거용 오피스텔이란주택으로 분류되어 재산세가 부과된 오피스텔을 말합니다. 즉, 주거용 오피스텔이라 하더라도 주택으로 재산세가 부과되지 않았다면 취득세 주택수 산정시 포함이 되지 않습니다.주거용 오피스텔을 보유하고 추가적으로 주택을 취득하는 경우 취득세 세율은 다음과 같습니다.다만, 지방세법 시행일이 8월 12일이기 때문에 8월 11일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다고 하더라도 취득세 중과 계산시 주택수에 포함이 되지 않습니다.사실 많은 분들이 재산세보다는 취득세와 관련하여 상담 문의를 주시는데 자주 묻는 사항과 이에 대한 답변으로 글 마무리하겠습니다.Q1. 주거용 오피스텔 분양권도 취득세 중과시 주택수에 포함이 되는지?비록 법 개정으로 인하여 주택 분양권이 취득세 중과시 주택수에 포함이 되지만 오피스텔 분양권의 경우 별다른 언급이 없는 바 취득세 중과 계산시 주택수에 포함되지 않습니다.Q2. 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에 취득세 중과대상에 해당되는지? 오피스텔 취득 당시에는 주거용인지 업무용인지 용도가 정해지지 않은 바 취득세율 4.6%(지방세 포함)를 적용하고 추후 주택분 재산세가 과세되는 경우 중과계산시 주택수에 포함합니다.Q3. 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에도 취득세 중과세율이 적용이 되는지?개정된 지방세법에 따르면 조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 13.4%(지방세 포함)의 세율을 적용받게 되는데요. 여기서 주택은 건축법상 주택으로서 주거용 오피스텔은 포함이 되지 않습니다. 즉, 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에는 일반적인 증여로 인한 취득세율 4%(지방세 포함)가 적용이 됩니다.다음 시간에는 오피스텔과 관련한 양도세 및 종부세를 알아보도록 하겠습니다감사합니다!
종합소득세
양도소득세
이것은 주택일까 사무실일까…세금이 줄었다 늘었다
오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.
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[부동산]③-2오피스텔과 세금
녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.지난 시간에 이어서 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보겠습니다.종합부동산세오피스텔은 업무용 시설에 해당하여 일반적으로 건축물과 토지에 대하여 각각 재산세가 부과됩니다. 종합부동산세는 재산세와 달리 세무서에서 부과하는 세금이지만 기본적으로 재산세 부과내역을 바탕으로 산정을 하게 되는데요. 주택분 재산세가 부과된 오피스텔의 경우 주택에 대한 종합부동산세가 부과될 것이고, 그렇지 않은 오피스텔은 토지에 대하여 종합부동산세가 부과됩니다. 종합부동산세의 과세대상 유형과 공제액은 다음과 같습니다.주택으로 보지 않는 오피스텔의 부속토지 및 다른 별도합산토지의 기준시가 합계액이 80억원을 초과하는 경우 종부세가 부과되는 반면에 주택으로 보는 오피스텔은 이외 주택과의 기준시가 합계액이 6억원을 초과하면 종부세가 과세되게 됩니다. 주택으로 보는 오피스텔이 종부세 측면에선 상당히 불리하다고 볼 수 있습니다.오피스텔이 주택으로 분류되어 종합부동산세를 내고 있다면 다음의 요건을 충족하여 장기일반민간임대주택으로 등록한 뒤 종합부동산세 합산배제 신고를 통해 종부세를 줄일 수 있습니다.① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 외 지방 3억) 초과하지 아니할 것③ 2018.9.13 이후 조정대상지역에서 취득한 오피스텔에 해당하지 아니할 것④ 임대료 상한 및 의무임대기간(8년 또는 10년) 준수할 것 종부세 합산배제를 받기 위해서는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고서를 세무서에 제출하시면 됩니다.양도소득세양도소득세는 다른 세목과는 달리 사실상 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보아 비과세 및 기타 감면 또는 중과여부를 판단합니다. 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔은 기본적으로 주택에 해당하게 되는데요. 다만, 주거용 오피스텔이라 하더라도 이를 사무실 목적으로 임대하고 있거나 거주하고 있다면 주택으로 보지 않게 되는 것이지요.많은 분들이 주거용 오피스텔 분양권에 대해서 궁금해하시는데요. 현재 분양권의 경우 조정대상지역에서 양도하게 되면 보유기간에 관계없이 50%의 중과세율을 부과하고 있습니다. 과연 여기에 오피스텔 분양권도 포함이 되는 것일까요? 오피스텔 분양권은 포함하지 않습니다. 법조문을 살펴보면 다음과 같은데요.주택법에 따라 조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위가 주택 분양권으로 나타내는 말인데요. 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택이라고 말씀드렸죠? 즉, 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하기 때문에 분양권 중과세율은 적용받지 않습니다.이외 분양권과 관련한 글은 제가 추후에 한번 정리하도록 하겠습니다.그렇다면 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 산정은 언제부터 시작되는 걸까요?업무용으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날 새로이 주택을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하여야 합니다. 상시 주거용으로 사용한 날이 취득시기가 되는 것입니다.이상으로 오피스텔에 대한 세금에 대해서 알아봤습니다.감사합니다.